（2017）赣09民终673号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2017-09-01
案件名称
兰定元、朱承萍房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省宜春市中级人民法院
所属地区
江西省宜春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
兰定元,朱承萍
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣09民终673号上诉人（原审被告）：兰定元，男，1963年3月8日出生，汉族，江西省宜春市袁州区人，公务员。被上诉人（原审原告）：朱承萍，女，1978年3月8日出生，汉族，江西省万载县人。委托诉讼代理人：张云，何梦婷，江西百姓律师事务所律师。上诉人兰定元为与被上诉人朱承萍房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院（2016）赣0902民初4302号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成由审判员黄若凡担任审判长，与审判员高胜敏、易芳参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。兰定元上诉请求：撤销原判依法改判驳回朱承萍的诉讼请求，并由朱承萍负担全部诉讼费用。理由是：店铺转让费160000元是双方自愿、公平、公正的真实意思表示，也是店铺转让的商业惯例，原审法院将转让费与租赁费混同，按承租年限分摊转让费无事实和法律依据。二审中，朱承萍答辩称：原审法院认定事实清楚，根据公平原则判决，适用法律正确。兰定元的上诉请求于法无据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。朱承萍一审诉讼请求：判令兰定元立即返还160000元，并由兰定元负担全部案件受理费。原审认定的事实及判决要点：朱承萍、兰定元于2015年9月10日签订《商铺租赁合同》，约定兰定元（甲方）将坐落于宜春市朝阳路东头北侧德和联合广场C座110号和111号营业用房出租给朱承萍（乙方）使用。合同第二条约定，商铺月租金23900元；第三条约定租期五年，自2015年9月10日起至2020年9月9日止，第一年每月租金23900元，第二年每月租金24700元，第三年每月租金25500元，第四年每月租金26300元，第五年每月租金27100元；第五条约定，“在租赁期内，乙方不准私自转让；否则，甲方有权终止合同，收回商铺。如乙方由于特殊原因需中途转让（转让费归乙方），必须经甲方同意；在有第三方续租，不损失甲方经济利益的前提下，由甲方与第三承租方重新签订租赁合同”；第十条约定由乙方一次性交纳押金50000元。剩余条款约定了其他事项。合同签订当日，经磋商兰定元另收取朱承萍商铺转让费160000元，并出具了收条“今收到朱承萍付德和联合广场C座号110号和111号商铺转让费合计人民币壹拾陆万元正。（160000元）。兰定元2015年9月10日”。朱承萍承租店铺后因无法持续经营，遂与兰定元协商请求解除租赁合同。双方于2016年9月9日签订《协议书》，载明“鉴于、甲乙双方于2015年9月10日签订的《商铺租赁合同》现经甲乙双方友好协商，就解除租赁合同相关事宜达成协议如下：一、甲方兰定元与乙方朱承萍一致同意自愿解除2015年9月10日签订的《商铺租赁合同》。在签订本协议后3天内甲方应返还伍万元押金给乙方，双方在签订本协议后，原租赁关系及相应的权利与义务立刻终止。二、乙方在租赁期已按月支付了相应的店租，在签订本协议后，乙方应及时搬走其物品，并将店面交付于甲方”。此后，兰定元返还了朱承萍押金50000元并与第三人订立租赁合同。2016年9月30日，朱承萍以兰定元收取160000元转让费是不当得利为由，提起诉讼。另查，朱承萍起诉后提出财产保全申请，该院于2016年10月31日依法作出裁定，查封了兰定元产权证号为4-200600865号的房屋。原审法院认为，本案的争议焦点为兰定元收取的160000元转让费是否应予返还。依法成立的合同对双方当事人具有约束力，当事人应按照约定履行自己的义务。朱承萍与兰定元签订的商铺租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，予以确认。此外，双方口头约定，兰定元收取一次性店铺租赁转让费160000元，朱承萍在取得兰定元同意后可将店铺转租第三人并收取相应转让费，该约定不违反法律强制性规定，双方当事人亦应严格遵守。兰定元按商业习惯收取转让费，该项费用与商铺装修装饰价值、地理位置、商业机会、承租人权利密切相关，朱承萍在签订租赁合同时经磋商接受了兰定元提出的转让费并承租店铺，表明其认可该项费用，现其主张该项费用不在合同约定范围内，属不当得利应予返还，不予支持。由于转让费与房屋租赁期间直接相关联，原商铺租赁合同约定租期5年，朱承萍承租1年后，因不能继续经营与兰定元协商一致解除租赁合同，兰定元在合同解除后与第三人重新订立了租赁协议，朱承萍理应承担其承租期间的转让费平摊份额。按照租期5年平摊计算，朱承萍应负担的相应转让费为32000元。综上，朱承萍诉请兰定元返还转让费160000元，仅能支持其128000元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条，第六十条之规定，判决：一、限兰定元于本判决生效之日起十五日内返还朱承萍128000元；二、驳回朱承萍的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元、财产保全费1320元，合计4820元，由朱承萍负担2410元、由兰定元负担2410元。二审中，上诉人兰定元、被上诉人朱承萍均未提供新证据。本院二审查明，本院二审查明的事实与原审认定的事实一致，本院对原审认定的事实予以确认。本院认为，本案朱承萍诉请认为兰定元收取其160000元店铺转让费无法律依据，并造成其重大损失，该160000元属不当得利，应予返还。根据法律规定，没有合法依据取得不当得利益，并造成他人损失的，叫不当得利。本案中，一、涉案争议的160000元店铺转让费是双方自愿达成的合意，并不违反法律强制性或禁止性规定，且不在双方租赁合同约定范围；二、收取店铺转让费是店铺转让的商业惯例；三、根据双方签订的租赁合同约定，“在租赁期内，……如乙方（朱承萍）由于特殊原因需中途转让（转让费归乙方），必须经甲方（兰定元）同意，在有第三方续租，不损失甲方经济利益的前提下，由甲方与第三方承租人重新签订租赁合同”。本案中，朱承萍承租一年后，由于自身出现经营亏损，自愿与兰定元签订了解除租赁合同协议，该协议约定了“在签订本协议后3天内甲方（兰定元）应退还50000元押金给乙方（朱承萍），”但对160000元转让费如何处理并无约定。涉案店铺已由朱承萍找他人承租，并与兰定元签订了租赁合同，朱承萍称“我没有收取下家的店租转让费，我们收取的是装修费和一些物品费用”，但未提供充分证据佐证。综上，显然朱承萍称涉案160000元店铺转让费属不当得利与事实和法律不符，本院不予采纳。原审法院将该款项按租赁期限平均分摊，明显既缺乏事实和法律依据，亦有违当事人意思自治原则，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销江西省宜春市袁州区人民法院（2016）赣0902民初4302号民事判决；二、驳回被上诉人朱承萍的一审全部诉讼请求。一审案件受理费3500元、财产保全费1320元，二审案件受理费2860元，共计7680元，由被上诉人朱承萍负担。本判决为终审判决。审判长 黄若凡审判员 高胜敏审判员 易 芳二〇一七年七月三日书记员 高 强 更多数据：