（2017）黑0382民初336号

裁判日期: 2017-07-03

公开日期: 2018-04-19

案件名称

周景成与杨海峰、胡长开房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

密山市人民法院

所属地区

密山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

周景成,杨海峰,胡长开

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十二条，第六十条第一款，第一百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

黑龙江省密山市人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0382民初336号原告：周景成，男，1965年2月17日出生，住所地密山市。委托诉讼代理人：王彦，黑龙江立江律师事务所律师。被告：杨海峰，男，1987年6月5日出生，住所地密山市。委托诉讼代理人：王洪彬，黑龙江昌达律师事务所律师。被告：胡长开，男，1959年2月15日出生，住所地密山市。原告周景成与被告杨海峰、胡长开房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周景成及其委托诉讼代理人王彦、被告杨海峰委托诉讼代理人王洪彬到庭参加诉讼。被告胡长开经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周景成向本院提出诉讼请求：1.要求胡长开协助办理房屋产权过户手续；2.确认杨海峰与胡长开所签订的房屋买卖合同无效；3.要求杨海峰归还所侵占的房屋；4.要求杨海峰支付因侵占房屋而产生的费用。5.由胡长开、杨海峰承担本案的诉讼费用。事实和理由：2007年9月1日，周景成购买了胡长开位于密山市××乡××村××组房屋，面积90平方米，购房款24000.00元。周景成与胡长开签订了房屋买卖协议一份，有证明人孙某、张某、毕某、李某证明。2006年周景成与高某解除同居关系。杨海峰一直居住此房屋。后经多次索要，杨海峰拒不归还，故周景成诉至法院。杨海峰辩称，1.杨海峰与周景成之间不存在房屋买卖合同关系，周景成起诉杨海峰主体不适格。2.诉争房屋系其母亲高某于2007年出资24000.00元从房主胡长开手中购买，为杨海峰结婚当作婚房使用，而非周景成出资购买。在2007年至2012年期间，一直由杨海峰居住。2012年周景成提出要在涉诉房屋内经营食杂店，杨海峰才与周景成互换了房屋。2015年周景成因与高某分居分割财产诉至法院，当时周景成未提出分割涉诉房屋，并且分居后独自主动搬离诉争房屋，因此周景成当时也是认可房屋归杨海峰所有。3.周景成与高某同居时生活困难，无能力出资购买房屋。4.争议房屋不属于高某与周景成的共同财产，因为在双方起诉分割同居期间财产纠纷时，并未提出分割诉争房屋。故法院应驳回周景成的诉讼请求。胡长开未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告周景成向法庭提交的证据及被告杨海峰的质证意见如下：证据一、胡长开于2015年11月12日出具的证明一份。证明胡长开与原告周景成达成房屋买卖协议，由xx村委会会计李某执笔书写购房协议，证明人有xx村一组组长孙某、治保主任张某、村党支部书记毕某。经质证，被告杨海峰对证据真实性有异议，认为证人应该出庭作证，接受双方当事人询问，未经质证，不能作为定案依据。涉案房屋系杨海峰的母亲高某出资购买，作为杨海峰的结婚用房，周景成与高某三次解除分居关系，均没有分割涉诉房屋，足以证明争议房屋归杨海峰所有。证据二、密山市太平乡xx村村民委员会于2016年7月15日出具的证明一份。证明原告周景成与高某同居期间购买被告胡长开的房屋。经质证，被告杨海峰对证明的真实性及证明目的均有异议。认为证据是法人单位出具的证明材料，单位的法定代表人或负责人应出庭接收双方当事人的询问，未经过质证的证据不能作为定案的依据。2006年周景成无力支付购房款。证据三、2015年9月6日密山市太平乡xx村村民委员会和李某1、孙某1、孙某2、刘某、刘某1出具的证明二份。证明原告周景成与高某同居期间，以耕种的30亩（标准亩）土地为主要生活来源。经质证，被告杨海峰有异议，认为证人未出庭作证，不能作为定案依据。李某1、孙某1、孙某2、刘某、刘某1作证说从2007年至2014年原告种30亩地，购买房屋时间是2007年9月，当时原告拿不出资金购房。xx村委会证明从2011年至2014年周景成种30亩地均不能证实2007年购房时其有出资能力。被告杨海峰向法庭提交的证据及原告周景成的质证意见如下：证据一、2007年9月10日，被告杨海峰与胡长开签订的房屋买卖协议复印件一份（经当庭核实，除时间部分其他与原件一致）。证明2007年杨海峰从胡长开处购买了90平方米房屋。经质证，原告周景成提出异议，认为该份买卖合同是虚假、无效的。证据二、证人李某3出具的证言及光盘各一份。证明涉案房屋系给被告杨海峰结婚购买使用。经质证，原告周景成提出异议，李某3的证人证言是虚假的。证据三、原告周景成签字的借据复印件三张。时间为2006年5月1日及2006年5月2日，证明双方同居时周景成没有资金来源，生活困难，买结婚用品的钱都是以支付利息的方式借来的。周景成对证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为当年周景成有定期存款30000.00元，因未到期，没取出来，所以购房款在同村村民处借款。证据四、购电证及指界通知单复印件各一份。证明该房系高某出资购买，购电证登记在高某名下，密山市国土局通知高某在土地二调时进行指界。经质证，原告周景成提出异议，认为高某并非xx村村民，怎么落到高某名下的并不清楚。证据五、（2015）密民初字第646号民事调解书复印件一份。证明涉案房屋非同居期间共同财产。原告周景成提出异议，认为这房屋是用自己钱买的，不是共同财产。高某没有权利享受诉争房屋。本院依原告周景成申请，依职权调取本院（2016）黑0382民初1169号卷宗开庭笔录一份。笔录中记载，证人胡长开于2016年4月12日出庭作证。胡长开称与周景成、杨海峰均无利害关系。胡长开在2000年就已经不在太平居住，是周景成主动联系到胡长开，要求购买胡长开所有位于密山市××乡xx村××组房屋。后经协商，与周景成在高某家里签订房屋买卖协议一份。在场的证人有xx村党支部书记毕某、会计李某、xx村1组组长孙某、村治保主任张某。协议是由李某执笔。签订协议当天是周景成给付胡长开购房款24000.00元，购房款是谁出的并不清楚。在2015年左右，杨海峰通过电话联系到胡长开，以过户办理房屋产权证为由，要求重新补签一份购房协议，胡长开当时并不清楚周景成和高某是否还在一起同居生活，也未电话联系过周景成的情况下，胡长开在杨海峰事先写好的协议上签字。庭审中周景成和杨海峰对胡长开的证人证言均无异议。经质证，原告周景成对胡长开的证人证言无异议，认为胡长开只将房屋卖给周景成，没有卖给其他人。被告杨海峰对证人证言的真实性无异议，但对周景成的证明目的有异议，认为该笔录只能证明胡长开与周景成签订过房屋买卖合同，无法证明购房款系周景成所出，该房屋非周景成的财产。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对原告周景成提供的证据一、二及被告杨海峰提供的证据一，结合（2016）黑0382民初1169号卷宗开庭笔录中胡长开的证人证言及庭审中双方当事人自认的事实，对上述证据本院予以采信。可以确认在2007年9月份，周景成和案外人高某同居生活期间，经与胡长开协商，周景成与胡长开签订房屋买卖协议一份，购买胡长开所有位于密山市××乡xx村××组房屋，在场人村党支部书记毕某、xx村一组组长孙某、村治保主任张某在协议中证明人处签名作证。周景成于签订协议当天给付胡长开购房款24000.00元。在2015年左右，杨海峰通过电话联系到胡长开，以过户办理房屋产权证为由，要求重新补签一份购房协议。胡长开当时并不清楚周景成和高某是否还在一起同居生活，也未电话联系到周景成，就在杨海峰事先写好的协议上签字。在该份协议中杨海峰为购房人的事实存在。2.对原告周景成提供的证据三，因该份证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。3.对被告杨海峰提供的证据二，因证人李某3本人无正当理由未出庭参加质证，故对该份证据本院不予采信。4.对被告杨海峰提供的证据三、四、杨海峰未能提供充分证据证明所要主张的事实，且上述证据未能形成客观、完整的证据链条，故对上述证据本院不予采信。5.对被告杨海峰提供的证据五，原告周景成对该份证据的真实性无异议，对该份证据本院予以采信。可以确认2006年5月12日，高某与周景成同居生活，未办理结婚登记。2015年1月31日，高某与周景成解除同居关系。因分割同居期间财产发生争议，高某于2015年4月17日诉至本院。周景成与高某双方在该起诉讼中均未提出请求分割涉诉房屋。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2006年5月12日，原告周景成与案外人高某同居生活，未办理结婚登记。2007年9月份，周景成和高某在同居生活期间，经与被告胡长开协商，周景成与胡长开签订房屋买卖协议一份，双方约定购买胡长开所有位于密山市××乡xx村××组90平方米房屋，xx村会计李某书写的购房协议，在场人村党支部书记毕某、xx村一组组长孙某、村治保主任张某在协议中证明人处签名作证。周景成于签订协议当天给付胡长开购房款24000.00元。协议签订后，房屋并未过户。2015年1月31日，高某与周景成解除同居关系。在2015年左右，被告杨海峰通过电话联系到胡长开，以过户办理房屋产权证为由，要求重新补签一份购房协议。胡长开当时并不清楚周景成和高某是否还在一起同居生活，也未电话联系到周景成，就在杨海峰事先写好的协议上签字，该份协议中杨海峰为购房人。高某与周景成在解除同居关系时，因分割同居期间财产发生争议，高某于2015年4月17日诉至本院。周景成与高某双方在该起诉讼中均未提出请求分割本案诉争房屋。解除同居关系后，周景成认为诉争房屋是由其出资购买，并且因发生意外，现生活困难，无处居住。而房屋又由高某的儿子杨海峰占有使用，因此向杨海峰主张杨海峰返还房屋。但杨海峰认为诉争房屋是高某出资购买，并作为婚房由其使用，不同意将诉争房屋返还。因此双方发生纠纷，经协商未果，故周景成诉至法院，要求胡长开协助周景成办理房屋产权过户手续，确认杨海峰与胡长开所签订的房屋买卖合同无效，要求杨海峰归还所侵占的房屋，支付因侵占房屋而产生的费用，并由胡长开、杨海峰承担本案的诉讼费用。另查明，被告杨海峰和案外人高某不属于太平乡xx村村民。以上为本案事实。本院认为，本案因农村房屋买卖而产生的纠纷，故本案案由应为农村房屋买卖合同纠纷。原告周景成与被告胡长开均系xx村集体经济组织成员，双方所签订的房屋买卖合同，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当按照约定全面履行合同中所确定的义务。周景成已经按照约定将购房款全部付清，胡长开接受了购房款，且将出售的房屋交付给周景成居住、管理的事实清楚，证据确实充分。因房屋属于不动产，国家对不动产实行统一登记制度。周景成付清房款后，胡长开有义务协助周景成办理过户手续。故周景成要求胡长开协助办理过户手续的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。被告杨海峰和案外人高某在未取得xx村集体经济组织成员身份之前，没有购买诉争房屋的资格，违反了相关法律、行政法规的强制性规定，且杨海峰也认可与胡长开所签订的协议是在周景成购买房屋之后以办理过户为由补签的协议，杨海峰未交纳购房款，胡长开也无将房屋出售给杨海峰的意思表示，故杨海峰与胡长开所签订的购房协议无效，对杨海峰主张房屋归其所有的抗辩理由本院不予支持。杨海峰辩称是其母亲高某与周景成同居期间出资购买的房屋，因未能提供充分证据予以佐证，且涉及案外人高某的权益，故本院在本案中不予评判，可由高某凭相关证据另行主张权利。周景成主张杨海峰返还房屋及赔偿损失的诉讼请求，因与本案不属于同一法律关系，本院不予处理，周景成可另行主张权利。胡长开经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，系对其抗辩权利的放弃，应承担对其不利的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第六十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下:一、被告胡长开与被告杨海峰所签订的房屋买卖协议无效。二、被告胡长开于本判决生效后30日内协助原告周景成办理房屋产权过户手续。三、驳回原告周景成的其他诉讼请求。案件受理费100.00元，由胡长开、杨海峰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鸡西市中级人民法院。审　判　长　　赵永贵人民陪审员　　毕航海人民陪审员　　栾　鹏二〇一七年七月三日书　记　员　　王　月 关注微信公众号“”