（2017）沪0115民初24618号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2017-11-28
案件名称
陈海云与王华军、邱红房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈海云,王华军,邱红
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十二条，第四十一条，第五十六条，第六十条第一款，第九十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初24618号原告陈海云，女，1954年9月2日生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人陈嘉康(系原告陈海云之子)，住同原告陈海云。委托代理人赵建民，上海和基律师事务所律师。被告王华军，男，1971年3月22日生，汉族，住上海市浦东新区。被告邱红，女，1971年1月21日生，汉族，住上海市浦东新区。前述两被告共同委托代理人王锋，上海陈建华律师事务所律师。原告陈海云与被告王华军、邱红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年5月24日公开开庭进行了审理。原告陈海云的委托代理人陈嘉康、赵建民，被告王华军、邱红和共同委托代理人王锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈海云诉称，原、被告于2015年10月6日在上海居绅堂置业有限公司的误导下，签订了一份《动迁房买卖合同》，该房屋位于上海市浦东新区拱海路XXX弄XXX号XXX室(以下至判决主文前简称系争房屋)。由于原告不懂法律，受中介公司的欺骗，签署协议并非原告的真实意思表示，而且合同条款不符合国家规定，对原告不利，故诉至法院，请求判令《动迁房买卖合同》无效，两被告返还系争房屋的房产证。被告王华军、邱红共同辩称，不同意原告的诉讼请求。双方签订买卖合同系真实意思的表示，对于动迁房，国家只规定过户时间的限制，但没有规定动迁房不能买卖，不认可原告所陈述的存在欺骗的情况。审理过程中，经本院释明，原告明确要求判令解除《动迁房买卖合同》，理由是因为合同不成立。被告方购买人的主体不合格，合同签订时购买人一方署名为两被告，但合同条款中又约定购买人要增加，导致购买人不明确，合同第1条和第2条第3款对于价款约定不一致导致价款约定不确定。合同系虚假合同，名义上是原、被告签订的房屋买卖合同，实际上是被告卖给第三人，达到非法营利的目的。两被告不是善意购买人，买房目的不是用于自己居住，而是炒房，这样的合同不受法律保护。合同名义上是买卖合同，存在很多问题，内容都是违法的。为证明自己的主张，原告向本院提交了《动迁房买卖合同》复印件一份，证明签合同的时候，原告姐姐陈某某一起陪同前往，可能采用了一些方法让原告签字，陈某某急于卖掉系争房屋，合同原件被陈某某拿走。被告王华军、邱红共同补充辩称，解除合同应满足相应的条件，合同主体问题，购买方就是两被告，至于合同第2条第3款的问题，合同是中介提供的格式合同，是出于保护房子出售方的利益，但本案中不存在进行转让的可能，也没有这个事实存在，两被告系为儿子结婚购房，不存在炒房目的，且买房用途两被告有权自己决定，原告称被告炒房，应当举证证明。而合同价款问题同样是因为中介提供的格式条款问题，而不是约定不明确。原告没有明确是出于何种情形要解除合同。为证明自己的主张，两被告向本院提交了下列证据：1、房地产权证一本，证明原告方已经将系争房屋交付给两被告的事实；2、租赁协议书，证明原告对买卖完全知情，且在买下系争房屋后两被告又将该房屋以便宜的价格返租给原告。3、物业费收据2张，证明物业费收据上的业主已经变更为两被告。4、收款收据一组和《家庭内部协议书》复印件一份，证明原告家庭内部协议系争房屋属于陈某某，2015年10月6日当天给付定金2万，由原告签收，2015年10月26日支付房款88.70万元(人民币，下同)，转账给案外人陈某某。经质证，两被告对原告提交的证据无异议，据称系争房屋是案外人陈某某的，但是房产登记在原告名下，所以在购买系争房屋的时候与原告签订的合同，但买卖磋商过程原告和案外人陈某某一起在场的。原告对两被告提交的证据1无异议，证据2认为是无效的，系争房屋尚未过户至两被告名义，以两被告名义出租不合法。对证据3不知情，物业费是两被告去付的，但物业公司对物业费收据更名是违法操作。对证据4真实性无异议，但88.70万元房款转账给陈某某，原告不知情不认可，原告与其姐姐陈某某之间存在矛盾，写了《家庭内部协议书》，但房款还是应该支付给原告。审理过程中，两被告补充提交上海居绅堂置业有限公司出具的情况说明和视频光盘一组，证明《家庭内部协议书》、《房屋租赁合同》签订的相关情况以及原告对房款88.70万元支付给案外人陈某某知晓的事实。经书面质证，原告认为《家庭内部协议书》尚有争议，不能证明系争房屋系案外人陈某某所有，《房屋租赁合同》系受误导所签，上海居绅堂置业有限公司存在严重违规操作，出具的证词严重不可信。根据上述举证质证情况，本院确认下列事实：2013年10月30日，在两名证明人的见证下，原告与其姐姐陈某某签订《家庭内部协议书》一份，协议内容为：“本户原住杨浦区杨树浦路XXX弄XXX号，现因我户房屋被征收，家庭中兄妹(房屋共有人)各自有特殊原因，本着解决家庭矛盾，保持家庭和谐的情况下，陈某某出资人民币陆拾万零壹仟陆佰叁拾捌元购买浦东惠南镇拱海路XXX弄XXX号XXX室安置房，房款已付，由于目前陈某某无法作为产权人，现暂由陈海云代为产权人到三年产权由陈海云转为陈某某名下，陈海云无异议，并承诺协助办理房屋过户手续，过户费由陈某某自付。今后房价涨跌也由陈某某自行承担，特此声明。”系争房屋于2015年8月13日登记在原告名下，产权证号为沪房地浦字(2015)第227835号。2015年10月6日，在上海居绅堂置业有限公司居间下，原、被告签订《动迁房买卖合同》一份，约定原告将登记在自己名下的系争房屋以98.70万元的对价出售给两被告。双方对接受支付房价款的指定帐户未作约定。同时，在该合同的第二条第三款其他(特别)约定中有格式条款内容：“在甲(即原告，下同)乙(即两被告，下同)签订本协议之日起，直至过户至乙方为产权人期间，乙方有权变更、减少、增加买受人，甲方无条件配合乙方和乙方指定的买受人重新签订出售转让协议，溢价部分归乙方所有，贬值部分由乙方承担。乙方有权代表甲方和其他买受人签订涉及本房屋的协议，并代收定金及其本房房款，甲方均认可并承担。如果因为甲方违约造成乙方与乙方买受人约定的违约责任及其他各种损失均由甲方承担。乙方超出授权范围之外的责任由乙方自行承担一切法律后果。”当日，两被告向原告给付定金2万，由原告出具收据一张。2015年10月26日，被告王华军转账给案外人陈某某房款88.70万元，并由陈某某出具收据一张。之后，系争房屋出售方将房产证交付两被告，被告王华军又与原告签订《租赁协议书》一份，约定被告王华军将系争房屋以每月600元的价格出租给原告，租房期为2年，租赁期限自2016年1月1日至2017年12月31日。原告按照租赁合同的约定向两被告支付租金，被告邱红为系争房屋向物业公司缴纳了2016年1月1日至2017年6月30日的物业费。本院认为，首先，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，即便原告没有参与房屋买卖的具体磋商过程，但原告确认《动迁房买卖合同》上的签字系其本人签字，自原、被告双方在该合同上签字之时，合同便告成立，故原告关于合同不成立的意见本院不予采信。其次，关于《动迁房买卖合同》第二条第三款的约定，原告认为该条约定导致合同主体和价款不确定。本院认为，在审理过程中，原告明确并未发生两被告以该条款为依据要求变更合同主体的事由。且该条款系格式条款，即便在合同的履行过程中确实发生了两被告依据该条款要求变更合同主体或者对房款价格发生争议，对于格式条款发生争议时是否有效、如何解释，法律均有明文规定，但均不会导致合同的不成立。故原告以该条款内容为由主张合同不成立的观点于法无据，本院不予采信。至于原告称两被告炒房，只是主观猜测，并无证据证明。而所主张的出于炒房目的购房的房屋买卖合同无效的意见于法无据，本院不予采信。又本院认为，解除合同应当由当事人协商一致或者符合约定的条件或者符合法定的解除事由。本案中，双方当事人不符合约定解除的情形，原告亦未举证证明存在法定解除的事由。而原告称签订《动迁房买卖合同》和《租房协议书》均系受到欺瞒所签，但并未举证证明欺瞒事实的存在。相反，原告自认《动迁房买卖合同》和《租房协议书》均系其本人签字，其亦有给付租金给两被告，再结合原告称在《动迁房买卖合同》上签字是因为“为了供儿子读书，我向姐姐借了点钱，她让我把房子卖了，我只好签了”的解释，本院有理由确定原告签订《动迁房买卖合同》即便有不情愿的成份，但也系其真实意思的表示，而非原告所称的受欺骗。再结合原告与两被告签订《租房协议书》且给付两被告租金的行为，原告称不知晓两被告将88.70万元房款直接给付案外人陈某某的事实，令人难以置信。即便事实上原告确实不知晓，两被告依据房屋买卖的磋商过程、原告与其姐姐陈某某签署的《家庭内部协议书》，在《动迁房买卖合同》中对付款账户无明确约定的情况下，两被告将88.70万元的房款给付案外人陈某某的行为也并无明显不当。至于原告以现原告与姐姐陈某某对于《家庭内部协议书》发生争议为由认为不能作为确定系争房屋权属的依据，本院认为，原告明确陈述当初签订《家庭内部协议书》的时候都是认可的，以事后对《家庭内部协议书》与陈某某之间产生争议进而要求解除与两被告之间的《动迁房买卖合同》，对两被告有违诚信。而原告与其姐姐之间就《家庭内部协议书》的争议不属于本案处理范围，原告可与案外人陈某某另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十一条、第五十六条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告陈海云要求解除与被告王华军、邱红在2015年10月6日签订的《动迁房买卖合同》并返还房地产权证的诉讼请求。案件受理费13,670元，减半收取计6,835元(原告陈海云已预交)，由原告陈海云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 叶利芳二〇一七年七月三日书记员 季绿怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以理解。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效的，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。…… 微信公众号“”