（2016）苏05民终9331号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2017-10-10
案件名称
徐兰珍与张渝房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张渝,徐兰珍
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终9331号上诉人（原审被告）：张渝。被上诉人（原审原告）：徐兰珍。上诉人张渝因与被上诉人徐兰珍房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2016）苏0506民初1463号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人张渝上诉请求：1、请求二审法院依法改判，支持上诉人的全部诉讼请求或者发回重审。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人并无违约行为，是由于被上诉人违约在先，未及时补足购房定金，致交易未能正常进行，其不承担违约责任，一审法院适用法律错误。2、即便上诉人存在违约行为致交易不成，被上诉人主张的违约金过高，应予调整。被上诉人徐兰珍辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从原审判决。原审原告徐兰珍向一审法院起诉请求：一、原审被告返还已支付的购房定金20000元，并支付违约金300000元，审理中变更诉讼请求为280000元；二、原审被告承担律师费13300元；三、原审被告赔偿其为财产保全支出的保全担保费损失2000元。一审法院认定事实：苏州市吴中区木渎镇棕榈湾花园14幢504室房屋登记在袁敦良和原审被告名下（共同共有），该房屋存在抵押贷款。2016年1月21日，原审原、被告及居间人苏州市置雅居房地产经纪有限公司签订《房屋买卖（居间）合同》一份，该合同约定：原审原告向原审被告购买苏州市吴中区木渎镇棕榈湾花园14幢504室房屋，房屋建筑面积126.57平方米，总价款1500000元；购房定金120000元，2016年1月21日支付定金20000元，其余100000元定金于2016年2月20日补齐；原审被告经产权共有人同意出售该房屋，并确保该房屋无纠纷；任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。原审原告按约向原审被告支付了定金20000元。后原审被告提出房屋共有人袁敦良身份证过期无法取款、尚不能办理还贷和涤除抵押登记等理由，致原审原告未正常支付其余购房定金100000元。2016年2月26日，原审被告以原审原告未补足定金为由通过手机短信通知原审原告解除合同。审理中，原审被告确认,在2016年2月20日前，其并未要求过补足定金，在2016年2月26日通知原审原告解除合同前，其亦未催告过原审原告补足定金。审理中，原审原告表示将违约金请求减少为280000元。以上事实，有原审原告提供的《房屋买卖（居间）合同》、收条、业务收据、手机短信、录音证据及本案庭审笔录等予以证实。一审法院认为，原审原、被告之间系房屋买卖合同关系，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务，因当事人一方不履行合同义务的，权利人可以根据约定主张违约责任。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断。结合本案当事人的陈述和相关证据审慎研判，本案系原审被告以原审原告未按约补足定金为由故意撕毁、拒绝履行合同，原审被告在未催告原审原告补足定金情况下仓促解除合同的行为无法律依据，应认定原审被告违约和违反诚信原则，应当承担相应的违约责任。就原审原告主张的违约金，原审原、被告明确约定违约金按照房屋成交价格的20%确定，结合原审被告的违约情况、苏州市场存量房交易的市场行情、违约金的惩罚功能、市场行情波动情况下违约金责任对市场交易主体诚信交易的规范指引功能等因素综合考量，原审原告要求原审被告按照房屋价款20%承担违约金300000元的诉讼请求符合法律规定，应予支持，原审被告要求减少违约金数额的抗辩意见无事实和法律依据，一审法院不予采纳。现审理中原审原告自愿将违约金下调为280000元系其真实意思表示和对权利的依法处分，于法不悖，一审法院按照280000元确定违约金。另双方交易不再继续进行，原审被告收取的定金20000元应返还原审原告。原审原告要求原审被告承担律师费13300元及其为财产保全支出的保全担保费损失2000元的诉讼请求无合同和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十六条之规定，一审法院判决：一、原审被告张渝于本判决生效之日起十日内支付原审原告徐兰珍违约金280000元，并返还原审原告徐兰珍定金20000元，以上合计人民币300000元。二、驳回原审原告徐兰珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6330元、财产保全费2370元，合计人民币8700元，由原审原告徐兰珍负担530元，原审被告张渝负担8170元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的请求所依据的事实有责任提供依据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方签订的房屋买卖合同合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务，因当事人一方不履行合同义务的，权利人可以根据约定主张违约责任。根据双方当事人的陈述、房屋中介机构经办人员的陈述，结合其他相关证据证实，因上诉人提出房屋共有人袁敦良身份证过期无法取款、尚不能办理还贷和涤除抵押登记等理由，致被上诉人未能按约定时间（2016年2月20日）支付其余购房定金100000元。审理中，上诉人确认在2016年2月20日前，其并未要求被上诉人支付其余定金，亦未催告过被上诉人补足定金。2016年2月26日，上诉人以被上诉人未补足定金为由通过手机短信通知被上诉人解除合同。反之，被上诉人通过房屋中介积极要求支付剩余定金，履行合同。综上，上诉人张渝以被上诉人徐兰珍未按约补足定金为由解除合同，无合同约定和法律依据，应认定上诉人违约，承担相应的违约责任。一审法院根据合同约定、上诉人违约情况、苏州市场存量房交易的市场行情、原审原告的诉讼请求等因素综合考量，确定上诉人承担违约金为280000元，符合有关法律规定，应予支持。上诉人认为违约金过高，要求减少违约金数额的抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6330元，由上诉人张渝负担。本判决为终审判决。审判长 黄文杰审判员 郑 雄审判员 周 红二〇一七年七月三日书记员 杨颖颖