（2017）沪0112民初3686号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2017-11-28
案件名称
上海搜房房天下房地产经纪有限公司与尹艳林居间合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海搜房房天下房地产经纪有限公司,尹艳林
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四百二十四条
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初3686号原告：上海搜房房天下房地产经纪有限公司，注册地上海市黄浦区。法定代表人：徐瑞东，总经理。委托诉讼代理人：胡凤超，女。被告：尹艳林，女，1983年3月5日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：龚玲，上海科尚律师事务所律师。原告上海搜房房天下房地产经纪有限公司与被告尹艳林居间合同纠纷一案，本院于2017年2月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡凤超、被告的委托诉讼代理人龚玲到庭参加诉讼。审理中，双方当事人均同意本案简易程序审理期限延长至六个月。本案现已审理终结。原告上海搜房房天下房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付居间报酬人民币(币种下同)21,540元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年7月1日，被告在原告居间介绍下就购买上海市闵行区景谷路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)与案外人方某某签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，约定总房款1,436,000元，佣金为总房款的1.50%，共计21,540元，佣金全部由被告支付。同日，被告又与原告签订了《佣金确认书》，对佣金金额进行了再次确认，并约定于买卖合同成立日支付50%佣金，剩余部分应于2016年9月10日前支付。然被告并未如期支付佣金，经原告催讨，被告仍拒不支付，故原告按照《佣金确认书》约定佣金金额提出前述诉请。被告尹艳林辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，居间服务不仅涉及促成买卖双方签订居间协议，还包括签订网签合同、过户、交房等一系列的服务。然，原告提供的居间服务，仅是在2016年7月1日组织被告与上家签订了居间协议及买卖合同，此后未再提供任何服务，故居间未成功。且涉案房屋的产权人有2人，但签约产权人只有1人，故买卖合同未成立，居间未成功。因此，原告无主张佣金之权利。其次，依据《佣金确认书》，被告签订买卖合同当日只需支付50%的佣金。该买卖合同应该是指正式的网签合同而非中介提供的买卖合同。原告也曾于签约当日承诺首期佣金是在签订网签合同当日支付，而剩余佣金则是在过户之前支付。其意思是指原告应向被告提供后续一系列服务方能向被告主张佣金，但原告在促成买卖双方签订买卖合同后未再提供后续服务，故原告无权主张全额佣金。最后，本案是由于原告作高房价，承诺帮助被告获得更高额的贷款，但该承诺使得买卖双方处于巨大交易风险，出售方担心被告的贷款承诺，而被告又担心贷款不足时不能在短时间凑足足额的首付款，从而引起一连串的违约行为和相应的法律后果，故买卖双方在签约后1周内即协商表示不再签订正式的网签合同，被告也立即将合同解除的意思告知了原告。原告作为一家有着专业资质的居间方，却提供重大瑕疵的服务，故被告无须支付佣金。经审理查明，2016年7月1日，原告(居间方，签约丙方)、被告(买受方，签约乙方)与案外人方某某(出售方，签约甲方)签订《房地产买卖居间协议》，约定内容如下，一、乙方向甲方购买涉案房屋。二、总房价款1,436,000元。四、丙方的居间义务包括向甲乙双方如实报告订立《房屋买卖合同》的机会，例如双方提出的交易条件；协助甲乙双方洽谈，促成双方签订本协议和《房屋买卖合同》；向甲乙双方如实披露已获知的重大交易信息。五、甲乙双方同意通过丙方推荐的机构办理，包括贷款、涉及交易房款的资金借贷等，并由丙方代为办理送交材料服务等。六、《房屋买卖合同》签订，即表明丙方居间成功，居间报酬全部由乙方承担，乙方应当于居间成功当日按照总房价款的1.50%向丙方支付佣金。十、甲乙双方约定将网签合同价写为1,700,000元，甲方应积极配合乙方办理住房二套贷款手续，乙方贷款金额为850,000元，原始合同价1,436,000元不变。同日，被告(买受方，签约乙方)与案外人方某某(出售方，签约甲方)签订《房屋买卖合同》，约定内容如下，一、乙方向甲方购买涉案房屋。二、总房价款1,436,000元。三、为办理交易过户手续之需，双方应当于本合同签署后20天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。四、乙方应于签订示范合同当日向甲方支付首期房价款580,000元；乙方通过贷款形式支付第二期房价款850,000元；乙方在房屋交接完成后当日内向甲方支付尾款6,000元。双方还对交房时间、迁户口时间、违约责任等作了约定。前述协议、合同签订当日，被告向案外人方某某交付了定金30,000元。被告又于当日与原告签订《佣金确认书》，约定佣金金额为21,540元，买卖合同成立时支付50%，2016年9月10日前(交易过户前)支付50%。后据被告所述，因出售方方某某担心被告的贷款承诺，而被告又担心贷款不足时不能在短时间凑足足额的首付款，从而引起违约责任之法律后果，故买卖双方协商解除了合同。现原告认为被告应向其支付佣金而拒不支付，遂成讼。以上事实，由原告提供的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《佣金确认书》等证据及当事人庭审陈述所证实。审理中，本院为查明事实，传唤案外人方某某到庭。方某某陈述，签约当日，买卖双方对成交价格进行协商，其作了让步，但被告称无充足资金支付首付，被告就与原告协商是否能贷款，原告称可通过作高房价来使被告多贷款。他们把贷款金额、首付金额等都算好后，被告又询问原告是否真能做到原告所提出的方案并且要求原告在合同中承诺，但原告称不能写在合同中。原、被告拉锯了很久，原告一直保证肯定能做到，最后各方签订了协议。协议签完后，因其也要置换房屋，故第二天看房时，其询问其他中介能否做到原告所提出的方案，其他中介均表示做不到。其就电联原告，原告仍称没问题、可以做到。其又询问被告，被告称原告告知做不到，要找其他途径。其又继续看房，其找到合适房源后电联被告询问若被告贷款不足能否将差额补上，被告称凑不到。故其与被告经商谈，被告称解除合同并由被告通知原告，其表示同意。其之后将被告支付的定金30,000元退还给被告。其未向原告支付过佣金。对于方某某的陈述，原告认为不属实，原告从未主动提及可通过作高房价来办理贷款，原告不可能向客户提出违规方案。据了解，经办人表示签约后，方某某可能存在一房二卖，从方某某的陈述也可见，方某某对本案的房价是不满意的，之后方某某继续寻找客源，并以更高的价格出售他人。对于方某某的违约行为，原告也向方某某提出这样是不行的，但方某某之后就再也联系不上。被告对方某某的陈述均认可。本院认为，方某某的陈述与被告陈述基本一致，而方某某与原、被告又无利害关系，至于原告所述方某某一房二卖并无事实根据，故本院对方某某的陈述予以采信。本院认为，原告作为专业的居间公司，为买卖双方提供报告订约机会或为订立合同提供媒介服务，促成买卖合同成立，系其主要义务。而居间公司促成买卖合同成立的最终目的，应当是使买卖双方通过合法、合理的途径完成房屋买卖交易；并不应当是单纯为了促成买卖合同的签订，而向买卖双方提出非法或不合理的交易手段，或者纵容、放任买卖双方通过非法或不合理的交易手段，来完成房屋买卖交易。就本案，虽然原告促使买卖双方签订了《房屋买卖合同》，但是要履行该份买卖合同，按居间协议内容及原、被告陈述之内容，需要通过虚拟房价从而使被告套取更多贷款的方式方能履行，该方式方法显然有违法律法规及现行房产政策。而该方式方法的提出者，被告及案外人方某某均陈述系原告。原告作为专业中介机构，为促成买卖双方签约，向买卖双方提出该方式方法的行为显然是不合适的，这不仅置国家颁布的法律法规及现行房产政策于不顾，也可能造成买卖双方因该方式方法可能存在的风险影响到最终合同的履行，若放任该行为，必将造成房产交易市场的混乱。就本案，被告与案外人方某某也正是出于对该方式方法可能存在的风险，出于对被告履约能力的担心，出于对合同最终能否履行的担忧，协商一致解除合同。双方解除合同的行为是合理的。而造成合同解除，原告有不可推卸的责任。但鉴于，原告在本案居间服务中还是提供了部分服务，比如带看房屋，价格磋商等，但因居间服务不仅限于带看房屋、协商价格、促成双方签订买卖合同等媒介服务，还应当包括协助办理房屋产权过户以及房屋交接等手续，故本院酌定被告向原告支付居间报酬2,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条之规定，判决如下：被告尹艳林于本判决生效之日起七日内向原告上海搜房房天下房地产经纪有限公司支付2,000元。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计169.25元，由原告上海搜房房天下房地产经纪有限公司负担153.54元。由被告尹艳林负担15.71元(被告负担之款于本判决生效之日起七日内直接向原告支付)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 张莉二〇一七年七月三日书 记 员 刘阳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 微信公众号“”