（2017）鲁03民终1184号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2017-08-04
案件名称
李杰萍、淄博市张店区房镇镇院上村村民委员会土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省淄博市中级人民法院
所属地区
山东省淄博市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李杰萍,淄博市张店区房镇镇院上村村民委员会
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁03民终1184号上诉人（原审被告）：李杰萍，女，1975年1月4日出生，汉族，现住山东省济南市历下区。委托诉讼代理人：王修江，山东鼎洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊胜枚，山东鼎洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：淄博市张店区房镇镇院上村村民委员会，住所地：淄博市张店区房镇镇院上村。负责人：郭法敏，主任。委托诉讼代理人：孟芳，山东中齐律师事务所律师。委托诉讼代理人：ＸＸ岩，山东中齐律师事务所律师。上诉人李杰萍因与被上诉人淄博市张店区房镇镇院上村村民委员会土地租赁合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2016）鲁0303民初2324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李杰萍的委托诉讼代理人王修江，被上诉人淄博市张店区房镇镇院上村村民委员会（以下简称院上村委）的委托诉讼代理人孟芳、ＸＸ岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李杰萍上诉请求：撤销淄博市张店区人民法院（2016）鲁0303民初2324号民事判决，驳回被上诉人上诉请求。事实与理由：一、上诉人与被上诉人签订的《土地租赁合同》约定的土地未明确四至，合同签订后被上诉人亦未与上诉人一起实地踏勘土地，未向上诉人颁发《土地承包经营权证》，故涉案土地并未交付给上诉人，涉案合同并未实际履行。原审法院认定被上诉人将涉案土地交付给了上诉人且认定涉案合同合法有效缺乏事实和法律依据。二、被上诉人在未取得村民的土地流转委托书时无权以自己的名义与上诉人签订租赁合同处分村民承包的土地，签订的涉案《土地租赁合同》无效。三、被上诉人发包给上诉人的土地未经本集体经济组织成员的村民会议三分之一以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，双方签订的涉案合同也是无效的。院上村委辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。院上村委向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告签订的《土地租赁合同》；2.判令被告立即返还诉讼请求第1项合同项下的土地；3.判令被告李杰萍向原告支付自2013年10月1日至2016年4月1日期间的租金1481587.50元；4.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：为推进土地流转进程，落实张店区委、区政府提出的“森林围城”工程，提升城市周边环境，将土地效益最大化，实现集体增效、农民增收的目标，院上村委在淄博市张店区房镇镇的监督下，于2013年10月1日与李杰萍签订《土地租赁合同》，约定院上村委将院上村西北角395.09亩的土地及地上附着物出租给李杰萍使用；租赁期限为2013年10月1日至2043年10月1日；租赁费为每年每亩1500元，每五年递增一次；租金由李杰萍每年10月1日前足额拨付给房镇镇人民政府，再由房镇镇人民政府足额拨付给院上村委；第一年有半年闲置期，第一年度合同签订后三日内李杰萍付年度租金的25%作为订金，剩余租金于2014年1月30日前付清。合同签订后，院上村委组织村民将约定土地交付被告，但被告将租赁土地一直荒置，亦未按照合同约定支付租金。遂成本诉一审法院认为，本案争议焦点为涉案《土地租赁合同》是否存在被告主张的无效事由。根据审理查明的事实，涉案《土地租赁合同》系基于东平村集体经济组织共同利益、由原被告自愿签订，且该村集体经济组织成员并未提出异议，并自愿配合将合同约定土地进行腾退交付，应当认定涉案土地的出租符合东平村村民的集体意愿，同时该合同系在房镇镇人民政府的监督下签订履行，并不存在被告所称违反法律效力强制性规定的情形；另外，目前张店区经审批立项正全面进行农村住房建设，应当在政府指导下促进农村集体土地的有序流转，涉案土地租赁合同正是在此背景下经由政府指导促成的，不宜认定该合同无效。综上所述，被告关于合同效力的抗辩意见不成立，不予采信，涉案《土地租赁合同》合法有效，原被告均应全面诚信履行。本案系土地租赁合同纠纷，《中华人民共和国土地承包法》第五十六条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当依照《中华人民共和国合同法》的规定承担违约责任。本案系因被告未按合同约定履行支付租金引发的纠纷，应当适用《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）的相关规定。根据《合同法》第二百二十七条的规定，被告应当按照合同约定按期足额向原告支付租金，本案被告连续三年未按期向原告支付租金，已构成根本违约，原告有权要求解除合同，原告诉讼请求成立；但根据《合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条的规定，原告解除合同应当通知被告，合同自通知到达对方时解除，因此涉案合同自本案原告起诉状副本送达被告之日即2016年7月15日起即已解除，不再判令解除，仅对双方合同解除时间予以确认。按照《合同法》第二百二十六条的规定，被告应当按照合同约定按期足额向原告支付租赁期间的土地租赁费，因此原告请求被告按合同约定的标准向其支付自合同签订之日至合同解除之日的土地租赁费具有法律依据，予以支持。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案合同解除后，被告李杰萍一直实际占有使用涉案土地，应当向原告支付租金损失，因此原告要求李杰萍支付至土地实际返还之日的租金损失具有法律依据，亦予以支持。综上所述，原告的各项诉讼请求成立，均予以支持。据此，依照《中华人民共和国土地承包法》第五十六条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百七十条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、确认原告淄博市张店区房镇镇院上村村民委员会与被告李杰萍于2013年10月1日签订的《土地租赁合同》于2016年7月15日解除；二、被告李杰萍于本判决生效后十五日内返还原告淄博市张店区房镇镇院上村村民委员会位于淄博市张店区房镇镇院上村西北角、面积为395.09亩的租赁土地；三、被告李杰萍于本判决生效生十日内支付原告淄博市张店区房镇镇院上村村民委员会自2013年10月1日至2016年4月1日期间的土地租赁费1481587.50元（1500元/亩/年*395.09亩*2.5年），并按照1500元/亩/年的标准向原告淄博市张店区房镇镇院上村村民委员会支付自2016年4月2日至合同解除之日2016年7月15日期间的土地租赁费及自2016年7月16日起至被告李杰萍返还涉案土地期间的租赁费损失。案件受理费18134元，保全费5000元，以上合计23134元，由被告李杰萍负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：院上村委提交院上村全体村民代表和房镇镇政府对当时情况做的说明，欲证明院上村委是按照相关法律规定取得村民代表大会的同意后将涉案土地租赁给李杰萍，有全体村民代表的签字及捺印。李杰萍质证称：2017年5月25日的该份证明不属于二审新证据，上诉人不同意质证。对此，本院认为，该份证据是院上村全体村民代表和房镇镇政府在2017年5月25日对涉案《土地租赁合同》签订期间相关情况的说明，属于证明材料，虽然该份证明不属于二审时的新证据，但其能够反映涉案《土地租赁合同》签订时的真实情况，与待证事实存在关联性，来源与形式符合法律规定。对该证据，本院予以采纳。本院二审认定的事实与一审认定事实一致，予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案合同的效力问题；二、涉案土地是否已经交付给李杰萍，如果交付了土地，是否交纳租金及如何交纳。关于涉案合同的效力问题。涉案《土地租赁合同》系在张店区政府推进农村集体土地有序流转和农村住房建设的背景下，经房镇镇政府的指导监督，由院上村委和李杰萍自愿签订的，合同符合院上村集体经济组织共同利益。根据院上村村民代表和房镇镇政府提交的情况说明亦证明该土地租赁事宜经过村民代表大会的一致同意，院上村委在与李杰萍签订涉案《土地租赁合同》的过程中获得了全体村民代表的授权，应当认定涉案土地的出租符合院上村村民的集体意愿，且是在房镇镇人民政府的监督下签订的。李杰萍有关院上村委在签订合同时未得到村民授权亦未经村民代表同意，故签订的涉案《土地租赁合同》无效的上诉理由不成立，本院不予支持。关于涉案土地是否已经交付给李杰萍及租金如何缴纳的问题。涉案《土地租赁合同》并未约定土地交付方式，在合同签订后，院上村委依合同约定进行了土地腾退和平整。且经一审现场勘验证实，涉案土地亦被设置了围栏。自2013年10月1日合同约定租期开始至2016年4月1日本案成诉的近三年里，院上村委及村民始终未在涉案土地上进行耕种或其他生产经营活动，张店区房镇镇政府在规划特色农业旅游项目用地时亦将涉案土地单独列出予以排除，足见院上村委积极履行了合同义务。李杰萍虽主张涉案土地并未交付，但未向本院陈述在院上村未交付土地时其主张权利的情况，亦未对此作出合理解释。本案《土地租赁合同》涉及土地395.09亩，近三年里涉案土地租金累积达1481587.50元。虽院上村委未就其向李杰萍发出过交付通知的主张提交相关证据，但面对如此重大利益关涉，如确如李杰萍所述在签署合同后合同双方一直没有任何信息往来，显然与常理不符。综合分析案件事实，可见李杰萍有足够的条件和可能性知晓涉案土地已交付的情况。故对李杰萍有关涉案土地并未交付，涉案合同并未实际履行的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法,依法应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18134元，由上诉人李杰萍负担。本判决为终审判决。审判长 王光龙审判员 张婷娟审判员 李灵福二〇一七年七月三日书记员 刘 敏 来自