（2017）渝0112民初3354号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2017-11-17
案件名称
家利物业管理（重庆）有限公司与苏佳玲物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
家利物业管理（重庆）有限公司,苏佳玲
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初3354号原告：家利物业管理（重庆）有限公司，住所地：重庆市渝中区邹容路68号大都会商厦10楼，统一社会信用代码91500103753052913L。法定代表人：徐建东，董事长。委托诉讼代理人：蒋娅东，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告：苏佳玲，女，1981年3月29日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告家利物业管理（重庆）有限公司与被告苏佳玲物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月14日立案后，依法由审判员张晓华担任审判长，与人民陪审员罗玉萍、人民陪审员罗继碧组成合议庭，适用普通程序于2017年6月26日公开开庭进行了审理。原告家利物业管理（重庆）有限公司的委托诉讼代理人蒋娅东到庭参加了诉讼。被告苏佳玲经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告家利物业管理（重庆）有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付欠交的2014年9月1日至2016年9月30日的住宅物业服务费8989.56元，2014年10月1日至2016年9月30日的分摊水费31.69元，2014年11月1日至2016年9月30日的分摊电费192元；2.判令被告立即向原告支付自欠交物业服务费、分摊水电费之日起至交清该费用之日止的违约金（违约金以被告欠交物业服务费、分摊水电费为基数，从欠费之日起按每日千分之三的标准计算，截止2016年9月17日，该违约金暂计为9875.7元）。事实和理由：原告系X小区的物业管理公司，被告系该小区二期X幢X室的业主。根据X物业服务合同的相关规定，被告应当按月交纳物业服务等费用，但被告自2014年9月起拒绝向原告交纳物业服务等费用。原告多次向被告催促前述费用，但被告至今仍未向原告交纳。被告苏佳玲未作答辩。本院经审理认定事实如下：被告苏佳玲系房屋的业主，该房屋的建筑面积为196.97平方米，系住宅。2012年6月1日，原告与X二期乙区开发商和记黄埔地产（重庆经开园）有限公司签订了一份以和记黄埔地产（重庆经开园）有限公司为甲方、原告为乙方的《和记黄埔X项目（二期乙区及幼儿园）前期物业服务合同》，该合同于2014年4月16日在重庆市国土资源和房屋管理局北部新区分局办理了备案登记。该合同主要约定由乙方为X二期乙区提供物业管理服务，合同期限为三年，自甲方将本小区的房屋首次交付予业主之日起起算，若委托管理期限届满时，小区业主委员会尚未成立，合同自动延期至业主委员会成立并与选聘或续聘的物业服务企业签订物业服务合同为止。合同第十二条约定，物业服务费以物业的建筑面积为依据，住宅为3.6元/月·平方米（不含业主应承担的公摊水电费）；业主或非业主合法使用人应于每月最后一日前向乙方交纳当月的物业服务费及上月的公摊水电费，如逾期交纳，将从逾期之日起每日按应交费用的千分之三向乙方交纳违约金至付清时止。合同第十四条约定，公摊水电费根据房屋建筑面积据实分摊。合同第三十一条约定，本合同的效力及于本小区内的全体业主及非业主合法使用人。该合同还对委托服务事项、双方的权利义务、物业管理服务要求和标准、违约责任等进行了约定。2013年12月25日，重庆市物价局对X二期乙区的住宅物业服务收费标准予以了备案，备案的住宅物业服务费收费标准为3.6元/月·平方米。上述前期物业服务合同签订后，原告为被告所在的X二期乙区提供了物业管理服务至今。因被告在原告提供物业服务期间未向原告足额交纳物业服务费及公摊水电费，2017年2月14日，原告向本院提起诉讼。审理中，原告说明被告未实际接房，本案房屋系空置房，减半收取物业服务费；原告自愿撤回要求被告支付公摊水电费违约金的诉讼请求。被告在2014年10月至2016年9月期间未交纳的公摊水费为31.69元，在2014年11月至2016年9月期间未交纳的公摊电费为192元。另查明，2013年8月6日，和记黄埔地产（重庆经开园）有限公司与被告苏佳玲就本案房屋签订《重庆市商品房买卖合同》一份，其中约定的交房时间为2014年3月18日，如被告无正当理由拒绝接房，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费由被告承担。2014年8月14日，和记黄埔地产（重庆经开园）有限公司以特快专递方式向被告邮寄了《X交付使用通知书》。上述事实，有房屋产权查询信息、和记黄埔X项目（二期乙区及幼儿园）前期物业服务合同、前期物业服务合同备案证明、重庆市物业服务收费备案表、公摊电费明细、发票、公示照片、重庆市商品房买卖合同、公证书、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与和记黄埔地产（重庆经开园）有限公司签订的《和记黄埔X项目（二期乙区及幼儿园）前期物业服务合同》在有关部门进行了备案登记，其内容不违反法律规定，合法有效，该合同对X二期乙区的全体业主均具有约束力。原告作为物业服务企业为X二期乙区进行了物业服务，被告作为本案房屋的买受人，虽未实际接房，但根据和记黄埔地产（重庆经开园）有限公司与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》，被告如无正当理由拒绝接房，应自书面交房通知确定的交付使用之日起交纳物业服务等费。审理中，被告亦未向本院提供证据证明其未实际接房存在正当理由，故被告应当自书面交房通知确定的交付使用之日起交纳物业服务等费。根据上述物业服务合同的约定及重庆市物价局出具的备案表中的规定，结合原告陈述，被告每月应交纳的物业服务费为3.6元/月·平方米×196.97平方米×50%=354.55元，在2014年9月至2016年9月期间，被告应交纳的物业服务费为354.55元×25个月=8863.75元。本院对原告诉请中超出该计算标准的部分不予支持。原告要求被告支付2014年10月至2016年9月期间的公摊水费31.69元、2014年11月至2016年9月期间的公摊电费192元，符合前期物业服务合同的约定，本院予以支持。原告要求被告支付物业服务费违约金，符合前期物业服务合同的约定，本院亦予以支持，但违约金总额最高不应超过本金。审理中，原告自愿撤回要求被告支付公摊水电费违约金的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。被告苏佳玲经本院合法传唤，未到庭应诉，应承担未举证、质证的不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告苏佳玲在本判决生效之日起五日内支付原告家利物业管理（重庆）有限公司2014年9月至2016年9月期间的物业服务费8863.75元；二、被告苏佳玲在本判决生效之日起五日内支付原告家利物业管理（重庆）有限公司2014年10月至2016年9月期间的公摊水费31.69元；三、被告苏佳玲在本判决生效之日起五日内支付原告家利物业管理（重庆）有限公司2014年11月至2016年9月期间的公摊电费192元；四、被告苏佳玲在本判决生效之日起五日内支付原告家利物业管理（重庆）有限公司物业服务费违约金（2014年9月至2016年9月，分别从次月1日起，以每月欠交的物业服务费354.55元为基数，按日千分之三的标准分段计算至8863.75元的物业服务费付清之日止；所计违约金总额最高不超过8863.75元）；五、驳回原告家利物业管理（重庆）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费280元，由被告苏佳玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 张晓华人民陪审员 罗玉萍人民陪审员 罗继碧二〇一七年七月三日书 记 员 温 娟 微信公众号“”