（2017）苏01民终3525号

裁判日期: 2017-07-03

公开日期: 2017-08-25

案件名称

南京青和物业管理有限公司与张友芳、陈兴国物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

南京青和物业管理有限公司,张友芳,陈兴国

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2017）苏01民终3525号上诉人（原审原告）：南京青和物业管理有限公司，住所地南京市溧水区永阳镇大东门商业步行街2B-2-2。法定代表人：褚志群，该公司执行董事。委托诉讼代理人：程高明，江苏法德永衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈耿，江苏法德永衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张友芳，女，1960年12月10日生，汉族，住南京市江宁区。原审被告：陈兴国，男，1957年4月10日生，汉族，住南京市江宁区。上诉人南京青和物业管理有限公司（以下简称青和物业公司）因与被上诉人张友芳、原审被告陈兴国物业服务合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初15374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人青和物业公司上诉请求：依法改判一审判决，改判支持上诉人全部诉讼请求，被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：（一）本案中不存在法院依职权调查情形;(二)被调查人并非随机产生，且缺乏代表性；（三）物业服务是否存在瑕疵不应与其他物业服务企业对比；（四）涉案小区现状与上诉人无关；（五）上诉人已尽到应尽义务；（六）被上诉人的违法行为不能作为减少其物业费缴纳义务的依据；（七）一审判决的物业费标准过低。被上诉人张友芳辩称：（一）上诉人服务期间，涉案小区主干道两侧树木、人行道、景观河被少数业主侵占；（二）上诉人带领物管人员为业主违规开挖地下室；（三）涉案小区只有一个大门，建造违建的建材、施工队均持有上诉人印制的出入证进出；（四）上诉人服务的最后一年亲自组织违建施工，还诬陷被上诉人系想赖掉最后一年的物业费。原审被告陈兴国陈述：同张友芳意见。青和物业公司一审请求：要求张友芳、陈兴国支付其物业费及违约金合计4290.51元。一审法院认定事实：2011年2月19日，青和物业公司与张友芳、陈兴国签订《前期物业服务合同》，约定青和物业公司为张友芳、陈兴国所在九岛梦都城小区提供前期物业管理服务，九岛梦都城小区尚未成立业主委员会。张友芳、陈兴国系九岛梦都城小区永泰苑10幢01室房屋业主，根据《前期物业服务合同》内容约定，张友芳、陈兴国所有的九岛梦都城小区永泰苑10幢01室房屋应按照1.5元每平米的标准缴纳物业服务费用，张友芳、陈兴国欠青和物业公司2015年2月19日至同年12月31日的物业费4086.2元未付。青和物业公司现已撤场，不再对九岛梦都城小区提供物业服务。审理中，经一审法院现场勘察，现九岛梦都城小区区域内在公共绿地内种菜、养鸡现象普遍，公共绿地破坏严重，卫生状况较差；小区内的公共河道遭到侵占，违章建筑较多。经一审法院调查，以上现象在青和物业公司服务期间内较为严重，在青和物业公司撤场后，广东碧桂园物业服务股份有限公司南京分公司对于以上问题进行了整治，但以上情况现在依然存在。一审法院认为：张友芳、陈兴国系九岛梦都城小区永泰苑10幢01室房屋业主，张友芳、陈兴国与青和物业公司签订的前期物业服务合同合法有效，依照前期物业服务合同约定，张友芳、陈兴国应缴纳2015年2月19日至12月31日期间的物业费数额为4086.2元。因青和物业公司作为小区物业服务企业，在提供服务期间内的物业服务存在一定的瑕疵，一审法院根据现有证据并综合本案具体情况，酌定张友芳、陈兴国支付物业费用2860.34元（4086.2元×70%）。对于青和物业公司主张的违约金部分的诉请，因青和物业公司提供的物业服务存在一定的瑕疵，故一审法院支持。据此，依照《物业管理条例》第二十一条、第三十六条、第四十一条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、张友芳、陈兴国于本判决发生法律效力之日起10日内向南京青和物业管理有限公司支付物业服务费2860.34元。二、驳回南京青和物业管理有限公司其他的诉讼请求。本案应收案件受理费25元，由青和物业公司负担7元，由张友芳、陈兴国负担18元。本院二审期间，青和物业公司提交证明两份，称该证明系涉案小区业主出具，证明内容为青和物业公司的房屋质量好，业主对其房屋满意。对一审查明的事实，青和物业公司认为一审判决中描述的小区现状与其无关。其余事实，双方均无异议。本院认为：查清事实，依法裁判系人民法院的神圣职责。对于影响案件公正审理的事实，人民法院可以依职权进行现场勘查、调查询问。本案中，一审法院为查明被上诉人的服务质量，到涉案小区进行了实地查看，在江宁法庭对小区业主进行了询问并制作了调查笔录。调查笔录上有被调查人的亲笔签名，并附有被调查人的身份证明，符合相关法律规定。上诉人虽称被调查人系在小区物业交接期间才入住小区，但并未就此举证证明，故上诉人所称一审法院调查违法，调查结论不客观公正的上诉理由不能成立。经一审法院现场勘查，涉案小区环境较差，同时经调查询问，小区业主陈述现小区环境已比上诉人服务时有所改观，据此一审法院认定上诉人在涉案小区服务期间服务存在瑕疵。故上诉人所称一审法院将小区现状归结于其的上诉理由不能成立。关于上诉人所称其已尽到应尽义务，被上诉人违法行为不能作为减少其支付物业费依据的上诉理由，本院认为，一审中，上诉人虽提交了其张贴通知制止违建和养鸡种菜行为的证据，但通知的时间为2013年，而本案诉争的物业服务费用支付期间为2015年2月19日至12月31日。据被上诉人陈述，该期间内因涉案小区将被碧桂园收购，物业也将更换，故上诉人的服务质量明显降低。另二审期间，上诉人虽提交了两份证明，但未举证证明证明人的身份信息，故上述证明的证明效力本院无法认定。同时上诉人作为涉案小区的物业服务人，应当积极采取有效措施维护小区的正常秩序和环境。故本院对上诉人此上诉理由不予采信。关于一审判决被上诉人支付物业服务费的数额，根据一审查明的事实，结合涉案物业服务费产生的期间及本案二审中当事人陈述，本院认为一审判决张友芳、陈兴国按70%比例支付2015年2月19日至12月31日期间的物业服务费并无不当，应予维持。综上所述，上诉人青和物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人青和物业公司负担。本判决为终审判决。审判长　　王劲松审判员　　郑　慧审判员　　龚　震二〇一七年七月三日书记员　　倪　辉微信公众号“”