（2017）苏0684民初2678号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2017-12-22
案件名称
2678海门中南物业管理有限公司与秦洪超物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
海门市人民法院
所属地区
海门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
海门中南物业管理有限公司,秦洪超
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第十二条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
江苏省海门市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0684民初2678号原告：海门中南物业管理有限公司（统一社会信用代码913206846657776317），住所地海门市浦江路东人民路北。法定代表人：陈锦石，董事长。委托诉讼代理人：汤玉娟，该公司职员。委托诉讼代理人：陆裕新，该公司职员。被告：秦洪超，男，1976年8月12日生，住海门市。原告海门中南物业管理有限公司（以下简称中南公司）诉被告秦洪超物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案受理后，依法由代理审判员张丽敏适用小额诉讼程序于2017年5月22日、6月5日两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人陆裕新及被告秦洪超均两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中南公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告支付拖欠的物业服务费12662元、滞纳金6640元；2.本案诉讼费用由被告承担。被告秦洪超辩称，前期物业服务协议书不是我本人签的，原告没有多次催缴物业费，没有提供证据；前期物业服务协议第四页第九项中讲物业公司应限时与业主委员会交接，但是我们没有业主委员会。经审理查明，被告系海门市中南世纪城X楼X单元X室的业主，该房屋建筑面积为189.53平方米。2008年11月23日，原告与被告签订了前期物业服务协议一份。合同中约定：物业费从签订协议之日起五年内按0.6元/每平米/每月计算，五年后按1元/每平米/每月计算，每年度11月1日前全额交纳全年度物业管理服务费,业主逾期交纳的，物业公司可以从逾期之日起每日按年度物业管理费总额的千分之五向业主加收滞纳金。合同订立后，被告缴纳了2008年11月23日至2009年10月31日的物业服务费。因被告未交纳自2009年11月1日起至2016年12月31日的物业服务费，原告遂诉至本院，提出案涉诉求。另查明，被告应缴纳的管理费期限为2009年11月1至2016年12月31日计86个月，2009年11月1日至2013年10月31日计48个月在合同要求的5年期限内为每月每平方米0.6元，应为0.6元×189.53平米×48个月=5458元，2013年11月1日至2016年12月31日，已超过5年，应按每月每平方米1元计算，应为1元×189.53平米×38个月=7202元，合计12660元；原告仅主张了两年的滞纳金，分别为0.6元×189.53平米×12个月×5‰×365天=2490元,1元×189.53平米×12个月×5‰×365天=4150元，合计6640元。再查明，原告于2017年3月12日向被告户籍地邮寄了催缴通知一份，快递显示未妥投，原因是收件人不在指定地址。以上事实，由原告提供的前期物业服务协议、商品房买卖合同、物业收房流转单、物业资料、钥匙签收单、业主临时公约承诺书、催缴通知书存根联、原被告的庭审陈述等证据证实。本案的争议焦点为前期物业服务协议“秦洪超”的签名是否是被告本人所签？如果非被告本人所签是否具有法律效力？本院认为，依法成立的合同，具有法律效力，合同当事人应当全面履行合同义务。原告提供的前期物业服务协议落款“秦洪超”的笔迹与商品房买卖合同、物业收房流转单、物业资料、钥匙签收单、业主临时公约承诺书上的落款一致，为同一人所写，且被告根据购房合同取得和实际使用该房屋并根据物业服务协议交纳了一年的物业管理费，根据被告实际履行合同的行为，即使合同系他人代签，也可视为其对合同的追认。被告作为中南世纪城的业主，其与原告中南公司产生了事实上物业服务关系，且前期服务协议中约定的物业费标准未超过同小区同期收费标准，原告为被告提供了基本的物业服务后，被告应当交纳物业管理服务费用。故被告的辩称理由，本院不予采信。被告经原告书面催缴后，未交纳物业管理费，应承担相应的民事责任。原告主张的滞约金应调整为违约金，但原、被告约定每日千分之五明显偏高，本院调整为每日万分之五，违约金的计算期限，根据原告的主张，计算两年。故2009年11月1日至2013年10月31日4年的违约金为0.6元×189.53平米×12个月×5‱×365=249元，2013年11月1日至2016年12月31日的违约金为1元×189.53平米×12个月×5‱×365=415元，合计664元。被告辩称原告的物业服务不到位，无充分证据予以证明，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：被告秦洪超于本判决生效之日起十日内向原告海门中南物业管理有限公司交纳物业服务费12660元及违约金664元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费283元，减半收取142元，由被告秦洪超承担。本判决为终审判决。代理审判员 张丽敏二〇一七年七月三日书 记 员 姚 丹 微信公众号“”