（2017）苏03民终43号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2017-07-06
案件名称
43刘贺与郑年喜农村房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郑年喜,刘贺
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）苏03民终43号上诉人（原审被告）：郑年喜。委托诉讼代理人尚晨，徐州市云龙区彭城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：刘贺。上诉人郑年喜与被上诉人刘贺农村房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州经济技术开发区人民法院（2016）苏0391民初1599号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人郑年喜的委托诉讼代理人尚晨，以及被上诉人刘贺到庭参加询问，本案现已审理终结。上诉人郑年喜上诉称：一、请求撤销原审判决，依法改判。二、诉讼费由被上诉人承担。1、原审法院未查明涉案房屋是否可以办理相关手续，即认定为违章建筑，属于认定事实不清。且涉案房屋是否是违章建筑，应由相关行政机关认定，法院无权进行认定。2、涉案房屋买卖合同是双方真实意思表示，且均已履行完毕。被上诉人在购买时即明知涉案房屋的性质及状况，不应认定合同无效。综上，在涉案房屋未被相关行政部门认定为违章建筑之前，本案不应由人民法院管辖。被上诉人刘贺答辩称一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。刘贺向原审法院的起诉请求：2011年4月30日，刘贺与郑年喜签订房屋买卖协议，约定郑年喜将位于夏庄村6组房屋以9万元的价格卖给刘贺，当日刘贺将购房款9万元交予郑年喜，郑年喜交付房屋钥匙。刘贺因自己不是大黄山镇夏庄村村民，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，请求法院确认该合同无效，判令郑年喜返还购房款9万元，并支付利息损失25000元，案件受理费由郑年喜负担。原审法院经审理查明，2011年4月30日，刘贺、郑年喜签订《协议书》约定：郑年喜将自建房一套200平方，以9万元价格转让给刘贺，房屋位于夏庄村六组。并约定生效之日起，如遇国家集体动用拆迁、所得拆迁补偿费用归刘贺所有，在拆迁过程中郑年喜应无条件配合刘贺，若郑年喜违约应按照房屋价格5倍赔偿刘贺。该协议由刘贺、郑年喜本人及证明人郑年进共同签字。庭审中，郑年喜自认2011年4月30日收到刘贺9万元款项，并陈述其并非涉案房屋产权人，涉案房屋无产权登记证明，占地性质为村集体荒地，建房时亦未办理任何审批手续。原审审法院认为，1、关于合同效力，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条规定，在乡、村庄规划区内未依法取得乡镇建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。结合本案查明事实，郑年喜占用村集体荒地，至庭审结束前，未提供任何证据证明其建住房办理相应规划建设审批手续，涉案房屋应认定为违章建筑。而根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，刘贺、郑年喜关于违章建筑形成的买卖协议，因违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效行为。对于郑年喜关于涉案协议不是房屋买卖行为而是承建行为的抗辩，因证据不足法院不予支持。2、关于刘贺主张返还9万元的请求，首先对于该笔款项性质，法院认为，结合刘贺提供的《协议书》及郑年喜提供的证人证言，该款项应认定为购房款。对于郑年喜关于该笔款项为建房款的抗辩，因证据不足，法院不予支持。另根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。据此，刘贺要求郑年喜返还购房款9万元，并无不当，法院予以支持。3、关于刘贺主张利息损失，法院认为，刘贺作为买房人应对房屋的合法性及权属状态进行必要审查，因刘贺自身疏忽，签订合同无效，亦存在过错，因此，对利息损失应当自行承担，其向郑年喜主张利息损失，法院不予支持。遂判决：一、涉案房屋买卖合同无效；二、郑年喜于判决生效后十五日内向刘贺退还购房款人民币9万元。本院二审期间双方当事人均未提供新证据，且二审查明事实与一审一致。本院认为：根据最高人民法院法办[2011]442号《全国民事审判工作会议纪要》第七条规定：“对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，按照城乡规划法等法律、行政法规的规定，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事判决变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不应受理；已经受理的，应驳回起诉”。本案中，郑年喜占用村集体荒地自行建房，未提供证据证明其建住房办理相应规划建设审批手续。同时，2011年4月30日，刘贺与郑年喜签订房屋买卖协议后，刘贺已经支付郑年喜9万元购房款，郑年喜交付房屋钥匙，双方主要权利义务已经履行完毕。现刘贺主张涉案房屋买卖合同无效，返还购房款，必将涉及涉案房屋的返还问题，对此人民法院不应进行审理。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销徐州经济技术开发区人民法院（2016）苏0391民初1599号民事判决：二、驳回刘贺的起诉。一审案件受理费2700元，减半收取1350元，退还给刘贺。二审案件受理费2050元，退还给郑年喜。本裁定为终审裁定。审判长 祝 杰审判员 陈 颖审判员 崔金城二〇一七年七月三日书记员 苗 鑫 微信公众号“”