（2017）川04民终653号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2017-08-14
案件名称
郑晓隆与蒋远平租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省攀枝花市中级人民法院
所属地区
四川省攀枝花市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郑晓隆,蒋远平
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省攀枝花市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川04民终653号上诉人(原审被告、反诉原告）：郑晓隆，男，1988年2月23日出生，住四川省攀枝花市东区。委托诉讼代理人：谢连峰，四川民慷律师事务所律师，执业证号：15104201310462444。被上诉人(原审原告、反诉被告）：蒋远平，男，1969年12月28日出生，住四川省米易县。委托诉讼代理人：尚存良，四川东荣律师事务所律师，执业证号：15104201310339206。委托诉讼代理人：杜娟，四川东荣律师事务所律师，执业证号：15104201411606176。上诉人郑晓隆因与被上诉人蒋远平租赁合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2016）川0402民初3386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月19日立案后，依法组成合议庭，于2017年6月22日公开开庭进行了审理。上诉人郑晓隆及其委托诉讼代理人谢连峰，被上诉人蒋远平及其委托诉讼代理人尚存良、杜娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑晓隆上诉请求：撤销一审判决，依法改判双方按责任比例承担郑晓隆的装修损失，蒋远平给付郑晓隆装修费用226207.77元。事实和理由：蒋远平停电的行为属于侵权行为和违约行为的竞合，一审法院未查明蒋远平停电的违约行为错误。双方是在法院的安排下交付的房屋，在双方互有违约的情形下，剩余租赁期内的装修残值损失应当按照各自过错分担。即便一审法院认为仅郑晓隆存在过错，但蒋远平接受房屋及内部装修时并未提出异议，应当认定蒋远平同意利用，且蒋远平现仍在利用涉案房屋内的装修，故其应当进行适当补偿。蒋远平辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。蒋远平向一审法院起诉请求：1.判令郑晓隆向蒋远平支付2015年10月20日至2016年1月19日期间的房屋租金72000元；2.判令郑晓隆按照24000元每月的标准支付自2016年1月20日起至其返还房屋期间的租金；3.判令郑晓隆向蒋远平支付其承租期间产生的物业费10008元、垃圾清运费6187元、电费2730元、水费1614.65元；4.判令郑晓隆按照年租金每日万分之五的标准支付自2015年10月5日起至房屋返还之日止的违约金。郑晓隆向一审法院提出反诉请求：1.判令蒋远平赔偿郑晓隆洗车行加盟费90000元；2.判令蒋远平赔偿郑晓隆门面装饰、装修损失500000元；3.判令本案诉讼费和反诉费由蒋远平承担。一审法院认定事实：2014年6月，郑晓隆、蒋远平签订了一份《门面房出租合同》。合同约定：蒋远平将位于四川省攀枝花市东区金泰公园大地，建筑面积362.54平方米（1-2层）门面房出租给郑晓隆用于经营使用；3层无产权，免费供郑晓隆使用；租期5年，即自2014年7月20日起至2019年7月19日止；租金为324000元/年，两年后按市场行情递增租金，年租金调整在5％-10％，在每季度前15日支付下季度租金；租赁期内门面产生的水、电、卫生费、物管费及相应费用由郑晓隆承担；郑晓隆在一年内须向蒋远平交纳20000元押金；郑晓隆在租赁期限内，未先征得蒋远平书面同意，并按规定报有关部门核准，郑晓隆不得擅自改变门面内部的原有结构和用途；郑晓隆在不破坏门面原主体结构的基础上，有权对根据营业需要对房屋进行装修，2014年6月10日至2014年7月19日为装修期，不产生租金；租赁期满，郑晓隆应提前一月通知蒋远平，所有可以移动、拆除的设备、设施归郑晓隆所有（不得破坏装修等固定设施），郑晓隆在租赁期限届满15日内搬离；郑晓隆经营期间产生的费用自行承担。并约定任何一方违约，将向守约方支付年租金每日万分之五的违约金和赔偿损失。合同还约定了其他事项。合同签订后，郑晓隆向蒋远平交纳押金10000元、第一季度租金81000元。蒋远平亦于2014年6月10日分别向郑晓隆出具了“今收到郑晓隆押金10000元”、“今收到郑晓隆第一季度租金81000元，2014年7月20日至2014年10月19日”的《收条》。由于郑晓隆拖欠蒋远平2015年7月至2015年10月的租金，双方产生纠纷。2015年9月17日，蒋远平、郑晓隆在一审法院达成调解协议：一、蒋远平、郑晓隆继续履行2014年6月签订的门面租赁合同，合同中的有关条款变动如下：自2015年9月20日起，租金按24000元/月计取；提前十五日交纳下季度租金，如逾期30天不交付，蒋远平有权解除租赁合同；从2016年7月起，每年租金按5％递增；在租赁期内，蒋远平允许郑晓隆转租房屋；二、郑晓隆于2015年10月8日前一次性给付蒋远平2015年7月20日至2015年10月19日的租金76000元；三、诉讼费38元由蒋远平承担。之后，郑晓隆未按约履行该调解书确定的第一项义务。同时由于郑晓隆未按调解书确定的履行期限向蒋远平履行给付租金76000元的义务，蒋远平遂申请强制执行。2015年11月4日，蒋远平收到执行款后给郑晓隆出具了“今收到我申请的2015年攀东执字1334号案件执行款76000元”的《收条》。2015年12月8日，攀枝花市金泰物业管理有限公司（以下简称金泰物管公司）向蒋远平送达《缴费催款通知书》，要求蒋远平在2015年12月15前缴纳2015年2月1日至12月31日的物业费10008元、2014年8月1日至2015年12月31日的垃圾清运费6187元，合计16195元，逾期将按规定每日加收0.3％的滞纳金。蒋远平收到《缴费催款通知书》后于2015年12月15日向郑晓隆送达《解除合同通知书》称：郑晓隆你应于2015年10月20日前15日内缴纳下季度房屋租金，现已逾期两个月，也不按约定交纳物业费、电费及垃圾清运费。因你不履行法定义务，特通知你解除合同，请你于3日内将本房屋内个人物品清理干净，将房屋交还本人，结清拖欠租金、物业费。逾期本人将对房屋采取停水停电措施，造成的损失由你自行承担。一审庭审中，蒋远平、郑晓隆一致同意双方签订的《门面房出租合同》已于2015年12月15日解除。2015年12月16日，蒋远平到金泰物管公司交纳了2015年2月1日至12月31日的物业费10008元、2014年8月1日至2015年12月31日的垃圾清运费6187元、电费2730元、特种行业污水处理费340.2元。2016年1月6日，蒋远平交纳水费1614.65元，合计20879.85元。2016年1月13日，蒋远平诉至一审法院，要求判令其诉讼请求。2016年3月31日，郑晓隆将租赁门面交还蒋远平，双方办理了交接手续。双方陈述：租赁门面为未装修的清水房；水、电可正常使用；进出门面有双开的钢化玻璃门；蒋远平将门面出租给郑晓隆时，知道郑晓隆是用于开洗车店；郑晓隆租赁门面除进行常规装修外，还用钢结构增设了一层楼阁和上下楼梯，改装了玻璃墙，加装了卷帘门、改造了排水系统。一审法院同时查明，郑晓隆向蒋远平租赁门面后，郑晓隆于2014年9月2日在工商管理机关注册成立了攀枝花市东区梅特莱斯汽车美容养护中心。2015年1月13日，郑晓隆与攀枝花市天众装饰设计有限公司（以下简称天众公司）签订了《建筑装饰工程装修合同》和《装修合同》及设计、装修项目明细表，合同约定：由天众公司对公园大地新源路600、602号门面按设计进行装修，工期15天，工程造价分别为82000元和419119元，总造价为501119元。2015年6月13日，郑晓隆与北京仙妮韦伯国际贸易有限公司签订了《梅特莱斯汽车美容养护中心合同书》，合同约定：郑晓隆加盟该公司在四川省攀枝花市炳三区以“梅特莱斯汽车美容中心”名义开展经营活动，郑晓隆交纳加盟费98800元；授权期限一年，即自2015年6月13日至2016年6月12日止。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁合同关系中，承租人负有按约支付租金的义务，承租人未按约支付租金经催告后在合理期限内仍未履行的，出租人有权解除合同。本案中，蒋远平、郑晓隆签订的《门面房出租合同》系双方真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方均应按照合同约定严格履行各自义务。蒋远平已按约将其所有的房屋交付郑晓隆使用，但郑晓隆却未按约给付租金，存在下列违反合同义务的行为：1.蒋远平、郑晓隆于2015年9月17日在一审法院达成的调解协议主要有两项义务，即（1）2015年10月5日郑晓隆应当按照月租金24000元给付下一季度租金，逾期30日未支付，蒋远平有权解除合同；（2）2015年10月8日郑晓隆应给付2015年7月20日至2015年10月19日期间的租金76000元。但郑晓隆当庭认可其并未按照该调解书约定的履行期限履行相应义务，同时认可租金76000元系通过人民法院强制执行后支付。2.《门面房出租合同》第四条第三款约定：“在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、卫生费、物业管理费及相应费用由乙方（郑晓隆）自行承担。”但是2015年2月1日至2015年12月31日期间的物业费、2014年8月至2015年12月31日期间的垃圾清运费、2015年9月1日至2015年12月8日期间的电费均系由蒋远平于2015年12月8日接到物业催款通知后交纳，可见郑晓隆未按约履行相应义务。由于郑晓隆存在上述违约行为，蒋远平于2015年12月15日向郑晓隆发出的要求解除合同的通知符合双方约定及法律规定，郑晓隆亦当庭表示于当天收到了该通知书，由此，双方合同已经解除，一审法院予以确认。对于蒋远平的诉讼请求一审法院认定如下：1.郑晓隆在接到解除合同的通知后未返还出租房屋，而至2016年3月31日方办理房屋交接手续，故蒋远平主张的2015年10月20日至房屋返还之日止的租金合理有据，且应计算为128800元（24000元×5个月+24000元÷30天×11天）。2.蒋远平主张物业费10008元、垃圾清运费6187元、电费2730元、水费1614.65元，有票据佐证，应予支持。3.《门面房出租合同》第九条第二款约定：“乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付。甲方有关要求乙方按当年租金的日万分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。”基于此，郑晓隆应就其违约行为按合同约定承担违约责任，故本案违约金应计算为25632元（24000元×12个月×0.0005×178天）。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”基于此，对郑晓隆所提出的各项反诉主张应予支持的前提在于蒋远平存在违约行为。一审法院具体评判如下：1.郑晓隆提出蒋远平存在违反约定擅自关停出租房屋电力的违约行为的主张缺乏依据。《门面房出租合同》第五条第二款约定：“甲方必须保证出租给乙方的门面能够从事商业经营。”第四条第三款约定：“在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、卫生费、物业管理费及相应费用由乙方（郑晓隆）自行承担。”基于此，就电力方面，蒋远平所负合同义务应当是交付电力线路完整、能够通电且能够满足郑晓隆经营需要的房屋，供电并非蒋远平所负合同义务。电力供应系由物业及供电部门负责，只要郑晓隆按约及时向物业交纳电费，就不会存在断电问题。然而2015年9月1日至2015年12月8日期间的电费系由蒋远平在接到物业公司通知后交纳，可见郑晓隆未按时交纳电费。且即便蒋远平存在通知物业断电的行为，该行为亦属于侵权行为，不属于违反合同义务的违约行为。2.郑晓隆主张加盟费90000元，仅提交了《梅特莱斯汽车美容养护中心合同书》，并无正规发票佐证。郑晓隆主张装饰装修损失500000元，其虽提交了其与天众公司签订的装饰装修合同、天众公司出具的《证明》及《收据》佐证，但仍存在下列不足：（1）装饰装修合同只能证实双方签订合同的事实，合同双方是否实际履行合同不能确定，郑晓隆是否按照合同约定的金额履行也缺乏正规发票佐证；（2）《证明》系证人证言性质，无其他证据佐证并构成证据链，难以采信；（3）《收据》载明内容为：“收到郑志友先生…”，该《收据》所载明装修款项是否是用于装修案涉出租屋，不能确定。同时该《收据》金额仅为50500元，而非500000元，也非《证明》所载明的501119元。综上，郑晓隆作为主张蒋远平违约事实存在的一方当事人，一则未提出蒋远平存在的有效的违约事实；二则未提供充分证据证实其所主张的装饰装饰损失及加盟费的具体金额，其应当承担举证不能的法律后果。故一审法院对郑晓隆的反诉请求均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、郑晓隆于判决生效后十日内一次性支付蒋远平租金128800元、违约金25632元、物业费10008元、垃圾清运费6187元、电费2730元、水费1614.65元，合计174971.65元；二、驳回郑晓隆的反诉请求。案件受理费2419元，由郑晓隆负担。二审庭审中，郑晓隆出示了如下证据：1.天众公司出具的《收据》一份，拟证明郑晓隆对涉案房屋进行装修产生500000元的费用；蒋远平的质证意见为对证据的真实性、合法性、关联性均不认可，该证据不属于新证据，如果实际支付了500000元的费用应当有转账证明，该证据不能达到郑晓隆的证明目的；由于该证据与郑晓隆提交的其他证据存在矛盾，不能达到郑晓隆的证明目的，本院不予采信。2.视听资料（光盘）一份，拟证明蒋远平在租赁期间停水停电的行为系违约行为，给郑晓隆造成了损失；蒋远平的质证意见为该证据不是新证据，该证据不具有真实性，新闻报道是新闻工作者在进行了后期剪辑拼接后加入其个人主观意识的再创作的作品，并非直接证据，且该报道系接受郑晓隆的要约而进行的，展现的作品不中立，不能完全反映事实，不应采纳；由于该证据能够证明蒋远平存在通知金泰物管公司停电的行为，本院予以采信；3.证人熊超、王成先的当庭证言，拟证明蒋远平在租赁期间擅自停水停电，阻挠郑晓隆正常经营。蒋远平的质证意见为熊超与郑晓隆是合伙关系，存在利害关系，其证言虚假，与法院查明事实不符；王成先对事实缺乏了解，甚至记不清其到岗和离职的时间，更不清楚双方停电的事实，证言均不应采纳；由于熊超的证言能够证实蒋远平存在通知金泰物管公司停电的行为，本院予以采信；对于王成先的证言，因其证明的内容含糊不清，本院不予采信。蒋远平在二审过程中没有提交证据。本院经审理查明：蒋远平在二审过程中认可在郑晓隆租赁涉案房屋期间，因郑晓隆未按期交纳租金、物业费、水费、电费等费用，其通过物业公司对涉案房屋停电一次。蒋远平已对涉案房屋多次转租，房屋内原郑晓隆投入的部分装修设施其仍在使用。一审判决查明的其余事实与本院经审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，对于郑晓隆主张一审法院未查明蒋远平存在停电的违约行为的上诉理由，因蒋远平在二审中对其通过物业公司停电的事实予以认可，该行为显属违约行为，故郑晓隆的该项上诉理由成立，本院予以支持。对于郑晓隆主张蒋远平存在过错，且其对涉案房屋内的装修设施仍在进行利用，因此蒋远平应当分担或补偿部分装修损失的上诉理由。由于郑晓隆对涉案房屋进行装修是客观事实，但因涉案房屋已多次转租，原貌已不存在，客观上已无法对装修残值进行鉴定或者评估，且蒋远平对于涉案房屋的部分装修残值仍在进行利用，因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”综合考量整个事件的起因和经过、双方的过错程度、装修残值利用情况以及本案的实际情况，本院酌情确定由蒋远平承担70000元的装修损失。综上所述，由于二审中出现新证据，导致一审判决认定事实有误，本院予以纠正。上诉人郑晓隆的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持四川省攀枝花市东区人民法院（2016）川0402民初3386号民事判决第一项，即“一、郑晓隆于本判决生效后十日内一次性支付蒋远平租金128800元、违约金25632元、物业费10008元、垃圾清运费6187元、电费2730元、水费1614.65元，合计174971.65元”；二、撤销四川省攀枝花市东区人民法院（2016）川0402民初3386号民事判决第二项，即“二、驳回郑晓隆的反诉请求”；三、蒋远平于本判决生效之日起十日内一次性支付郑晓隆装修损失70000元；以上项目品迭后，郑晓隆还应向蒋远平支付款项104971.65元；四、驳回郑晓隆的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2419元，由蒋远平负担691元，郑晓隆负担1728元。二审案件受理费3799元，由蒋远平负担1086元，郑晓隆负担2713元。本判决为终审判决。审判长 万 伟审判员 董 敏审判员 熊 疆二〇一七年七月三日书记员 倪林蓉