（2017）湘1202民初1314号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2017-10-13
案件名称
原告周小芳、刘毅诉被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案民事判决书
法院
怀化市鹤城区人民法院
所属地区
怀化市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周小芳,刘毅,怀化市大汉置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1202民初1314号原告周小芳。原告刘毅。委托诉讼代理人（特别授权）周南洪。被告怀化市大汉置业有限公司。法定代表人邹明。委托诉讼代理人李润奇。原告周小芳、刘毅诉被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月17日受理后，适用简易程序依法进行了审理。原告委托诉讼代理人周南洪、被告委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告周小芳、刘毅向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付截止至起诉之日逾期办理不动产权证书的违约金87533元，要求违约金计算至办好不动产权证之日。2、本案案件受理费用由被告承担。事实和理由：原告2012年3月8日与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告大汉龙城19栋2803房，总房款427220元，被告须在2013年6月30日前将所购房屋交付给原告，并于2015年6月30日前将房产证办至原告名下，如未能如期办理房产证则以《补充协议》第九要为据承担违约责任。合同签订后，原告按约定支付了所有购房款，但是被告未按约定履行办证义务，被告的行为严重损害了原告的合法权益，据此，原告特诉至法院，请求判如所请。被告怀化市大汉置业有限公司辩称：一、原告请求被告支付逾期办证违约金没有事实和法律依据。原告违约金计算错误，双方在补充协议第九条约定，被告配合办证的时间是交房之后730天，被告于2013年7月9日将房屋交付给了原告，那么在2015年7月9日之前，被告尚未违约，不应当承担逾期办证责任。原告向被告出具了《大汉龙城延期申请表》，其向被告表示如果其未将除房款以外其他费用即契税、维修基金、办证费用在19栋封顶前付清的，那么就不追究被告的逾期办证责任。19栋房屋于2012年10月26日前封顶，但原告未能在2012年10月26日前将上述费用交清，被告不应当承担逾期办证的违约责任，且双方在《商品房买卖合同》第六条第二款第二项中约定，买受人应当在2013年6月30日前将住宅专项维修资金交清，原告没有依约交清上述费用，因此，原告请求被告支付逾期办证违约金没事事实和法律依据。三、即使认定被告违约，原告请求的违约金也过高，请求法院酌情予以减少。综上，请求法院查清事实，依法驳回原告的诉请。经审理查明：2012年3月8日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告建设的大汉·龙城兴龙府商品房。合同约定：原告购买被告的第19幢2803号商品房，房屋总价款427220元，合同签订时支付定金80000元，合同签订后7日另付房款97220元，通过公积金贷款250000元；原告需在2013年6月30日前将共用部分专项维修资金交予被告；被告应在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。同日，原、被告又签订了《补充协议》，双方在协议第三条中约定：1、原告须在被告发出的交房通知或交房公告注明的交付使用日期内到被告指定的地点办理房屋交接手续。自注明交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由原告承担，且该房屋有关的物业管理费自注明交付之日起由原告承担。原告未能按期接收房屋的，该房屋保修期自注明交付使用日起计算，如本补充条款与买卖合同第八条约定有不一致之处，以本条款为准。2、由于原告原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或原告未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，被告有权拒绝交付房屋，被告由此延期交房无需承担违约责任。3、被告在交付房屋时具备了买卖合同第八条约定的房屋交付条件后，原告不得以其他理由拒绝办理房屋交接手续等内容。双方在协议第四条中约定：2、因本商品房买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担；由原告承担的有关税费、按现行标准由被告代为收取，按办理相关手续时相关规定多退少补。3、原告委托被告办理房屋所有权证和土地所有权证，房产证代办费，按总价款的0.6%交纳，土地使用证代办费，每户为1500元整。在协议第五条中约定：因买卖合同及补充协议履行所发的（包括但不限于）通知等文件原告同意被告的有效通知方式有电话通知、挂号邮件、EMS方式、传真或本地报纸刊登等可供查询的方式。在协议中第九条中约定：双方约定在交房后730日内办好房产证和土地使用权证，原告应积极配合被告办好房产证和土地使用权证，如遇不可抗力因素或原告原因则顺延，若不能按期办好房产证和土地使用权证，被告按原告已付房款每日支付万分之三的违约金。在协议第十条中约定：本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致的以补充协议为准。上述《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，原告支付全部购房款427220元。被告于2015年7月28日开具销售不动产统一发票。2013年7月9日被告将房屋交付给了原告，双方签署了《大汉龙城商品房交接书》，同日，原告向被告交纳契税、维修基金、房产、国土办证费、两证代办费、资信费、预告费用等共计20607元整。现被告尚未给原告办理好不动产权证书。另查明，大汉·龙城兴龙府19号综合楼在2012年10月26日前已封顶，2013年12月31日竣工验收，2016年6月14日取得《竣工验收备案表》。上述事实，经本院公开开庭审理，双方当事人当庭举证、质证和辩论，本院确认，有下列证据证实：1、原、被告身份信息资料证明复印件3份，拟证明原、被告的身份信息情况的事实；2、2012年2月14日原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》复印件各1份，拟证明原、被告之间就购房事宜签订合同及合同具体约定的内容的事实；3、主体工程质量验收记录复印件1份，拟证明大汉·龙城兴龙府19号综合楼在2012年10月26日前已封顶的事实；4、销售不动产统一发票，拟证明原告已付清全部房款，通过换票方式取得不动产统一发票的事实；5、收款收据复印件3份，拟证明原告已缴纳房产契税、维修基金、办理两证等费用的事实；7、大汉龙城商品房交接书复印件1份，拟证明被告2013年7月9日将商品房交付给了原告的事实。庭审笔录一份，证明本案的其他情况。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方意思表示真实，未违反法律法规禁止性规定，合法有效。根据原、被告补充协议的约定，被告应当在交房后730日内为原告办好房产证与土地使用权证。被告向原告交房的时间系在2013年7月9日，根据双方的约定，被告应当在2015年7月11日之前为原告办好房产证与土地使用权证，但至今未予以办好，被告应承担逾期办证的违约责任。被告提出合同约定的违约金过高，请求予以减少,《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据本案具体情况，本院酌情调整被告按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金，即日违约金为427220元×0.0001≈42.72元。被告提出原告未按承诺在19栋封顶时交纳契税、维修基金、办证费等，被告无支付逾期办证违约金的义务，本院认为，被告未提供证据证明其告知了原告19栋封顶的时间并要求原告交费，故原告在收房当天交纳上述费用并无不妥，被告该抗辩理由不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告怀化市大汉置业有限公司按每日42.72元的标准支付原告杨毅逾期办理不动产权属证书违约金，从2015年7月11日起计算至被告怀化市大汉置业有限公司办好不动产权属证书之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1988元，由被告怀化市大汉置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员 范晓红二〇一七年七月三日代理书记员 彭玲丽附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 来自