（2017）吉02民终1744号

裁判日期: 2017-07-03

公开日期: 2017-07-11

案件名称

李文平与杨宏、吉林市友邦物业服务有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

吉林省吉林市中级人民法院

所属地区

吉林省吉林市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李文平,杨宏,吉林市友邦物业服务有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百二十四条第一款，第二百三十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

吉林省吉林市中级人民法院民事判决书（2017）吉02民终1744号上诉人（原审原告）：李文平，男，1958年11月10日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：李金，吉林东坤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨宏，女，1970年11月9日出生，满族，吉林市丰满区厦门街综合门诊部经营者，住吉林省吉林市丰满区。委托诉讼代理人：岳长水(系杨宏之夫)，住吉林市丰满区。委托诉讼代理人：侯立军，吉林九辩律师事务所律师。原审第三人：吉林市友邦物业服务有限公司，住所地吉林省吉林市丰满区。法定代表人：柏艳波，总经理。上诉人李文平因与被上诉人杨宏、原审第三人吉林市友邦物业服务有限公司（以下简称友邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林市丰满区人民法院（2016）吉0211民初2108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李文平上诉请求：杨宏立即从坐落于吉林市丰满区泰山路阳光小镇1-2层004号网点迁出。上诉费由杨宏承担。事实和理由：一、李文平与友邦公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，应依法受到法律保护，李文平对本案诉争房屋享有物权，有权对房屋进行使用、收益、处分。租赁期满后，李文平有权收回出租房屋。二、一审法院确认李文平与友邦公司之间是委托合同关系无事实和法律依据。首先，根据合同约定，友邦公司转租需经李文平同意，友邦公司擅自转租，李文平有权解除合同。合同租期为一年，李文平现有权随时收回房屋。其次，即便友邦公司有权转租，其超过租赁期限转租行为也属无效行为。再次，李文平行使的是物权请求权，而杨宏与友邦公司之间形成的是债权请求权，其不能以此对抗李文平的主张。三、杨宏与友邦公司在租赁合同中约定“租期至交付回迁房之日止”，对李文平并无约束力。双方的行为侵害了李文平的合法权益，合同当属无效。四、杨宏与友邦公司约定的租期内的租金实际相当于该房一年的租金，若二人关于租期和租金的约定得到法律保护，则显失公平。五、一审法院查明的情况与客观事实不符，不能作为判决依据。杨宏辩称，一、一审法院认定李文平与友邦公司之间系委托合同关系正确。李文平与友邦公司之间欠缺租赁合同意思表示。友邦公司对诉争房屋从未使用、收益，李文平在与友邦公司签订合同时，明知友邦公司无租赁房屋的用意。李文平与友邦公司之间实质为代租房屋的委托合同关系。李文平在庭审中自认是委托友邦公司对外进行出租，代租的费用及期限由李文平决定。因此，李文平与友邦公司签订合同的目的是将诉争房屋委托友邦公司代租。二、杨宏与友邦公司签订的《房屋租赁合同》合法有效。友邦公司具有出租诉争房屋的权利。杨宏已经实际履行了合同义务，并交纳租赁费、供热费、物业费，同时实际占有、使用诉争房屋。三、杨宏与友邦公司之间形成了合法的租赁关系，杨宏作为善意且无过失的一方不应从涉诉房屋内迁出，且诉争房屋具有安置过渡用房的性质。杨宏租赁诉争房屋是政府、吉林市泓乐房地产开发有限公司（以下简称泓乐公司）为解决临时安置问题而要求杨宏租赁的。杨宏在宝山路的厦门街综合门诊部被拆迁，至今仍未解决安置问题。订立合同时，吉林市丰满区拆迁办公室、泰山街道主任、泓乐公司代表均在现场，杨宏有理由认为其行为是合理合法的。对于是否存在租赁显失公平、价格不对等的问题，李文平可另案主张。四、张宏与友邦公司之间签订的《房屋租赁合同》中所约定的内容对李文平具有约束力。杨宏与友邦公司约定“租期至向杨宏交付回迁房之日止”，故该租赁合同因杨宏尚未还迁而未到期，友邦公司作为李文平的委托人，其行为应由李文平承担法律责任。五、李文平主张其行使的是物权请求权，杨宏与友邦公司之间形成的是债权请求权，不能对抗李文平行使权利，杨宏认为此观点不能成立。李文平具有案涉房屋的所有权，正是基于该权利其与友邦公司之间形成了涉案房屋的代租行为，杨宏与友邦公司之间形成的合同具有合法性，李文平无权以该物权请求权来对抗善意无过失的杨宏。综上，一审判决应予维持。友邦公司述称，友邦公司与杨宏签订的《房屋租赁合同》中关于租赁期和租金的条款，确实未得到李文平的授权，亦未得到李文平追认，不具有法律效力。事情经过如下：2015年4月，泓乐公司和政府拆迁办公室人员以及杨宏一起到友邦公司称要在附近为杨宏开诊所租赁门市房，说租赁费由政府和泓乐公司承担，自杨宏补偿金中扣除。当时有3处网点要出租，一个是李文平的，两个是张玉萍的，买房后，他们没有使用，跟友邦公司说可以对外出租。当时政府、泓乐公司、杨宏都说回迁房一年半肯定能建好回迁，所以，友邦公司与杨宏就按其意思签订了租赁合同。签订后，友邦公司找到李文平，但其只同意签订一年期限，租金也不同意20万元，要36万元。友邦公司问政府是否还租，政府承诺由其承担多余的租金。于是，友邦公司又和房主签订了租赁合同。2016年4月，李文平找到友邦公司，索要第二年租金。友邦公司去找政府，政府答复补偿金已经给付杨宏，剩余租金应由杨宏自己承担。现政府不同意为杨宏继续支付租金，杨宏就不享有房屋使用权。杨宏享受到政府给付的停业损失，就无权免费使用他人的房屋。李文平向一审法院起诉请求：一、杨宏立即从坐落于吉林市丰满区泰山路阳光小镇1-2层004号网点迁出；二、杨宏支付占用房屋费用92928元。一审法院认定事实：2013年1月23日，李文平与泓乐公司签订《吉林市商品房买卖合同》，约定李文平购买坐落于吉林市丰满区泰山路18号阳光小镇2号住宅楼10幢0001004室，建筑面积为260.19平方米，价款为5203800元的商业房屋。同日，泓乐公司为李文平出具金额总计为5203800元的不动产发票两张。杨宏原有的坐落于吉林市丰满区宝山路零号楼3号、4号网点，建筑面积均为103.32平方米的商业用房，在泓乐公司开发的泰山路改造项目一期工程拆迁范围内。2015年4月17日，杨宏与泓乐公司就上述房屋分别签订了《房屋拆迁产权调换协议》，约定杨宏于2015年前搬迁腾空被拆迁房屋，泓乐公司将坐落在阳光小镇西4号、5号网点作为产权调换房屋；双方在补充协议中约定，泓乐公司支付杨宏停业补偿费自签协议之日起至回迁入户时止，按房屋评估单价13000元/平方米乘以房屋面积乘以千分之八/每个月，先预付两年停产停业补偿费即257887元（13000元/平方米×103.32平方米×8‰×24个月）。同日，友邦公司（系阳光小镇物业管理公司）与杨宏签订《房屋租赁合同》一份，约定友邦公司将吉林市泰山路阳光小镇2号楼（2、3网点），房屋面积650平方米出租给杨宏用于从事医疗经营。租赁期限自杨宏搬入承租房屋之日起至向杨宏交付回迁房之日（友邦公司通知杨宏办理入住手续时，为交付之日）止（届时友邦公司给予杨宏90天的腾迁宽限期，期满杨宏应无条件搬出本合同所涉之租赁房屋）。租期届满之日即本合同终止之日，双方不再续签。租金20万元，于本协议签订之日给付友邦公司。审理中，杨宏陈述租金已从泓乐公司应给付的补偿款中扣除，友邦公司陈述租金是泓乐公司交付友邦公司的。另，泓乐公司至今未向杨宏交付产权调换后的房屋。李文平与友邦公司签订《房屋租赁合同》一份，双方约定李文平将涉案房屋出租给友邦公司，租赁期限自2015年4月20日起至2016年4月19日止，房屋租金为14万元/年，押金2万元。租赁期满，李文平有权收回出租房屋，如要求续租，则必须在租赁期限届满前1个月通知李文平。租赁期满后，依附于房屋的装修归李文平使用。2016年4月18日，李文平书面通知友邦公司解除与其签订的《房屋租赁合同》。审理中，友邦公司陈述系李文平委托其公司进行代租，李文平陈述其购买房屋后一直没用，李文平委托友邦公司租赁给他人，委托友邦公司代为租赁，至于代租的费用及时间由李文平决定。李文平不清楚友邦公司租赁给谁，但是其知道友邦公司已将房屋租赁出去，并已收到租金。2016年10月16日，友邦公司委托吉林松花江律师事务所向杨宏发出律师函，函告杨宏解除2015年4月17日签订的《房屋租赁合同》，并要求杨宏自接到通知之日起40日内搬出承租房屋，亦可自收到通知之日起15日内另行对该房产进行租赁，重新签订租赁合同。2016年12月16日，友邦公司通知杨宏缴纳租金及物业费共计380137元。一审法院认为，李文平于2013年与泓乐公司签订了《吉林市商品房买卖合同》，购买了涉案房屋且办理备案登记，并已付清房款，泓乐公司也已将房屋交付给李文平，故李文平作为买受人有权对涉案房屋进行使用、收益、处分。关于李文平与友邦公司之间的法律关系，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中李文平与友邦公司虽签订了《房屋租赁合同》，但双方并没有进行租赁的意思表示。友邦公司作为承租一方，其并无使用涉案房屋的意思表示，也无因使用房屋而支付租金的意思。审理中友邦公司自认其是代李文平对外出租。而李文平在签订《房屋租赁合同》时，也明知友邦公司并无租赁涉案房屋的用意，其在审理中自认是委托友邦公司对外进行出租，至于租金的费用及期限由李文平单方决定，故李文平与友邦公司之间实际是委托合同关系。双方签订的租赁合同中所约定的内容，实际为李文平委托友邦公司对外出租时所限定的租赁条件和事项，友邦公司作为受托人应按委托人李文平的要求即按租赁合同中约定的内容对外进行出租。关于李文平要求杨宏迁出涉案房屋的主张，友邦公司接受委托后以自己的名义与杨宏签订《房屋租赁合同》，该合同合法有效，且对委托人李文平具有约束力。李文平现要求收回房屋，但杨宏已按约定履行了向友邦公司交付租金20万元的义务，租期至向杨宏交付回迁房之日止，因回迁房尚未交付给杨宏，租期尚未届满，租赁期间杨宏仍有权继续使用涉案房屋，故对李文平要求杨宏迁出的诉讼请求不予支持。另，友邦公司作为受托人有义务将委托事务的处理情况告知李文平，根据《中华人民共和国合同法》第四百零六条的规定：“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。”李文平在本案中主张无法按时收回房屋造成的经济损失，该损失系友邦公司未按约定的委托事项进行出租所致，杨宏作为善意的承租人其并无过错，故对李文平要求杨宏按每年14万元的租金标准支付自2016年4月19日起至判决生效之日止房屋使用费的主张，不予支持，其可另行向友邦公司主张权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第三百九十六条、第四百零三条第三款、第四百零六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定作出判决。一审法院判决：驳回李文平的诉讼请求。案件受理费2124元，减半收取1062元，由李文平负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨宏为证实自己的主张，提供证据原厦门街综合门诊照片及签订合同在场人员照片共8张，证明案涉房屋租赁合同是在该照片所显示门诊中签订的，并非在友邦公司内签订；签订合同时无友邦公司代表在场，当时在场的有泓乐公司代表李兵、拆迁办主任赵月、街道主任白丽梅以及征收办律师宋志翠；辅助证明友邦公司一审时陈述合同签订的过程不真实。李文平质证称，真实性、关联性、合法性均有异议，不能证明杨宏要证明的问题，与本案涉及的租赁关系无关联性。友邦公司法定代表人质证称，我是新任法人，不清楚签订合同当时的情况，照片中有物业公司的工作人员，其他的人我不认识。本院经审查认为，杨宏提供的证据8张照片不能证明友邦公司与杨宏签订《房屋租赁合同》时签订人员的情况，该证据与本案涉及的房屋租赁关系无关联性，故本院对该份证据不予采信。友邦公司为证实自己的主张，提供证据泓乐公司与吉丰房屋征收服务中心、杨宏签订的补充协议两份，证明已经向杨宏一次性补偿停产停业损失90万元。李文平质证称，对真实性无异议，可以证明在原产权调换协议基础上针对每个房屋又分别增加了停产停业损失198374元，原来每个房屋的停产停业损失是257887元，故两个房屋的停产停业损失合计近90万元。针对其他事项都是另外补偿的，比如牌匾，这90万明确是两年的停产停业损失。杨宏质证称，我的门诊是医疗门诊，其中包括装修损失和设备搬迁损失以及设备再安装损失，其中还包括我的私人住宅一套，在搬迁五年前就已经动迁，给的钱中还包含这套房子的钱（职工宿舍），另外我的诊所有十多名员工，还有很多其他损失。领取该款的前提条件是丰满区人民政府、丰满区征收管理办公室、泓乐公司、街道让杨宏尽快搬迁，杨宏配合了本次搬迁并配合了政府工作，才领取了上述款项，但该款项不足以弥补杨宏门诊的实际损失，差额很大。该协议的签订与回迁房是否回迁，即杨宏与友邦公司签订的租赁合同中租期的约定并不矛盾，恰恰可以证明杨宏租赁的房屋具有政府安置补偿的性质。本院经审查认为，各方当事人对该份证据的真实性均予以认可，故本院对该份证据的真实性予以采信。李文平二审期间未提交新的证据。本院对一审查明事实中除“李文平陈述其购买房屋后一直没用，李文平委托友邦公司租赁给他人，委托友邦公司代为租赁，至于代租的费用及时间由李文平决定”以外的事实予以确认。另查明：杨宏因房屋拆迁问题与泓乐公司于2015年4月17日签订了两份《补充协议》，杨宏共计已获得两年的停产停业补偿款近90万元。本院认为，李文平与友邦公司于2015年4月20日签订的书面租赁合同合法有效，且已实际履行，双方之间形成了合法有效的房屋租赁法律关系。依现有证据，不足以认定李文平与友邦公司之间存在明确的委托关系，所签订的《房屋租赁合同》不具备委托合同的构成要件，不能依承租人有无自行使用租赁物的意思表示来认定租赁关系或是委托关系。一审法院认定李文平与友邦公司之间形成了委托合同关系，属于适用法律不当。友邦公司与杨宏订立的房屋租赁合同，并将案涉房屋交给杨宏使用，友邦公司与杨宏之间形成了转租形式的租赁关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效……”本案中，友邦公司与杨宏约定的租期为杨宏搬入承租房屋之日起至回迁房交付之日止，但回迁房何时交付不能确定，应视为租期约定不明。李文平与友邦公司约定的租期为一年，故友邦公司与杨宏之间的转租期限超过一年的部分应视为无效。李文平在租赁期届满时已书面通知友邦公司解除合同，后友邦公司亦向杨宏发送律师函，通知解除双方之间的租赁关系，并要求杨宏在60日内腾房，杨宏在法定异议期间内未提出异议。杨宏在人民法院审理过程中认可房屋的所有权归属李文平，李文平系本案涉案房屋的所有权人，故李文平基于物权请求返还房屋并无不当。本案所涉租赁及转租合同均已解除，杨宏继续占有、使用涉案房屋，缺乏事实和法律依据，应予返还。李文平主张的占用房屋费用应提供证据证明费用的数额及计算方式，但李文平未提供证据加以证明，且其与杨宏间并不存在直接的租赁关系，本院对李文平主张的占用房屋费用不予支持。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林市丰满区人民法院（2016）吉0211民初2108号民事判决；二、杨宏于本判决生效后30日内从坐落于吉林市丰满区泰山路阳光小镇1-2层004号网点（2号住宅楼10幢0001004室）迁出；三、驳回李文平其他诉讼请求。一审案件受理费2124元，减半收取1062元，由杨宏负担100元，由李文平负担962元；二审案件受理费100元，由杨宏负担。本判决为终审判决。审　判　长　张　英审　判　员　孙　伟代理审判员　陈　卓二〇一七年七月三日书　记　员　李玉娇更多数据：搜索“”来源：