（2017）川1681民初565号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2017-08-17
案件名称
原告华蓥市万和物业管理有限公司与被告刘全红物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
华蓥市人民法院
所属地区
华蓥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
华蓥市万和物业管理有限公司,刘全红
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十二条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第六十五条
全文
文书内容四川省华蓥市人民法院民 事 判 决 书（2017）川1681民初565号原告：华蓥市万和物业管理有限公司。法定代表人：赵国荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：涂顺兰，女，生于1978年8月15日，汉族，初中文化，系华蓥市万和物业管理有限公司员工。被告：刘全红，女，生于1974年9月27日，汉族。委托诉讼代理人：刘友谊，男，生于1972年12月16日，汉族。原告华蓥市万和物业管理有限公司（以下简称万和物业公司）与被告刘全红物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案受理。依法由审判员陈肇强适用简易程序，于2017年5月16日公开开庭进行了审理。原告万和物业公司的委托诉讼代理人涂顺兰、被告刘全红的委托诉讼代理人刘友谊到庭参加诉讼。原告万和物业公司的法定代表人赵国荣、被告刘全红经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万和物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付从2014年1月1日至2017年6月30日的物业服务费3662.40元、支付从2013年1月1日至2014年12月31日的公共能耗费240元，滞纳金6071.30元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系华蓥市御景花园小区13栋的业主，在其入住前，与原告签订了前期物业管理协议。根据2012年11月17日小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》的约定，原告为业主提供物业服务，小区内业主应按时交纳物业服务费。从2014年1月1日起，被告找借口拒付物业服务费，到2017年6月30日止，累计拖欠物业服务费、公共能耗费及滞纳金9973.70元。被告拖欠物业服务费的行为，违反了《物业管理条例》第7条的规定和《物业服务合同》的约定，应承担相应民事责任。因此，依照我国《民事诉讼法》的有关规定，特提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。被告刘全红辩称:被告欠原告的物业服务费是事实，但是有几个原因导致被告不缴物业服务费：1、在2014年10月的时候，被告家里刚买回来的五件套新被子，晾在本小区被告所住的13栋楼顶被火烧了，被告父亲向小区物业公司即原告反映，原告保安叫被告自己去找人。由于被告无法找到，因这个事一直没有得到解决，所以被告从那时起就没有向原告缴纳物业服务费了；2、原告擅自改变小区物业用房性质，串通开发商，出卖小区地下公用车库；3、原告所称的前期物业协议，现在已经作废了，对原、被告都没有约束力，原告还以此物业服务协议为依据起诉被告，属于违规行为；4、原告未经小区业主允许向外人（警银庭安装方）私自提供业主个人信息，声称是为了方便小区业主，实际上为了原告自己使用；5、原告与我们小区业主委员会签订的《物业服务合同》，我们业主都不知道；6、原告向业主收取的公共能耗费240元是一种重复收费，小区的物业管理是根据以前的物业服务协议约定的；7、被告同意缴纳物业服务费，但是原告要求与公共能耗费一起缴，所以就没有缴纳了。双方当事人围绕其诉讼请求和辩称意见向本院提交了证据，本院组织双方当事人对证据进行了质证，对没有争议证据，在卷佐证，本院予以确认。对双方当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的证据：（1）2012年11月17日，华蓥市宏云御景花园业主委员会与原告万和物业公司签订的《物业服务合同》复印件1份；（2）欠费记录1份。以上证据证明被告欠原告物业服务费的时间、金额及欠费计算方法。经被告质证，对以上证据有异议，认为原告诉称是根据前期物业服务协议来要求被告支付物业费用，但提交的证据是后期签订的物业服务合同，与原告诉请的不一致。公共能耗费在前期物业服务协议中没有约定，但是收取了，这是不合理的。前期物业服务协议中约定的物业公司名称与原告的名称不一致，不是与原告签订的前期物业服务协议，与原告没有关系。对原告提交的2012年11月17日的《物业服务合同》有异议，该《物业服务合同》没有公示，我们不知道，签订合同也没有通过业主委员会，这是一份无效合同。对于原告主张的物业服务费金额没有异议，原告收取公共能耗费240元不合理，不应当收取此项费用。对于原告主张的滞纳金太高，计算方法错误，没有按照《物业服务合同》上的计算方法算。《物业服务合同》约定逾期才缴纳滞纳金，我们一般都是一年缴纳一次，一年逾期后才计算滞纳金。本院认为，原告主张被告支付欠缴的物业服务费及滞纳金等请求，提交的证据为《物业服务合同》，该《物业服务合同》是被告所在的小区业主委会与原告于2012年11月17日签订的，在合同上盖有小区业主委会的印章，合同约定的物业服务期限是2012年12月1日至2017年12月30日止。原告提供的《物业服务合同》有小区业主委会的印章，与被告辩称意见不符，同时被告已向原告缴纳了2013年一年的物业服务费，从2014年1月1日后，才未缴纳物业服务费，证明被告是知道小区业主委会与原告于2012年11月17日签订的《物业服务合同》的，被告也未提供证据证明该合同有无效的情形，对于被告辩称不知道该《物业服务合同》，合同是无效合同的辩称意见，本院不予采信，认定该《物业服务合同》合法有效。被告对所欠物业服务费3662.40元、公共能耗费240元的金额不持异议，本院予以认定。对于被告所欠物业服务费的滞纳金，应按照《物业服务合同》的约定和相关法律的规定进行确定。2、对被告提交的证据：（1）2009年10月14日华蓥市宏云房地产开发有限公司与刘全红、唐春签订的《商品房买卖合同》复印件1份，拟证明被告与原告没有签订物业服务合同；（2）御景花园物业构成明细及附件复印件1份，拟证明原告串通小区开发商私自出卖小区4幢楼房下面的公用车库；（3）御景花园建筑规划总平面图及附件复印件1份，拟证明原告改变了小区物业用房的性质。经原告质证，对被告的以上证据有异议，认为被告所称的《商品房买卖合同》中的物业服务内容与现在小区的《物业服务合同》没有关系，原告是依据现在的《物业服务合同》对小区进行物业管理服务，并进行收费的。御景花园小区4幢楼房下面的车库是小区开发商出卖的，原告没有出卖车库。原告不了解小区建设时的规划总平面图。本院认为，原告没有对被告提供的《商品房买卖合同》的真实性予以否认，本院对该合同的真实性予以认定，但不能达到被告的证明目的，因为《商品房买卖合同》中约定的前期物业服务时间已过期，对原、被告没有约束力。从2012年12月1日起，被告所在小区的物业管理服务及收费应以小区业主委会与原告于2012年11月17日签订的《物业服务合同》约定为准。对于被告所称原告出卖小区4幢楼房下的车库及改变物业用房性质，因证据不充分，本院不予认定。（3）被告申请证人杨晓明、陈新中出庭作证，拟证明原告改变物业用房性质和串通小区开发商出卖小区公共车库。证人杨晓明证实，他于2013年下半年购买该小区房屋入住，2015年10月起担任小区业委会主任。对他入住前小区的物业服务合同不清楚，对小区4幢楼房下面地下车库的产权是谁的，由谁出卖了该车库，以及原告是否改变了物业用房性质，将其变成麻将馆都不清楚。证人陈新中证实，他对小区业委会与原告签订《物业服务合同》不清楚，但原告没有直接与他签订物业服务合同。原告称为了方便小区业主准备在小区门岗处安装一个警银庭，将小区业主的电话及门牌号提供给警银庭安装方，以便其向业主方征求意见，但是没有收到打扰电话。对小区4幢楼房下面地下车库的产权和小区二门岗前物业用房的产权是谁的不知道。本院认为，被告申请的两位证人目前不知道小区4幢楼房下面地下车库和小区二门岗前物业用房的产权归属，因此证人证言不能达到被告所要证明的目的。根据本院认定的证据和原、被告的陈述，本院认定事实如下：被告刘全红是华蓥市宏云御景花园小区13栋的住户，房屋面积为108.46平方米,住宅为高层电梯楼，于2013年以前入住。2012年11月17日，被告所在的华蓥市宏云御景花园业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同》，约定，甲方选聘乙方对御景花园小区的住宅商业提供物业服务。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，甲方应当要求本物业的全体业主和物业使用人根据业主公约履行本合同中的相应义务，承担相应责任。物业管理期限自2012年12月1日至2017年12月30日止。乙方管理服务事项为，负责小区房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；……；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理（不承担人身、财产的保险、保管责任）；维护本物业区域内的共同秩序；前款约定的事项不包含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任。乙方收取物业服务费的标准按业主拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅每月0.60元／平方米，高层住宅每月0.90元／平方米。物业管理公共服务费中未计入的共用设施设备运行能耗费用，按多层住宅、高层住宅均为每月10元／户共同分摊。物业服务费每半年交纳一次，每次交纳时间为交费周期的第一个月。逾期交纳物业服务费的从逾期之日起按每天应交服务费的千分之三交纳滞纳金。原告在合同签订后对被告所在小区物业进行管理服务。被告于2015年按照《物业服务合同》的约定向原告交纳了2013年1月1日至12月31日的物业服务费，实际交费按照每月0.80元／平方米缴纳，金额为108.46平方米×0.80元／平方米×12月＝1046.40元。原告实际收取物业服务费的标准比合同约定的收费标准降低了每月0.10元／平方米。被告从2014年1月1日起未向原告缴纳物业服务费，至2017年6月30日止，欠两年半时间的物业服务费，计108.46平方米×0.80元／平方米×30月＝3662.40元，欠2013年1月1日至2014年12月31日的公共能耗费240元未交。从2015年1月1日起原告放弃对小区业主收取公共能耗费。原告经向被告催收未果，诉至本院。本院认为:2012年11月17日，被告所在的华蓥市宏云御景花园小区业主委员会与原告万和物业公司签订的《物业服务合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效，《物业服务合同》应当履行，因此而产生的债权债务关系受法律保护。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定，“业主大会或者业主委员会决定，对业主具有约束力。”我国《物业管理条例》第七条规定，“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。”第十二条规定，“……，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”第十五条规定，“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……，(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”根据上述规定，被告所在的华蓥市宏云御景花园小区业主委员会根据业主大会的决定，与原告签订的《物业服务合同》对华蓥市宏云御景花园小区的全体业主具有约束力，被告是该小区的业主，受该合同的约束，应当遵守合同的约定，履行合同义务。原告履行了物业管理服务义务，被告应当履行向原告交纳物业服务费及公共能耗费的义务，逾期不支付物业服务费，应当按照合同的约定，向原告支付所欠物业服务费的滞纳金。原告要求被告支付物业服务费、公共能耗费及滞纳金的主张，证据充分，符合法律规定，本院予以支持。对于被告的辩称意见，本院分析说明如下。1、被告辩称对小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》不知情，前期物业协议已失效，对原、被告已没有约束力，原告以前期物业协议为依据起诉被告，不符合规定。本院认为，被告的辩称意见与实际缴费行为不符，被告已向原告缴纳2013年1月1日至12月31日的物业服务费，证明是知道2012年11月17日小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》的，不然被告不会依据已经失效的前期物业协议向原告缴纳2013年1月1日以后的物业服务费。原告诉称被告入住前与原告签订了前期物业协议，但不是根据前期物业协议的约定来要求被告缴纳2014年1月1日以后的物业服务费的。被告辩称由于2014年10月时，其家里新被子五件套晾在本小区被告所住的13栋楼顶被火烧了，要求原告解决此事，一直没有得到解决，所以从那时起就没有向原告缴纳物业服务费了。但被告是在2014年1月起就没有向原告缴纳物业服务费了，而不是在2014年10月以后才没有缴费了，从时间上看是被告停止缴费在先，其被子被烧的事实后，况且在《物业服务合同》中约定，原告对小区业主的财产不负保管的责任。被告的被子发现被火烧后，应当向所在地的公安部门报案，由公安部门负责处理。所以对于被告的以上辩称意见，本院不予采信。如果被告在以后有证据证明对其被子被烧，原告存在过错，可另行向原告主张权利。2、对于被告辩称原告擅自改变小区物业用房性质，串通开发商出卖小区地下公用车库的问题。被告及证人都不知道所称的物业用房和小区4幢楼下车库的产权归谁所有，且原告否认出卖地下车库，被告提交的证据也未能证明是原告出卖了小区地下车库。因此对于被告的此辩称意见，本院也不予采信。被告以后如有证据证明其所称的房屋和车库是小区业主的公共财产，应当向小区业主委员会反映情况，通过小区业主大会或者业主委员会组织业主来主张权利，而不是小区某个业主来主张权利。3、对于被告辩称原告未经小区业主允许向警银庭安装方私自提供业主个人信息问题。根据查明的事实为了方便小区业主存取款方便，原告将业主的电话及门牌号告诉警银庭安装方，让安装方向业主征求意见是否同意在小区门岗处安装警银庭，业主并未受到征求意见以外的电话打扰，更没有因此而受到财产损失。如果业主因此而受到打扰和财产损失，可以另行主张权利。4、对于被告辩称，原告向业主收取的公共能耗费240元是一种重复收费，小区物业服务费是根据前期物业服务协议约定的。本院认为，在2012年12月1日以后，被告小区的物业服务费缴纳是按照《物业服务合同》的约定收取的，不是按照前期物业协议收取的，《物业服务合同》中约定了缴纳公共能耗费，因此，被告应受《物业服务合同》的约束，缴纳公共能耗费。综上所述，原告要求被告支付所欠物业服务费、公共能耗费及滞纳金的诉讼请求，证据充分，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、《物业管理条例》第六十五条的规定，判决如下：被告刘全红于本判决生效后五日内向原告华蓥市万和物业管理有限公司付清2014年1月1日至2016年6月月30日的物业服务费3662.40元，2013年1月至2014年12月的公共能耗费240元，以及所欠物业服务费3662.40元的逾期付款违约金（违约金以半年物业服务费为基数，从2014年2月1日、2014年8月1日、2015年2月1日、2015年8月1日，2016年2月1日起，至本判决确定的履行期届满之日止，分段按日按3‰计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告刘全红承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审判员 陈肇强二〇一七年七月三日书记员 刘 坚 关注微信公众号“”