（2017）苏01民终4660号

裁判日期: 2017-07-03

公开日期: 2017-08-25

案件名称

顾广君与张立成房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张立成,顾广君

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2017）苏01民终4660号上诉人（原审被告）：张立成，男，1996年8月11日生，汉族，现住南京市玄武区。委托诉讼代理人：杨娅，江苏钟山明镜律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈方，江苏钟山明镜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：顾广君，男，1961年9月21日生，汉族，现住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：胡春燕，北京市中银（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭鹏，北京市中银（南京）律师事务所实习律师。上诉人张立成因与被上诉人顾广君房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初10217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张立成上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二项；3.改判驳回被上诉人全部违约金主张；4.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实及理由：一、一审判决认定事实错误，上诉人并非本案适格主体，且上诉人母亲因贷款不能的原因以上诉人名义购房，侵害了上诉人的利益，被上诉人主观上并非善意无过错。1.上诉人从未授权其父母以上诉人名义签订合同，虽然上诉人母亲在签订合同时出示了上诉人身份证原件，但上诉人为学生，身份证平时由其父母保管，不能以此推定上诉人的父母有代理权，构成表见代理。因上诉人父母无法办理贷款手续，所以冒用上诉人名义与被上诉人签订案涉合同，上诉人从头至尾均未参与房屋买卖事实，不是本案适格主体。2.一审法院认为“张某,4因贷款不能的原因以其子张立成的名义购房，并未侵害张立成的利益”，该事实认定错误，仅从一审判决上诉人赔偿100000元违约金来看，上诉人母亲贷款不能而以上诉人名义购房侵害了上诉人的利益。3.一审法院认为“被上诉人已尽到合同注意义务、主观上是善意且无过失的相信张某,4有代理权”，亦属事实认定错误。被上诉人明知上诉人刚满20岁，是在校学生，无工作和收入，根本不可能从银行办理贷款，却与上诉人父母以上诉人名义签订房屋买卖合同，明显未尽到合理注意义务，主观上有一定过错。二、一审判决适用法律错误，本案不构成表见代理。本案上诉人父母以上诉人名义与被上诉人签订案涉合同，没有得到上诉人授权，事后上诉人也未予追认，客观上不形成具有代理权的表象；被上诉人明知上诉人为学生，不可能办理银行贷款，主观上非善意有一定过错。故案涉合同及补充协议不构成表见代理。三、一审法院在案件审理过程中，未将上诉人父母列为共同被告，程序违法。四、案涉房屋市场价值上涨4000元/平方米，被上诉人没有受到损失，而一审判决其向被上诉人赔偿100000元违约金，结果显失公平。综上，请求二审法院支持其上诉请求。顾广君辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉的事实和理由均不能成立。一、案涉合同约定的违约金为250000元，而一审法院调整至100000元并扣减定金20000元定金，判决金额很低，被上诉人为了息事宁人未提起上诉。二、关于主体问题。1.上诉人主体问题。上诉人虽然在签订合同时未到场，但上诉人将其身份证原件交给其父母，并在合同签订后亲自到中国人民银行打印个人征信报告，提交至中介公司，足以知道其父母代其买房，并且认可其母亲代其签署合同的行为，即使上诉人母亲在签订合同时无代理权，但上诉人事后行为足以构成对其母亲代理行为的追认；从上诉人上诉人第一条上诉请求来看，即要求解除合同，说明其认可在双方之间成立合同关系。因此，上诉人是本案适格主体。2.上诉人父母主体问题。即使上诉人母亲代理行为无效，但是上诉人父亲饶某,4在合同买方处签名，说明饶某,4就是合同的当事人，被上诉人对饶某,4是有诉权，如本案因上诉人主体原因被判决驳回，而被上诉人再起诉饶某,4是没有任何障碍，上诉人纠缠这一问题没有实际意义。三、被上诉人订立合同时并无过错。上诉人以其为在校学生、无购房能力为由，主张被上诉人签订案涉合同存在过错，该说法不能成立。父母为子女买房天经地义，类似南京这样的大城市，孩子个人独立购买房产可能性极低，几乎是父母用全家之力以孩子名义购买房屋，上诉人该上诉理由没有说服力。四、上诉人以被上诉人没有受到损失为由，主张不应当支付违约金缺乏依据。被上诉人认为，违约金条款根据法律规定，其意义在于双方订立合同时对于将来损失不能确定情况下，由双方自行约定概括的赔偿依据，被上诉人卖房原因是在江南购房，而江南房价涨幅远超过江北，所以被上诉人是有损失的，且上诉人为房屋买卖付出的精力，失去的机会无法准确计算，因此，一审判决确定100000元违约金实际上是无法弥补被上诉人的损失。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。顾广君向一审法院起诉请求：1.解除顾广君与张立成之间的房屋买卖合同；2.张立成赔偿顾广君违约金250000元；3.张立成承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年10月30日，顾广君（甲方）与张立成（乙方）、南京家喻户晓房产经纪有限公司（丙方）三方签订房地产买卖中介合同及补充协议，顾广君将位于本市浦口区大桥北路9号旭日华庭金棕榈园区010幢1单元103室房屋出售给张立成，房屋建筑面积127.17平方米，售价2500000元。补充协议约定：“乙方于2016年10月31日前，支付甲方定金人民币20000元整。乙方于2016年11月30日前，支付甲方首付款人民币680000元整”。房地产买卖中介合同第九条约定：“违约行为方，按标的额的10%，计人民币250000元作为违约金分别支付给各守约方。违约方给各守约方造成的其它经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿”。顾广君、张立成均认可签订合同时张立成本人并未到场，房地产买卖中介合同末页及补充协议上“张立成”的签名系其母亲张某,4代签，同时张立成的父亲饶某,4也在合同上签名。合同签订当日，张某,4刷卡支付顾广君定金20000元，顾广君出具收条，内容为：“今收到张立成购浦口区大桥北路9号旭日华庭金棕榈园区010幢1单元103室房屋定金20000元，特立此据”。2016年11月2日，张立成持身份证到中国人民银行江苏分行营业管理部查询打印个人信用报告，查询原因为：“本人查询（临柜）”。2016年12月6日，顾广君向张立成发出催告函，催告张立成于收到该函之日起5日内向顾广君本人支付约定的首付款68万元，逾期将解除房地产买卖中介合同，并要求张立成承担相应的违约责任。该函以特快专递的方式寄送张立成。在本案一审庭审过程中，经张立成申请，张立成父母饶某,4、张某,4作为证人到庭陈述，合同签订当日张立成本人并未到场，而是由其母亲张某,4带着张立成的身份证原件代签合同，张立成父亲饶某,4同时在合同上签名，后因张立成贷款不能而无法继续履行合同。一审法院认为，订约主体就合同的主要条款达成合意合同即已成立。而订约主体可以是未来的合同当事人，也可以是合同当事人的代理人。本案中顾广君与张立成所签房地产买卖中介合同及补充协议，从形式上看，符合合同成立的要件，已在订约主体间成立。但根据庭审查明的事实，该房地产买卖中介合同末页及补充协议的乙方处有张立成和饶某,4的签名，其中张立成的签名并非其本人所签，而是由其母亲张某,4代签。故该房地产买卖中介合同及补充协议能否对合同主体即顾广君及张立成发生效力，则主要看张某,4、饶某,4是否有相应的代理权。一审庭审中，顾广君、张立成及证人张某,4、饶某,4均陈述，合同签订当日张立成本人并未到场，而是由其母亲张某,4带着张立成的身份证原件代签的合同，合同上同时有张立成父亲饶某,4的签名。而顾广君及中介方从未看到过张立成委托张某,4、饶某,4代为购买涉案房屋的授权委托书。由此可以推定，张某,4、饶某,4并未取得张立成委托其二人购买涉案房屋的授权，系无权代理。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”该条是关于认定表见代理的规定。因此，本案争议焦点在于张某,4、饶某,4以张立成名义代为签订的房地产买卖中介合同及补充协议的行为是否构成表见代理。一审法院认为,表见代理本属于无权代理，但因本人与无权代理人之间的关系，具有外观授权的特征，致使相对人有理由相信行为人有代理权而与其进行民事法律行为，法律赋予其与有权代理相同的法律效果。对表见代理的认定，应从是否在客观上形成具有代理权的表象和相对人主观上是否善意且无过失的相信行为人有代理权两个方面予以认定。首先，本案中张某,4与张立成系母子关系，签订合同时张某,4出示了张立成的身份证原件，同时张立成的父亲饶某,4也在合同上签名，故客观上张某,4具有使顾广君相信其有代理权的外观表象。其次，张某,4因贷款不能的原因而以其子张立成名义购房，并未侵害张立成的利益，签约时张立成的身份证原件由其母张某,4出示，其父饶某,4也在场并签字，且在合同签订后张立成本人到中国人民银行营业部打印了征信报告，顾广君已尽到合理的注意义务，故主观上顾广君是善意且无过失的相信张某,4有代理权。基于上述分析，张某,4以张立成名义与顾广君签订房地产买卖中介合同及补充协议的行为构成表见代理。关于顾广君的诉讼请求：1、要求解除顾广君、张立成之间的房屋买卖合同。一审法院认为，张立成未按约履行合同义务，经顾广君催告后仍未履行，现顾广君要求解除合同，于法有据，应予支持。关于顾广君的诉讼请求：2、要求张立成赔偿顾广君违约金250000元。一审法院认为，合同解除后，守约方有权要求违约方支付违约金，违约金以补偿性为主，兼具惩罚性。由于张立成不履行合同义务，导致合同解除，构成违约，依法应承担相应的违约责任。结合本案案情，一审法院认为双方在案涉合同中约定的250000元违约金数额明显过高，综合考虑顾广君的实际损失、合同的履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，一审法院酌定张立成应支付顾广君违约金100000元。由于张立成已支付定金20000元，为免顾广君、张立成再生纠纷，顾广君可不予返还该定金，以此抵扣张立成应付的违约金。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条第（二）项、第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、解除顾广君与张立成签订的房地产买卖中介合同及补充协议；二、张立成于判决生效之日起五日内给付顾广君违约金100000元（扣除张立成已付定金20000元，张立成实际应给付顾广君80000元）。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费28800元，由顾广君负担17280元、张立成负担11520元。二审中，双方当事人均未提交新的证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院二审另查明：一审中，上诉人母亲张某,4、父亲饶某,4作为证人出庭作证。张某,4陈述，“2016年11月1日签了合同之后带着张立成打的征信报告”；饶某,4陈述，“是我儿子本人去打的（征信报告），打完之后，我和我爱人送过来（中介公司）的”。二审中，被上诉人陈述，张立成的征信报告是中介公司交给被上诉人的。上述事实，一审庭审笔录、二审询问笔录等在卷证实。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定，“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”。涉案《房地产买卖中介合同》抬头买受方主体为“张立成”，该合同与《补充协议》落款处乙方签名为张某,4代签“张立成”名字，饶某,4签署“饶某,4代”，从该二人实际签字形式来看，仅系代理张立成与顾广君签署案涉《房地产买卖中介合同》及《补充协议》。由于张某,4、饶某,4在签约时，未能取得张立成明确的授权，构成无权代理，但从张立成本人在案涉合同签订后，实际打印个人征信报告并交至中介方的行为来看，表明其认可其父母代其与顾广君签订的案涉合同，因此，顾广君与张立成之间依法成立了房屋买卖合同关系，案涉《房地产买卖中介合同》及《补充协议》对张立成、顾广君具有约束力。张立成的父母张某,4、饶某,4系张立成的代理人，而张立成主张其在本案主体不适格以及应追加其父母作为被告参加诉讼，与法不合，本院不予支持。关于违约金问题，本案一审法院综合考虑顾广君的实际损失、合同的履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，在双方约定的250000元违约金基础上，酌情将违约金数额调低至100000元，并无不当。本案一审法院认定张某,4构成表见代理虽欠妥，但判决结果正确，应予维持。综上所述，张立成的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人张立成负担。本判决为终审判决。审判长　　夏海南审判员　　汪德全审判员　　白文虎二〇一七年七月三日书记员　　郭旭冬百度搜索“”