（2017）赣06民终182号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2017-08-31
案件名称
江武、邱样英商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省鹰潭市中级人民法院
所属地区
江西省鹰潭市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江武,邱样英,鹰潭市绿城房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省鹰潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣06民终182号上诉人（原审原告）：江武，男，1973年7月6日出生，汉族，住江西省贵溪市。上诉人（原审原告）：邱样英，女，1977年2月6日出生，汉族，住址同上。两上诉人委托诉讼代理人：王叶龙，江西恒红律师事务所律师。上诉人（原审被告）：鹰潭市绿城房地产开发有限公司，住所地鹰潭市林荫东路83号02号公寓，统一社会信用代码：9136060055085975XM。法定代表人：陈苏江，董事长。委托诉讼代理人：官正华、张荣财，江西赣鹰律师事务所律师。上诉人江武、邱样英因与上诉人鹰潭市绿城房地产开发有限公司（以下简称绿城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江西省鹰潭市月湖区人民法院(2016)赣0602民初289号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，书面审理了本案。本案现已审理终结。上诉人江武、邱样英的上诉请求：1、依法改判被上诉人承担全部违约责任，将已付房款的违约金、利息除一审法院已判决外的其余款项共计47109元全部支付给上诉人；2、一审、二审全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实部分不清，上诉人拒绝收房，不仅是因为上诉人收费不合理，还有被上诉人拒绝出示验收备案等文件，并非只因缴纳各项费用未达成一致。二、一审法院法律适用错误。一审法院认为“因建设红线之外的詹爱明、占国进的房屋二、三楼阳台突出的部分占据该项目的消防通道的上方空间，导教消防通道验收未通过，而詹爱明、占国进的房屋建设在红线之外，不属于被告建设范围内的拆迁，故对詹爱明、占国进的房屋是否拆迁，什么时候拆迁，都是由政府决定的，被告不能控制，不可预见，不能避免，属于不可抗力”的认定是错误的。被上诉人开发建的绿城梅林翠园项目在建设之前，经过一、二批的拆迁已经完成了拆迁工作，拆迁范围已经确定，建设面积已经完全固定。被上诉人也经过地勘，设计好相关的建设方案，规划好建设图纸，建设方案也得到相关部门的批准，然而因被上诉人没有按照建设图纸实施施工，导致消防通道变窄，验收不过关，这才将建设红线之外的詹爱明、占国进的房屋进行拆迁，进行补救，这完全是因为被上诉人的个人原因导致的。综上所述，请求二审法院依法改判。上诉人鹰潭市绿城房地产开发有限公司的上诉请求：1、撤销(2016)赣0602民初289号民事判决主文中第一项、第二项，改判驳回被上诉人的全部诉讼清求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审判决在已认定“未能在竣工验收后及时取得主管部门的备案手续，是由于不可抗力的因素造成的，并非上诉人的过错”的情况下，不尊重双方关于“如遇不可抗力，不能履行合同的，双方重新协商签订补充协议”的约定，却判令上诉人承担违约责任，明显有悖事实与法律，属错误判决。1、本案是由于建设项目红线之外的詹爱明、占国进家的房屋二、三楼阳台突出，占据了建设项目消防通过上部空间，导致消防通道验收未通过，从而造成上诉人在主体竣工验收后，未能及时取得建设主管部门的竣工备案手续。这是本案不可争议的客观事实，原审判决也予以了认定。这足以说明，上诉人是不存在任何过错的。上诉人开发建设本案讼争所涉项目，是通过依法公开竞价的方式取得项目土地，所受让的本是净地，地上建筑物的征收拆迁均是由政府依法进行，上诉人根本无权决定；规划红线之外的房屋占据消防通道更是上诉人无法预见，无法克服的情况，对由此原因导致的竣工备案手续迟延，上诉人不应承担任何责任。2、根据“有约定从约定，没有约定按法定”的合同法原则，原审法院依法首先应当依照双方当事人的约定处理争议，在双方没有约定的情况下才应依法定处理。本案双方是因不可抗力原因，造成商品房不能如期办理竣工备案手续的。《商品房买卖合同》中第五条明确约定“出卖人于2014年8月31日前，将符合上述条件的商品房交付买受人使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按下列第3种方式处理：双方重新协商签订补充协议。”既然原审认定了不可抗力原因，那么，上诉人就不应当承担责任，至少也只能按照双方当事人的约定由双方重新协商处理。3、众所周知，在取得消防验收合格手续后至建设主管部门工程质量备案手续，是需要一个过程的，并不是立刻就可以完成。在取得消防验收合格手续后，上诉人立即整理资料，逐一到各个部门、单位盖章及报批审查，最后才能取得工程质量备案。在此期间，上诉人没有任何不作为和拖延行为，而是积极的与各个部门、单位沟通，催促尽快盖章、审查。在整个备案过程中，上诉人不存在任何过错，更不存在违约行为。然而，原审法院却不考虑从完成消防验收手续至取得备案手续也是需要时间的客观情况，草率的认定上诉人在取得消防验收合格手续后至取得主管部门的备案手续期间存在违约，实属有悖事实与法律的错误判决。上诉人江武、邱样英、鹰潭市绿城房地产开发有限公司均未提出答辩意见。上诉人江武、邱样英向一审法院起诉要求：1、判令被告按照中国人民银行同期银行存款利率计算向原告支付已付房款利息35164元（计算方法：628000×3.75%/365×545天，注：利息实际支付至商品房权属登记转移到原告名下日止，现暂从2014年9月1日计算至起诉之日即2016年2月28日）；2、判令被告按照合同约定向原告支付已付房款违约金暂计34226元（计算方法：628000×1?×545天，注：违约金实际计算至商品房权属登记转移到原告名下日止，现暂从2014年9月1日计算至起诉之日即2016年2月28日）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实如下：被告系绿城·梅园翠林小区的开发企业。两原告与被告于2013年2月20日签订《鹰潭市商品房买卖合同》（合同编号为YT2013003376）,合同约定了被告将位于鹰潭市鹰东连接线以南，梅园大道以西绿城·梅园翠林2栋02单元1501室以总价款628000元出售给原告，原告于2013年2月20日前支付商品房首付款408000元，其余价款办理贷款；商品房竣工，经竣工验收合格并在当地主管部门备案后方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付；被告于2014年8月31日将符合上述条件的商品房交付原告使用，如遇不可抗力，不能履行合同的，双方重新协商签订补充协议；除遇不可抗力外，被告如未按合同第五条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期存款利率计算。如超过上述约定期限的，合同继续履行，被告应支付原告已付款利息，利息自合同被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期存款利率计算,被告还应每日按已付房价款的万分之一向原告支付违约金；商品房交付时，被告应书面通知原告办理商品房交接手续，同时还应提供《商品房住宅质量保证书》和《商品房住宅使用说明书》，交付房屋钥匙，被告不出示证明文件或文件出示不全的，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；商品房预售的，自房屋交付使用之日起365日内办理转移登记等内容。合同附件三《合同补充协议》第三条约定：除主合同约定的房价款外，原告还应向被告缴交代政府相关部门或有关单位收取的费用，原告应在商品房交付之日一次性向被告付清，未付清的，被告有权不予交房……。2013年2月20日，原告将商品房首付款408000元支付给被告，剩余房款办理了银行贷款。原告所购绿城·梅园翠林2#楼于2014年7月3日分户验收合格，并于2014年9月29日工程竣工验收。因建设红线之外的詹爱明、占国进的房屋二、三楼阳台突出的部分占据该项目的消防通道上方空间，大型消防车无法通行，致使绿城·梅园翠林项目消防通道设施未通过验收。后经政府多次协调，月湖区梅园詹家城中村改造项目部、童家镇政府于2015年4月22日与詹爱明、占国进签订《房屋拆迁安置补偿协议》，房屋被拆迁后，被告遂进行消防通道的施工。2015年5月18日，勘察单位，建设单位、施工单位、监理单位、建设单位在备案表中的竣工验收意见栏中均盖章确认绿城·梅园翠林验收合格，2015年6月25日，鹰潭公安消防大队出具鹰公消验备告（2015）第003号建设工程消防验收备案抽查结果告知书，确定绿城·梅园翠林（1#、2#、3#）工程竣工验收消防备案经抽查，综合评定为合格。2015年11月18日该工程完成竣工备案。庭审中，被告称在绿城·梅园翠林2#楼竣工验收后，曾两次电话通知原告前来办理房屋交付手续，第一次为2014年8月-9月期间，原告以房屋未验收备案及被告无法提供《商品房住宅质量保证书》和《商品房住宅使用说明书》为由拒接收房；第二次是拿到备案表后，双方因缴纳各项费用的事宜未达成一致意见，原告再次拒接收房。庭审中，两原告仅认可第一次通知的事实，否认被告拿到备案表后通知过原告交房。因双方在房屋交付过程中发生争议，两原告于2016年3月16日诉至本院，请求判如所请。一审法院认为：原、被告签订的《鹰潭市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原告已按约定按时交纳了购房款628000元，被告本应按合同约定将符合交付条件的房屋交付给原告，但由于建设红线之外的詹爱明、占国进的房屋二、三楼阳台突出的部分占据该项目的消防通道的上方，进而影响大型消防车的通过，导致消防验收未通过。在发生消防验收不能通过的情况下，被告积极与政府沟通，建议提前把詹爱明、占国进的房屋纳入第三批拆迁范围进行拆迁，政府通过协商，于2015年4月22日由月湖区梅园詹家城中村改造项目部、童家镇人民政府与詹爱明、占国进达成了《房屋拆迁安置补偿协议》，并完成拆迁。詹爱明、占国进的房屋被拆迁后，被告也积极完善消防通道的施工，于2015年6月25日通过消防验收，并于2015年11月18日完成整个项目的竣工备案。该工程按设计图纸建设，消防通道的宽度符合消防部门规定，但因建设红线之外的詹爱明、占国进的房屋二、三楼阳台突出的部分占据该项目的消防通道的上方空间，且导致消防通道验收未通过，而詹爱明、占国进的房屋在建设红线之外，不属于被告建设范围内，故对詹爱明、占国进的房屋是否拆迁，什么时间拆迁，都是由政府决定，被告在建设过程不能预见，不能避免，且不能克服。故本案所涉绿城·梅园翠林工程消防通道不达标，以致消防验收不能通过的客观情况应属于不可抗力的情形，故被告关于不可抗力的答辩意见，本院予以采纳。原、被告签订的《鹰潭市商品房买卖合同》中约定的交房时间为2014年8月31日，但绿城·梅园翠林2#楼竣工验收的时间为2014年9月29日，因而2014年9月1日至2014年9月29日期间应当认定为被告逾期交付房屋的时间；被告在不可抗力情形消除后，积极完成并通过了消防验收，但没有及时到相关部门办理工程竣工验收备案手续，因此，从消防验收通过之日（2015年6月25日）到完成竣工验收备案之日（2015年11月18日）的期间，也应当认定为被告逾期交付房屋的时间，故被告逾期交付房屋的时间为29天+146天=175天，按合同约定，被告应向原告支付已付房款利息628000元×3.75%/365天×175天=11291元，及支付违约金628000元×1?×175天=10990元。原告诉求利息及违约金应计算至房屋权属登记转移到原告名下止，与合同约定不符，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第一百一十七条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告鹰潭市绿城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告江武、邱样英支付已付房款利息11291元及违约金10990元，共计人民币22281元；二、驳回原告龚财录、刘倩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1535元（原告已预交），由原告江武、邱样英负担1178元，被告鹰潭市绿城房地产开发有限公司负担357元。二审审理期间，双方均未提交新的证据。经审理查明，二审查明的事实与一审所查一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点一是该案所涉房屋消防验收未通过是否是由不可抗力情形造成的，二是绿城公司是否应承担逾期违约责任及违约期限如何计算。关于争议焦点一，消防通道验收未通过是由于建设红线之外的詹爱明、占国进的房屋二、三楼阳台突出部分占据该项目的消防通道的上方空间，影响了大型消防车的通过造成的。而詹爱明、占国进的房屋在建设红线之外，不属于绿城公司建设范围内拆迁，故对詹爱明、占国进的房屋拆迁情况是由政府决定，绿城公司无法预见、无法预防、无法避免和无法控制，原审法院认定属于不可抗力的情形，并无不当。上诉人江武、邱样英上诉称因绿城公司没有按照建设图纸实施施工，是因绿城公司原因导致延期交房，但未提供充分的证据予以证明，上诉人江武、邱样英上诉理由不成立，本院不予采信。关于争议焦点二，双方合同约定的交房时间为2014年8月31日，但绿城·梅园翠林2#楼竣工验收的时间为2014年9月29日，即2014年9月1日至2014年9月29日期间应当认定为绿城公司逾期交房时间。绿城公司在不可抗力消除后，积极完成并于2015年6月25日通过了消防验收。本院认为，原审法院认定绿城公司从消防验收通过之日到完成竣工验收备案之日的期间也为逾期交房的时间，不尽合理，根据常理及习惯，从消防验收通过之日到完成竣工验收备案需要一定的时间，本院认为预留60天时间为宜，故从消防验收通过之日到完成竣工验收备案之日再扣减60日的期间认定绿城公司逾期交房的时间。即被告逾期交付房屋的时间为29天+（146天-60天）=115天，按合同约定，绿城公司应向江武、邱样英支付已付房款利息628000元×3.75%/365×115天=7419.86元，及支付违约金628000元×1?×115天=7222元。综上所述，上诉人江武、邱样英的上诉请求本院不予支持；上诉人鹰潭市绿城房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，经合议庭评议，判决如下：一、维持江西省鹰潭市月湖区人民法院(2016)赣0602民初289号民事判决第二项；二、变更江西省鹰潭市月湖区人民法院(2016)赣0602民初289号民事判决第一项为：鹰潭市绿城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向江武、邱样英支付已付房款利息7419.86元及违约金7222元，共计人民币14641.86元；三、驳回上诉人江武、邱样英的上诉请求；四、驳回上诉人鹰潭市绿城房地产开发有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1535元，二审案件受理费1335元，合计2870元，由上诉人江武、邱样英承担2270元，上诉人鹰潭市绿城房地产开发有限公司承担600元。本判决为终审判决。审判长 张水才审判员 李胜旺审判员 张志明二〇一七年七月三日书记员 罗玉萍 来源：百度搜索“”