（2017）渝0106民初8213号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2018-02-11
案件名称
张俊与唐浩、李红梅房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市沙坪坝区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张俊,李红梅,唐浩
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0106民初8213号原告：张俊，女，1986年11月28日出生，汉族，无固定职业，现住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：李开仕，重庆市沙坪坝区小龙坎法律服务所法律工作者。被告：李红梅，女，1978年10月9日出生，汉族，无固定职业，现住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：殷豪，重庆市巴南区花溪法律服务所法律工作者。被告：唐浩，男，1972年7月3日出生，汉族，无固定职业，住重庆市潼南区。原告张俊与被告唐浩、李红梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月16日立案受理后，本案依法由代理审判员陈劲松独任审判，适用简易程序于2017年6月8日公开开庭进行了审理。原告张俊及其委托诉讼代理人李开仕，被告唐浩、被告李红梅的委托诉讼代理人殷豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张俊提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告李红梅于2017年1月11日签订的《房屋买卖（居间）合同》及原告与被告唐浩、李红梅于2017年1月20日签订的《补充协议》。2、判令被告立即返还原告购房款220000元，并支付资金占用损失，该损失以220000元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准，从2017年2月20日计算至付清之日止。3、判令被告支付原告违约金76000元。4、判令被告向原告赔偿经济损失15000元。5、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年1月11日，原告与被告李红梅签订《房屋买卖（居间）合同》，约定原告购买被告位于重庆市沙坪坝区***号房屋。合同约定房屋总价380000元。签订合同当日原告向被告李红梅支付定金15000元。由于被告李红梅与被告唐浩已经离婚。根据离婚协议，涉案房屋归被告唐浩所有。2017年2月20日，二被告与原告签订了《补充协议》。原告于2017年2月20日通过银行转账方式向被告李红梅支付205000元。后，被告李红梅消失不见，涉案房屋抵押亦未解除。现原告要求被告返还原告支付的购房款220000元，并按合同约定，支付房屋总价的20%的违约金76000元（380000元*20%）。被告李红梅辩称，本被告没有违约行为。被告李红梅与原告签订《房屋买卖（居间）合同》时，房产证登记所有权人为李红梅，根据公示效力，李红梅有权处置该房屋。后原告又与被告唐浩签订《补充协议》，致使同一标的出现两个买卖合同。在原告没有明确要求履行其中哪一份合同的情况下，该两份合同发生冲突，致使合同至今没有履行。未履行系原告过错行为导致，因此被告不应承担违约金及其他损失。本被告不同意原告增加诉讼请求，但如果调解，李红梅同意退还全部购房款。如果法院判决要求被告支付原告违约金，被告请求法院对违约金予以调整。被告唐浩辩称，原告与被告李红梅签订《房屋买卖（居间）合同》后，被告唐浩才知晓该事情，便要求与张俊签订《补充协议》，作为合同的甲方，原告应将相关款项支付唐浩而不是支付给李红梅。如果法院判决要求被告支付原告违约金，被告请求法院对违约金予以调整。经审理查明，2017年1月11日，被告李红梅（甲方、售房方）与原告张俊（乙方、购房方）、案外人重庆到家了网络科技有限公司（经纪方、丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定甲方将重庆市沙坪坝区***号住宅出售给乙方。该房屋建筑面积77.82平方米。该物业转让成交价为380000元。乙方通过按揭方式向甲方支付房款。乙方于签订本合同当日支付15000元予甲方，作为定金，同时甲方将该房屋权属相关资料交由丙方托管。乙方于甲方解压当日交205000元予甲方。乙方委托丙方向银行申请个人二手房按揭贷款250000元用于支付甲方房款，双方须于3个工作日之前备齐办理按揭贷款所需相关资料及费用交予丙方并办理相关手续，按揭贷款具体事宜以银行审批为准，如银行实际贷款金额低于乙方申请贷款金额，不足部分由乙方于过户之前支付予甲方。甲乙双方须在接到丙方通知后十个工作日内提供所需的合法证件和资料及时到场办理包括但不限于提前还贷、注销抵押、按揭面签、过户及抵押登记等相关手续，丙方应积极配合，若因此出现延误，责任方须承担对守约方的违约责任。本合同签订后，甲乙双方中任何一方违反上述条款约定导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金，违约金金额按该房屋成交价的20%计算。在补充条款中，双方约定：①甲乙双方须积极配合丙方办理该房屋一切手续；②甲方交房给乙方使用前将该房屋的水、电、气费结清；③甲方收到银行贷款当日退还乙方90000元；④乙方承诺征信记录良好；⑤甲方承诺该房屋无任何债务纠纷；⑥乙方支付甲方解压当日205000元于2017年3月底之前支付。同日，被告李红梅向原告出具收条一张。该收条载明，今收到张俊购买沙坪坝区***号房屋定金15000元。2017年2月20日，抬头甲方为唐浩、乙方为张俊的《补充协议》载明，根据2017年1月11日甲乙双方及重庆到家了网络科技有限公司签订的房屋买卖（居间）合同，特达成如下协议：一、甲方将位于沙坪坝区***号的房屋卖给乙方。二、房屋售价为380000元整。三、甲乙双方履行合同的方式：1、乙方于2017年1月11日付给了甲方定金15000元。2、乙方于2017年2月20日代甲方归还房屋在银行的抵押贷款205000元。3、甲方负责在15日内办理该房屋的注销抵押登记。4、乙方尚欠的购房款采用向银行申请按揭贷款的方式支付给甲方。甲方须配合乙方到银行签订借款合同，抵押登记等合同（注：乙方向银行贷款为200000元整）。四、过户税费由乙方承担。银行通知过户的三日内（节假日顺延），甲方配合乙方办理过户手续。五、过户当日，甲方将该房屋交付给乙方（包括钥匙，水电气卡，室内物品），甲方须自行结清交房前的水电气物管费等。六、因乙方代甲方归还了银行贷款220000元，乙方向银行申请的按揭贷款发放给甲当日，甲方须将乙方多付的40000元一次性退还给乙方（注：220000元含乙方2017年1月11日已经支付的15000元）。七、违约责任：任何一方违约须向守约方支付房屋总价的20%的违约金。协议尾部，被告李红梅、唐浩在甲方处签名、捺印，原告张俊在乙方处签名、捺印。另查明，2014年1月14日，被告唐浩与李红梅签订《离婚协议书》。关于财产分割，双方约定，“位于沙坪坝区***号住房一套，房产证上登记该房屋所有权人为女方李红梅。离婚后归男方唐浩所有，并将房屋所有权更换为唐浩（男方），包括室内家用电器等物品。”庭审中，关于如何认定《房屋买卖（居间）合同》与《补充协议》关系问题。原告认为：虽然在原告与被告李红梅签订《房屋买卖（居间）合同》时，被告唐浩对此并不知情。但原告于2017年2月20与被告唐浩、李红梅签订《补充协议》，表明被告唐浩已认可原告与被告李红梅于2017年1月11日签订的《房屋买卖（居间）合同》。原被告双方签订《补充协议》对《房屋买卖（居间）合同》进行部分变更和补充约定，《补充协议》和《房屋买卖（居间）合同》实质是一份合同。被告李红梅认为：两份合同是分别独立的合同。两份合同均有自己的标的和价款，有独立的合同当事人，有独立的违约承担主体。第一份合同相对人是李红梅，第二份合同相对人是唐浩。第二份合同名称上是《补充协议》，但实际上是对前一份合同的否定。因原告私自装修房屋期间被被告唐浩发现并报警，唐浩拿出《离婚协议书》证明涉案房屋归唐浩所有。而原告在明知该房屋实际所有权人归唐浩的情况下与唐浩签订了《补充协议》，该协议直接否定了原告与李红梅签订的《房屋买卖（居间）合同》，因此应该是分别独立的合同。被告李红梅在第二份合同上签字是作为见证人，而非合同当事人，是同意唐浩与原告签订该份《补充协议》。被告唐浩认为：两份合同是分别独立的合同。上述事实，有当事人举示的《房屋买卖（居间）合同》、收条、《补充协议》、《离婚协议书》，及当事人的陈述等在案证明，并经本院审查，其证据效力可以确认。本院认为，《房屋买卖（居间）合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行。本案的争议焦点即《补充协议》的合同相对方问题。本院认为，《补充协议》系对《房屋买卖（居间）合同》进行部分变更和补充约定。依据如下：首先，《补充协议》和《房屋买卖（居间）合同》中的标的物及房屋总价款未变；其次，《补充协议》对《房屋买卖（居间）合同》中的已履行部分进行了确认，如“乙方于2017年1月11日付给了甲方定金15000元”。原告实际于2017年1月11日向被告李红梅支付定金15000元。故，被告李红梅应为《补充协议》的甲方之一。另外，对于唐浩系《补充协议》的甲方之一，双方均无异议。故本院认为《补充协议》的“甲方”为被告唐浩、李红梅。本院对被告李红梅系作为见证人在《补充协议》上签名的抗辩不予采信。被告唐浩、李红梅应按《补充协议》约定，向原告承担合同义务。关于原告要求解除《房屋买卖（居间）合同》及《补充协议》的诉讼请求。原告按约支付被告李红梅205000元的房款用于解押涉案房屋后，被告李红梅并未按约对涉案房屋解除抵押，存在违约行为。该违约行为致使原告的合同目的不能实现。现原告要求解除合同，本院予以支持。关于原告要求二被告返还原告购房款220000元并支付资金占用损失的诉讼请求。原告实际于2017年1月11日支付被告李红梅购房定金15000元、于2017年2月20日支付被告李红梅用于解押的购房款205000元。作为《补充协议》的合同相对方，原告要求二被告共同返还该购房款，理应得到支持。关于原告要求二被告支付违约金76000元的诉讼请求。原被告在《补充协议》中约定，“甲方负责在15日内办理该房屋的注销抵押登记”，“任何一方违约须向守约方支付房屋总价的20%的违约金”。被告李红梅在收到该205000元用于解押的购房款后，并未按约办理涉案房屋注销抵押登记，致使原告签订房屋买卖合同的目的不能实现。被告应当承担该违约责任。庭审中，被告抗辩违约金约定过高，请求法院予以调整。本院考虑近期房价上涨等因素，对违约金不予调整。关于原告要求被告赔偿资金占用损失的诉讼请求。本院认为，原被告约定的违约金已能弥补被告损失，故本院对原告的此一诉讼请求不予支持。关于原告要求被告赔偿15000元经济损失的诉讼请求。因原告并未举示证据对该损失予以证明，故本院对原告的此一诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告张俊与被告李红梅于2017年1月11日签订的《房屋买卖（居间）合同》及原告张俊与被告唐浩、李红梅于2017年1月20日签订的《补充协议》于本判决发生法律效力之日解除。二、被告李红梅、唐浩于本判决发生法律效力之日返还原告张俊购房款220000元。三、被告李红梅、唐浩于本判决发生法律效力之日支付原告违约金76000元。四、驳回原告张俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5966元，减半交纳2983元（原告已预交），由被告唐浩、李红梅负担。此款限被告唐浩、李红梅于本判决发生法律效力之日支付原告张俊。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。代理审判员 陈劲松二〇一七年七月三日书 记 员 王 雪 百度搜索“”