（2017）沪0116民初5678号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2017-10-30
案件名称
潘思政、刘俊玲与姜汉全、张瑞云房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市金山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
潘思政,刘俊玲,姜汉全,张瑞云
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0116民初5678号原告：潘思政，男，1976年4月17日生，汉族，住浙江省。原告：刘俊玲，女，1972年4月20日生，汉族，住浙江省。共同委托诉讼代理人：顾誉志，上海嘉之会律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：娄积圆，上海嘉之会律师事务所律师。被告：姜汉全，男，1963年4月24日生，汉族，住江苏省东台市。被告：张瑞云，女，1963年11月18日生，汉族，住江苏省东台市。共同委托诉讼代理人：李环，上海济昀律师事务所律师。原告潘思政、刘俊玲诉被告姜汉全、张瑞云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月24日受理后，依法适用简易程序，于2017年5月24日进行了公开开庭审理，两原告共同委托诉讼代理人顾誉志，被告姜汉全、张瑞云及两被告共同委托诉讼代理人李环到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告潘思政、刘俊玲向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行与原告就上海市金山区学府路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，配合两原告办理包括更新网签日期在内的过户所需手续，将房屋过户至两原告名下；二、判令被告支付原告迟延过户违约金，按照原告已付房款97万元每日万分之三标准计算，自原告起诉之日计算至实际过户完成之日；三、被告支付原告私自拆除房屋附属设施的违约金人民币3200元；四、两被告共同承担本案诉讼费用。庭审中，原告将第一项诉请变更为：请求被告协助原告办理位于上海市金山区学府路XXX弄XXX号XXX室房屋的过户手续。事实与理由：两被告系上海市金山区学府路XXX号XXX室房屋的产权人。2016年6月2日，原、被告在上海墅程房地产经纪事务所居间下签订《房地产买卖居间协议》，约定两原告购买系争房屋。协议还约定，房屋总价97万，签订居间协议时乙方付定金2万元；6月18日前双方网签买卖合同，乙方首付款20万元，7月10日前乙方付第二期房款25万元；剩余房款50万元以银行贷款支付。当日，原告即支付定金2万元。2016年6月18日，双方如约签署了《上海市房地产买卖合同》(第一版网签合同)，约定于2016年12月31日前办理过户手续。原告通过银行转账支付首付款20万元。2016年7月10日，原告按约定前往中介处履行第二期房款付款义务，被告未到场，此后，原告与中介人员前往房产交易中心打印社保缴费记录时却被告知原告累计缴纳社保已达60个月，但其中有8个月系补缴(2011年7月至2012年2月)，按规定不能计入累计月数，因此，到原定的过户日期(即2016年12月31日)之时原告仍属于限购对象，最早要到2017年2月份方不限购。原告遂与被告积极商量处理方案。2016年7月25日，在中介居间协调下，双方经协商一致，共同决定继续进行交易，为此双方重新签订一份《上海市房地产买卖合同》(即第二版网签合同)，第二版网签合同内容与第一版基本相同，只是将过户日期延后至2017年5月31日之前，并将原定的50万元贷款改为现金支付。原告当天即付清了全部剩余75万元房款，其中1万元作为尾款暂由中介保管。按约定尾款应在过户当日支付，但实际上被告已经擅自从中介处取走。2016年7月30日，双方进行了房屋交接，交房当日原告因工作原因无法到场，委托中介代办，中介告知房屋内部设施已被被告私自拆走，包括2个带底座洗手盘，1台煤气灶，1台抽油烟机，估值约1600元。按照合同约定，上述设施包含在合同价款内的，被告私自拆除属于违约行为，应按约定支付违约金。2017年2月份，原告累计缴纳社保已达68个月，去除补缴8个月，已不再属于限购范围，但由于交易中心审查是否限购是以网签时间为准，原告遂约被告配合更新网签登记时间，以便办理过户手续，但由于此时房价上涨，被告以其无义务更新网签为借口拒绝配合，甚至谎称原告当时是故意隐瞒限购情况，采取欺骗手段订立的合同。2017年3月31日，原、被告在中介处碰面协商过户事宜，为避免过多纠缠，原告曾表示愿意额外支付1万元作为被告配合更新网签的车马费，但在协商过程中，被告称房价上涨后自己已经损失巨大，1万元太少了，要求原告支付更多额外费用。对该无理要求，原告实难接受，故原告先后发律师函，催告函及手机短信给被告，要求被告尽快配合办理过户所需手续，否则将依法主张权益，被告对此不予理睬。2017年3月31日，被告儿子姜俊华发短信给原告，明确告知不配合更新网签时间，并声称如果在5月31日不能过户的话，要反过来追究原告的违约责任。原告认为，原、被告于2016年7月25日签订的《上海市房地产买卖合同》(即第二版网签合同)系双方真实意思表示，内容合法有效，双方应严格遵守。双方正是由于原告当时不符合限购政策需要延后过户时间才能进行交易，因此才签署了第二版合同，第二版合同签署时，被告对原告的限购情况是明知的，现被告矢口否认相关事实，拒绝配合办理过户手续，真正目的无非是想抬高房价。原告已付清全部房款并实际占有房屋，只需要更新网签时间即可过户，被告不配合更新网签就无法办理过户，因此，被告多次明确表示不配合更新网签的行为构成预期违约，为此，原告诉讼来院，盼如所请。被告辩称，第一项诉请不同意，被告没有不配合原告去履行，我们愿意按照原合同履行，7月25日合同时隐瞒了还有8个月才能过户的事实，原告违背了诚实信用原则，被告有理由拒绝配合原告重新签署；第二项诉请，还没有到合同履行期限，没有依据；第三项诉请，原告没有证据证明，交接房屋时已经对房屋现状确认过了。原告针对被告的答辩补充称，第一，原告没有隐瞒还有8个月社保没有缴纳的情况，原告以为自己已经满足条件了，有8个月是补缴的直到2016年7月10日才了解补缴的不能认定连续缴纳，所以在7月25日重新协商，将过户日期约定到5月份，签署合同时对方已经知道了。第二，被告两个答辩是互相矛盾的，一方面同意继续履行原合同，又不同意重新网签，对方不同意重新网签就是不同意过户。第三，原告主张的迟延过户违约金，因为被告此前明确表示不同意网签，就是不同意过户，是预期违约。第四，交接房屋时原告没有去，是委托中介去的，中介说房屋里的设施都拆除了，金额是估算的。经审理查明，两原告系夫妻关系，两被告系上海市金山区学府路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称案涉房屋)的登记所有权人。2016年6月2日，两原告与被告姜汉全在上海墅程房地产经纪事务所(下称墅程事务所)居间下签订《房地产买卖居间协议》(下称买卖居间协议)，约定由两原告(乙方)购买案涉房屋，总价970,000元，并约定了付款时间、方式等条款。此外，买卖居间协议第十五条补充约定：乙方社保2016年7月份为满60个月，可购置上海住房条件，若在此以外的因国家政策而导致的限购，则双方自己解除合同且互不追究责任。2016年6月18日，两原告与两被告签订《上海市房地产买卖合同》(下称第一次网签合同)，约定由两原告(乙方)购买两被告(甲方)所有的案涉房屋，总价970,000元，乙方以向甲方支付定金2万元，签订本合同当日支付20万元，2016年7月10日前支付25万元，余款50万元通过银行贷款方式支付；双方定于2016年12月31日前办理过户手续。同时，网签合同补充条款(一)还约定，该房地产内的固定装修、厨卫固定设施及其他附属配套设施都已包含在总房款内，甲方应按照签订本合同当日该房地产内装修的现状，在与乙方办理交房手续当日随该房地产一并转让给乙方。2016年7月25日，两原告与两被告再次签订《上海市房地产买卖合同》(下称第二次网签合同)，双方对过户时间及房款支付方式进行了变更，约定乙方于2016年7月25日前支付甲方74万元，7月25日前乙方向墅程事务所支付1万元作为尾款代为保管，同时约定过户时间为2017年5月31日前。第二次网签合同第十条约定，甲方未按本合同第四条(注：该第四条交房日期处为空白)约定期限交接房地产的，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付款的日万分之三计算，违约金自本合同所约定的甲方应履行义务期限之第二日起算至实际履行义务之日止，逾期超过十日后甲方仍未履行合同约定的，除甲方应向乙方支付十日的违约金外，乙方有权单方解除合同……。合同还约定了其他事项。同年7月30日，两被告将案涉房屋交付两原告。2017年3月30日，两原告通过上海正源律师事务所向两被告发律师函一份，主要内容为，涉案房屋交易过户登记的条件已经具备，被告有义务配合原告办理涉案房屋交易过户登记的所有手续，请被告在收到本律师函后的7个工作日内，主动联系原告，在上海墅程房地产经纪事务所帮助下，共同办理房地产登记过户所有事宜。2017年4月10日，原告潘思政向两被告发函一份，主要内容为，为了合同目的实现，根据相关法律，被告有义务配合原告办理一切房屋过户相关手续，更新网签日期是办理过户必不可少的手续之一，被告不配合更新网签日期，是违约行为的一种体现，原告已于2016年7月25日前全部付清了购房款项，更新网签日期对被告没有任何损害。希望被告在4月15日前给原告一个确切答复，4月15日后原告随时通过法院诉讼途径解决问题。因双方对合同履行发生争议，协商未果，故涉讼。另查明，两原告于2016年6月2日通过现金支付被告姜汉全2万元；2016年6月18日、7月25日通过银行转账支付被告20万元、74万元；2016年7月25日，两原告将尾款1万元支付至墅程事务所。两被告确认已收到全部房款97万元。再查明，案涉房屋不存在抵押、司法查封等权利限制情况。诉讼中，两原告代理人持本院调查令，向上海市社会保险事业管理中心金山分中心(下称金山社保中心)调取原告潘思政社保缴纳情况。2017年5月27日，上述机构出具证明一份，载明：2011年7月至2017年5月由上海蔚文印务科技有限公司缴纳城镇基本养老保险费，其中2011年7月至2012年2月由该单位于2012年3月补缴城镇基本养老保险费。庭审中，两原告称签订第二次网签合同就是因为要变更过户日期，让原告在过户时满足社保缴纳条件。两被告称，第二次网签合同的过户时间被告不知道，原告也没有提醒注意，没有对过户时间重新协商。以上事实，由原告提供的上海市不动产登记簿、房地产买卖居间协议、网签合同2份、社保缴费查询单、收据、转账凭证共6份、物业费发票2份、律师函、催告函、快递单、送件情况查询、短息截屏、证明、被告提供的上海市房地产买卖合同以及原、被告的当庭陈述、本案庭审笔录等为证，并经本院查证属实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告双方于2016年6月2日签订的《房地产买卖居间协议》、于2016年7月25日签订的网签合同均系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力，双方均应恪守履行。被告辩称第二次网签合同时对过户时间的变更不知情，亦未进行过协商，本院认为，第二次网签合同对付款时间、方式以及过户时间均作了变更，而该变更条款均系关系双方权利义务的重大条款，原告已将剩余房款一次性支付给被告，被告亦将案涉房屋交还给两原告，现被告辩称对过户时间变更不知情，不符合常理，本院不予采信。本案中，从原、被告签订第二次网签合同来看，虽然签订合同时两原告尚不具有本市购房资格，但双方约定将过户时间延迟至2017年5月31日前，应当认为双方的本意均有促成该交易完成之意愿，况且两原告亦已实际占有案涉房屋，从金山社保中心出具的说明来看，在双方约定的过户日前，两原告已经取得了购房资格，签订网签合同时两原告属限购对象的障碍已实际消除，合同可以继续履行，故对于两原告要求两被告协助办理案涉房屋的过户手续之诉请，本院予以支持，相关交易税费依据《买卖居间协议》之约定，由两原告承担。关于原告要求被告支付迟延过户违约金的诉请，本院认为，双方合同约定的过户时间为2017年5月31日前，原告起诉时，合同约定的过户时间未至，且原告依据第二次网签合同第十条(该条约定系逾期交房而非逾期过户之责任)亦缺乏依据，故本院不予支持。对于原告请求被告支付私自拆除房屋附属设施违约金之诉请，因缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告姜汉全、张瑞云与原告潘思政、刘俊玲于2016年7月25日签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、被告姜汉全、张瑞云与原告潘思政、刘俊玲于本判决生效之日起十日内共同办理坐落于上海市金山区学府路XXX弄XXX号XXX室房屋的变更登记，将上述房屋过户至原告潘思政、刘俊玲名下(相关交易税、费由原告潘思政、刘俊玲承担)；三、驳回原告潘思政、刘俊玲其他诉讼请求。本案受理费减半收取6766元(原告已预缴)，由被告姜汉全、张瑞云负担，于本判决生效之日起七日内缴纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 王超二〇一七年七月三日书记员 宋骏附：相关法律条文附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：百度“”