（2017）鲁1427民初189号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2017-08-25
案件名称
董玉琴与山东夏津和通置业有限公司、孙国祥房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
夏津县人民法院
所属地区
夏津县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
董玉琴,山东夏津和通置业有限公司,孙国祥
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百三十五条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第二十条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
山东省夏津县人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁1427民初189号原告：董玉琴，女，汉族，1955年9月30日出生，住×。委托诉讼代理人（特别授权）：王凤才，男，汉族，1955年1月4日出生，住×。系原告董玉琴丈夫。委托诉讼代理人（特别授权）：左文臣，男，汉族，1965年12月2日出生，夏津第三法律服务所法律工作者。被告：山东夏津和通置业有限公司，住所地：夏津县。法定代表人：孙国祥，该公司董事长。被告：孙国祥，男，汉族，1962年8月26日出生，住浙江省嘉兴市。委托诉讼代理人（特别授权）：张奎生，山东融瑞律师事务所律师。原告董玉琴诉被告山东夏津和通置业有限公司（以下简称和通置业公司）、孙国祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董玉琴及委托诉讼代理人王凤才、左文臣到庭参加诉讼，被告孙国祥委托诉讼代理人张奎生到庭参加诉讼。被告和通置业公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告董玉琴向本院提出诉讼请求：1.判令被告和通置业公司办理原告购买的工艺街11号楼从西至东第7、8间商品房的不动产权证书，并支付逾期办证的违约金151617元；2.被告孙国祥对以上债务承担连带责任。事实和理由：2011年5月10日，原告董玉琴与被告和通置业公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告位于夏津县工艺街的第11号楼从西至东第7、8间的商住楼，原告按合同约定交付全部价款501512元，并按被告要求缴纳了预购商品房登记费550元、登记费550元、房屋测绘费和交易费2097元。《商品房买卖合同》第15条规定，被告应在交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告未能履行上述义务，致使原告购买的房产不能办理房产证。买房之后被告孙国祥就找不到了，2012年底公司营业场所也没有了，营业执照也因没有年检被工商局吊销，无法找到两被告，原告为办证之事多次到信访部门上访，都未能解决。被告孙国祥系被告和通置业公司股东、董事长，在公司被吊销营业执照后不依法清算，属公司股东滥用公司法人独立地位和公司有限责任逃避债务，严重损害了原告的利益，应对被告和通置业公司的债务承担连带责任。被告和通置业公司没有提供答辩意见，亦未向法庭提供证据。被告孙国祥辩称，同意协助原告办理其购买的房屋权属证明，不承担办证所需费用。原告不能办理房屋产权证，责任在原告。原告没证据证明被告在办证上有过错。原告主张的逾期办证违约金已超过诉讼时效，不应支持。被告孙国祥虽是公司股东和法定代表人，在被告和通置业公司被吊销营业执照后没有依法清算，也不应对公司的债务承担连带责任。为证明自己的主张原告董玉琴向法庭提供了以下证据：1、商品房买卖合同、购房交款收据，证明2011年5月10日与被告和通置业公司签订购房协议，购买夏津县工艺街的第11号楼从西至东第7、8间二层商住楼，并付清全部房款501512元，房屋立即交付，合同约定365日内出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2、原告向夏津县房产管理局交纳登记费、商品房预告登记费收据二张，夏津县房产交易中心房产测绘费、房产交易手续费收据二张，夏津县国土局土地登记费、测绘费收据二张，交费时间为2011年至2012年，证明原告已办全了房产登记证所需手续，已履行了办证自己应履行的义务。3、夏津县委、县人民政府信访局证明，证明2013年10月至2015年7月原告董玉琴购买被告和通置业公司房屋后，因不能办理房产证多次上访。同时也证明了被告下落不明，原告找不到被告和通置业公司的工作人员也找不到被告孙国祥。办证机关因被告手续提交不全办不了产权证，原告没办法才向政府机关反映问题，希望政府能给解决，也证明了原告的债权无法行使权利，不超过诉讼时效。4、原告在夏津县工商局调取的被告和通置业公司营业登记情况，证明被告和通置业公司因未年检在2013年8月7日被吊销营业执照，该企业没有进行清算注销登记，被告孙国祥为股东之一，系法定代表人。5、起诉后原告在被告和通置业公司原营业地录制的视频资料，证明被告和通置业公司营业场所已不存在。6、夏津县人民政府文件，建设工程规划许可证、房产证、房屋买卖合同，证明原告所购房产手续齐全，所签合同合法有效，不履违法建筑。被告孙国祥对以上证据的真实性无异议，认为以上证据不能证明原告主张的事实。以上证据无法证明原告向两被告主张过权利，违约金已超过诉讼时效，视频是现在录制无法证明被告和通置业公司以前无营业场所。被告孙国祥没有向法庭提供证据。经审理查明，2011年5月10日原告董玉琴与被告和通置业公司签订商品房买卖合同，约定原告购买被告和通置业公司开发的夏津县工艺街第11号楼从西至东第7、8间商住楼，价款501512元。合同签订时，原告房款全部付清，楼房已交付给原告。合同约定，出卖人交付房屋后365日内办理产权登记，并将需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款支付违约金，但双方对违约金数额及计算方法、支付期限没有约定。原告已于2011年至2012年向有关机关交付了办理房屋产权证书的相关费用。被告和通置业公司因逾期未年检，2013年8月7日被夏津县工商局吊销营业执照。营业执照吊销后，该公司至今未进行清算。该公司有五名股东，被告孙国祥为股东之一，系该公司法定代表人。公司注册资金为2000万，为货币形式出资。原告所购商品房至今未办理不动产权证书。以上事实有原告提供的购房合同、付款收据、工商登记等为证，原告董玉琴与被告孙国祥对以上事实均无异议。本案争议的焦点：一、原告房产证没有办理，是否由被告方原因造成。二、原告所诉被告支付逾期办理房产证违约金（损失），是否超过诉讼时效。三、被告孙国祥应否对被告和通置业公司债务承担连带清偿责任。关于争议焦点一，原告认为，2011年5月10日签订购房合同交清房款交付房屋后，自己向有关部门交纳了办理房产证的相关费用，原告已履行了办证必须的全部手续，因被告孙国祥一拖再拖，后来联系不上，2012年底或2013年初被告和通置业公司营业场所人去楼空。原告到房管局办证，被告知和通置业公司手续不全，需被告和通置业公司协助才能办证。被告办证无门才找到政府信访局，有信访局证明为证，说明没有办证的原因在被告，被告没有按合同约定履行自己的义务，应承担违约责任。被告孙国祥认为原告没能提供办证机关不能办证的原因证明，被告和通置业公司已履行相关协助义务，是原告自己不向办证机关申请，所以才没有办证，原因在原告自己，被告没有违约。本院认为，根据《商品房销售管理办法》第三十四条规定，房地产开发企业应当在商品房交付之日起六十日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地的房地产行政主管部门，房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。《房屋登记办法》第十二条规定，申请房屋登记应当由有关当事人共同申请。被告和通置业公司对已履行上述协助义务负有举证责任，因其不能证明已履行了上述协助义务，应承担不利后果。原告所述不能办证的原因符合常理，又有信访机关证明，原告主张没能办证的原因在于被告和通置业公司的主张成立。被告和通置业公司应承担不能办证的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，在合同没有约定违约金或损失数额难以确定的情况下，被告和通置业公司应在违约之日起按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准承担违约责任。关于焦点二，原告认为，因被告下落不明原告曾多次找信访部门反映此问题，属诉讼时效中断，违约金请求权没有超过诉讼时效，被告孙国祥认为，原告要支付违约金是一项独立的债权请求权，已超过两年时效，不应支持。本院认为，原告请求办理房屋不动产权属证书属于物权性质的请求权，不适用诉讼时效的规定。迟延办证损失请求权属于债权请求权，适用诉讼时效的有关规定。双方在合同中虽约定了逾期办证支付违约金，但并未就支付的期限和违约金的数额或计算方法作出约定，应视为双方对违约金没有约定。原告主张请求的违约金依其计算标准及法律依据实际是一种损失。迟延办证的损失是根据违约行为发生的状况而累加计算的，即相对于原告来讲主张自逾期办证之日到实际办证之日的损失，它是一个整体权利，而不是按违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立权利。原被告对损失的请求权没有约定行使的期限，原告损失请求权应从知道或应当知道其权利受侵害之日起计算，既被告明确表示不履行义务之日起计算，或者被告履行义务后，原告损失确定后损失请求权可以行使时起计算。就本案而言，要求购房者原告在房屋办证之前单独就损失提起诉讼，不符合社会公众在日常生活中遵循的公序良俗，被告主张的逾期办证损失请求超过诉讼时效的主张不能成立。关于争议焦点三，原告认为被告和通置业公司因未年检被吊销营业执照后，作为股东之一的孙国祥至今不履行清算义务，已长达四年之久，被告和通置业公司早已无营业地址停止营业，被告孙国祥无法联系，公司账册、财产下落不明，依据公司法司法解释（二）第十八条规定，股东孙国祥对被告和通置业公司债务应承担连带清偿责任。被告孙国祥认为，被告和通置业公司被吊销营业执照后，公司尚有大量财产，没有清算并没有导致公司财产、账册灭失无法清算，公司还想继续营业，要求股东对公司债务承担连带责任无法律依据。本院认为，《公司法》第180条规定，有限责任公司因依法被吊销营业执照而解散。第183条规定，公司因吊销营业执照而解散的，应当在解散事由出现之日起十五日内，由股东成立清算组，开始清算。《公司法》第二十条规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应对公司债务承担连带责任。法律规定有限责任公司被吊销营业执照后，股东依法负有清算义务，目的在于及时清结公司债务，以保护公司债权人的利益。对于清算中发现公司财产不足以清偿债务的，应依法向人民法院申请破产，这就使不能得到清偿的债权人充分了解公司财产、经营状况及不能清偿的原因。通过破产清算，债权人对抽逃出资、隐匿财产等违犯公司法的股东，可依法要求其清偿公司债务。本案中被告和通置业公司股东不参加年检，致使公司营业执照被吊销，在长达四年多的时间里股东不进行清算，没有营业场所，对债务不进行清偿，诉讼中又不能证明公司财产状况及公司清偿债务的能力，股东明显有违诚信原则，不具有善意，使债权人既不能向公司主张权利，又不能要求股东承担责任。被告和通置业公司股东滥用了公司法人的独立地位和股东的有限责任，逃避了股东应承担的责任，严重损害了原告的利益，被告孙国祥对被告和通置业公司的债务应承担连带责任。本院认为，原告董玉琴与被告和通置业公司签订的商品房购房合同，意思表示真实，内容合法，合同有效。原告董玉琴付清购房款后，被告和通置业公司依约定应协助原告董玉琴办理房屋不动产权证书，原告董玉琴请求被告和通置业公司协助办理不动产权证书的请求应予支持。被告和通置业公司没有按约定履行协助义务，已构成违约，对因违约给原告造成的损失，应承担赔偿责任。被告和通置业公司应承担的损失数额，应按照原告董玉琴已付购房款总额，从2012年5月11日起，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准计算，原告董玉琴主张按以上标准计算四年，符合法律规定，原告董玉琴所主张损失请求，没有超过诉讼时效，应予支持。被告孙国祥作为被告和通置业公司股东，在被告和通置业公司被吊销营业执照后拒不履行清算义务，不能提供公司现有财产状况，滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人的利益，依法应对公司债务承担连带责任，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十五条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告山东夏津和通置业有限公司在判决生效后五日内将办理不动产权证书需由自己提供的资料交有关机关，并协助原告董玉琴办理工艺街11号楼从西至东第7、8号房的不动产权证书。（办理费用依据法律及相关规定由当事人负担）。被告山东夏津和通置业有限公司赔偿原告董玉琴因逾期办理房屋产权证书的损失，损失按已付购房款501512元，从2012年5月11日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准分段计算四年。被告孙国祥对以上一、二项债务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3332元，财产保全费1320元，由被告山东夏津和通置业有限公司、孙国祥负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德州市中级人民法院。审 判 长 霍启昌人民陪审员 孟凡恒人民陪审员 张书英二〇一七年七月三日书 记 员 王 灿 来自