（2017）内2921民初213号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2017-09-12
案件名称
刘永高与赵丹晨一审民事判决书
法院
阿拉善左旗人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘永高,赵丹晨,内蒙古国力房地产开发有限责任公司
案由
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九条第一款；《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：第十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院民 事 判 决 书（2017）内2921民初213号原告：刘永高(执行案外人)，男，1955年11月5日出生，汉族，系个体经营者，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市。委托诉讼代理人邱德育，系内蒙古睿华律师事务所律师。被告：赵丹晨（申请执行人），女，1987年4月27日出生，蒙古族，系阿拉善左旗巴彦浩特镇副镇长，现住内蒙古自治区。委托诉讼代理人林志华，系内蒙古鸿威律师事务所律师。第三人内蒙古国力房地产开发有限责任公司（被执行人），社会统一信用代码×××法定代表人张建国，系公司董事长。委托诉讼代理人吴洋，系公司职员。原告刘永高与被告赵丹晨、第三人内蒙古国力房地产开发有限责任公司（以下简称国力公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年1月10日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘永高的委托诉讼代理人邱德育与被告赵丹晨的委托诉讼代理人林志华、第三人国力公司的委托诉讼代理人吴洋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判决不得执行异议标的”欣苑国际”住宅小区B区1号楼×××号商铺；2、确认原告与第三人国力公司签订的《商品房买卖合同》有效；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与第三人国力公司于2016年7月5日签订《商品房买卖合同》，约定第三人将其位于阿拉善左旗巴彦浩特镇欣苑国际小区的B区1号楼×××号商铺以788895元的价格出售给原告，原告已于当日向其全额支付房款。第三人国力公司也将上述房屋的钥匙交给原告，将该套房屋正式交付原告使用，但阿拉善左旗人民法院于2016年7月6日作出（2016）内2921执610号《执行裁定书》，对该房产予以查封。原告因此于2016年12月6日向贵院提出书面执行异议申请，但贵院认为原告提供的证据不足以证明异议房屋的所有权属于原告所有，于2016年12月13日以（2016）内2921执异30号《执行裁定书》驳回了原告的异议请求。原告认为，原告购买上述房产在先，阿拉善左旗人民法院查封裁定在后，原告在该房买卖过程中并没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款斌实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，贵院的查封行为违反上述规定，损害原告的合法权益，特诉至人民法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告赵丹晨辩称：1、被告赵丹晨于2016年5月8日依据生效的法律文书向人民法院申请对国力公司强制执行，对此，法院执行机构也向国力公司发了限期履行等相关文书，但是国力公司并未履行给付义务，法院遂对涉案房屋进行了查封，并予以强制执行。法院的执行程序开始之后，国力公司非但不履行其法定义务，而是通过与原告签订合同转移财产的方式逃避债务和规避法院的执行程序，人为的设置障碍，因此本案国力公司作为涉案合同主体，在主观方面不仅出于恶意，客观方面实则也侵害了被告赵丹晨作为执行程序申请人的合法权益，致使法律文书所确定的合法债权至今不能实现，所以被告赵丹晨认为涉案的房屋买卖合同无效，不应受到法律保护。2、原告的第二项诉讼请求即确认合同有效，除被告赵丹晨第一点辩护意见之外，如果得到法院的支持，此项诉讼请求依据《物权法》第十五条的规定，作为物权变动的基础事实，其合同权利也只不过属于债权的范畴，并不具有物权的性质，由于债权的相对性原则，致使本案原告的合同权利不能对抗包括被告赵丹晨在内的其他债权人，更不能以此为由阻却法院执行程序，据此，最高人民法院的相关法律规定，对案外人提出的异议，人民法院应当按照下列判决其是否系权利人，已登记的不动产按照不动产登记簿判断，未登记的建筑物，构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿，建设工程规划许可证、施工许可证等证据判断，显然，依据上述标准原告对涉案房屋所拥有的债权，作为请求权并不属于权利人的范围。相反，本案国力公司才是涉案房屋的物权人。3、原告没有合法占有涉案房屋的事实，如果按照原告的说法，第三人已经于7月5日将涉案房屋的钥匙交给原告，双方之间履行了相关的标的物，但是也并因此意味着原告实际占有了涉案房屋。交付与占有是两个不同的法律概念，占有应当是对涉案房屋的管理和支配，除了拿到房屋钥匙之外，还需要办理物业等入住手续，如果仅仅拿到房屋钥匙，而无其他占有外观，无法产生公示效力。另外，第二天也就是7月6日，执行机构就已经查封了涉案房屋，所以，截至法院查封以后，即便原告存在占有的事实，也属于非法占有。不具有相应的法律效力。因此，原告以最高人民法院关于查封财产的规定第十七条的规定，作为其法律依据的诉讼理由没有相应的事实依据。综上所述，原告的诉讼请求没有事实理由，请求驳回原告的诉讼请求。第三人国力公司述称：1、国力公司确实于2016年7月5日与原告签订了《商品房买卖合同》，并收取了原告全额购房款，原告与国力公司同时签订了三份合同，购买了国力公司三套商铺，并于当日将钥匙交于购买人刘永高；2、国力公司具有商品房销售资质；3、阿左旗人民法院作出的（2016）内2921执610号执行裁定书，国力公司没有收到上述文书。如果收到，该裁定书也晚于国力公司与原告签订的《商品房买卖合同》；3、阿拉善左旗人民法院没有对国力公司的销售行为进行限制；4、由于子龙门小区一房数卖，房管局将国力公司子龙门销售网予以锁定，影响国力公司欣苑国际的网签办理，导致原告至今未能办理所购房屋产权证；5、国力公司已经向阿拉善左旗人民法院提供执行的车库20余间。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，庭审中当事人对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交包括案涉房屋在内的《商品房买卖合同》三份、收款收据三份、内蒙古乌拉特农村商业银行打款凭证一份，欲证明其已于2016年7月5日就从第三人国力公司处以总价788895元购买了案涉房屋，其购买时间早于人民法院查封日期，要求本院支持其主张，判决不得执行案涉商铺，并确认其与第三人国力公司签订的案涉《商品房买卖合同》有效，被告对此不予认可，认为案涉房屋案涉房屋购买价格偏低，不符合市场行情，加之购房款转入方系个人张建国的银行账户，不是国力公司的对公账户；并且《商品房预售许可证》不足以成为第三人国力公司在法院执行阶段时案涉房屋销售合法的依据，原告也未实际占有案涉房屋为由进行抗辩。本院经审查原告提交的上述证据后认为，原告提交的其与第三人签订的三份《商品房买卖合同》在买受人处”刘永高”的签字、第三人国力公司向其出具的编号为0001902、0001903、0001904号的收款收据上交款人处”刘永高”的签字笔迹存在高度相似，但原告向本院起诉时提交的起诉状中起诉人”刘永高”处的签字笔迹与上述三份证据的”刘永高”本人签字笔迹确实存在较大差异；另外，原告提交的内蒙古乌拉特农村商业银行打款凭证一份欲证明其已经履行了包括案涉房屋在内的三套房屋交付购房款的义务，本院审查该证据后认为，该银行凭证上显示原告购买第三人开发的包括案涉房屋在内的三套房屋购房款200万元款项系一次性转入张建国个人银行账户内，国力公司代理人亦承认公司存在客户将款项张建国个人账户内的情况，但原告提交的其与第三人签订的包括案涉房屋在内的三套《商品房买卖合同》中载明其认购的B区3、4、5号三套商品房面积均是175.31平方米，房屋均价均为4500元/平方米，其中3号与4号商品房总价款为788895元，5号商品房在同均价、同面积的情况下，房屋总价款却为422210元，上述三份《商品房买卖合同》显示双方间存在真实房屋买卖关系的确信力极低，故本院对原告提交的该三份证据的证明目的不予确认；2、原告提交《商品房预售许可证》一份欲证明第三人已取得商品房预售资格，第三人的售楼部也没有张贴相关的限制销售房产的公告，原告在购买房屋过程中不存在过错，购房行为合法有效，被告对此不予认可，本院认为，《商品房预售许可证》是相关市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。在本案中，该《商品房预售许可证》不具有确认买受者购房的效力，故本院对原告提交的该份证据的证明目的不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人因拒不履行生效法律文书确定的给付义务，被告向本院申请执行，本院于2016年7月6日作出的（2016）内2921执610号执行裁定书裁定将案涉房屋查封。原告以案外人身份对案涉房屋的执行提出异议，并提交了相应的证据证明第三人已将案涉房屋出售给原告，并要求本院解除对案涉房屋的查封。本院执行部门在审查原告提交的上述证据后认为原告提交的证据不足以证明房屋归原告所有，裁定驳回原告的异议请求，后原告遂诉至本院，要求确认原告与第三人国力公司签订的《商品房买卖合同》有效、判决不得执行异议标的”欣苑国际”住宅小区B区1号楼×××号商铺。另查明，被告依据生效判决向本院申请执行后，本院查封了原告案涉房屋，并就案涉房屋周边其他房屋现价值进行委托评估，内蒙古正翔房地产价格评估有限责任公司出具的《致委托估价方函》显示，案涉房屋同一地段2016年12月12日单价5000元/平方米。本院认为，本案系执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此阻却没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。依据该规定结合到本案中，原告欲阻却人民法院对涉案房屋进行强制执行，须符合以下条件：原告取得涉案房屋善意无过错，且必须在人民法院采取查封、扣押、冻结措施前已经支付全部价款、并已经实际占有。只有完全符合上述条件，人民法院才不得对涉案财产进行查封、扣押、冻结。本案庭审中，原告代理人提交原告与第三人签订的《商品房买卖合同》在买受人处”刘永高”的签字、第三人国力公司出具的编号为0001902号、0001903号、0001904号的收款收据上交款人处”刘永高”的签字笔迹与原告向本院起诉时提交的起诉状中起诉人”刘永高”处的签字笔迹均存在较大差异，上述存疑事实使本院无法确认双方间存在真实的房屋买卖交易。原告提交的其与第三人签订的三份《商品房买卖合同》及内蒙古乌拉特农村商业银行打款凭证一份欲证明其已经履行了包括案涉房屋在内的三套房屋交付购房款的义务，本院审查该证据后认为，该银行凭证上显示200万元款项系一次性转入张建国个人银行账户内，即使第三人承认该笔款项系购房款，但根据执行异议之诉案件的特殊性，人民法院对该类案件的审理应严格适用当事人自认制度，即使被执行人对于案外人所主张的事实表示承认，也不能免除案外人的举证责任。原告提交的其与第三人签订的包括案涉房屋在内的三套《商品房买卖合同》中载明其认购的B区3、4、5号三套商品房面积均是175.31平方米，房屋均价均为4500元/平方米，其中3号与4号商品房总价款为788895元，5号商品房在同均价、同面积的情况下，房屋总价款却为422210元，并且第三人向原告出具的该5号商品房收款收据项目名称载明175.31平方米×4500元，房屋总价却记载为422210元（应为788895元），该漏洞不符合一般的财务制度，不能排除系原告与第三人为了匹配2016年7月5日内蒙古乌拉特农村商业银行打款凭证上载明的原告汇入国力公司张建国账户内200万元款项总额而虚构的三份收款收据，该漏洞票据显示双方间存在真实房屋买卖关系的确信力极低，本院无法对原告所称的其已经全部交付了包括案涉房屋在内的购房款的事实进行确认。原告起诉状中诉称，其与第三人就案涉房屋签订《商品房买卖合同》当日，第三人即将案涉房屋钥匙交付给原告，房屋交付原告使用。本院认为，实际占有某物要具有合法的形式要件及具有控制和使用的实质要件。尚未办理过户登记时买方对房屋的权利尚不是物权，其请求权的受保护程度是根据支付价款的多少和是否实际占有、是否有请求过户的行为而不同。本案中，原告虽与第三人签订了《商品房买卖合同》，具备了”占有”的形式要件，但原告庭审中并未提交相应的证据证明其实际入住控制并已实际使用，办理物业等入住手续，以业主身份履行房屋产权人的相关权利及行为，不能仅仅以拿到房屋钥匙就是为已经产生公示的效力，且庭审中原告代理人陈述在原告购房之后已经知晓案涉房屋已被查封，其在无法办理房屋过户手续时没有选择解除房屋买卖合同或选择其他法律途径积极寻求房屋请求过户救济，原告的上述消极行为均不能认定其已经实际占有案涉房屋的事实。因原告本人未到庭参加诉讼，原告代理人陈述原告在购房时未了解案涉房屋网签情况，是在购房之后才知悉案涉房屋网签手续已经被锁定而无法办理房屋网签手续，并称原告作为一个普通购房者，对房屋网签认识不深实属正常。本院认为，不动产登记系房屋产权登记的公示外观，因房屋交易存在诸多风险，国家相关部门均已通过电视新闻媒体、手机客户端、报纸媒介等诸多媒体传播、诸多途径进行风险告知，原告作为一个购房者，在买房之前应当到房产所在地的房屋管理部门对房屋进行一个权属调查，看房产是否有完备的预售手续，房产是否被预售过或者被法院查封等。买房者在房屋买卖交易中，与售房者签订《商品房买卖合同》后就一次性缴纳200万元大额款项前不查明房屋网签登记情况不符合常理，故不能认定其对案涉房未办理过户中无过错。案涉房屋登记性质为商铺，虽然房地产公司在销售房屋时会根据买受者交款比例给予一定的优惠，但案涉房屋周边地理环境优渥，商业价值较高，而案涉房屋的交易总价格偏低，不符合商铺销售市场的行情，故不能认定原告系以合理对价购买案涉商铺。另外原告委托代理人在法庭调查阶段对法庭及被告的部分关键发问问题，均以不清楚、不知道进行回复。上述诸多疑点致使法庭对原告主张其与第三人间存在案涉房屋买卖事实的真实性无法认定，对此原告本人应承担举证不能的法律责任。综上，原告方提交的证据不能证明其与第三人国力公司间就案涉房屋存在真实的房屋买卖关系，不足以对抗人民法院就案涉房屋的查封、扣押、冻结，故本院对原告的诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第九条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告刘永高的诉讼请求。案件受理费100元，由原告刘永高负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。审 判 长 金寿华人民陪审员 王国林人民陪审员 司俊锋二〇一七年七月三日书 记 员 李彦荣 更多数据：