（2017）湘0525民初569号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2017-11-07
案件名称
长沙市肯德基有限公司与向传喜租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
洞口县人民法院
所属地区
洞口县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
长沙市肯德基有限公司,向传喜
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款
全文
湖南省洞口县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0525民初569号原告：长沙市肯德基有限公司，住所地长沙市雨花区中路三段569号湖南商会大厦东塔17层1713-1724号。法定代表人：赵文欣，该公司经理。委托诉讼代理人：卢京美，湖南崇明律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪慧婷，湖南崇明律师事务所律师。被告：向传喜，男，1963年12月27日出生，汉族，农民，住洞口县。委托诉讼代理人：李建平，湖南伏龙律师事务所律师。原告长沙市肯德基有限公司与被告向传喜租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月6日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长沙市肯德基有限公司委托诉讼代理人卢京美、纪慧婷，被告向传喜及委托诉讼代理人李建平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长沙市肯德基有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认被告解除合同无效；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年12月5日，原告与湖南裕峰置业有限公司签订《租赁合同》，租期20年，合同到2033年3月8日终止。合同3.3条约定裕峰公司未提供合法房屋租赁发票及物业管理费发票的情形下，原告有权延迟支付租金及物业费而不被视为违约。合同签订后，裕峰公司尚能依据租赁合同的约定履行。但自2016年1月起，裕峰公司就未能履行开具租金、物管费发票的合同义务，根据租赁合同约定原告有权迟延支付。但基于双方长期以来友好合作关系，在原告屡次催促裕峰公司开具发票未果的情况下，原告仍按应付租金、物管费的金额预留税金后，支付到湖南裕峰守业有限公司的账户，期间，被告称其已向裕峰公司购买租赁房屋，并要求原告将租金支付到其个人账户，原告为保障租赁合同的履行，主动致函裕峰公司和被告，要求被告或裕峰公司提供被告系租赁房屋产权人的物权凭证，或者原、被告、裕峰公司就租赁合同重新签订三方协议，被告并不配合，原告只能向裕峰公司支付租金。2017年1月14日，原告接到裕峰公司的来函，表示因收款账户冻结，要求原告暂时不要再往原账户内打款，同时未提供新的收款账户，导致客观上无法支付后续租金，2017年1月7日原告接到被告来函，被告以连续三个月未收到原告租金为由要求解除合同，被告并非租赁合同租金的收款方，也非房屋租赁合同的相对方，其无权解除原告与裕峰公司的租赁合同。故请求法院依法支持原告诉讼请求。原告长沙市肯德基有限公司围绕诉讼请求向本院提交了下列证据材料：1、租赁合同；2、肯德基公司支付租金流水及支付凭证；3、肯德基公司致裕峰公司二份函；4、裕峰公司向原告来函、指定付款函、催告函；5、向传喜的解除合同通知；6、裕峰置业联络函；7、律师函；8、裕峰公司回复函；9、租金物业指定付款函；10、2016年12月到2017年3月31日原告租金支付凭证；11、关于洞口KFC餐厅租金发票催缴及按比例支付租金事宜的致函；12、企业信息登记报告；13、向传喜向肯德基公司提交的洞口县商品房买卖合同三份。被告向传喜辩称。自签订租赁合同以来，裕峰公司一直严格按照合同的约定履行义务，变通支付租金方式是裕峰公司与原告双方的合意表示。自2016年1月到8月在裕峰公司未开具租金、物管费发票的前提下，原告在扣除税金后将租金支付到裕峰公司的账户。2016年9月13日原告收到被告的门面销售买卖合同后的次日，原、被告与裕峰公司进行了三方会谈，会谈后原告同意将租金支付给被告，但事后请示公司财务却答复不能将租金直接支付给被告，根据被告与裕峰公司签订的《门面销售买卖合同协议书》裕峰公司自2016年9月1日起将肯德基三个门面的产权、使用权和管理权交付给被告，2016年9月26日裕峰向原告发出《租金指定付款函》，指出因原告租赁的三个门面产权已经转让给被告，故自2016年9月1日开始，要求原告将租金直接支付给被告，并注明被告的开户行和开户账号。租赁合同明确规定：甲方无任何违约，乙方逾期支付租金连续达90天以上，且乙方在逾期支付租金连续达90天后收到甲方书面催告后10天内仍未支付的，甲方有权选择提前终止本合同。从2016年9月1日起至今，原告一直未支付租金给被告，期间被告也向原告进行了催收，但均未果。因此原告在履行租赁合同中有严重违约行为，被告有权解除合同。被告向传喜为支持其反驳理由向本院提交了下列证据材料：1、租赁合同；2、被告身份证资料；3、门面销售买卖协议书；4、洞口县商品房买卖合同；5、裕峰公司收款收据；6、（2017）湘0525民初393号民事调解书；7、被告与原告公司工作人员微信聊天记录；8、解除合同通知；9、催告函；10、租金指定付款函；11、收到租金指定付款函的收条；12、书面告知书；13、收到书面告知书收条；14、裕峰公司情况说明。经庭审质证，本院对原、被告双方提交的证据的证明效力认定如下：原告提交的1-9号证据，被告没有异议，本院予以采信；原告提交的10号证据，被告质证认为没有查询自己的账户，不能确定收不收到租金，本院审查认为，证据客观真实，本院予以采信；原告提交的11号、12号证据，被告虽提出异议，但本院审查认为证据客观真实，本院予以采信；原告提交的13号证据，被告认为该证据没有原件，不能认定，本院认为被告的质证意见成立，本院不予采信；被告提交的1-2号证据，原告没有异议，本院予以采信；被告提交的3-13号证据，客观真实，原告没有异议，本院予以采信；被告提交的14号证据，系被告裕峰公司自己出具的情况说明，与客观事实相符，本院予以采信。依据采信的证据，结合双方当事人的陈述，本院查明如下事实：被告向传喜系湖南裕峰置业有限公司的自然人股东，出资200.136万元，并在公司担任监事之职。2012年12月5日原告长沙市肯德基有限公司与湖南裕峰置业有限公司签订《租赁合同》租赁裕峰广场一、二层总计使用面积405平方米的房产出租给原告长沙市肯德基有限公司开设肯德基连锁餐厅，双方约定：2.1合同期限自2012年12月10日到2032年12月9日止，3.2乙方餐厅每一租赁年度营业额在800万元以下（含人民币800万元）按6.5抽成计租，在800万元以上的按7.5%抽成计租，3.3甲方应于每月10日前向乙方提供合法房屋租赁发票，以便乙方按时凭证付款，乙方应于每月25日前向甲方交付上月租金。如甲方未能按合同规定提供房屋租赁发票，由乙方有权迟延支付租金而不被视为违约不付租金，直至甲方提供房屋发票后15天止。9.4有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿其遭受的损失：1）甲方无任何违约，乙方逾期支付租金连续达90天以上，且乙方在逾期支付租金连续90天后收到甲方书面催告后在10天内仍未支付的。《租赁合同》签订后双方全面履行合同到2015年底，自2016年元月起双方协商变更了租金支付方式，从2016年1月到4月，原告按应付租金的75%向湖南裕峰置业有限公司支付了租金（含物业费），2016年5月到8月按应付租金的70%向湖南裕峰置业有限公司支付了租金（含物业费），预留部分租金抵扣税金。2016年9月1日湖南裕峰置业有限公司与被告向传喜经过协商，双方签订《门面销售买卖合同协议书》，湖南裕峰置业有限公司将原告租赁的门面卖给了被告向传喜，并于2016年9月26日向原告发出《租金指定付款函》通知原告从2016年9月1日起将租金直接支付被告向传喜，并提供了向传喜的银行账号和开户行，原告收到该函后，分别于2016年11月1日、11月23日、12月28日仍将2016年9月到11月份的租金打到湖南裕峰置业有限公司的账户。2016年12月26日被告向传喜向原告发出催收租金的通知，2017年元月7日被告向传喜以原告连续三个月未交租金为由向原告发出《解除合同通知》要求解除湖南裕峰置业有限公司与原告签订的《租赁合同》。原告遂于2017年4月6日向本院提起诉讼，要求确认被告解除合同无效。2017年4月28日原告将2016年12月到2017年3月份的租金打给了被告向传喜。本院认为，本案属租赁合同纠纷案件。本案争议焦点是：一、原告在收到湖南裕峰置业有限公司的《租金指定付款函》后仍将租金打到湖南裕峰置业有限公司是否构成违约。原告租赁了湖南裕峰置业有限公司的门面进行经营，按照合同的约定原告应将租金支付给湖南裕峰置业有限公司，开始租金的支付方式是湖南裕峰置业有限公司先开具税务发票，原告再支付全部租金，从2016年元月开始双方变更了支付方式，在湖南裕峰置业有限公司没有开具税务发票的前提下由原告支付70%的租金给湖南裕峰置业有限公司，直到2016年8月。2016年9月湖南裕峰置业有限公司将门面转让给被告向传喜，并向原告发出了《租金指定付款函》，原告在收到该付款函后应当按出租方指定的账号付款，原告在被告未开具税务发票的前提下可以预留税金后将租金打给被告，原告以被告向传喜尚未取得所有权为由未按该函所指定的账号付款，应当视为违约。二、被告向传喜是否有权单方面解除合同。被告向传喜购买了公司的门面后，成为该门面新的物权所有人，根据买卖不破租赁，原租赁合同继续有效，被告享有原租赁合同的权利，并承担原租赁合同的义务，依照原租赁合同的约定，在原告迟延90日未交纳租金的情形下依照合同约定被告有权单方面解除合同，因此原告请求确认解除合同无效的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，判决如下：驳回原告长沙市肯德基有限公司要求确认被告向传喜解除合同无效的诉讼请求。本案受理费19720元，由原告长沙市肯德基有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 长 周玉英审 判 员 谢玉平人民陪审员 李建华二〇一七年七月三日书 记 员 唐静宜湖南省洞口县人民法院民事裁定书（2017）湘0525民初569号之一本院于二○一七年七月三日对原告长沙市肯德基有限公司与被告向传喜租赁合同纠纷一案作出的（2017）湘0525民初569号民事判决书中，存在笔误，应予补正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第七项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十五条规定，裁定如下：（2017）湘0525民初569号民事判决书本院认为部分“本案属确认解除合同纠纷案件”补正为“本案属租赁合同纠纷案件”。审判长周玉英审判员谢玉平人民陪审员李建华二○一七年七月二十八日书记员唐静宜湖南省洞口县人民法院民事裁定书（2017）湘0525民初569号之二本院于二○一七年七月三日对原告长沙肯德基有限公司与被告向传喜租赁合同纠纷一案作出的（2017）湘0525民初569号民事判决书中，存在笔误，应予补正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第七项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十五条规定，裁定如下：（2017）湘0525民初569号民事判决书原告名称“长沙市肯德基有限公司”补正为“长沙肯德基有限公司”。审判长周玉英审判员谢玉平人民陪审员李建华二○一七年八月十七日书记员唐静宜 来自