（2016）苏08民初165号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2018-07-15
案件名称
165朱电福与范海逊一审民事判决书
法院
江苏省淮安市中级人民法院
所属地区
江苏省淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱电福,范海逊,江苏新支点房地产开发有限公司
案由
执行异议之诉
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条
全文
江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏08民初165号原告：朱电福。委托诉讼代理人：陈斌，江苏远大弘正律师事务所律师。委托诉讼代理人：高江山，江苏远大弘正律师事务所律师。被告：范海逊。委托诉讼代理人：卢伯和，江苏岸庆律师事务所律师。第三人：江苏新支点房地产开发有限公司。法定代表人：陈萌，该公司总经理。委托诉讼代理人：付旭东，安徽法理律师事务所律师。原告朱电福诉被告范海逊、第三人江苏新支点房地产开发有限公司(以下简称新支点房地产公司)执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年8月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告朱电福及其委托诉讼代理人陈斌，被告范海逊的委托诉讼代理人卢伯和，第三人新支点房地产公司的委托诉讼代理人付旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱电福向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除对泗洪县臻龙广场1#-1-2405号房屋的执行；2、请求确认原告对上述房屋享有所有权；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告范海逊在申请执行第三人新支点房地产公司民间借贷纠纷一案中，对原告朱电福购买的由第三人新支点房地产公司开发的，位于泗洪县臻龙广场1#-1-2405号房屋进行了查封，对此原告提出执行异议，但淮安市中级人民法院裁定驳回原告的执行异议。原告认为，被告范海逊在申请查封和执行前，原告即与第三人新支点房地产公司，于2014年12月25日签订了涉案房屋认购单：房号为1幢2单元2405室，面积116.72平方米，单价3280元/㎡，房屋总价款382841元，该认购单上除了原告及第三人单位的经办人、负责人等签名外，亦加盖了第三人新支点房地产公司的合同专用章，且原告已按认购单的约定，于当日一次性缴清全部房款，第三人新支点房地产公司向原告出具了收据，并在收据中注明第2405室房款，同时加盖了第三人单位财务专用章。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为《商品房买卖合同》”。另外，2016年6月21日泗洪县不动产登记局出具证明，2009年1月6日至2016年6月21日期间，原告无住房登记信息，原告所购涉案房屋完全符合“所购商品房系用于居住，且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。综上，请求人民法院支持原告诉请。范海逊辩称，被告范海逊根据生效的法律文书申请执行，原告提出异议，根据(2016)苏08执异63号民事裁定书查明的事实，原告尚不能证明对涉案房屋拥有所有权，而第三人新支点房地产公司对涉案房屋具有所有权，原告提供的认购单，只是买卖过程中的意向性协议，且该认购单也未在当地住建部门进行网上备案，不符合当时及现在的商品房买卖市场的交易习惯，也不能排除原告与第三人串通规避执行的可能性。请求人民法院驳回原告的异议请求。第三人新支点房地产公司述称，第三人与原告存在就争议房屋进行认购的事实，并且原告已付了全款，同意原告诉请。经审理查明，本院在审理范海逊诉新支点房地产公司、视野公司、凤临阁公司、陈萌、邓运红民间借贷纠纷一案中，范海逊申请财产保全，本院于2015年3月23日作出了（2015）淮中民初字第00072号民事裁定书：冻结新支点房地产公司、视野公司、凤临阁公司、陈萌、邓运红银行存款人民币1100万元或查封、扣押、冻结其相应价值的其他财产。2015年4月2日，本院查封了新支点房地产公司位于江苏省泗洪县臻龙国际广场的1号、2号、3号、4号楼，共计65套房屋，建筑面积4451.23平方米。其中包括本案争议的1#-1-2405室房屋，2015年7月23日，本院作出（2015）淮中民初字第00072号民事判决：一、新支点房地产公司于本判决生效后五日内，一次性支付范海逊借款本金830万元，并自2014年7月25日起，按月息2%标准向范海逊支付利息，至付清时止；新支点房地产公司已付的20万元还款，按先付息，后扣本金的方法计算（其还款的具体时间及金额为：1.2014年11月24日还款10万元；2.2014年11月26日还款10万元）；二、视野公司、凤临阁公司、陈萌和邓运红对新支点公司所负债务承担连带保证责任；三、驳回范海逊其他诉讼请求。新支点房地产公司、视野公司、凤临阁公司、陈萌、邓运红不服上述民事判决，提起上诉。2016年3月24日，江苏省高级人民法院作出（2015）苏民终字第00452号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，范海逊申请执行。本院于2016年4月25日立案，执行期间，范海逊提出执行异议。经本院审查后认为，本院查封的涉案房屋产权属于新支点房地产公司，新支点房地产公司虽与朱电福签订了《认购单》，但双方未签订正式有效的《商品房买卖合同》，未到住建部门网签、备案，依法不能排除本案执行，遂于2016年7月18日，裁定驳回朱电福的执行异议。为此，引起本案诉讼。另查明，原告朱电福与新支点房地产公司于2014年12月25日签订一份《认购单》，该认购单载明：买受人朱电福、住泗洪县孙园镇孙楼村1组28号、朱电福身份证号码及联系电话；订购房号为1幢2单元2405室，面积116.72m2，标准单价3280元/m2，房款总价382841元；该认购单尾部，相关人员分别在客户、销售人员、财务、审核人一栏中签字，并加盖了第三人新支点房地产公司合同专用章。当日，第三人新支点房地产公司向原告朱电福出具一张收据，载明：交款单位朱电福；金额382841元；交款事由2405室房款，并加盖了第三人新支点房地产公司财务专用章。庭审中，原告朱电福还提供了其父亲朱云凯在江苏泗洪农商行开设的账户资金交易明细。该交易明细显示：客户名称朱云凯；2014年12月25日转账金额38万元；对方户名邓运红(新支点房地产公司财务部经理)。庭审中，原告朱电福还向本院提供了泗洪县不动产登记局于2016年6月21日出具“个人住房信息查询证明”一份。内容：2009年1月6日至2016年6月21日期间，朱电福、石玉梅(朱电福妻子)无住房登记信息。庭审后，本院依职权调查了泗洪县房地产管理局，该局向本院出具证明一份，内容：“经泗洪县商品房网上备案系统查询，臻龙广场2014年12月1日至2014年12月31日在我处系统中住宅价格区间为2800元-3200元/㎡”。原告朱电福质证意见：真实性无异议，臻龙广场采用一房一价模式，该价格与原告实际购房价差别并不大，未能开具发票和签订正式《商品房买卖合同》的原因系第三人新支点房地产公司造成的，因为只有将购房款汇入政府指定监管账户，才能开具发票和登记备案。被告范海逊质证意见：对该证据的三性无异议，但不能证明双方存在买卖关系，可能存在其他债权债务关系，且该价格与原告购房价有差距。以上事实，有当事人陈述、原告提供的《认购单》、收据、证明、银行交易明细、个人住房信息查询证明等证据证实，并经质证，本院予以确认。本案焦点：朱电福要求人民法院停止对涉案房屋的执行，理由是否成立。本院认为，《最高人民法院的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本院将围绕上述三种情形进行分析认定。首先，原告朱电福与第三人新支点房地产公司签订《认购单》的时间在人民法院查封之前，且该《认购单》中载明了出卖人与买受人名称与住所、所购房屋的房号、单价及总价、付款的时间及付款方式等。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定：“商品房的认购协议具备第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。故本院认定，双方签订的《认购单》，已具备了建设部《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应视为双方签订了商品房买卖合同。其次，泗洪县房产管理局出具的个人住房信息查询证明，证实原告朱电福夫妻名下除涉案房屋外，并无其他用于居住的商品房，诉讼中，被告范海逊并未提供证据否认该证明的真实性，故本院对证明的内容予以确认。第三，双方签订《认购单》后，原告朱电福已按约定一次性付清了全部房款，其中银行转账38万元，余款2841元为现金支付。该事实有朱电福父亲朱云凯银行转账明细印证，故本院予以认定。综上，原告朱电福要求人民法院停止对涉案房屋的执行，符合法律规定，应予支持。原告要求确认其对涉案房屋享有所有权，根据《中华人民共和国物权法》相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。因涉案房屋目前尚未取得的产权证，故本院对该请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：一、不得执行第三人新支点房地产公司开发的位于泗洪县臻龙广场1#-1-2405号房屋；二、驳回原告朱电福其他诉讼请求。案件受理费7043元，由朱电福与范海逊各半负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。本院(2016)苏08执异63号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长 张 勇代理审判员 孙志丹代理审判员 丁 然二〇一七年七月三日书 记 员 刘 青 微信公众号“”