（2017）湘03民终756号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2017-10-11
案件名称
上诉人欧阳滨志、田晔因与被上诉人湘潭县兴泰物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案二审判决书
法院
湖南省湘潭市中级人民法院
所属地区
湖南省湘潭市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
欧阳某某,田某,湘潭县兴泰物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘03民终756号上诉人（一审被告）：欧阳某某，男，汉族，住湖南省湘潭县排头乡。上诉人（一审被告）：田某，女，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。两上诉人的共同委托诉讼代理人：戴丹妮，湖南惟明律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：湘潭县兴泰物业管理有限公司，住所地湖南省湘潭县易俗河镇。法定代表人：陈群英，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐永东，湖南力攻律师事务所律师。上诉人欧阳某某、田某因与被上诉人湘潭县兴泰物业管理有限公司（以下简称兴泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘潭县人民法院（2016）湘0321民初1908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月17日受理后，依法组成合议庭不开庭审理了本案。本案现已审理终结。欧阳某某、田某上诉请求：撤销一审判决，改判驳回兴泰物业公司的诉讼请求。事实和理由：1.欧阳某某、田某所购房产在锦绣湘江米兰商业街，在锦绣湘江小区三道门卫之外，不属于兴泰物业公司服务范围；2.欧阳某某、田某从未与兴泰物业公司签订物业服务合同，兴泰物业公司也未向欧阳某某、田某提供任何物业服务。故兴泰物业公司请求欧阳某某、田某缴纳物业费没有事实和法律依据。兴泰物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。兴泰物业公司向一审法院起诉请求：判令欧阳某某、田某支付拖欠的2015年1月1日-12月31日物业管理费31123元，并承担诉讼费用。一审法院认定事实：欧阳某某、田某为湘潭县易俗河镇雪松北路锦绣湘江小区一、二期小区的业主。2014年8月，兴泰物业公司与湘潭县易俗河镇锦绣湘江一、二期小区业主委员会签订《锦绣湘江一、二期小区物业管理服务合同》一份，合同期为两年，合同约定；由兴泰物业公司提供锦绣湘江一、二期小区物业管理，合同约定兴泰物业公司为锦绣湘江一、二期小区提供安全保障、公共设施设备维修、环境卫生打扫、房屋质量保修期内保修等物业服务，兴泰物业公司依据合同约定按建筑面积向业主收取物业费，其中住宅物业（洋房：每月0.7元/平方米，别墅每月1.1元/平方米）、商业用房：每月1.1元/平方米。合同签订后，兴泰物业公司即进驻小区提供物业服务，兴泰物业公司履行合同后，欧阳某某、田某一直拒绝缴纳物业费，截止2015年12月31日，两欧阳某某、田某应缴物业费共计31123元（1236.92/平方米+1120.93/平方米×1.1元/平方米×12个月=31123元）。自2015年1月1日起至2015年12月31日止，欧阳某某、田某尚欠缴物业服务费共计31123元。欧阳某某于2016年11月17日申请对兴泰物业公司提供的前期物业服务委托合同中签字中的姓名“欧阳某某”进行笔迹鉴定，湖南大学司法鉴定中心于2017年3月14日出具终止鉴定告知书，因欧阳某某提供的检材与样本的书写风格差异较大，不具备比对价值，致使鉴定工作无法继续进行，根据《司法鉴定程序通则》的相关规定，鉴定中心决定终止此次鉴定。兴泰物业公司于2016年9月13日提起诉讼。一审法院认为，一、欧阳某某、田某主张房屋所在位置不属于锦绣湘江一期、二期小区，未与兴泰物业公司签订物业服务合同的问题，没有相关证据证实，理由不成立，不予支持；二、兴泰物业公司与湘潭县易俗河镇锦绣湘江一、二期小区业主委员会签订《锦绣湘江一、二期小区物业管理服务合同》，系双方真实意思的表示，合法有效，双方应当严格按照合同约定履行各自的义务。现兴泰物业公司请求欧阳某某、田某支付欠缴的物业服务费31123元，符合法律规定，予以支持。判决：欧阳某某、田某在本判决生效之日起七日内支付兴泰物业公司自2015年1月1日起至2015年12月31日止的物业服务费31123元。案件受理费290元，由欧阳某某、田某共同负担。二审中，欧阳某某、田某向本院提交了如下证据：证据1、照片八张，拟证明欧阳某某、田某的商铺在小区入口外面，不属于小区范围；商铺前面的变压器系欧阳某某、田某出资安装，与小区物业无关。证据2、卫生费发票，拟证明欧阳某某、田某在2015年向政府交纳卫生费1200元，兴泰物业公司未向商铺提供卫生服务。兴泰物业公司对证据1真实性无异议，但不能达到证明目的；从照片中可以看出欧阳某某、田某的商铺属于锦绣湘江小区范围。对证据2真实性无异议，但不能达到证明目的；该证据只能证明在湘潭县存在双重收费。本院认证意见，对上述两份证据的真实性予以认定，对其关联性，本院将结合本案事实和其他证据在说理部分予以分析判定。本院二审查明：欧阳某某、田某购买锦绣湘江一期商铺合伙经营七天连锁酒店，该商铺面向街道，处于小区入口处。欧阳某某、田某于2015年向湘潭县城建局缴纳卫生费1200元。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点为：欧阳某某、田某应否向兴泰物业公司缴纳物业费。欧阳某某、田某所有的商铺是锦绣湘江小区住宅楼不可分割的一部分，属于小区物业管理范围。欧阳某某、田某主张商铺在小区入口之外，不属于物业服务范围的理由不成立，本院不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。2014年8月22日，兴泰物业公司与锦绣湘江小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定由兴泰物业公司对锦绣湘江小区提供物业服务。该合同对欧阳某某、田某具有法律约束力。欧阳某某、田某主张与兴泰物业公司不存在物业服务合同法律关系于法不符，本院不予支持。欧阳某某、田某的商铺虽然对着街道，但是商铺直接使用着物业公司管理区域的电力、水利、设备、设施和公共服务带来的便利，间接享受管理区域的绿化、环卫设施，欧阳某某、田某主张未享受物业服务与事实不符，本院不予采纳。综上，欧阳某某、田某商铺属于兴泰物业公司服务范围，应当向兴泰公司缴纳相应的物业费。但是根据权利义务对等原则，业主缴纳的物业费应当与其享受的物业服务相对应。根据相关法律规定和《物业管理服务合同》的约定，兴泰物业公司应当履行对小区的卫生环境维护、公共设施维修、公共秩序维护等义务，如果未全面履行义务的，欧阳某某、田某有权依据《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，按照公平、等价原则，请求减少支付相应的物业费。由于欧阳某某、田某的商铺面对街道，兴泰物业公司未提供卫生环境维护、公共秩序维护等服务，欧阳某某、田某可以适当减少支付物业费，综合考量本案情况，本院认为按70%的标准缴纳物业服务费为宜。故欧阳某某、田某应当缴纳2015年1月1日自2015年12月31日的物业费21786.1元（31123元×70%）。综上所述，欧阳某某、田某上诉请求部分成立。一审判决认定基本事实清楚，但处理不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销湖南省湘潭县人民法院（2016）湘0321民初1908号民事判决；二、欧阳某某、田某在本判决生效之日起十日内向湘潭县兴泰物业管理有限公司支付自2015年1月1日至2015年12月31日的物业费21786.1元；三、驳回湘潭县兴泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费290元，二审案件受理费290元，共计580元，由湘潭县兴泰物业管理有限公司负担280元，由欧阳某某、田某负担300元。本判决为终审判决。审 判 长 胡署先审 判 员 陈立兵代理审判员 胡东海二〇一七年七月三日书 记 员 汤健艺附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：