（2017）鲁0103民初3471号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2017-08-04
案件名称
山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司与丁森物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市市中区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司,丁森
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0103民初3471号原告：山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。代表人：俞大为，总经理。委托诉讼代理人：杨婷婷，山东瀛岱律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉，女，山东瀛岱律师事务所实习律师，住济南市。被告：丁森，男，1982年2月22日生，汉族，济南外国语学校教师，住济南市原告山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司与被告丁森物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司法定代表人俞大为的委托诉讼代理人杨婷婷、李玉，被告丁森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业管理费3883.2元；2、判令被告向原告支付滞纳金6116.8元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2009年10月22日，被告与济南伟东置业有限公司（以下简称“伟东置业”）签订了《房屋交接书》，由上海诚成物业管理有限公司（以下简称“上海诚成公司”）提供相关的物业服务。2008年3月19日，伟东置业、上海诚成公司与山东嘉诚物业管理有限公司（以下简称“山东嘉诚公司”）三方签订《债权债务移交协议》，约定由山东嘉诚公司接替上海诚成公司对济南市伟东新都一、二区进行物业管理，并有权要求被告支付2008年3月31日之前所欠物业管理费、水电费、取暖费等物业服务费用。自2008年4月1日起原告为伟东新区一、二区提供物业服务。2012年4月30日，该小区由业委会选聘的物业公司接管，原告不再为该小区提供物业服务。原告服务期间，自2011年1月1日至2012年4月30日，被告一直未支付物业服务费用，虽经原告多次催促，被告仍拒绝支付，拖欠费用累计达3883.2元。被告的行为违反了《业主临时公约》规定，给原告造成了重大经济损失，同时也对小区物业管理的正常运转产生了不良影响。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告丁森辩称，一、原告主张的数额没有依据。根据《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第六条第一款规定：“未成立业主大会的，由物业管理企业报市价格主管部门核定”，而原告未报市价格主管部门核定，每平方米1.2元的价格系违法私定。伟东新都的房地产开发项目当时没有完工，合同中的学校、幼儿园、俱乐部（游泳池）、会所均未建设。根据《山东省住宅物业服务收费管理办法》第十条规定，“前期物业管理住宅小区，因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，物业服务收费应当适当减免，差额部分由建设单位补偿物业服务企业”，应由开发商济南伟东置业承担部分物业费。因嘉诚物业服务有严重瑕疵，被告始终未正常入住，房屋始终处于空置状态。按照《济南市物业服务收费管理实施办法》第十六条规定：“房屋交付后空置半年以上的，经业主或物业使用人与物业服务企业确认后，其物业服务费按照物业服务收费标准的70%交纳”，被告已向原告告知房屋为空置状态，且原告是按照物业费70%计收，说明原告明确知道房屋空置。二、原告物业服务有严重瑕疵，严重影响了被告及全体业主的正常生活，业主们以95%的高票罢免了原告，即是对此最直接的证明。原告提供物业服务期间小区自来水水质浑浊有异臭味，原告也不清洗消毒，不履行自己的职责，也无法提供2006年至2012年的12次清洗报告，新物业公司进驻小区后在清洗过程中发现二次供水设施污染严重，污垢达几十公分。原告自2009年至2012年期间未按规定对电梯进行年检。原告不维修被告所在单元损坏的单元门，致使不法分子随意出入，小区每月被盗案件多达几十起，老人根本不敢独自去储藏室。小区地灯损坏过半，大片草地荒芜，道路坑洼长时间失修，垃圾四处乱放长时间不清运，车辆更是随意停放，业主苦不堪言，原告却不管不问。三、根据《民法通则》第135条的规定，民事权利的诉讼时效为两年，原告五年之前的所谓物业费已经届满诉讼时效，不应支持。本院经审理认定事实如下：被告丁森系济南市业主，该房屋建筑面积为202.2平方米。2008年3月18日，伟东置业与山东嘉诚公司签订《伟东新都一区前期物业管理委托合同》，约定伟东置业通过公开招标的方式将其开发建设的伟东新区一区委托给中标的山东嘉诚公司实行前期物业管理；物业类型为小高层住宅小区；委托管理的期限自2008年4月1日零时至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止；本合同有效期内已交付使用的物业的物业管理费，小高层按1.2元/每平方米建筑面积每月收取，付费时间为每个季度第一个月的15日之前，第一次需缴付6个月的物业管理费；如业主及使用人逾期交纳物业管理服务费及相关费用，从逾期之日起，按照应缴纳金额的千分之三按日交纳滞纳金。2009年10月22日，被告签署《房屋交接书》，确认接收涉案房屋。原告自2008年4月1日起至2012年4月30日止，为济南市市中区伟东新都一、二区提供物业管理服务。被告欠缴2011年1月1日至2012年4月30日期间的物业费。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告要求被告交纳自2011年1月1日起至2012年4月30日止的物业费，按202.2平方米乘以1.2元每月每平方米乘以16个月计算，共计3882.24元。原告主张因被告拖欠物业费，按照合同约定应支付滞纳金，自2012年5月1日起至起诉之日止的违约金，共1758天，以其欠缴的物业费3882.24元为基数，按日千分之三计算，共计20474.9元，现原告实际主张6116.8元。被告认为原告主张的物业费及滞纳金没有法律依据，计算方法不合理，不同意交纳。原告主张其分别于2014年4月2日、2016年4月5日以挂号信的形式向被告邮寄催交函以催交被告拖欠的物业费。被告辩称没有收到过，原告也无法证明所寄挂号信为催缴通知书。被告主张涉案房屋一直处于空置状态，自收房后直到2014年5月1日被告才实际入住，故物业费应按照70%的比例计算。为此，被告提供2010年12月9日原告出具的收款收据复印件及发票、涉案小区现物业公司德昌行公司出具的被告房屋在2012年5月1日该物业公司进驻时处于空置状态的证明、德昌行物业公司财务专用收据予以证实。原告认为被告提交的上述证据不能证明涉案房屋一直处于空置状态，仅能证明2012年5月1日新的物业公司入住时是空置状态，不能证明被告在2011年1月1日至2012年4月30日没有入住。另外，原、被告也没有关于房屋空置状态按照70%交纳物业费的约定，被告所依据的《济南市物业收费管理办法》是2012年8月1日实施的，不适用于本案。本院认为，虽然原、被告双方没有签订物业服务合同，但自2008年4月1日至2012年4月30日期间，涉案小区一直由原告提供物业管理服务，被告也实际接受了物业公司提供的服务，对于双方而言已形成了事实上的物业服务合同关系，既然原告已经对该小区履行了其相应的管理义务，被告就应当交纳相应的管理费用，对原告要求被告交纳拖欠的物业服务费的请求，本院予以支持。被告主张原告违法私定物业费价格且因小区配套设施不完善物业费应当予以减免，但对此未提交相关的证据予以证实，对此主张本院不予采纳。关于涉案房屋是否应按照空置状态70%比例计算物业费的问题。被告物业费欠缴期限为2011年1月1日至2012年4月30日，被告提交的证据不足以证明在上述期间内涉案房屋处于空置状态，也无法证明原、被告双方已对该期间的物业费减免进行了共同确认，因此对被告因房屋空置要求物业费减免的主张，本院不予采纳。关于被告主张的诉讼时效问题，本院认为，物业服务合同属于继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债。物业服务合同双方当事人之间具有长期稳定的合同关系，因此，同一物业服务合同中约定的定期给付物业费之债的请求权，诉讼时效期间从最后一笔物业费履行期限届满之日起算。一般来说，在物业服务合同对于物业费支付周期及履行期限没有约定或约定不明的情况下，合同到期终止或者解除时，物业费的诉讼时效开始起算。本案中，原告举证证实其分别于2014年4月2日、2016年4月1日向被告发出了物业费催交函，据此诉讼时效中断，故原告的诉讼请求并未超过诉讼时效，对被告的关于诉讼时效已过的辩称意见，本院不予采纳。关于被告主张其不交纳物业费的原因系原告没有履行相应的物业服务义务且提供的物业服务存在严重瑕疵，对此被告未举证予以证实，另外，本院认为，由于物业公司所提供的物业服务具有公共性，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活的，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。但是从被告的陈述来看，尚不足以说明原告的物业服务存在重大瑕疵。故被告的上述抗辩理由不能成立，本院不予采纳。现原告要求被告丁森支付2011年1月1日至2012年4月30日期间的物业服务费共计3882.24元，合法有据，本院予以支持。关于原告主张的违约金，本院认为，通过被告的陈述能够说明原告提供的物业服务尚有不足之处。原告作为物业服务企业应与业主和谐相处，为小区业主提供优质的物业服务，创造优美的生活环境。原告未举证证明因被告未及时支付物业费给其造成实际损失，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、国务院《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决如下：一、被告丁森于本判决生效之日起10日内给付原告山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司自2011年1月1日起至2012年4月30日止的物业服务费3882.24元。二、驳回原告山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告丁森负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 张译文二〇一七年七月三日书记员 徐小然 来自：