（2017）渝01民终3931号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2017-09-11
案件名称
余义莎与重庆众彩商业管理有限公司（原重庆众长房地产开发有限公司）房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
余义莎,重庆众彩商业管理有限公司（原重庆众长房地产开发有限公司）
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终3931号上诉人（一审原告）：余义莎，女，汉族，1973年3月5日出生，住重庆市九龙坡区，委托代理人：赵树乾，重庆国彦律师事务所律师。上诉人（一审被告）:重庆众彩商业管理有限公司（原重庆众长房地产开发有限公司）。住所地重庆市北碚区金华路***号。社会信用代码91500109709354383H。法定代表人：陈庆霞，总经理。委托代理人：邹渝，重庆志和智律师事务所律师。委托代理人：张栓，重庆志和智律师事务所实习律师。上诉人余义莎因与上诉人重庆众彩商业管理有限公司（以下简称众彩公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2015）碚法民初字第05346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月15日立案后，依法组成合议庭，于2017年6月5日开庭进行了询问。上诉人余义莎的委托诉讼代理人赵树乾，上诉人众彩公司的委托诉讼代理人邹渝、张栓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余义莎上诉请求：1.撤销原判第一项，并支持余义莎的诉讼请求。2.本案诉讼费由众彩公司承担。事实和理由：1.一审法院遗漏案件事实，认定事实不清。本案中未形成附和物的折旧价值损失是余义莎于2014年6月被众彩公司强行驱离涉案房屋后，该公司实际控制涉案商铺，该公司以行使留置权为由阻止上诉人搬离物品，导致余义莎未能及时处理未形成附和财产的损失，众彩公司强行留置余义莎未形成附和物期间，未尽到合理的保管义务，扩大了余义莎不必要的损失。2.一审法院认定涉案26栋3、4号一层、二层存在事实租赁关系，却否认不包括其下面的负一层，该认定自相矛盾。3.一审法院关于过错分担有失公平，比例明显不合理且没有法律依据，众彩公司将违法建筑即负一层出租给余义莎用作餐饮厨房直接危及到公共安全的行为是导致本案合同无效的直接原因，应承担全部责任，众彩公司应承担余义莎的所有损失，而一审法院仅认定众彩公司承担余义莎总损失的60%明显不合理。4.天然气改造费98675元应当计入余义莎的损失范围。5.一审法院适用法律错误，本案应适用缔约过失责任，因众彩公司的行为导致本案合同无效，其应赔偿余义莎的所有损失。众彩公司辩称，余义莎以涉案商铺内的物品没地方放置为由，拒绝搬离，也不愿意交还涉案商铺，涉案商铺装修损失在未进行鉴定的情况下，余义莎也无法将涉案商铺交还给众彩公司。众彩公司将收回涉案商铺的告知函分别向余义莎和法院予以邮寄，实际收回涉案商铺的时间是2016年3月22日，一审法院认定没有错。众彩公司上诉请求：1.撤销原判部分判决内容，并依法改判众彩公司不分担涉案26栋5、6、7号商铺室外部分及其负一层已形成附和装修鉴定造价，不分担涉案26栋3、4号商铺室外部分及其一层、二层已形成附和装修鉴定造价。2.本案一、二诉讼费由余义莎承担。事实和理由：1.本案支持了涉案商铺负一层已经形成附和的装修损失并进行了责任分担，而另案中不支持涉案商铺负一层的占有使用费。对同一事实不同处理，不公平合理。2.涉案26栋5、6、7号商铺室外部分装修、26栋3、4号商铺室外部分装修系余义莎自助扩建行为，众彩公司既未同意和认可余义莎进行装修，合同中也未进行约定，该部分装修损失不应由众彩公司进行分担。3.涉案26栋3、4号商铺系事实租赁行为，双方并未签订租赁合同，众彩公司在另案中已提起解除事实租赁合同之诉，不存在对该标的租赁无效之说，余义莎一直未支付该部分房屋租金，属于违约行为，众彩公司不应分担该部分装修损失。一审判决认定该事实租赁无效属于事实认定错误。余义莎辩称，双方于2013年3月12日签订的《重庆北温泉九号商用物业租赁合同》协议将位于重庆市北碚区金华路369号26栋附5、6、7号商用物业出租给余义莎用于经营餐饮，但实际上众彩公司交付的是3、4、5、6、7号商铺，这些商铺是一个整体，不能分割，余义莎也是整体予以装修和使用。众彩公司从未单独主张过3、4号商铺的租金，3、4号商铺是免收租金的。一审法院对于涉案商铺负一层不主张占有使用费、六个月的免租期不支付占有使用费的认定是正确的。余义莎向一审法院起诉请求：1.判令众彩公司赔偿经济损失2104490.65元。2.判令众彩公司退还租金117805元及资金占用损失。3.返还保证金100000元及资金占用损失。4.鉴定费及诉讼费由众彩公司承担。一审法院认定事实：重庆众长房地产开发有限公司（以下简称众彩公司）成立于2001年3月26日，其经营范围为：对重庆市北碚区金华路北温泉九号项目进行开发建设经营；销售建筑材料、装饰材料、房屋租赁（涉及行政许可的，须凭许可证经营）。2015年10月13日，众彩公司申请工商信息变更登记，公司名称变更为众彩公司，其经营范围变更为：企业管理服务；商业信息咨询；设计、制作、代理、发布国内外广告；房屋销售、租赁；停车场服务；物业管理；市场营销策划；展览展示服务；企业形象设计策划。另查明，重庆市规划局建字第建500109200900054号建设工程规划许可证附页载明：26号楼规划许可楼层为1到18楼。重庆市商品房预售（预租）许可证（渝国土房管（2010）预字第803号）载明：售房单位名称为众彩公司，房屋坐落为北碚区金华××××号，座号为26，层次为1-18。重庆市规划局建设工程竣工规划核实确认书（渝规北碚核（2012）0013号）载明：建设工程名称为北温泉九号二期25、26号楼，建设工程地址为重庆市北碚区金华路369号，栋号为26号楼，楼层为1-18楼。2013年3月12日,余义莎（乙方）与众彩公司（甲方）签订了《重庆北温泉九号商用物业租赁合同》，该合同约定众彩公司将位于重庆市北碚区金华路369号26栋附5、6、7号商用物业出租给余义莎用于经营餐饮，建筑面积（承租面积）为755.16㎡，租赁范围见附图阴影部分，其中阴影部分包含该栋房屋负一层、一层和二层部分面积，租赁期限从2012年12月1日至2017年11月30日。租金按建筑面积（承租面积）计算，计算标准是：月租金=建筑面积（承租面积㎡）×单位租金（元/㎡/月），起始租金标准为每月52元/㎡（建筑面积），具体租赁期限内月租金明细为：2012年12月1日至2013年11月30日，租金标准为52元/㎡/月，每月租金为39268元；2013年12月1日至2014年11月30日，租金标准为54.6元/㎡/月，每月租金为41231.73元；2014年12月1日至2015年11月30日，租金标准为57.33元/㎡/月，每月租金为43293.32元；2015年12月1日至2016年11月30日，租金标准为60.2元/㎡/月，每月租金为45460.63元；2016年12月1日至2017年11月30日，租金标准为63.21元/㎡/月，每月租金为47733.66元。租金按3个月一期进行预付结算，每一期租金由余义莎在上一期租费期满前10日内向众彩公司一次性支付。众彩公司给予余义莎6个月的装修期。装修期免缴租金，免租期间物业服务费由众彩公司代余义莎交纳，免租期后余义莎按商业物业服务费标准正常缴纳，众彩公司从2013年6月1日起开始计算租金。合同签订后余义莎对租赁房屋重庆市北碚区金华路369号26栋3.4.5.6.7商铺的一层、二层及负一层和商铺外进行了装修，向众彩公司缴纳了履约保证金100000元及租金117805元。还查明，众彩公司于2014年6月20日将本案涉及的商铺进行停水、停电。余义莎于2014年9月4日向一审法院起诉众彩公司，要求确认双方于2013年3月12日签订的《重庆北温泉九号商用物业租赁合同》无效，一审法院经审理后于2015年5月18日作出（2014）碚法民初字第06226号民事判决，判决余义莎与众彩公司于2013年3月12日签订的《重庆北温泉九号商用物业租赁合同》无效。2015年7月16日，一审法院立案受理本案。审理中，众彩公司同意对26栋3、4号商铺损失一并处理。审理中，众彩公司申请对重庆市北碚区金华路369号26栋附5、6、7号商铺已形成附和装修价值鉴定。2015年11月29日，重庆中鼎工程造价咨询有限责任公司装修造价鉴定报告为:26栋附5、6、7号商铺一层鉴定造价为251924.77元；26栋附5、6、7号商铺二层鉴定造价为323326.89元；5、6、7号商铺室外部分鉴定造价为43296.29元；室外隔油池工程造价7697.14元。余义莎申请对重庆市北碚区金华路369号26栋附3、4号商铺及负一层、26栋附5、6、7号商铺负一层已形成附和装修价值鉴定。2015年11月29日，重庆中鼎工程造价咨询有限责任公司装修造价鉴定报告为:26栋附5、6、7号商铺负一层鉴定造价为256405.44元；26栋附3、4号商铺负一层鉴定造价为114619.69元；26栋附3、4号商铺一层鉴定造价为172444.21元；26栋附3、4号商铺二层鉴定造价为192077.67元；3、4号商铺室外部分鉴定造价为18373.55元、燃气管道及阀门费用3666.30元。余义莎申请对重庆市北碚区金华路369号26栋附3、4、5、6、7号商铺内设施设备（未形成附和装饰装修）价值进行评估。2016年2月28日，重庆海特土地房地产估价资产评估有限责任公司对重庆市北碚区金华路369号26栋附3、4、5、6、7号商铺内设施设备（未形成附和装饰装修）评估基准日2013年4月25日市场价值583600元；评估基准日2016年1月23日市场价值409600元。余义莎未举证证明监控设备、麻将机在所租场地存在。2016年3月22日，众彩公司将商铺收回。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，余义莎与众彩公司争议的焦点是双方签订的《重庆北温泉九号商用物业租赁合同》被确认无效后的民事责任应如何承担。一审法院认为，针对案涉商铺，经生效判决认定，众彩公司将按规划不能开孔和使用的承重结构即负一层出租给余义莎等人用作餐饮厨房，且该部分在餐饮中极其重要，与承租的一层、二层部分系一个整体不可分割，其出租负一层直接危及到公共安全，因此导致余义莎与众彩公司签订的《重庆北温泉九号商用物业租赁合同》无效。众彩公司的行为系导致双方租赁合同无效的直接原因，应对合同无效的后果承担主要责任。余义莎未尽合理的审查和注意义务，应对合同无效的后果承担次要责任。此外，众彩公司对案涉商铺断水、断电，客观上影响了余义莎对商铺的使用。一审法院综合考虑合同无效的原因及商铺的实际使用情况等因素，认定双方应对相关损失进行分担，根据本案具体情况，一审法院酌情确定由众彩公司按照的60%向余义莎进行赔偿。至于余义莎主张的资金占用损失的问题，因余义莎行为系导致双方租赁合同无效的次要原因，合同被确认无效前，双方均是按合同有效的前提进行履行，租金及保证金的缴纳系依据合同条款约定由余义莎支付的，并非众彩公司无依据的占有，也非违约占有。因此，对余义莎要求众彩公司支付资金占用损失的诉讼请求，一审法院不予支持。关于监控设备、麻将机，因现无证据显示存在，不在本案进行处理。关于天然气安装管道费用，本案对已形成附和装修价值鉴定为3666.3元，余义莎称实际改造天然气费用应计算于法无据不予支持。第二，关于商铺装修造价如何确定损失问题，26栋附5、6、7号商铺一层鉴定造价为251924.77元、二层鉴定造价为323326.89元、室外部分鉴定造价为43296.29元；室外隔油池工程造价7697.14元，26栋附5、6、7号商铺负一层鉴定造价为256405.44元，26栋附3、4号商铺负一层鉴定造价为114619.69元、一层鉴定造价为172444.21元、二层鉴定造价为192077.67元、室外部分鉴定造价为18373.55元、燃气管道及阀门费用3666.30元，26栋附3、4、5、6、7号商铺内设施设备（未形成附和装饰装修）评估基准日2013年4月25日市场价值583600元，评估基准日2016年1月23日市场价值409600元。租赁合同无效，对未形成附和的装饰装修物包括设备等，众彩公司不同意利用，未形成附和的装饰装修物包括设备应由余义莎自行拆除并自行利用，不应当作为分担损失的部份。只有对已形成附和的装饰装修物，且目前双方均不同意利用，应按照导致合同无效的过错分担现值损失。余义莎26栋附3、4、5、6、7号商铺内设施设备未形成附和装饰装修现市场价值409600元物品由余义莎方自行拆除处理。鉴定报告已明确了租赁物标的26栋附5、6、7号商铺的一层、二层及负一层、室外部分、室外隔油池工程和26栋附3、4号商铺的一层、二层、室外部分、燃气管道及阀门费用已形成附和的装饰装修鉴定造价合计为1269212.26元，一审法院酌情确定由众彩公司按照的60%计761527.36元向余义莎进行赔偿。关于26栋附3、4号商铺负一层部份，因双方无租赁合同约定，承租人未向出租人交纳负一层部份租金，出承租人也未要求承租人交纳租金，故损失应当由余义莎自行承担。第三，众彩公司是否应返还余义莎已缴纳的租金及履约保证金。根据《合同法》第五十八条之规定，租赁合同被确认无效后，余义莎已缴纳的履约保证金100000元及租金117805元众彩公司应当返还余义莎。综上所述，本案中，众彩公司应向余义莎赔偿已形成附和的装饰装修损失761527.36元，退还保证金100000元及租金117805元，余义莎提出的其他诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、第十三条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、重庆众彩商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向余义莎赔偿装饰装修损失761527.36元。二、重庆众彩商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向余义莎返还保证金100000元。三、重庆众彩商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向余义莎返还租金117805元。四、驳回余义莎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24542元，由重庆众彩商业管理有限公司负担13571元(此款余义莎已垫付，重庆众彩商业管理有限公司径直支付余义莎)，由余义莎负担10971元。二审中，当事人没有提交新证据,本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，根据本案诉讼中查明的案件事实，结合双方当事人在审理中发表的诉辩意见，就双方当事人之间涉案商铺租赁合同无效后存在争议的装修损失等问题，本院依法作如下评述。第一，未形成附和的装修损失及涉案26栋3、4号商铺的负一层装修损失应否得到主张的问题。首先，涉案《重庆北温泉九号商用物业租赁合同》经生效判决确认无效后，对涉案商铺的一层、二层及负一层未形成附和的装饰装修物包括设备等，众彩公司明确并不同意利用，未形成附和的装饰装修物包括设备应由余义莎自行拆除、搬离，不应当作为分担损失的部份。其次，涉案26栋3、4号商铺的负一层的装修损失问题，因余义莎与众彩公司于2013年3月12日签订的《重庆北温泉九号商用物业租赁合同》约定众彩公司将位于重庆市北碚区金华路369号26栋附5、6、7号商用物业出租给余义莎用于经营餐饮，租赁合同不涉及该栋3、4号商铺，余义莎未向众彩公司交纳该栋3、4号商铺负一层部份的租金，众彩公司也未要求余义莎交纳该部分租金，故涉案26栋3、4号商铺的负一层的装修损失应当由余义莎自行承担。第二，关于本案责任比例是否适当的问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”这是合同法关于无效合同的处理所作的原则性规定，本案租赁合同因众彩公司危及公共安全的行为并经人民法院生效判决认定无效，应无疑义。其次，涉案商铺租赁合同之所以无效，一是众彩公司危及公共安全的行为系导致双方租赁合同无效的直接原因，二是余义莎未尽到合理的审查、注意义务，三是众彩公司从2014年6月20日起对涉案商铺断水、断电并拆除了部分门面的行为客观上影响了余义莎对商铺的正常使用。根据案件的基本事实，综合考虑租赁合同无效的原因及商铺的实际使用情况等因素，一审法院酌情确定由众彩公司按照的60%向余义莎进行赔偿并无不当。第三，涉案26栋附5、6、7号商铺负一层已形成符合的装修损失应否主张的问题。经（2014）碚法民初字第06226号生效民事判决确认，众彩公司与余义莎2013年3月12日签订的《重庆北温泉九号商用物业租赁合同》无效。余义莎承租涉案商铺后，投入资金、人力、物力对涉案商铺的负一层进行了装饰装修，在涉案商铺租赁合同被法院生效判决确认无效的情况下，一审法院认定负一层已形成符合的装修损失应根据双方过错大小按比例承担并无不当。此外，至于余义莎上诉认为一审法院未主张其关于天然气改造费98675元应当计入其损失范围及适用法律错误问题，众彩公司上诉认为不应分担涉案26栋3、4号商铺的装修损失等问题，一审法院根据查明的案件事实，依法对此已作详述，双方的上诉理由均不成立，本院不再赘述。综上所述，余义莎、重庆众彩商业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28301元，由余义莎负担16886元，由重庆众彩商业管理有限公司负担11415元。本判决为终审判决。审 判 长 胡 敬审 判 员 郑 泽代理审判员 伏虹瑾二〇一七年七月三日书 记 员 余 培 来源：百度“”