（2017）浙02民终1516号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2017-08-11
案件名称
宁波日月众创餐饮有限公司、海中金有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宁波日月众创餐饮有限公司,海中金有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙02民终1516号上诉人（原审被告）：宁波日月众创餐饮有限公司。住所地：宁波市海曙区中宪巷*号*楼**楼。法定代表人：潘卫国，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨魁，北京盈科（宁波）律师事务所律师。委托诉讼代理人：金恬，北京盈科（宁波）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：海中金有限公司。住所地：宁波市海曙区中宪巷*号。法定代表人：徐庞，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡申田，浙江和义观达律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭灏，浙江和义观达律师事务所律师。上诉人宁波日月众创餐饮有限公司因与被上诉人海中金有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院于2017年3月28日作出的（2017）浙0203民初68号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。宁波日月众创餐饮有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。一审法院在判决中认定“租金先付后用，每三个月一付，期满前10天支付租金”，根据上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，租金支付方式为“先用后付原则，三个月一付，期限届满前10天内缴付租金”。另，约定上诉人未按约定缴付租金，每延期一月，按应付租金的千分之二/月支付滞纳金，逾期六十日未缴纳租金或未付清，视为上诉人根本违约，被上诉人可以解除合同并要求赔偿损失。根据该约定，上诉人在2017年1月1日支付租金均不构成根本违约。2016年11月底，上诉人、被上诉人及上诉人的股东宁波众创空间科技服务有限公司召开会议，形成《关于日月众创大食堂会议纪要》，作为被上诉人的法定代表人同时又是宁波众创空间科技服务有限公司的法定代表人徐庞在该会议纪要上签字确认。该会议纪要第3条约定，“员工工资、装修费用、食材供应款、水电费及租金予以清算”，以及对外招租期间租金的免除条件及支付时间进行重新约定，因此，上诉人未在合同约定的时间内支付租金并不构成根本违约。2.一审判决上诉人支付被上诉人违约金112500元没有法律依据。上诉人与被上诉人所签的《房屋租赁合同》只约定了上诉人未按约缴付租金的逾期滞纳金，并未明确约定一方根本违约导致合同解除的违约金。被上诉人在一审的诉讼请求是要求上诉人支付提前解除租赁合同的违约金，而上诉人并无主动提前解除租赁合同的行为且双方对租金支付时间进行重新约定，上诉人并无根本违约的行为。另外，该合同只约定了上诉人的违约责任，对被上诉人的违约责任只字未提，明显权利义务不对等、显失公平，因此，双方关于违约责任的约定应为无效。该合同第七条约定，被上诉人保证所出租的房屋具有办理消防许可证及餐饮服务许可证等上诉人经营所必须的相关证照所需具备的先决条件。上诉人如需从事餐饮服务必须具备消防许可证，但被上诉人所出租的房屋因没有消防水箱及消防栓不出水导致无法办理消防许可证，直接导致合同目的无法实现，因此被上诉人存在违约在先的情形。海中金有限公司辩称：一审判决主要事实清楚，适用法律正确，应予以维持。其中，一审法院认定会议纪要对被上诉人发生效力有误，该会议纪要为上诉人内部文件，对被上诉人并无约束力。一审判决租金支付时间有误，应为2016年8月1日至2016年12月26日，一审认定结束日期为2017年1月3日有误。针对上诉人的上诉事实理由，答辩如下：根据租赁合同4.2条约定，租金按照先用后付原则，三月一付，期满前十天交付租金。上诉人并未按期支付第一期租金，已构成违约。同时根据合同11.1条约定，逾期60日未缴付租金，视为上诉人违约，被上诉人可以解除合同，并要求赔偿损失。自2016年12月21日被上诉人并未支付第一期租金，因此，被上诉人据此解除合同于法有据，应予支持。会议纪要对被上诉人没有约束力，即使会议纪要对被上诉人有效，该会议纪要仅是对合同解除事由的约定，不能改变上诉人构成根本违约的事实。上诉人称涉案房屋不符合办理消防及餐饮服务许可证条件，并非事实，未办出消防许可证是因为上诉人装修用材不符合消防规定，要求整改，但上诉人并未整改。海中金有限公司一审诉讼请求：1.解除原、被告之间的《房屋租赁合同》，被告腾退并交还房屋；2.被告支付原告自2016年8月1日至2017年1月3日期间的租金193560元及水电费28791.70元，并按照日千分之二的月利息标准支付上述款项自2016年10月21日起至实际付清之日的逾期付款违约金；3.被告支付提前解除租赁合同违约金239000元。审理中，原告将第二项诉讼请求变更为要求被告支付2016年8月1日至2016年12月25日期间的租金181232.88元及逾期付款违约金，放弃要求被告支付2016年12月26日至2017年1月3日期间的租金及水电费28791.70元的诉请。一审法院认定事实：2016年6月14日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将位于宁波市海曙区中宪巷8号1-2层总计650平方米（具体面积以房产证为准）出租给被告用于经营餐饮，租期5年，自2016年8月1日始至2012年7月31日止；租金先用后付，每三个月一付，期满前10天支付租金；第一、二年租金为450000元/年，自第三年始，每年租金递增5%；租房押金50000元，于公司成立后十日内支付，若被告不再续租，押金全额无息退还；原告保证所出租的房屋具有办理消防许可证及餐饮服务许可证等相关证照所需具备的先决条件；被告未按约支付租金，每延期一个月，按照应付租金的千分之二每月支付滞纳金，逾期六十日未缴纳租金或未付清，视为根本违约，原告有权解除合同并要求赔偿损失。合同签订后，被告向原告支付租房押金50000元后，未支付过租金。2016年10月25日，宁波市海曙区城市管理行政执法局向原告出具责令限期改正通知书，要求原告对涉案房屋中32平方米的三处违章建筑物限期拆除。被告于2016年12月26日关门歇业。原告的法定代表人徐庞系被告股东。上述事实，有当事人陈述及提供的房屋租赁合同、责令限期整改通知书等证据在案佐证。双方对以下事实存在争议：1.会议纪要对原告是否具有约束力；2.涉案房屋中32平方米的三处违章建筑物是否系被告搭建；3.涉案房屋是否具备办理消防许可证的先决条件。被告向一审法院提交会议纪要一份，载明：短时间内转让可能性小，定于2016年12月26日关门；自2016年12月26日起对外招租，招租时间不超过2017年3月31日，招租内容包括房屋和固定资产，若招租成功，则该期间内房租予以免除，若未能招租成功，则房租由具体方案定。徐庞对该会议纪要签字确认。原告认为徐庞系作为被告公司股东身份参加会议，该份纪要对原告无约束力。被告认为纪要是原、被告之间的约定，纪要中所提及的免租期是指整个租期，若招租成功则无需支付租金，目前属于尚属招租期，故原告无权解除合同。一审法院认为，从纪要内容可知，会议主要就关门歇业、对外招租及租金免除等内容进行了约定，因对外招租内容涉及房屋和固定资产，需以出租方同意为前提，且租金免除也只有出租方有权允诺，结合徐庞系原告法定代表人的身份，故徐庞系代表原告参加会议，该份纪要对原告具有约束力。对于涉案的32平方米违章建筑是否是由被告搭建，根据原、被告的租赁合同，双方合同签订时间为2016年6月14日，被告享有一个半月的装修免租期，而责令限期整改通知书发出时间为2016年10月25日，该通知书认定涉案房屋的违章搭建发生于同年10月，此时房屋已由被告占有使用，在被告无证据证明该违章建筑系原告搭建的情况下，一审法院认为该部分违章建筑应是由被告搭建。对涉案房屋是否具备办理消防许可的先决条件，根据原、被告提供的证据，双方未因消防验收有过分歧，会议纪要也未提及系因消防验收问题而关门歇业，在被告未提供直接证据情况下，一审法院难以推定涉案房屋不具备消防验收的先决条件。一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。被告认为涉案房屋不具备通过消防验收的先决条件，但未能提供证据加以证明，一审法院不予采纳。被告认为尚属招租期内，故原告无权解除租赁合同。对该主张，被告自2016年12月26日即已歇业，现涉案房屋虽处招租期内，但被告未能积极对外招租，并在本案审理中向一审法院提起反诉要求解除租赁合同，原告有理由相信被告已无意继续履行租赁合同，且被告欠付租金达半年之久，构成根本违约，故原告有权解除租赁合同并收回房屋，对被告抗辩主张，一审法院不予采纳。租赁合同自解除合同的通知到达被告之日起解除，故一审法院确认原、被告之间的租赁合同于起诉状副本送达之日即2017年2月7日解除。会议纪要中已约定招租期间的租金由双方另行商定，原告诉请未涉及到招租期部分租金，故对原告要求支付2016年8月1日至2016年12月25日期间租金181232.88元及逾期付款违约金的诉请，于法有据，一审法院予以支持。原、被告关于逾期付款违约金的约定过高，一审法院酌情予以调整。因被告违约致使合同解除，故被告应承担由此给原告造成的寻租期损失，但原告诉请金额过高，一审法院酌请予以调整至相当于三个月租金的标准即112500元。被告抗辩称租赁房屋实际面积与合同约定不符，故不应按照合同约定标准支付租金，但租赁合同已注明以产权证登记为准，故对该抗辩，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、原告海中金有限公司与被告宁波日月众创餐饮有限公司签订的房屋租赁合同于2017年2月7日解除，被告宁波日月众创餐饮有限公司于判决生效后十日内将位于宁波市海曙区中宪巷8号1-2层房屋腾退并交还原告海中金有限公司；二、被告宁波日月众创餐饮有限公司于判决生效后十日内支付原告海中金有限公司2016年8月1日至2017年1月3日期间的租金181232.88元，并按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率基准向原告海中金有限公司支付上述款项自2016年10月21日起至实际付清之日的逾期付款违约金；三、被告宁波日月众创餐饮有限公司于判决生效后十日内支付原告海中金有限公司违约金112500元；四、驳回原告海中金有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7603元，减半收取3801.50元，保全费2520元，由原告海中金有限公司1903元，被告宁波日月众创餐饮有限公司负担4418.50元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，一审原告宁波鸿创空间科技服务有限公司工商登记于2017年4月21日经宁波市海曙区市场监督管理局核准变更为海中金有限公司。一审法院认定“先付后用”系笔误，已更正。本院认为，本案主要争议焦点为上诉人未按期支付租金是否属于根本违约。根据涉案租赁合同，租金支付方式为先用后付原则，三个月一付，期限届满前10天内缴付租金。上诉人未按约支付租金，每延期一个月，按照应付租金的千分之二每月支付滞纳金，逾期六十日未缴纳租金或未付清，视为根本违约。租赁期限自2016年8月1日开始。上诉人认为根据该协议，其在2017年1月1日前支付租金，均不构成根本违约，在2016年11月底，因其与被上诉人达成《关于日月众创大食堂会议纪要》，对租金重新做了约定，故不属于根本违约。本院认为会议纪要是不是对租金做了重新约定，需要根据整个纪要全文来理解。会议纪要第3条“员工工资、装修费用、食材供应款、水电费及租金予以清算……”，第5条“2017年1月5日前完成对大食堂的清算，2017年1月15日前支付相关款项”，从这两条分析，该纪要要求公司清算后，在2017年1月15日前支付相关款项，这里的相关款项当然包括第3条提到的租金。会议纪要并未免除上诉人支付2016年8月1日至同年12月25日期间租金的义务。上诉人在2017年1月1日后一直未缴纳该部分租金，故构成根本违约。另外，关于上诉人认为涉案合同违约责任约定明显不对等，应属无效问题，本院认为，合同系双方自愿订立，明显不对等即无效，缺乏法律依据。至于消防许可证问题，上诉人关门歇业并非消防验收问题，其也未提供相关证据证明其主张，本院不予采信。综上所述，宁波日月众创餐饮有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。但因一审判决第二项出现错误，需进行变更。一审判决在法院认为部分，认定被上诉人要求支付2016年8月1日至2016年12月25日期间租金181232.88元及逾期付款违约金的诉请，于法有据。但在判决主文第二项中，判决上诉人向被上诉人支付2016年8月1日至2017年1月3日期间的租金181232.88元，把2016年12月25日写为2017年1月3日，日期错误，应予纠正。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持宁波市海曙区人民法院（2017）浙0203民初68号民事判决第一项、第三项、第四项，即海中金有限公司与宁波日月众创餐饮有限公司签订的房屋租赁合同于2017年2月7日解除，宁波日月众创餐饮有限公司于判决生效后十日内将位于宁波市海曙区中宪巷8号1-2层房屋腾退并交还海中金有限公司；宁波日月众创餐饮有限公司于判决生效后十日内支付海中金有限公司违约金112500元；驳回海中金有限公司的其他诉讼请求。二、变更宁波市海曙区人民法院（2017）浙0203民初68号民事判决第二项为：宁波日月众创餐饮有限公司于判决生效后十日内支付海中金有限公司2016年8月1日至2016年12月25日期间的租金181232.88元，并按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率基准向海中金有限公司支付上述款项自2016年10月21日起至实际付清之日的逾期付款违约金。二审案件受理费5706元，由上诉人宁波日月众创餐饮有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙长虎审 判 员 朱亚君代理审判员 李春燕二〇一七年七月三日代书 记员 薛 楠