（2017）粤20民终1714号

裁判日期: 2017-07-03

公开日期: 2017-08-22

案件名称

黄ＸＸ、中山市小榄镇城镇建设发展总公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省中山市中级人民法院

所属地区

广东省中山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

黄ＸＸ,中山市小榄镇城镇建设发展总公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省中山市中级人民法院民事判决书（2017）粤20民终1714号上诉人（原审被告）：黄ＸＸ，男，1964年11月2日出生，汉族，住广东省中山市。被上诉人（原审原告）：中山市小榄镇城镇建设发展总公司，住所地广东省中山市。法定代表人：何志明，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙卓，广东衡德律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧金龙，广东衡德律师事务所律师。上诉人黄ＸＸ因与被上诉人中山市小榄镇城镇建设发展总公司（以下简称建发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服中山市第二人民法院作出的（2016）粤2072民初14178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月7日受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。黄ＸＸ上诉请求：撤销一审判决，并将本案发回重审。事实和理由：1.本案一审原告主体不适格。与黄ＸＸ订立合同、收取租金及其他费用以及经营管理花卉市场秩序的均为中山市骏业市场发展有限公司（以下简称骏业公司），相关通知也均由骏业公司发给黄ＸＸ，故本案适格原告应为骏业公司而非建发公司。2.黄ＸＸ不存在拖欠租金的违约行为，本案租赁合同关系不应解除。黄ＸＸ于2008年便租用涉案花卉市场C区C72、C73号档位，租金1500元/月，一直以来，其与周边租户均未与骏业公司或建发公司签订书面租赁合同，双方只有设施费单和按金单。黄ＸＸ从不知道有建发公司的存在，也从未与建发公司接触过。自2014年2月1日起，黄ＸＸ一直按以前的习惯将租金存放在自己的银行存折内，由出租方划扣，其没有收到关于欠租或搬迁的书面告知，故黄ＸＸ不存在拖欠租金的违约行为，是建发公司怠于行使自己的权利而拒收租金。此外，2016年9月，建发公司也曾发通知让黄ＸＸ搬走，但通知里未有提及拖欠租金的事实。3.本案涉及搬迁补偿问题。涉案档位的位置在高速公路控制线内，政府已发放了征地补偿款，但建发公司没有将合理的补偿款支付给黄ＸＸ。2015年5月份，黄ＸＸ曾经让建发公司的管理人员来协商拆迁补偿问题，但对方一直没有人与黄ＸＸ联系，而黄ＸＸ为经营花卉盆景已投入了大量物资，故其有理由获得合理的征地补偿款。建发公司答辩称，1.建发公司从事房产开发业务，本案中系其将花卉市场管理业务委托给骏业公司办理，且骏业公司系以建发公司的名义进行管理，故本案一审原告应为建发公司。黄ＸＸ所述其未与建发公司接触并非事实，黄ＸＸ在一审中提交的相关收款凭证上记载的收款人即为建发公司，且建发公司曾于2016年9月向黄ＸＸ发出过书面通知要求解除合同。2.建发公司与黄ＸＸ双方成立口头的租赁合同关系，出租方依法可随时要求解除租赁合同。本案中，黄ＸＸ可随时汇款交租，不存在支付不能的问题，故在黄ＸＸ未按期支付租金的情况下，建发公司有权解除双方的租赁合同关系。3.关于征地补偿的问题。本案的土地补偿是整体补偿而非分项补偿，黄ＸＸ也从未与建发公司协商具体损失的数目，而是通过占用土地的方式来要求建发公司支付补偿款，建发公司认为黄ＸＸ应另循法律途径解决。建发公司向一审法院起诉请求：1.确认黄ＸＸ与建发公司之间的租赁合同已于2016年10月1日解除，黄ＸＸ立即向建发公司返还位于中山市小榄镇××以北××区××、××号的土地；2.黄ＸＸ向建发公司支付租金48000元及场地占用费至返还涉案租赁物之日止（租金从2014年2月1日至2016年9月30日计算，标准为1500元/月）。一审法院认定事实：2009年11月，建发公司将位于中山市小榄镇环镇路以北花卉市场内编号为C区C72、C73号的土地出租给黄ＸＸ经营花木养殖，并向黄ＸＸ收取按金及设施费共计4000元。自2014年2月1日起，黄ＸＸ开始拖欠租金。2016年9月7日，骏业公司向黄ＸＸ发出通知，载明：“黄生租用竹源花卉市场档位C72、C73，该档位的位置属于镇政府规划搬迁位置范围，我司多次与黄生协商搬迁事宜，黄生并不配合市场相关搬迁建议，并表明放弃档位C72、C73搬迁安排。现黄生长期占用该用地，严重影响整体规划、施工进度，对花卉市场日常安全管理工作带来不便。经我司研究决定，我司将对黄生长期占用的档位C72、C73于2016年9月16日起作停水、停电处置，并勒令贵户于2016年10月1日前把占用土地的货物搬出市场。逾期不处理，我司将视作放弃废物处理，一切经济责任与我司无关，我司将依据法律法规履行权利和义务，望黄生尽快处理档位C72、C73的相关物品。特此通知。”一审另查：根据建发公司提交的《租赁及合作合同》、土地使用权证及《授权委托书》显示，包含本案所涉土地在内的90亩土地属集体土地，由建发公司向中山市小榄镇竹源经济联合社（以下简称竹源经联社）承租用于花卉市场，建发公司又委托骏业公司对花卉市场进行经营管理。一审再查：黄ＸＸ虽对建发公司主张的1500元/月租金持异议，但根据其提交的银行流水账明细显示，其每月向建发公司支付的租金均超过1500元。一审法院认为：建发公司与黄ＸＸ成立土地租赁关系，合同履行过程中，建发公司向黄ＸＸ发出通知，要求黄ＸＸ搬离租赁土地，该通知具有解除租赁合同的意思表示。虽然建发公司解除合同的理由表示为该土地纳入镇政府规划搬迁范围，但其对该不可抗力事件未能提交证据证明，应承担不利的法律后果。同时，解除权属形成权，解除合同的通知到达对方时即发生合同解除的效力，即便作出解除合同的意思时不说明理由或理由欠缺，亦不影响合同解除的效力，但对方当事人有异议的，法院应审查解除的意思表示是否有效。而黄ＸＸ超过两年未交纳租金致建发公司的合同目的不能实现，且双方当事人属不定期租赁，故建发公司作为出租方可随时请求解除合同，其作出的解除合同的意思表示有效，应支持其有关确认双方租赁合同于2016年10月1日解除的诉讼请求。合同解除后，黄ＸＸ应在指定期限内搬离租赁的土地并向建发公司交还。此外，黄ＸＸ拖欠自2014年2月1日至2016年9月30日的租金48000元未予支付已属违约，建发公司诉请其支付该部分租金并从2016年10月1日起至实际返还土地之日止的占用费符合法律规定，应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决：一、确认建发公司与黄ＸＸ的土地租赁合同于2016年10月1日解除；二、黄ＸＸ于本判决发生法律效力之日起七日内搬离涉案租赁的花卉市场C区C72、C73号土地，并将土地返还给建发公司；三、黄ＸＸ于本判决发生法律效力之日起七日内向建发公司支付自2014年2月1日至实际搬迁之日止的租金、占用费（其中计至2016年9月30日为48000元，以后按每月1500元计算）。案件受理费减半收取为538元，由黄ＸＸ负担。本院二审期间，建发公司与黄ＸＸ均未提交证据。本院审理查明：原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查：一审庭审中，建发公司与黄ＸＸ均确认双方存在土地租赁合同关系，但未签订书面的租赁合同，也未约定具体的租赁期限。为证明租赁关系的存在，黄ＸＸ在一审中提交了设施费收款凭证1张、按金收款凭证2张，且主张每月租金均是按期从其银行账户中由骏业公司予以划扣。上述设施费收款凭证的收款单位加盖有“中山市小榄镇城镇建设发展总公司市场拓展部”财务专用章，按金收款凭证的收款单位均加盖有“中山市小榄镇城镇建设发展总公司市场拓展部花卉市场”收款专用章。本院又查：双方对于自2014年2月1日起，黄ＸＸ未交纳租金的事实均无异议，但黄ＸＸ认为其用以交纳涉案租金的银行账户余额充足，之所以未能支付2014年2月以后的租金，是因为骏业公司未予以划扣。另据黄ＸＸ向一审法院提交的其于2013年1月1日-2014年12月30日间的银行转账流水单显示，自2014年3月起，其银行账户余额均不足1000元。本院再查：黄ＸＸ在二审中认可建发公司于2016年9月将涉案《通知》张贴于其经营的盆景花木园门外。黄ＸＸ至今仍占用涉案土地并由其妻子进行日常的花木维护，但主张因周边商户基本全部搬走而不能正常经营，其之所以占用至今是因为要等待建发公司对黄ＸＸ因征地搬迁带来的损失进行核价所致。本院认为：根据黄ＸＸ的上诉请求和事实、理由，综合双方的诉辩陈述，本案双方争议的焦点一是建发公司是否为本案的适格原告；二是本案的租赁合同关系是否应当解除；三、黄ＸＸ是否应当返还涉案土地、支付逾期拖欠的租金及场地占用使用费。关于争议焦点一，即是建发公司是否为本案适格原告的问题。本案为土地租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。从黄ＸＸ在一审中提交的交纳4000元设施费及按金的收款凭证上加盖的公章上看，收取设施费及按金的单位均为建发公司，且黄ＸＸ在一审中亦明确认可其与建发公司之间成立土地租赁合同关系。此外，建发公司作为承租方曾于2005年7月12日与竹源经联社签订《租赁及合作合同》，约定其承租竹源经联社集体所有的包括涉案土地在内的共90亩土地，租赁期限自2005年7月1日-2025年6月30日，共20年，双方合作经营并约定，在租赁及合作期内市场的投入及经营管理事宜由建发公司决定。故建发公司对涉案土地享有转租等经营权。至于在日常经营花卉市场时实际收取租金的收款单位为骏业公司，并不影响建发公司作为出租方的法律地位。且建发公司已于2010年3月1日出具《委托书》，载明前述土地做投资开发花卉市场所用，相关管理市场各铺位转租、签订租赁合同、催收租金及水电费、市场日常运作、维护市场秩序等事宜，委托给骏业公司办理，骏业公司从事的上述行为均代表建发公司，与建发公司的行为具有同等法律效力。本案足以认定建发公司为本案租赁合同的出租方，其理应为本案的适格原告，黄ＸＸ提出的建发公司并非本案适格原告的上诉意见，本院不予采纳。关于争议焦点二，即是本案的租赁合同关系是否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”本案中，虽然双方当事人未有签订正式的书面合同，但建发公司与黄ＸＸ均认可自2009年11月起，双方成立土地租赁合同关系，截止2014年1月，黄ＸＸ也一直依约支付租金，双方的土地租赁合同关系存续的期间远已超过半年，故本院认定建发公司与黄ＸＸ之间成立不定期的土地租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”由于本案为不定期土地租赁合同，出租方与承租方均享有合同随时解除权，即均可以随时解除合同。本案中，骏业公司于2016年9月7日在黄ＸＸ所有的涉案盆景花卉园门前张贴《通知》，主张解除合同并要求其搬离租赁土地以及尽快处理档位的相关物品，由于该花卉园平常由黄ＸＸ的妻子每日负责照料，故足以认定上述解除合同关系的通知已经达到至黄ＸＸ，后因黄ＸＸ没有搬离涉案土地，故建发公司于2016年11月23日向一审法院提起诉讼，要求确认涉案土地租赁合同已于2016年10月1日解除，并要求黄ＸＸ立即返还涉案土地等。上述行为足以认定建发公司依法行使了其在不定期租赁合同中作为出租方的任意解除权，而黄ＸＸ提出其不同意解除合同的上诉意见，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点三，即是黄ＸＸ是否应当返还涉案土地、支付逾期租金及场地占用使用费的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”由于涉案合同已于2016年10月1日解除，故黄ＸＸ应当以1500元/月的租金标准，支付2014年2月1日-2016年9月30日共32个月逾期支付的租金共48000元。同时，由于黄ＸＸ至今仍未向建发公司返还涉案土地，故一审法院判令其以上述租金标准向建发公司支付自2016年10月1日至实际返还土地期间的场地占用使用费，并无不妥，本院予以维持。因此，对黄ＸＸ提出其有权拒绝返还涉案土地、拒绝支付租金及场地占用使用费的上诉意见，本院亦不予采纳。至于黄ＸＸ提出其未搬离涉案土地是因为建发公司未向其支付合理的征地补偿款的问题。由于征地补偿关系与本案的租赁合同关系属于两个不同的法律关系，故本院对其该上诉意见不予审查。如黄ＸＸ认为建发公司应当支付合理的征地补偿款等，应当另寻法律途径解决。综上所述，上诉人黄ＸＸ的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费1076元，由上诉人黄ＸＸ负担。本判决为终审判决。审判长　　焦凤迎审判员　　谢劲东审判员　　马　燕二〇一七年七月三日书记员　　廖建锋微信公众号“”