（2017）吉01民终3138号

裁判日期: 2017-07-03

公开日期: 2017-07-09

案件名称

长春北方彩宝饰品有限公司与彭福祥房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书

法院

吉林省长春市中级人民法院

所属地区

吉林省长春市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

长春北方彩宝饰品有限公司,彭福祥

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第二百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百七十条

全文

吉林省长春市中级人民法院民事判决书（2017）吉01民终3138号上诉人（原审被告）：长春北方彩宝饰品有限公司，住所：长春市朝阳区锦水路739号。法定代表人：傅俊伟，总经理。委托诉讼代理人：郑蕊，吉林理悦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭福祥，男，1964年6月27日生，汉族，现住长春市绿园区。上诉人长春北方彩宝饰品有限公司（以下简称彩宝公司）因与被上诉人彭福祥房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院于2017年3月27日作出的（2016）吉0104民初1251号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院经审理查明：彩宝公司持有2015年6月9日签订的一份《租赁合同》，��方落款处签有“张某某”字样，乙方加盖“长春北方彩宝饰品有限公司”公章。合同约定：乙方承租甲方位于锦水路739号，面积约9850㎡的房屋，租赁用途为商业使用，租赁物所有权人为张某某，租赁期限自2015年5月20日起至2029年5月19日止。2015年6月21日，彭福祥与彩宝公司签订《租赁合同》，彩宝公司为甲方，彭福祥为乙方，约定：彭福祥承租彩宝公司位于长春市锦水路739号“北方彩宝饰品广场”C区071、071-1号摊位，使用面积合计35.44平方米，出租摊位只限经营文玩、字画类商品；租赁期限为2015年7月1日至2016年6月30日，租金标准为每平方米80元/月，每年租金34020元，合同签订后3日内乙方向甲方支付第一年租金；合同签订时，乙方须向甲方交付履约保证金2000元，履约保证金在下列所有条件满足后无息返还：（1）本协议终止；（2）乙方已按甲方要求撤场并将商铺腾清��返还给甲方；（3）自乙方按甲方要求撤场并将商铺腾清返还给甲方之日起计算，产品三包期届满；无三包期的，在乙方按甲方要求撤场并将商铺腾清返还给甲方3个月后；在合同期内乙方必须自行办理财产保险并承担费用，以保证商品安全，预防火灾、水浸、丢失等意外事故造成的损失，否则后果自负；甲方有对商铺及商户进行管理的权利，维护正常的营业秩序，保护经营者、消费者和市场的安全；租赁期内，与摊位使用有关的其他各项税费由乙方承担；本合同中未列明的其他费用，由乙方承担，包括但不限于水费、电费、采暖费、电话费等，乙方应保存并向甲方出示相关缴费凭据，除以上规定，合同签订后，双方都享有解除合同的权利，但提出解除合同的一方须提前30日通知对方；如乙方提出解除合同，剩余租金和履约保证金不予返还。同日，双方签订《附加条��》，约定：2015年7月1日至2016年6月30日首年免物业费、取暖费；古玩区C、D区首年特惠政策免租6个月，签约后缴纳的费用：6个月租金17010元、履约保证金2000元（合同期满后3个月返还）、装修保证金2000元（装修完毕经工程部验收合格后7天内返还）、二次装修垃圾清运费177元、消防器材设备300元、商铺电表押金300元（合同期满后3个月后返还），合计21787元。2015年6月21日，彩宝公司收取彭福祥租金17010元、商铺保证金2000元、装修保证金2000元、垃圾清运费177元、消防器材设备款300元、电表押金300元。四、彭福祥购买监控录像机及附属设备花费4280元，壁纸及相关费用共4000元，购买地板花费2370元，购买柜台花费8000元，购买筒灯及相关设备花费3230元，共计21880元。彭福祥于2015年7月1日起占有案涉摊位至今，其对案涉摊位进行了装修，后商场发生漏水，致彭福祥财物受损。彭福祥称漏水系商场违规操作致消防管道破裂导致，彩宝公司主张因天降暴雨排水管无法及时将雨水排出，倒灌后导致漏水。2016年3月29日，彭福祥向一审法院提起诉讼，请求判令：1.原、被告因无法继续履行而解除租赁合同；2.被告返还：（1）6个月租金17010元；（2）履约保证金2000元；（3）装修保证金2000元；（4）二次装修垃圾清运费177元；（5）消防器材设备300元；（6）商铺电表押金300元；以上费用合计21787元；3.被告赔偿：（1）柜台80**元；（2）监控4500元；（3）壁纸2400元；（4）地板2480元；（5）装修材料费5500元；（6）人工费800元；以上费用合计23680元；4.被告赔偿名画四幅159000元；5.被告赔偿2015年8月10日至起诉之日的营业损失68000元;6.被告赔偿原告筒灯2680元、滑道400元、护去线150元；7.被告承担本案诉讼费。事实和理由为：2015年6月21日，双方签订租赁合同，原告承租位于长春市锦水路739号北方彩宝饰品广场C区071-1号摊位，面积35.44平方米。租赁期限、租金及其他事项详见租赁合同。原告装修完毕等待开业期间，2015年7月初至8月10日前，被告所有的消防管道发生跑漏水事故，将原告屋内部分字画及设施严重损坏，导致其无法营业，给其造成巨大损失。原告多次与被告协商，被告董事长傅俊伟答应在10月15日之前解决，结果未履行承诺，后来原告多次要求被告赔偿未果。彩宝公司辩称：1.原、被告签署的《租赁合同》真实有效，且履行完毕，被告履行合同没有违约行为，不具备法定和约定的解除条件。2.原告请求返还的各项费用不符合合同约定或法律规定。因原、被告之间的《租赁合同》已履行完毕，被告请求返还的6个月租金17010元及二次装修垃圾清运费177元，不符合合同约定。履约保证金2000元，依《租赁合��》在原告没有违约的情况下，租赁期满3个月内返还。其他费用（装修保证金2000元、消防器材设备300元、商铺电表押金300元），在验收无损后，被告同意返还。3.原告主张的损害赔偿属侵权与违约竞合之诉，因《租赁合同》约定被告在水浸损害赔偿范围内免责，被告没有违约行为，原告的诉讼请求应予驳回。首先，根据合同法第一百二十二条规定及双方《租赁合同》第七条第10项“在合同期内乙方必须自行办理财产保险并承担费用，以保证商品安全，预防火灾、水浸、丢失等意外事故造成的损失，否则后果自负”的约定，应由原告自行承担相应的后果；其次，水浸的原因并非原告主张的消防管道漏水，而是事发时的大暴雨导致。属不可抗力，被告租赁给原告的摊位，被告是从案外人张某某处租得，因该租赁物造成的相应侵权事项，应由租赁物的所有权人承担。被告不应承担相应的侵权责任。另水浸的情况并没有导致该商铺不能正常经营，尚不足以达到致使合同目的无法实现的程度，达不到解除合同的条件。又根据合同法的规定，一方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告就再次被水浸的损失不得要求赔偿；第三，因被告出租经营的彩宝商场，自开业以来，受客源等因素影响，市场不景气，很多业户因市场萧条纷纷提前退场，故原告主张的经营损失没有依据。4.原告应自行承担本案的诉讼费用。综上，被告在履行该《租赁合同》过程中没有违约行为，不应承担违约责任。一审法院审理后认为：1.彭福祥与彩宝公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方均应依约履行各自的合同义务。彭��祥向彩宝公司交纳了租金及相关费用，彩宝公司应当保证彭福祥对案涉摊位的正常使用。2.根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，彩宝公司未能提供符合使用、经营条件的承租环境且未能保证承租人的使用、经营安全，其行为构成违约，致使彭福祥摊位装修及物品毁损，不能实现承租摊位对外经营的合同目的，案涉摊位虽因涉诉由彭福祥占有至今，且双方约定的租赁期限已届满，但因彭福祥提供了相应证据证明案涉摊位始终无法正常使用，而彩宝公司未能提供相反证据对此加以反驳，故双方签订的《租赁合同》依法应予解除。3.根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履��情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，彩宝公司应当将基于合同收取的租金17010元、商铺保证金2000元、装修保证金2000元、垃圾清运费177元、消防器材设备款300元、电表押金300元返还彭福祥。彭福祥应当同时将商铺、消防器材设备及商铺电表返还彩宝公司。彩宝公司虽主张垃圾清运费已经实际发生，但未能提供证据对此加以证明，故对其主张依法不予支持。四、关于彭福祥主张彩宝公司承担侵权赔偿责任一节，因彩宝公司作为案涉摊位的出租人，有向承租人提供符合使用、经营条件的租赁物及保障承租人使用、经营安全的义务，现其未能尽到此项义务，致商场漏水造成彭福祥财产受损，应当承担侵权责任，即彩宝公司应当赔偿彭福祥财物损失21880元（包括监控录像机及附属设备花费4280元，壁纸及相关费用共4000元，购买地板花费2370元，购买柜台花费8000元，购买筒灯及相关设备花费3230元）。彭福祥应当同时将物品残值交付彩宝公司。因天降暴雨并不能直接导致彭福祥财物受损，故彩宝公司关于彭福祥系因不可抗力受害的抗辩，本院不予支持。另外，因彩宝公司对承租人依约正常、安全经营使用租赁物的保障义务不因房屋所有人不同而发生转移，故其主张房屋所有权人张某某为实际侵权人，应当承担赔偿责任的抗辩，本院亦不予支持，彩宝公司可依据与张某某之间的法律关系另行向其主张相应权利。同时，彩宝公司关于彭福祥未依约办理财产保险而应自行承担相应后果的主张，本院认为彭福祥是否就水浸等意外事故进行投保，均不能免除彩宝公司的保障义务，其该项抗辩于法无据，不予支持。5.关于彭福祥主张的名画损失159000元，因其庭审中所提供的书面证据及证人证��不足以证明该项损失确实存在，亦无法证明损失的具体金额，且彩宝公司对该项损失不予认可，故该项诉请证据不足，本院不予保护。6.彭福祥关于要求彩宝公司赔偿2015年8月10日起营业损失的诉请，因其未提供相应证据对此加以证明，且彩宝公司对此亦不予认可，本院依法不予保护。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告彭福祥与被告彩宝公司于2015年6月21日签订的《租赁合同》及其《附加条款》；二、被告彩宝公司于本判决生效后立即返还原告彭福祥租金17010元、商铺保证金2000元、装修保证金2000元、垃圾清运费177元、消防器材设备款300元、电表押金300元；三、被告彩宝公司于本判决生效后立即赔偿原告��福祥财物损失21880元；四、驳回原告彭福祥其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5387元，由彭福祥负担4495元，由被告彩宝公司负担892元。宣判后，彩宝公司不服向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。主要理由为：1.上诉人与被上诉人的合同已经履行完毕，且被上诉人没有违约，一审判决解除合同错误。2.被上诉人属擅自停业，上诉人不应返还租金。保证金上诉人同意返还，设备押金，经上诉人检验无损后予以返还。3.一审判决同时适用合同法的侵权责任法错误。“彩宝饰品”开业前夕，因天降大雨，雨水倒灌。事后经过清理，当天就具备了使用条件，并于2015年9月开业。其他商户均已正常经营，不存在不能经营的情况发生，不构成被上诉人停业的原因。同时双方签订的合同约定，被上诉人必须自行办理财产保险，保证商品安全，预防火灾、水浸、丢失等意外事故损失，否则后果自负。该条款对被上诉人具有约束力，上诉人在水浸范围内免责。4.被上诉人主张侵权责任没有依据。天降大雨属不可抗力，不是上诉人实施的行为，并且没有证据证明上诉人存在过错，一审判决适用侵权责任法第六条没有事实基础。5.上诉人主张的财产损失没有经过鉴定，其提供的票据是后补的，不能作为损失的证据使用。彭福祥辩称：一审判决正确，应当维持原判。本院二审查明的案件事实与一审相同。本院认为：1.彩宝公司与彭福祥签订的《租赁合同》约定的租期截止至2016年6月30日，在一审判决作出前该《租赁合同》已经到期，无需解除，故一审判决解除双方签订的《租赁合同》不当，本院予以纠正。2.根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，彩宝公司与彭福祥签订《租赁合同》后，虽将案涉房屋交付彭福祥使用，但因房屋相关设施存在质量问题（防水不合格、消防和排水管道有质量问题），而彩宝公司未履行及时修复义务，导致房屋大面积漏水，将彭福祥的装修和相关物品浸泡，造成彭福祥装修和物品损失并无法正常使用房屋，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，彩宝公司构成合同违约，应当承担违约责任，返还已收取的彭福祥租金、押金、保证金，并赔偿彭福祥装修及物品损失。一审判决适用《侵权责任法》不当，应予纠正。3.彩宝公司虽然主张房屋漏水浸泡彭福祥装修和物品非其本身过错，而是天灾所致，但并未提供充分证据证明。2015年7月份虽然雨水较多，但并未达到天灾程度，如果房屋防水质量合格，且不发生消防及排水管道爆裂等问题，案涉房屋不可能大面积漏水，故彩宝公司此主张缺乏证据证明，本院不予支持。4.彩宝公司与彭福祥之间签订的《租赁合同》第7.10条虽然约定彭福祥应当购买商业保险，以避免水灾造成的财产损失，而彭福祥未依约购买保险，但因彭福祥房屋装修和物品被水浸泡并非天灾造成，而应认定为房屋质量存在瑕疵导致，即使彭福祥购买商业保险亦不属于赔付范围，故彩宝公司以此主张免责本院不予支持。5.彭福祥在房屋和物品均被水浸泡的情况下无法正常经营，而在彩宝公司拒绝赔偿，并且双方对于损失数额无法达成一致意见的情况下，因损失数额需要鉴定，彭福祥没有自行出资修复房屋亦不构成自行扩大损失，故彩宝公司以彭福祥自行扩大损失为由主张不承担赔偿责任，本院不予支持。6.根据彭福祥举证的装修和物品损失照片证明，彭福祥因彩宝公司的过错造成巨大经济损失是客观事实。虽然彭福祥所主张的名画等物品损失因鉴定不能无法得到保护，但对于装修材料和电子监控等物品损失，彭福祥举证了其购买相关建筑材料和物品的收据及发票，完全能够证实损失数额。虽然发票是彭福祥依彩宝公司要求后补开的，但该发票是基于收据的真实性而由销售单位所补开，并非虚假发票，能够作为证据使用，故彩宝公司仅以发票系补开为由主张其不承担赔偿责任，本院不予支持。综上，一审判决对部分案件事实认定不当，适用法律亦存在瑕疵，依法应予变更。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持长春市朝阳区人民法院（2016）吉0104民初1251号民事判决第二、三、四项；二、撤销长春市朝阳区人民法院（2016）吉0104民初1251号民事判决第一项。二审案件受理费892.00元，由上诉人长春北方彩宝饰品有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　郭　智代理审判员　　张新华代理审判员　　贺银婷二〇一七年七月三日书　记　员　　林星辰关注微信公众号“”