（2017）内07民终505号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2017-09-19
案件名称
朝鲁门与呼伦贝尔市富田房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区呼伦贝尔市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朝鲁门,呼伦贝尔市富田房地产开发有限公司,张凤桐,段国维
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十五条第一款，第八十四条，第八十五条，第八十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内07民终505号上诉人（原审原告）：朝鲁门，男，蒙古族，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：保华，内蒙古适宜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：呼伦贝尔市富田房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区陈巴尔虎旗巴彦库仁镇百吉纳家园小区。法定代表人：小风，董事长。委托诉讼代理人：王进生，内蒙古博园律师事务所律师。原审第三人：张凤桐，男，汉族，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。原审第三人：段国维，男，汉族，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。上诉人朝鲁门与被上诉人呼伦贝尔市富田房地产有限公司（以下简称富田公司）、原审第三人张凤桐、段国维商品房预售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区陈巴尔虎旗人民法院（2016）内0725民初69号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日受理本案，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人对本案进行了审理。本案现已审理终结。朝鲁门上诉请求：1.撤销一审判决；2.请求二审法院判令解除朝鲁门与富田公司签订的《商品房买卖合同》，并判令富田公司返还购房款731,304元及利息（按银行同期贷款利率支付利息自交款之日至此款全部付清时止）；3.判令富田公司支付已付购房款一倍的惩罚性赔偿金731,304元；4.富田公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审认定事实不清，朝鲁门与富田公司是商品房买卖合同关系，不是一审法院认定的债权债务转移法律关系。2014年7月10日富田公司与朝鲁门分别签订了三份《商品房买卖合同》，朝鲁门购买了富田公司开发的位于陈巴尔虎巴彦库仁镇百吉纳家园三处房产共计价款731,304元。同日朝鲁门以转账的方式全额向富田公司支付的购房款，富田公司给朝鲁门出具了购房收据。购房合同中约定交房日期为2015年10月30日。朝鲁门支付购房款的资金来源是，因富田公司拖欠张凤桐工程款，张凤桐拖欠段国维的材料款与借款本息100余万元。2014年7月10日张凤桐、富田公司和段国维三方达成债务转让协议，由富田公司代张凤桐偿还段国维欠款。新债务人即富田公司与段国维协商后，富田公司欠段国维的欠款直接转账支付作为朝鲁门的购房款，基于上述事实富田公司与朝鲁门之间形成新的法律关系即商品房买卖合同关系。二、富田公司与张凤桐恶意串通将陈巴尔虎旗备案的网签购房合同撤销的行为对朝鲁门不具有法律效力。根据合同相对性原则，合同的解除只能在富田公司与朝鲁门之间产生。三、根据《合同法》第八十四条的规定，富田取代张凤桐成为新的债务人，原债务由富田公司直接向段国维承担还款义务。因此富田公司与张凤桐不具有对已经发生转移的债务享有撤销权。债务转移后，段国维以代朝鲁门向富田公司转账支付购房款的形式抵消了富田公司与段国维之间的债权债务。因此朝鲁门与富田公司之间的商品房买卖合同关系是合法有效并单独成立的，富田公司与张凤桐撤销网签购房合同的行为对朝鲁门不产生法律效力。四、富田公司已将出售给朝鲁门的三处房产出卖并已交付案外人。富田公司的行为导致朝鲁门购买房屋的目的已无法实现，富田公司属于根本违约，根据《最高人民法院商品房买卖合同若干解释》第八条的规定，富田公司应承担返还购房款及利息并承担支付朝鲁门已支付购房款一倍的惩罚性赔偿金731,304元的法律责任。富田公司辩称，一、朝鲁门与富田公司虽然签订《商品房买卖合同》，但是房地产公司作为商品房的卖方并没有收到房款。富田公司出具的2014年12月25日张凤桐与其签订的协议，可以证明朝鲁门的岳父段国维并没有按照协议书的内容履行水暖施工义务，所谓的100万元的房产抵顶段国维水暖施费并没有发生，张凤桐基于该事实撤销房屋抵顶行为是合理的。富田公司在段国维没有施工的情况下，不可能给其交付房产。段国维要取得房产的前提条件必须是完成水暖施工。另外，通过该协议可以看出段国维和张凤桐存在恶意串通损害富田公司的合法权益。富田公司与朝鲁门签订《商品房买卖合同》是基于段国维要对河南开宇公司的3、4、5号楼进行水暖施工而产生，结果在诉讼过程中就变成了张凤桐之前拖欠段国维水暖件款，且拖欠的水暖件款与百吉纳家园小区3、4、5号楼的施工没有任何的关系。二、本案另一个客观事实是富田公司与张凤桐之间不存在债务关系，债权债务转让关系不能成立，富田公司即使拖欠施工费用也是拖欠河南开宇公司的施工费，富田公司并不欠张凤桐个人施工费。因此，张凤桐、段国维和富田公司之间不可能发生债权债务转让。综上，富田公司认为朝鲁门的上诉请求不能成立，请求二审法院依法驳回其上诉请求，维持一审判决。张凤桐陈述，同意朝鲁门的上诉意见。段国维陈述，同意朝鲁门的上诉意见。朝鲁门向一审法院起诉请求：1.要求解除与富田公司签订的三份《商品房买卖合同》；2.要求富田公司返还购房款731,104元及利息（按银行同期贷款利率支付利息自交款之日至全部此款全部付清止）；3.要求富田公司支付购房款一倍的惩罚性赔偿金731,104元；4.富田公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：张凤桐自2010年起至2011年间陆续向段国维开设的建材商店赊购部分水暖管件等建设材料及向段国维借款共计83.4万元。2014年7月10日张凤桐、段国维与富田公司三方口头达成债务转让协议。由富田公司代张凤桐履行还款义务。将富田公司所有的的位××旗号车库，8号楼123号车库，8号楼3单元401室，转让给段国维。三处房产合计价款为731,304元。段国维又将该房产赠与给了其女婿朝鲁门。并于2014年7月10日，朝鲁门与富田公司签订了三份商品房买卖合同（合同编号为：2014-0001186、201-0001178、2014-0001274）。同时富田公司向朝鲁门出具了三份收款收据。并约定以上房屋于2015年10月30日交付。2014年12月25日富田公司经张凤桐签字同意将与朝鲁门签订的上述三份商品房买卖合同予以撤销，并出售于案外人乌某。另查明，庭审中富田公司、朝鲁门及张凤桐、段国维均认可在签订该合同时并无转账支付房款。一审法院认为，朝鲁门与富田公司、张凤桐、段国维之间虽然无书面的债务转让合同，但富田公司与朝鲁门签订商品房买卖合同的行为能够认定富田公司对其三方债务转让的事实表示认可。一审法院对朝鲁门、富田公司及张凤桐、段国维债务转让的事实予以确认。朝鲁门、富田公司双方虽然签订了三份商品房买卖合同。从表面形式上是商品房买卖合同关系，但实际上系三方债权债务转让关系。2014年12月25日实际债务人张凤桐向陈巴尔虎旗房产交易所提交申请撤销了与朝鲁门签订的三份商品房买卖合同。该行为应认定债务人已撤销由富田公司作为第三方代为债务人张凤桐履行还款义务。因朝鲁门、富田公司及张凤桐、段国维均认可在签订该合同时并无现金转账，富田公司出具收款收据的行为不能认定其交付房款的依据。综上，依据等价有偿及合同主体的相对性原则，因张凤桐撤销债务转让的行为导致段国维债权不能实现的后果，应由段国维向张凤桐主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第六十五条的规定，对原告朝鲁门要求解除与被告富田公司签订的三份商品房买卖合同、返还购房款731,304元，支付购房款一倍的惩罚性赔偿金731,304元及利息的请求不予支持。判决：驳回朝鲁门的诉讼请求。本院二审期间，富田公司提交了其与河南开宇建筑有限公司签订的《建设工程合同》，拟证明富田公司所开发的百吉纳小区3、4、5号楼是由河南开宇建筑有限公司施工的，张凤桐是施工负责人，工程款应富田公司与河南开宇建筑有限公司之间结算。一审庭审中张凤桐认可其拖欠段国维水暖件款的事实。但对张凤桐欠段国维多少钱，段国维和张凤桐并没有相关证据出示，因为富田公司不欠张凤桐个人款项，就不存张凤桐、富田公司与段国维之间的债权债务转移的事实。经质证，朝鲁门认为，该证据不是新证据，对于富田公司的证明目的不认可，该证据与本案无关，本案属于商品房买卖合同纠纷。张凤桐和段国维均对该证据的真实性认可，对于证明目的不认可。本院经审查认为，该证据与本案不具有关联性，且富田公司的证明目的与其在一审的答辩相互矛盾，因此本院对该证据不予采信。本院经审理查明，2014年7月10日，张凤桐、段国维与富田公司三方口头达成债务转让协议。由富田公司代张凤桐履行支付水暖施工费的义务。富田公司将其所有的的位××旗号车库，8号楼123号车库，8号楼3单元401室，转让给段国维。三处房产合计价款为731,304元。段国维又将该房产赠与给了其女婿朝鲁门。2014年7月10日，朝鲁门与富田公司签订了三份商品房买卖合同（合同编号为：2014-0001186、201-0001178、2014-0001274），约定以上房屋于2015年10月30日前交付。富田公司给朝鲁门出具了三份收款收据，收款方式为转账。2014年12月25日富田公司与张凤桐签订的《协议书》中约定，”张凤桐承建的3号楼、4号楼、5号楼水暖安装工程。当时协商用X号楼XXX号车库，X号楼XXX号车库，X号楼X单元XXX室，X号楼X单元XXX室，抵给张凤桐顶工程款，由于水暖工程没有实际安装，经双方协商现退回该房屋，之前所签订的网签合同和财务票据作废”。富田公司依据张凤桐的退房申请及上述协议到陈巴尔旗房产交易所取消了上述三份《商品房买卖合同》的备案，并将涉案的三处房产出售于案外人乌某。另查明，庭审中富田公司、朝鲁门及张凤桐、段国维均认可在签订该合同时并无转账支付房款。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、本案是履行债务转让合同纠纷还是商品房买卖合同纠纷；二、朝鲁门要求解除三份《商品房买卖合同》并要求富田公司返还购房款及赔偿一倍购房款的主张是否能得到法律支持。关于争议焦点一，朝鲁门认为其是基于富田公司拖欠张凤桐工程款，张凤桐又拖欠段国维材料款及欠款，富田公司与段国维、张凤桐之间口头达成合意，由富田公司以其开发建设的商品房一套及车库二套代张凤桐向段国维欠还731,304元的欠款及利息，而签订的《商品房买卖合同》，其有权向富田公司主张权利。而富田公司认为其是因为段国维同意给张凤桐实际施工的百吉纳小区3、4、5号垫资进行水暖安装，而三方达成的以房抵顶施工费的合意后，与段国维指定的朝鲁门签订了三份《商品房买卖合同》，是附条件的债务转让合同，因段国维没有进行实际施工，富田公司就不应履行三份《商品房买卖合同》的义务。对此，本院认为朝鲁门和富田公司对于三方曾经协商债务转让的事实无异议，只是对债务的形式，朝鲁门认为转让的是”已经实际产生的债务”，而富田公司认为转让的是”未实际发生的债务”。对于三方债务转让形成过程，朝鲁门提供了三份《商品房买卖合同》及转账收据，张凤桐除本人陈述外，不能提供富田公司在三方达成口头协议时富田公司拖欠其工程款或富田公司同意用上述三套房产冲抵其工程款的证据，故朝鲁门所提供的证据以及段国维、张凤桐的当庭陈述均不足以推翻富田公司提供的张凤桐于2014年12月25日在《协议中》中自认”...抵给张凤桐顶工程款，由于水暖工程没有实际安装，...”的事实，虽张凤桐抗辩该《协议书》系受胁迫才签订的，但没有提供证据予以证实，因此根据证据高度盖然性原则，结合段国维经营水暖建材商店的事实，可认定本案中富田公司、张凤桐、段国维之间的债务转让合同是附条件的，一审认定张凤桐、段国维与富田公司三方口头达成债务转让协议，由富田公司代张凤桐偿还2010年至2011年欠款义务的事实，缺少证据支持，属于认定错误，本院予以纠正。因为本案的基础法律关系是债务转让协议，根据《中华人民共和国合同法》第八十七条”法律、行政法规规定转让权利或者转移义务应当办理批准、登记手续的，依照其规定”的规定，富田公司与朝鲁门所签订的三份《商品房买卖合同》，只是为了办理产权登记，是转移义务的形式要件，而非双方对于买卖商品房达成合意，据此产生了新的法律关系。因此对于朝鲁门认为本案系商品房买卖合同关系的主张不予支持。另外，一审法院依据张凤桐向陈巴尔虎旗房产交易所提交的申请，认定张凤桐已撤销由富田公司与朝鲁门签订的三份《商品房买卖合同》，属于认定错误，本院予以纠正。根据合同相对性原则，张凤桐无权撤销由富田公司与朝鲁门签订的三份《商品房买卖合同》。关于争议焦点二，因为段国维没有按照其与富田公司、张凤桐之间的债务转让协议进行水暖施工，且百吉纳家园3、4、5楼已施工完毕，三方约定的条件已无法成就，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条”当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。......”的规定，富田公司、张凤桐与段国维之间的债务转让协议没有生效，故富田公司与朝鲁门之间没有履行三份《商品房买卖合同》的基础，因此本院对朝鲁门要求解除其与富田公司签订的三份《商品房买卖合同》的主张予以支持。关于朝鲁门要求富田公司返还购房款及赔偿一倍购房款的主张，因没有给付购房款的事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，朝鲁门的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第八十四条、第八十五条、第八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区陈巴尔虎旗人民法院（2016）内0725民初69号民事判决；二、朝鲁门与呼伦尔市富田房地产开发有限公司签订的三份《商品房买卖合同》（合同编号为：2014-0001186、201-0001178、2014-0001274）于本判决生效之日起解除；三、驳回朝鲁门的其他诉讼请求。一、二案件受理费共计38,852.18元，由朝鲁门负担。本判决为终审判决。审判长 栾 雪审判员 傅玺发审判员 李 光二〇一七年七月三日书记员 范晨阳 来自：