（2017）沪0115民初14705号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2018-07-14
案件名称
上海新舟教育培训有限公司与周志明房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海新舟教育培训有限公司,周志明,上海陆洋经济联合发展有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款，第五十八条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初14705号原告：上海新舟教育培训有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：申忠健，总经理。委托诉讼代理人：程世雄，上海市锦天城律师事务所律师。被告：周志明，男，1973年4月10日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：刘溯源，上海市罗顿律师事务所律师。第三人：上海陆洋经济联合发展有限公司，住所地上海市浦东新区羽山路XXX号XXX楼。法定代表人：马友良。原告上海新舟教育培训有限公司诉被告周志明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月23日立案受理后，依法适用简易程序，期间因原告上海新舟教育培训有限公司申请，本院依法追加上海陆洋经济联合发展有限公司(以下简称陆洋公司)为本案第三人，并于2017年4月6日、5月3日公开开庭进行了审理。原告上海新舟教育培训有限公司的委托诉讼代理人程世雄，被告周志明的委托诉讼代理人刘溯源均到庭参加了诉讼、第三人陆洋公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海新舟教育培训有限公司诉称，原告为教育培训机构，因扩大校舍需要租赁房产办公，委托被告与上海市浦东新区羽山路XXX号XXX楼房屋(以下简称系争租赁房屋)的业主即第三人陆洋公司就租赁事宜进行谈判，并由被告代理谈妥交易条件。原告根据被告告知的定金、租金、保证金、清场费等费用明目，先后支付被告人民币(以下币种相同)1,260,520元。原告开业后不久得知，第三人陆洋公司并未完全收到被告代为转账的全部租金和费用，根据第三人陆洋公司于2017年1月向原告发送的《催款通知》，被告仅转交给业主62万元，侵占了被告640,520元。在原告与被告沟通后，被告一直拖延不予返还。原告依据《合同法》第六条、第四百二十五条的规定，就被告上述行为，诉至法院，要求法院判令：1、被告返还原告640,520元；2、被告赔偿原告上述款项的利息损失(以640,520元为本金，自2016年9月27日起算按照中国人民银行同期贷款利率标准计算到实际返还日止)；3、被告承担诉讼费用。被告周志明辩称，被告原本打算与第三人就系争租赁房屋签订租赁合同，然而原告也看中了系争租赁房屋准备向被告租赁其中一层楼面。因被告与第三人的关系比较好，就由被告出面与第三人协商租赁事宜，又考虑到被告是个人不能向原告开具发票，最终由原告与第三人直接签订房屋租赁合同，被告与第三人之间没有签订书面的租赁合同。于此同时，被告为了保障自身的利益，与原告于2016年6月27日签订协议书，约定原告按照148,190元/月标准向被告支付租金。该协议约定的月租金金额与原告和第三人签订的租赁合同约定的月租金金额之间的差额属于被告收取促成原告租赁房屋的报酬，其余作为原告支付的房租由被告转付给第三人。据被告计算截止2017年4月底，原、被告之间的账目打平，故不同意原告全部诉请。第三人陆洋公司未到庭应诉，亦未提供证据。经审理查明，2016年5月中旬原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市房屋租赁合同》，合同约定：甲方出租给乙方的房屋坐落于上海市浦东新区羽山路XXX号XXX楼，该房屋建筑面面积为1,160平方米，房屋用途为教育办公。合同第三条“交付日期和租赁期限”约定：房屋租赁期自2016年7月16日起至2024年7月15日止，其中2016年6月2日至2016年7月15日为甲方给乙方的装修免租期，……。合同第四条“租金、支付方式和期限”约定：该房屋每日每平方米建筑面积租金单价为4.20元/天/平方米，月租金总计148,190元，该房屋租金第一年不变，自第2/7(年/月)起，双方可协商对租金进行调整，有关调整事宜由甲、乙双方在补充条款中约定，乙方应于每月9号前向甲方支付租金，……，乙方支付租金的方式如下：付叁押贰，先付后用，第二年起每年递增3%。合同第五条“保证金和其他费用”约定：甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为贰个月的租金即196,380元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证，……。2016年5月18日、2016年6月3日、2016年8月9日、2016年9月27日原告通过法定代表人的银行账户转账支付被告房租及押金共计1,260,520元。被告于2016年5月19日、2016年6月8日、2016年9月27日分别通过银行转账方式支付第三人定金6万元、租房押金20万元、房租36万元，上述共计62万元。2016年6月第三人向原告交付系争租赁房屋。2016年6月27日被告(甲方)与原告(乙方)签订协议书，内容为：1、乙方代理甲方与羽山路XXX号二楼的出租方陆洋公司进行房屋租赁协议的签署，2、乙方作为羽山路XXX号二楼的最终承租方，场地的水电费、物业管理费、电话费、网络宽带费、垃圾费等均由乙方自行承担，甲方协助乙方办理营业执照等相关事务，3、乙方按照付三押二的方式支付房租，第一年每月租金148,190元，每年递增5%，房租费用的支付分两部分，一部分由乙方按照与陆洋公司签署的房屋租赁协议费用直接支付给对方，差额部分直接支付给甲方个人，4、羽山路XXX号二楼租赁时间为2016年7月16日-2021年7月15日。2016年11月11日第三人作为出租方(以下简称甲方)与原告作为承租方(以下简称乙方)就系争租赁房屋签订《房屋租赁合同》。合同第二条“租赁期限”约定：房屋租赁期限自2016年8月1日至2021年12月31日止。合同第三条“租金、费用及支付方式”约定：房屋租金以“年度租金”计，租赁年度自房屋租赁之日起，满12个月为一年，年度租金第二年起每年递增5%,第一年自2016年8月1日至2016年12月31日，租金为666,666元，第二年自2017年1月1日至2017年12月31日，年度租金为1,633,334元，……，租金支付采用先付后用的方式，年度租金由甲方按季向乙方平均计收，每季作为一个付款期，乙方于每个付款期前5天向甲方支付租金，甲方在收到乙方租金后3天向乙方出具正式发票或者收据，……，乙方应在签订本合同的同时，向甲方支付保证金贰拾陆万元整，甲方收到保证金后开具凭证给乙方，……。2016年12月29日第三人陆洋公司向原告发出《催款通知》，告知原告截止2016年12月31日，原告应付第三人租赁费533,333元，至今第三人陆洋公司实际收到租金360,000元整，尚欠173,333元，应在收到该通知后2个工作日内将欠款缴清，否则将承担相应的违约责任。2017年2月17日、2017年2月21日被告分别返还原告6万元，共计12万元。审理中，原告提出，2016年6月27日签订协议书时，原告不知道被告是否有出租权，协议书也未明确被告与第三人有租赁关系，原告在误以为被告对系争租赁房屋享有转租权的情况下与被告签订的协议书，存在重大误解，该协议书应当予以撤销。被告在原告与第三人的租赁关系中的身份是中介，由其代理原告与第三人陆洋公司洽谈承租系争租赁房屋的相关事宜，原告已经支付被告1,260,520元，扣除被告转给第三人陆洋公司62万元，2017年2月21日被告返还原告6万元租金，要求被告返还580,520元；同时要求被告支付该款项的利息损失，被告转给第三人陆洋公司最后一笔款项是2016年9月27日，利息计算为：以580,520元为本金，自2016年9月27日起按照中国人民银行同期贷款利率标准计算到实际返还日止。因2017年2月17日被告返还的6万元是原告法定代表人与被告之间现金借款的还款，与本案无关，如法院认定被告返还租金的金额是12万元的话，第二项诉请利息损失仍自2016年9月27日起按照中国人民银行同期贷款利率标准计算到实际返还日止。原告已经支付了被告中介费4万元(提供由葛江签名的收条)，也无需再承担中介费用。被告则表示，被告原先准备与第三人签订租赁合同，后原告看中系争租赁房屋，就由被告作为中间人与第三人协商租赁事宜，2016年6月27日被告为了保护自己的利益与原告签订了协议书，由原告按照双方于2016年5月签订的租赁合同约定的租金标准支付被告房租，所以原告先将租金支付给被告，再由被告将租金转给第三人。被告和第三人约定的免租期与原告和第三人约定的免租期不同，中间产生了租金差额，因此被告才会向原告返还12万元的租金。被告又陈述被告确认收到原告支付的1,260,520元，被告已经将62万元转付给了第三人。2016年6月27日协议书真实有效，原告与第三人之间租赁合同约定的租金金额与原、被告之间租赁合同约定租金金额之间的差额属于被告促成租赁的报酬，不应当返还给原告，故不同意原告的诉请。认定上述事实，由经庭审质证的《上海市房屋租赁合同》、交通银行网上转账电子回执、《房屋租赁合同》、催款通知、中国建设银行网上电子银行回执、协议书、银行卡客户交易查询及当事人陈述在案佐证。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。原、被告于2016年5月就系争房屋签订《租赁合同》时，被告是以有出租权的承租人身份与原告签订的合同，2016年6月27日原、被告签订协议书中原告支付给被告的钱款性质仍是“租金”，但此时被告却未取得系争房屋的租赁权，所以被告从中获取租金差额的前提条件不具备。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。诚如被告所述其为原告与第三人签订租赁合同的中间人，那么被告应为原告报告订约机会，尽到的是忠实和尽力的义务，原告与第三人签订的租赁合同的租金低于原、被告签订的租赁合同的租金，如果以此差价作为支付的居间费用实际上是损害了原告的利益。因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院撤销，故原告认为其误以为被告有转租权而与被告于2016年6月27日签订的《协议书》系可撤销的合同，原告的诉请本院应予支持。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。至于被告应返还的租金金额，原告支付给被告1,260,520元中的62万元由被告支付给了第三人，2017年2月21日返还原告租金6万元，原、被告对被告于2017年2月17日转账给原告法定代表人的6万元钱款性质意见不一，原告认为该款项是个人之间的现金借款的还款，被告认为该款项为退还的租金，因原告无证据证明其陈述，且原告支付被告的租金也是通过个人之间的转账完成，故本院确认2017年2月17日由被告转账给原告法定代表人的6万元钱款为退还的租金，被告应予返还的租金为520,520元；对于原告提出的利息损失，因原告怠于审慎义务，与无转租权利的被告签订可撤销的《协议书》，由此造成的损失原、被告应当承担同等责任。第三人经本院合法传唤未到庭应诉，本院视其放弃了举证、质证及抗辩的权利，由此产生的法律后果，应由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款(一)项、第五十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、撤销原告上海新舟教育培训有限公司与被告周志明于2016年6月27日签订的《协议书》；二、被告周志明于本判决生效之日起十日内返还原告上海新舟教育培训有限公司租金520,520元；三、被告周志明于本判决生效之日起十日内支付原告上海新舟教育培训有限公司租金520,520元利息损失(以520,520元为本金，从2016年9月27日计算至实际返还之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算)的50％。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,308元，减半收取计5,154元，保全费3,774元，上述共计8,928元，由被告周志明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 陆 菁二〇一七年七月三日书记员 王晔璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；……第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 更多数据：搜索“”来源：