（2017）苏0591民初166号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2017-10-23
案件名称
沈江、朱娇与贾鹿房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州工业园区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈江,朱娇,贾鹿
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0591民初166号原告：沈江。原告：朱娇。委托诉讼代理人：刘志发、刘佳，江苏万拓律师事务所律师。被告：贾鹿。委托诉讼代理人：钱志江，江苏瀛元律师事务所律师。原告沈江、朱娇与被告贾鹿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法适用简易程序，由代理审判员闫可可独任审理，于2017年3月9日公开开庭进行了审理。原告朱娇及其委托代理人刘志发、刘佳，被告委托代理人钱志江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈江、朱娇向本院提出诉讼请求：1.请求确认原被告双方于2016年10月1日签订的房屋买卖（居间）合同解除；2、判令被告退还原告定金15万元；3、判令被告承担诉讼费用。事实和理由：原告与被告经宜居宜家房产中介居间介绍于2016年10月1日签订房屋买卖（居间）合同一份，约定由原告购买被告名下位于城邦花园16幢2202室房产，总价款244万元，定金15万元，合同签订后原告按约定支付了定金。2016年10月26日房产中介业务员李志凯告知原告合同无法办理网签评估手续，并代表被告提出解除原合同的要求，原告因此于2016年10月31日通过中介致函被告同意解除合同，并通过中介向被告转达了退还定金的请求。原告主张合同签订过程中被告本人从未露面，自始至终是由房产中介代表其与原告协商合同条款，原告有理由相信中介能够代表被告对合同条款、合同履行作出变更。因此原被告双方签订合同已于2016年10月31日解除，被告应当退还定金。被告贾鹿辩称，其一，原被告于2016年10月1日签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效；其二、原告拒不履行房屋买卖合同，严重违反合同义务，应承担相应的违约责任，被告同意解除合同，定金15万元不予退还；其三、本案解除合同的过错方在原告，据此本案诉讼费用由原告承担。本院经审理认定事实如下：被告贾鹿原系苏州工业园区城邦花园16幢2202室房屋所有权人。2016年10月1日，被告贾鹿（售房人甲方）与原告沈江（购房人乙方）签订编号为0000244《房屋买卖（居间）合同》，约定：第一条房屋基本情况……甲方自愿将坐落在苏州市工业园区高和路58号城邦花园16幢2202室出售给乙方；第二条成交价格，甲乙双方协商后的实际成交价格为￥244万元整，人民币贰佰肆拾肆万元整，该房屋产权或租赁权过户时产生的个税由乙方承担，营业税由乙方承担，其他相关税、费由乙方承担，该房屋配套设施过户的相关税费由乙方承担……第四条付款约定（本条各款项均不计利息），乙方于2016年10月1日交付定金人民币￥2万元整，贰万元整，双方约定甲方同意乙方于2016年10月5日前支付剩余定金拾叁万元整，￥13万元整；第五条相关事宜……2、若乙方需要贷款并请丙方（苏州宜居宜家房地产经纪有限公司）为其承担他项权证办理之前的担保责任，则以丙方的评估价格作为乙方贷款和丙方承担担保责任的依据，乙方需向丙方支付相应的贷款服务费，办理贷款的其他费用由乙方自行负担……第六条违约责任……4、甲方认可乙方贷款方式付款时，贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失，已缴纳的服务费不予退还，5、甲、乙、丙任何一方借出合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总金额的，责任方应据实赔偿，丙方所收取的本合同中约定的中介信息服务费一律不予退还。合同另就其它事宜进行了约定。合同签订当日，被告贾鹿向原告出具了一份收条，言明：今收到沈江购买位于苏州工业园区城邦花园16幢2202室房屋购房定金贰万元。2016年10月11日，被告贾鹿出具收条，言明已于2016年10月10日收到剩余定金十三万元整。庭审中，原告提交2016年10月26日朱娇与宜居宜家中介员工李志凯电话录音一份，该份录音中，李称“那还有一个事情，就是合同的事情，补价协议的事情，网签价只能打217对吧”，朱称“网签价我觉得我们还是按合同来吧，244万扣掉定金”，李称“网签啊，网签打不了，网签价格就是评估价二万八，你再往高打不了”，朱称“怎么会打不了呢，人家城邦3万都可以，反正我们就按合同上写的，成交价扣掉定金”，李称“我和你说的是什么，评估价我做不了那么高的”,朱称“我不和你扯217万什么的，现在我们合同的价格你扣除掉定金就可以做成我们现在的网签价格了，本来网签价格就是要和合同上的价格是一致的啊，对不对”，李称“没有，评估过不去呀，评估过不去这是关键，就是说最高评估，银行后面会有个坎，超过那个坎银行是不予贷款的”……李称“然后最后的话我和你说了，就是评估价我做不到，那谁说能做到的你要去让他们去承诺我们”，朱称“我不用去承诺你们，合同上就是这么写的，合同上有写其他的吗”。原告另提交编号为0000323房屋买卖（居间）合同一份，该份合同与编号为0000244房屋买卖（居间）合同除关于房屋成交价格217万条款约定外，其他条款均一致，且该份0000323房屋买卖（居间）合同并未有原被告双方的签字，仅有苏州宜居宜家房地产经纪有限公司盖章。原告依据上述两份证据主张案外人苏州宜居宜家房地产经纪有限公司明确原0000244房屋买卖（居间）合同无法通过网签评估流程，中介公司代表被告贾鹿提出解除原合同，签订新合同要求，并向原告提供了编号为0000323新的房屋买卖（居间）合同。被告质证真实性无异议，但电话录音与编号为0000323新的房屋买卖（居间）合同，仅是原告与中介方对于贷款、评估等事宜协商，被告对此并不清楚，原告并不能以此作为解除合同依据。2016年10月31日，原告委托诉讼代理人向苏州宜居宜家房地产经纪有限公司发出律师函，指出根据委托人的反映及相关书证与物证，2016年10月1日经贵司业务员李志凯居间介绍，委托人与贾鹿及贵司共同签订了编号为0000244的“房屋买卖（居间）合同”（以下称“原合同”），约定由委托人购买贾鹿名下位于城邦花园16幢2202室的房产，双方约定总价款244万元，定金15万元。合同签订后，委托人通过贵司按约支付了15万元定金。2016年10月26日贵司业务员李志凯致电委托人，称三方于2016年10月1日订立的房屋买卖合同无法通过网签审批，要求解除原合同并另行协商订立新的合同，并提出将合同载明的价格变更为217万元，同时提供了编号为0000323的新的合同文本。基于以上事实，本律师代表委托人向贵司明确一下意见，一、根据贵司业务员李志凯的陈述，原合同确实无法实际履行，因此委托人现同意解除三方于2016年10月1日订立的房屋买卖（居间）合同。二、关于贵司提议的编号为0000323的新合同，因涉及银行贷款比例问题，变更合同价不利于委托人顺利交易，因此委托人现明确不同意签订新的合同。三、因交易过程中贵司始终拒绝提供卖方贾鹿先生的联系方式与联系地址，因此贵司应当向其转达合同解除的事实与委托人退还定金的请求。基于以上意见，本律师现代表委托人向贵司发出如下催告，限贵司在收到本函之日起七日内联系卖方确认合同解除事宜并通知其退还定金，否则将依法提起诉讼。2016年11月2日，被告委托诉讼代理人就原告律师函回复如下：一、委托人不同意解除双方于2016年10月1日签订的《房屋买卖合同》，希望你们恪守合同约定，全面履行合同义务。你们与委托签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反任何法律法规，合法有效，未经双方协商一致无权单方面解除合同。你们委托律师致函中所涉问题系中介公司为便于办理产权变更登记而进行的协商事宜，并非变更原合同约定，并非合同相对方贾鹿要求变更合同约定的意思表示，不影响合同效力，委托要求你们继续按约履行合同义务。二、关于你们致函中所涉贷款一事，根据合同约定，房屋贷款事宜与卖方贾鹿无关，中介公司亦不承担任何责任，贷款事宜完全由你们自行负责，你们以此为由解除合同没有依据。三、关于委托人的联系方式，委托人认为你们只需恪守合同约定，履行合同义务，相关事宜可与中介公司联系，亦可与本律师联系，但你们要求解除合同退还定金的主张没有任何事实和法律依据。上述事实，由房屋买卖合同、定金收据、律师函、电话录音等证据及事人陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告沈江、朱娇与被告贾鹿签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效。原、被告双方在房屋买卖合同中对于成交价格进行了明确约定，后作为买受人的原告以苏州宜居宜家房地产经纪有限公司告知网签评估无法通过并需解除原合同另行签订新合同为由，发函给中介公司表示同意解除原合同，但不同意签订新合同，要求中介公司转达合同解除的事实及退还定金请求于被告。被告方复函称贷款事宜与出卖人无关，不同意解除合同。本院认为在房屋买卖合同中，原、被告双方已就价款做出明确约定，并未约定贷款、评估事宜，故原告与中介方就贷款、评估协商系原告履行己方合同义务、支付房屋价款方式所做沟通，并非对合同条款的重新磋商，原告无权以此要求解除合同；另中介公司系房屋买卖合同的居间方，其为原被告双方订立合同提供媒介服务，并非合同一方主体，其亦无权代替被告作出合同履行、变更意思表示，原告无权以双方协商解除之名行单方解除之实，但在诉讼中被告明确表示同意解除双方于2016年10月1日签订编号为0000244房屋买卖（居间）合同，符合法律规定，故本院予以确认。合同签订后，原告向被告缴纳定金15万元，依据法律规定，给付定金的一方不履行约定债务的无权请求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金，故作为违约方，原告无权请求被告返还定金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告沈江、朱娇与被告贾鹿于2016年10月1日签订的《房屋买卖（居间）合同》解除；二、驳回原告沈江、朱娇的其他诉讼请求。案件受理费3300元，减半收取1650元，由原告沈江、朱娇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。代理审判员 闫可可二〇一七年七月三日书 记 员 张佳琦第8页共8页 来源：百度搜索“”