（2017）湘01民终3825号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2017-11-01
案件名称
湖南金基投资置业有限公司与刘宝花商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘宝花,湖南金基投资置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)湘01民终3825号上诉人（原审被告）：刘宝花。委托诉讼代理人：严松林，湖南言顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘灿平。被上诉人（原审原告）：湖南金基投资置业有限公司，住所地长沙市天心区芙蓉中路二段168-1号摩天一号3101房。法定代表人：许秋钦，董事长。委托诉讼代理人：曾东明，湖南卓越律师事务所律师。上诉人刘宝花因与被上诉人湖南金基投资置业有限公司（以下简称金基置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初5524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘宝花上诉请求：撤销一审判决，改判驳回金基置业公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、关于刘宝花是否逾期提供按揭资料和办理银行按揭手续的问题。根据合同第六条第二款约定，金基置业公司应协助办理，并向刘宝花发出两次通知，第一次是提供办理按揭所需的资料，第二次是前往指定地点办理相关手续，并按要求交清相关费用。但金基置业公司并未履行通知义务，也未协助办理。即使根据补充协议第五条的约定���刘宝花应于合同签订当日提交按揭全部资料，并在合同签订后三十日内配合办妥贷款相关手续，出卖人不再另行通知。但该合同系金基置业公司提供的格式合同，且不符合本案实际情况。涉案合同签订于2016年春节前几天，签订合同前的2015年12月21日刘宝花就已将办理按揭所需的银行流水、收入证明等资料备齐，诚心想买金基置业公司的房屋，但签订合同时，金基置业公司的销售人员表示只有几天就过年了，春节前办理按揭手续来不及，于是未要求刘宝花提交资料。刘宝花在签订合同时也告知金基置业公司大年初五要外出打工、要等有时间才能回来办理按揭的事实，但金基置业公司之后一直未通知刘宝花。故不存在刘宝花逾期履行上述义务的事实。二、关于金基置业公司于2016年3月24日寄给刘宝花的邮件被退回后是否应从寄出第五日视为已送达刘宝花的问题。首先，���充协议是金基置业公司制定的格式合同，对其解释应有利于刘宝花一方。其次，邮寄回单上的未妥投原因不明，不排除邮递员和金基置业公司恶意串通。三、关于金基置业公司快递的内容是否为《通知函》的问题。虽金基置业公司向法庭提交了快递单和通知函，但不能达到证明目的，快递单上“内件品名”一栏未注明快递内件的名称，故该快递单并不能直接证明金基置业公司投递的内容就是《通知函》。四、金基置业公司即使要解除涉案合同，依约也应书面通知刘宝花，《通知函》的内容不能等同于解除合同通知。金基置业公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。金基置业公司向一审法院起诉请求：一、判令确认金基置业公司、刘宝花于2016年1月28日签订的编号为201507142807《长沙市商品房买卖合同》及其附件已于2016年4月1日解除；二、判令刘宝花承担逾期付款产生的违约责任：支付违约金49000元；三、判令刘宝花履行合同解除后的后合同义务，并承担未履行后合同义务的违约金13078.1元。一审法院认定事实：2016年1月28日，金基置业公司与刘宝花订立编号为201507142807的《长沙市商品房买卖合同》。双方在该合同中约定，刘宝花购买金基置业公司开发的南湖花园第2栋2807房，该房的建筑面积76.31平方米，单价为8569.06元/平方米，总房款653905元；第六条“付款方式及期限”的约定为：刘宝花按银行按揭贷款方式付款，刘宝花于签订该合同当日支付首付款163905元，余款490000元向银行申请贷款，金基置业公司协助办理。刘宝花应在接到金基置业公司通知之日起3日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交，在接到金基置业公司或贷款人通知后3日内前往指定地点办理��款相关手续，并要求交清相关款项和费用；刘宝花逾期履行上述义务的，按照合同第七条处理；第七条“买受人逾期付款的违约责任”的约定为，刘宝花如未按本合同规定的时间付款及未按规定的时间履行相关资料交付及手续办理义务，逾期超过30天，金基置业公司有权解除合同。金基置业公司解除合同的，刘宝花按累计应付款的2%向金基置业公司支付违约金。该《商品房买卖合同》首页“买受人”一栏中，记载买受人为刘宝花、联系电话为187××××8608、联系地址为湖南省常宁市松柏镇双泉村张家元组25号。双方还对其他事项作了约定。同日，金基置业公司与刘宝花订立《长沙市商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》。双方在该合同中约定，第五条“关于付款方式的补充约定”第5款的约定为，刘宝花按《商品房买卖合同》第六条约定办理银行按揭���款或公积金贷款时，非归责于金基置业公司的原因的导致刘宝花未能获得银行或公积金贷款，刘宝花应在接到银行或公积金中心通知或出卖人通知后七日内以自有资金一次性支付；逾期支付的，金基置业公司按日向刘宝花收取逾期应付款万分之五的迟延履行违约金，合同继续履行；逾期30日以上的，金基置业公司有权解除合同并要求刘宝花按应付款的10%向金基置业公司支付违约金；第六条约定，刘宝花同意，在金基置业公司解除合同通知中确定的期限内，应当与金基置业公司签署终止本合同的相关文件，并按照房地产交易管理部门的有关规定办理终止本合同登记及相关手续。如刘宝花拒绝按前述约定签署终止解除合同的相关文件及办理终止合同的相关手续，刘宝花除按本合同第七条承担逾期付款的相关责任外，还需另行向金基置业公司支付总房价款2%的违约金；第九条第5款约定，《商品房买卖合同》中约定的书面通知，其送达方式包括邮寄送达、直接送达或在媒体公告送达。邮寄送达通知的，在发出之日（以邮戳日期为准）起的第五日，不论刘宝花是否实际收到该通知，即视为刘宝花收到该通知的日期，亦视为该通知已于该日送达买受人。刘宝花确认在《商品房买卖合同》首页“买受人”信息处留下的联系地址和联系电话均系真实有效的，如刘宝花变更联系地址或联系电话，应在七日内书面通知（仅指挂号信、邮政速递）金基置业公司，否则，因告知地址不实或地址变更而未按约及时通知金基置业公司，以致不能收到金基置业公司通知的，应视为刘宝花已收到金基置业公司按本合同通讯方式发出的各类通知函件，且由此造成的一切责任由刘宝花承担。订立以上合同后，刘宝花向金基置业公司交纳首付款163905元。2016��3月24日，金基置业公司以邮政快递的形式向刘宝花寄送《通知函》。金基置业公司在该《通知函》载明，“现通知您在2016年3月30日前向我司提交按揭所需资料并与银行办妥按揭贷款相关手续，按要求交清相关款项和费用，我司同意不执行违约责任条款。逾期未办理的，我司将按《商品房买卖合同》第七条之约定解除合同。”金基置业公司在该邮政快递的面单上填写的收件人为刘宝花，手机为187××××8008、地址为湖南省常宁市松柏镇双泉村张家元组25号。2016年4月4日，该邮件被邮政速递公司退回。另查明，金基置业公司与刘宝花订立《长沙市商品房买卖合同》后将该合同在房产登记机构进行了备案登记。一审法院认为：金基置业公司与刘宝花订立的编号为201507142807的《长沙市商品房买卖合同》（包含附件四《合同补充协议》等）系双方真实意思表示，且于���不悖，故为有效合同。双方在该《长沙市商品房买卖合同》中约定，刘宝花支付购房款的方式为：用自有资金163905元支付首付款、余款490000元以银行按揭贷款的形式支付。刘宝花在接到金基置业公司通知之日起3日内将申请办理银行按揭所需的全部资料提交并办理贷款相关手续。金基置业公司于2016年3月24日按《长沙市商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第9条第5款第2段约定的邮寄方式，向刘宝花邮寄《通知函》，通知刘宝花在2016年3月30日前向金基置业公司提交按揭所需资料并与银行办妥按揭贷款相关手续。虽然该《通知函》后被退回，但按《长沙市商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第9条第5款第1段的约定，该《通知函》视为已送达刘宝花。刘宝花应在2016年3月30日前向金基置业公司提交按揭所需资料并与银行办妥按揭贷款相关手续。刘宝花于2016年4��30日前未向金基置业公司提交按揭所需资料并与银行办妥按揭贷款相关手续，金基置业公司有权按《长沙市商品房买卖合同》第七条的约定可以解除《长沙市商品房买卖合同》及其附件。金基置业公司已向刘宝花寄送《通知函》，故金基置业公司与刘宝花订立的《长沙市商品房买卖合同》及其附件已于2016年4月30日解除。合同解除后，当事人依合同取得的财产必须返还，故金基置业公司应返还刘宝花已交纳的购房款163905元。关于金基置业公司的判令刘宝花承担逾期付款产生的支付违约金49000元的违约责任的诉讼请求。根据双方订立的《长沙市商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第五条“关于付款方式的补充约定”第5款的约定，刘宝花按《商品房买卖合同》第六条约定办理银行按揭贷款时，刘宝花应在接到银行通知或金基置业公司通知后七日内以自有���金一次性支付。刘宝花逾期30日以上的，金基置业公司有权解除合同并要求刘宝花按应付款的10%向金基置业公司支付违约金。现金基置业公司并未提交刘宝花接到银行通知或金基置业公司通知后七日内以自有资金一次性支付的证据，故刘宝花未违约，不应承担支付金基置业公司该应付款的10%即49000元（490000元×10%）的违约责任。故一审法院对金基置业公司的该项诉讼请求，不予支持。关于金基置业公司的判令刘宝花履行合同解除后的后合同义务，并承担未履行后合同义务的违约金13078.1元的诉讼请求。根据双方订立的《长沙市商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第六条的约定，刘宝花支付金基置业公司总房价款2%的违约金的前提是，刘宝花未在金基置业公司解除合同通知中确定的期限内与金基置业公司签署终止本合同的相关文件。现金���置业公司在《通知函》中并未确定双方办理签署终止合同手续的期限，故刘宝花未违约，不应承担支付金基置业公司该13078.1元违约金的违约责任。故一审法院对金基置业公司的该项诉讼请求，亦不予支持。关于刘宝花的“根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，金基置业公司即使要行使解除权，也应催告刘宝花并给予刘宝花三个月的合理期限来履行付款义务，现金基置业公司并未催告刘宝花”的抗辩。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款的规定，“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定��除外。”虽然该条规定买受人迟延支付购房款，出卖人解除合同须催告买受人，并给予三个月的合理期限，但该条的但书规定，当事人另有约定的除外。现金基置业公司与刘宝花在《长沙市商品房买卖合同》第七条对解除合同的条件作了约定，即刘宝花未按合同约定付款或提交资料，逾期超过30天，金基置业公司有权解除合同。故依据《长沙市商品房买卖合同》的约定，金基置业公司具有解除合同的权利，无须另行催告刘宝花，并给予三个月的合理期限。关于刘宝花的“涉案买卖合同已在房产局登记备案，该商品房交易已完成”的抗辩。一审法院认为，《物权法》第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，《物权法》第二十条第一款规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不��产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”故不动产物权只有完成登记或完成预告登记才发生设立物权的法律效力，而《长沙市商品房买卖合同》的备案依法不具有物权登记的效力，故一审法院对刘宝花的该抗辩不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款之规定，判决：一、金基置业公司与刘宝花于2016年1月28日订立的编号为201507142807《长沙市商品房买卖合同》及其附件已于2016年4月30日解除；二、驳回金基置业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1350元，由刘宝花承担80元、金基置业公司承担1270元。二审期间，刘宝花提交了其工作单位于2015年1月10日开具的《收入证明》，拟证明刘宝花与金基置业公司签订合同是诚心想买房。金基置业公司认为该证据与本案无关联。本院认为，刘宝花提交的该证据与本案无关，不予认定。二审中，刘宝花称金基置业公司在2016年4月份曾两次致电刘宝花，催其回来办理按揭贷款手续。本院二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，刘宝花与金基置业公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，且无法定无效情节，合法有效。根据合同约定，如刘宝花逾期付款或逾期履行相关的资料交付及手续办理义务超过30日，金基置业公司有权解除���同。本案中，金基置业公司于2016年3月24日按照合同约定的方式向刘宝花邮寄《通知函》，通知刘宝花在2016年3月30日前提交按揭贷款资料并办理按揭贷款手续，否则将解除合同。虽该邮件被退回，但根据合同约定，应视为已送达刘宝花。因刘宝花未按照《通知函》的时间履行提交按揭贷款资料并办理按揭贷款手续的义务，且后经金基置业公司两次电话催告仍未履行该项义务，故本院认为一审法院确认涉案《长沙市商品房买卖合同》及其附件于2016年4月30日解除并无不妥。对于刘宝花提出的金基置业公司提交的证据不足以证明向刘宝花邮寄了《通知函》的主张，本院认为，金基置业公司在一审中提交了《通知函》、快递单、投递查询记录予以证明，刘宝花又未提供任何证据证明金基置业公司向其邮寄的系其他文件或物品，故对于刘宝花的该项主张不予支持。综上所述，刘宝花的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1350元，由上诉人刘宝花负担。本判决为终审判决。审 判 长 周坤审 判 员 熊伟代理审判员 周卓二〇一七年七月三日书 记 员 陈娇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定���实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：