（2017）内2921民初210号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2017-09-12
案件名称
任秀英与王琴、袁朝江等一审民事判决书
法院
阿拉善左旗人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
任秀英,王琴,袁朝江,谢梦丽,王忠吉,贾玉英,王跃,屈惠玲,翟丽娟,李文博,阿拉腾苏布地,肖瑞,陈伟荣,ＸＸ,何玉花,程文杰,内蒙古国力房地产开发有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九条第一款；《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：第十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院民 事 判 决 书（2017）内2921民初210号原告：任秀英(执行案外人)，女，1971年3月28日出生，汉族，无固定职业，现住内蒙古自治区。委托诉讼代理人邱德育，系内蒙古睿华律师事务所律师。被告：王琴（申请执行人），女，汉族，1966年10月1日出生，无固定职业，现住内蒙古自治区。被告：袁朝江（申请执行人），男，汉族，1972年8月20日出生，系个体户，现住内蒙古自治区。被告：谢梦丽（申请执行人），女，汉族，1986年9月20日出生，系个体户，现住内蒙古自治区包头市。被告：王忠吉（申请执行人），男，汉族，1971年9月28日出生，系个体户，现住内蒙古自治区。被告：贾玉英（申请执行人），女，汉族，1951年4月3日出生，无固定职业，现住内蒙古自治区。被告：王跃（申请执行人），男，蒙古族，1972年12月6日出生，无固定职业，现住内蒙古自治区。被告：屈惠玲（申请执行人），女，汉族，1975年1月15日出生，无固定职业，现住内蒙古自治区。被告：翟丽娟（申请执行人），女，汉族，1976年6月22日出生，无固定职业，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市五原县。被告：李文博（申请执行人），男，汉族，1986年11月20日出生，系个体户，现住内蒙古自治区。被告王琴、袁朝江、谢梦丽、王忠吉、贾玉英、王跃、曲惠玲、翟丽娟、李文博共同委托代理人：郝君，系内蒙古睿华律师事务所律师。被告：阿拉腾苏布地（申请执行人），女，蒙古族，1965年4月1日出生，无固定职业，现住内蒙古自治区。被告：肖瑞（申请执行人），男，汉族，1980年1月1日出生，系个体户，现住内蒙古自治区。被告：陈伟荣（申请执行人），女，汉族，1986年2月6日出生，无固定职业，现住内蒙古自治区。被告：ＸＸ（申请执行人），女，汉族，1979年11月13日出生，无固定职业，现住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：王新明，系ＸＸ丈夫。被告：何玉花（申请执行人），女，汉族，1969年11月11日出生，无固定职业，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。被告：程文杰（申请执行人），女，汉族，1992年11月9日出生，无固定职业，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。第三人内蒙古国力房地产开发有限责任公司（被执行人），社会统一信用代码×××法定代表人张建国，系公司董事长。委托诉讼代理人吴洋，系公司职员。原告任秀英与被告王琴、ＸＸ、何玉花、第三人内蒙古国力房地产开发有限责任公司（以下简称国力公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年1月10日立案受理，本案审理过程中，原告依法申请追加袁朝江、谢梦丽、王忠吉、程文杰、贾玉英、王跃、陈伟荣、曲惠玲、翟丽娟、阿拉腾苏布地、肖瑞、李文博为本案被告参加诉讼，本案依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邬永胜的委托诉讼代理人邱德育与被告ＸＸ、何玉花、程文杰、陈伟荣及被告王琴、袁朝江、谢梦丽、王忠吉、贾玉英、王跃、曲惠玲、翟丽娟、李文博的委托诉讼代理人郝君、被告第三人国力公司的委托诉讼代理人吴洋均到庭参加了诉讼，被告阿拉腾苏布地、肖瑞经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判决不得执行异议标的”欣苑国际”住宅小区D4-5号商铺；2、确认原告与第三人国力公司签订的《商品房买卖合同》有效；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与第三人国力公司于2016年6月15日签订《商品房买卖合同》，约定第三人将其位于阿拉善左旗巴彦浩特镇欣苑国际小区的D4-5号商铺以275130元的价格出售给原告，原告已于当日向其全额支付房款。第三人国力公司也将上述房屋的钥匙交给原告，将该套房屋正式交付原告使用，但阿拉善左旗人民法院于2016年10月20日作出《执行裁定书》，对该房产予以查封。原告因此于2016年11月18日向贵院提出书面执行异议申请，但贵院认为原告提供的证据不足以证明异议房屋的所有权属于原告所有，于2016年11月24日以（2016）内2921执异26号《执行裁定书》驳回了原告的异议请求。原告认为，原告购买上述房产在先，阿拉善左旗人民法院查封裁定在后，原告在该房买卖过程中并没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款斌实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，贵院的查封行为违反上述规定，损害原告的合法权益，特诉至人民法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告王琴、袁朝江、谢梦丽、王忠吉、贾玉英、王跃、曲惠玲、翟丽娟、李文博共同辩称：一、涉案的被人民法院查封的房屋不同于其他小区的房屋，其早期已经开发完毕，既能够办理房地产登记，也能够办理预告登记，但是原告在购房很长的时间内却没有办理任何登记手续，违反一般认购房屋的常规习惯。二、被告有充分的证据显示，原告曾经在国力公司与子龙门小区购房者购房争议过程中，扮演了不光彩的虚假购房人的角色。国力公司办理了28户子龙门购房户的网签登记，但事后经公安机关查证，该28户网签是为了保全其公司资产所为，并非真正的购房人。三、本案中，购房人的购房价格及实际支付价格、支付方式均不符合惯常的市场状态下的交易方式，要么价格极低，要么没有具体的支付方式，要么没有实际占有、使用房屋，上述行为均不符合最高人民法院关于执行工作的相关司法解释。综上，被告认为原告针对涉案房屋起诉的执行异议之诉，既无事实依据，也缺乏法律依据，请求人民法院查明事实后依法驳回原告的诉讼请求。被告ＸＸ辩称，一、原告诉被告主体设置错误。被告与第三人国力公司房屋买卖合同纠纷一案，经一审及二审人民法院依法判决双方间签订的《商品房认购书》合法有效，国力公司向原告交付房屋及车库并协助办理相关手续，国力公司向原告支付违约金及一审案件受理费、保全费。后因国力公司拒不执行给付义务，被告才申请强制执行国力公司。被告ＸＸ诉国力公司的案件审理过程中，被告ＸＸ保全的是子龙门小区C区18-2-102室房屋，人民法院可以据此执行，所以法院执行原告房屋并非被告要求，所以原告诉被告ＸＸ属于设置主体错误。二、被告ＸＸ提交的视频证据足以证明第三人国力公司阿分公司经理张建国组织公司内部人员办理了28户假网签，造成了一房二卖的事实，该事实经由一审、二审法院确认属实，阿左旗房管局依据法院判决作废了这28户假网签，其中就包括本案原告。另外，2016年下半年国力公司与购房者之间的房屋纠纷全面爆发，阿左旗房管局也暂时冻结了国力公司的房屋网签手续，在2016年6月至2017年6月一年间，国力公司都在处理与购房者之间的诉讼事宜，并未对社会公开销售房屋，因此，原告知晓国力公司与购房者之间房屋存有纠纷，并已知晓国力公司败诉的情况下，仍与国力公司签订案涉房屋的《商品房买卖合同》，据此推定原告主观上存有过错，故原告与第三人国力公司签订的案涉房屋的《商品房买卖合同》不能对抗法院的强制执行。被告何玉花、程文杰、陈伟荣答辩同其他被告答辩意见一致。第三人国力公司述称：1、国力公司确实与原告签订了《商品房买卖合同》，并收取了原告全额购房款，原告与国力公司同时签订了一份合同，购买了国力公司一套商铺，并于当日将钥匙交于购买人任秀英；2、国力公司具有商品房销售资质；3、被告申请强制执行国立公司的执行裁定书，国力公司没有收到上述文书。如果收到，该裁定书也晚于国力公司与原告签订的《商品房买卖合同》；3、阿拉善左旗人民法院没有对国力公司的销售行为进行限制；4、由于子龙门小区一房数卖，房管局将国力公司子龙门销售网予以锁定，影响国力公司欣苑国际的网签办理，导致原告至今未能办理所购房屋产权证；5、国力公司已经向阿拉善左旗人民法院提供执行的车库20余间。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，庭审中当事人对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交案涉房屋的《商品房买卖合同》一份、收款收据一份、中国银行巴彦浩特分行贺兰山支行打款凭证，欲证明其已于2016年6月15日就从第三人国力公司处以总价275130元购买了案涉房屋，其购买时间早于人民法院查封日期，要求本院支持其主张的判决不得执行案涉商铺，并确认其与第三人国力公司签订的案涉《商品房买卖合同》有效，被告对此不予认可，认为案涉房屋案涉房屋购买价格偏低，不符合市场行情，加之购房款转入方系个人张建国的银行账户，不是国力公司的对公账户；且原告系国力公司向公安局报案所称的28户假网签户中的一户，对原告所称的购买案涉房屋的真实性不予认可为由进行抗辩。本院经审查原告提交的上述证据后认为，原告提交的其与第三人签订的《商品房买卖合同》在买受人处”任秀英”的签字、第三人国力公司向其出具的编号为0001798号的收款收据上交款人处”任秀英”的签字笔记存在高度相似，但原告向本院起诉时提交的起诉状中起诉人”任秀英”处的签字、原告代理人提交的授权委托书中委托人”任秀英”的签字与上述证据的”任秀英”本人签字确实存在较大差异；另外，原告提交的中国银行巴彦浩特分行贺兰山支行打款凭证一份欲证明其已经履行了案涉房屋交付购房款的义务，本院审查该证据后认为，本院审查该证据后认为，该银行凭证上显示原告将90万元款项系一次性转入张建国个人银行账户内，虽国力公司代理人承认公司存在客户将款项张建国个人账户内的情况，但原告仅提交的其与第三人签订的案涉房屋的《商品房买卖合同》，未提交90万元转款扣除案涉房屋购房款外其他款项的转款目的的相关证据进行佐证，本院对原告与第三人双方间存在真实房屋买卖关系的确信力较低，加之被告提交的国力公司副总经理张建军向阿拉善盟公安局经侦支队报案笔录以及国力公司张建国向购房者承认存在28户假网签的录音光盘所反映出的事实，本院无法排除该款不是原告与第三人或张建国个人间其他经济目的的往来款项，故在原告本人未到庭参加诉讼，其代理人不能做合理解释的情况下，本院对该三份证据的证明目的不予确认；2、原告提交《商品房预售许可证》一份欲证明第三人已取得商品房预售资格，第三人的售楼部也没有张贴相关的限制销售房产的公告，原告在购买房屋过程中不存在过错，购房行为合法有效，被告对此不予认可，本院认为，《商品房预售许可证》是相关市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。在本案中，该《商品房预售许可证》不具有确认买受者购房的效力，故本院对原告提交的该份证据的证明目的不予确认。3、被告提交视频光盘以及阿拉善盟公安局经侦支队受理的国力公司张建军报案笔录、阿拉善日报各一份，欲证明国力公司存在办理假网签的情况，原告及第三人国力公司均不予认可，并以与本案无关联性、张建军以及张建国所发表的言论不能代表公司为由进行抗辩，本院认为，庭审中经原、被告及第三人当庭确认视频中承认假网签事实的工作人员系国力公司张建国，该份证据与被告提交的国力公司张建军报案笔录、阿拉善日报刊登的28户《商品房买卖合同》作废的事实亦均可相作证，故本院对被告提交的上述证据的证明目的予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人因拒不向被告履行生效法律文书确定的给付义务，被告向本院申请对第三人强制执行，本院于2016年10月20日作出的执行裁定书将案涉房屋查封。原告以案外人身份对案涉房屋的执行提出异议，并提交了相应的证据证明第三人已将案涉房屋出售给原告，并要求本院解除对案涉房屋的查封。本院执行部门在审查原告提交的上述证据后认为原告提交的证据不足以证明房屋归原告所有，裁定驳回原告的异议请求，后原告遂诉至本院，要求确认原告与第三人国力公司签订的《商品房买卖合同》有效、判决不得执行异议标的”欣苑国际”住宅小区D4-5号商铺。本院认为，本案系执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此阻却没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。依据该规定结合到本案中，原告欲阻却人民法院对涉案房屋进行强制执行，须符合以下条件：原告取得涉案房屋善意无过错，且必须在人民法院采取查封、扣押、冻结措施前已经支付全部价款、并已经实际占有。只有完全符合上述条件，人民法院才不得对涉案财产进行查封、扣押、冻结。依据该规定结合到本案中，原告欲阻却人民法院对涉案房屋进行强制执行，须符合以下条件：原告取得涉案房屋善意无过错，且必须在人民法院采取查封、扣押、冻结措施前已经支付全部价款、并已经实际占有。只有完全符合上述条件，人民法院才不得对涉案财产进行查封、扣押、冻结。该法律条文结合到本案中，原告应在善意无过错的情况下，还必须在人民法院采取查封、扣押、冻结措施前已经支付全部价款、必须在人民法院采取查封、扣押、冻结措施前已经实际占有、原告对未办理过户登记手续没有过错。只有完全符合这三点，人民法院才不得查封、扣押、冻结。本案中，原告代理人提交原告与第三人签订的《商品房买卖合同》在买受人处”任秀英”的签字、第三人国力公司出具的编号为0001798号的收款收据上交款人处”任秀英”的签字以及原告转入第三人国力公司张建国账户90万元款项的中国银行的银行（回单）凭证上客户签字处”任秀英”的签字与原告向本院起诉时提交的起诉状中起诉人”任秀英”处的签字、原告代理人提交的原告任秀英出具的委托委托书上委托人”任秀英”签字笔记均存在较大差异，上述存疑导致本院无法确认双方间存在真实的房屋买卖交易。原告提交的中国银行巴彦浩特分行贺兰山支行的银行（回单）凭证上90万元未注明转款用途，国力公司代理人亦承认公司存在客户将款项张建国个人账户内的情况，但根据执行异议之诉案件的特殊性，人民法院对该类案件的审理应严格适用当事人自认制度，即使被执行人对于案外人所主张的事实表示承认，也不能免除案外人的举证责任。该银行凭证上显示原告90万元款项系一次性转入张建国个人银行账户内，并未注明该90万元转款用途，加之被告提交的国力公司副总经理张建军向阿拉善盟公安局经侦支队报案笔录以及国力公司张建国向购房者承认存在28户假网签的录音光盘所反映出的事实，本院无法排除该款不是原告与第三人或张建国间其他经济目的的往来款项，也无法确定该款中包含双方间案涉房屋真实买卖的购房款交易。原告起诉状中诉称，其与第三人就案涉房屋签订《商品房买卖合同》当日，第三人即将案涉房屋钥匙交付给原告，房屋交付原告使用。本院认为，实际占有某物要具有合法的形式要件及具有控制和使用的实质要件。尚未办理过户登记时买方对房屋的权利尚不是物权，其请求权的受保护程度是根据支付价款的多少和是否实际占有、是否有请求过户的行为而不同。本案中，原告虽与第三人签订了《商品房买卖合同》，具备了”占有”的形式要件，但原告庭审中并未提交相应的证据证明其实际入住控制并已实际使用，办理物业等入住手续，以业主身份履行房屋产权人的相关权利及行为，不能仅仅以拿到房屋钥匙就是为已经产生公示的效力，且庭审中原告代理人陈述在原告购房之后已经知晓案涉房屋已被查封，其在无法办理房屋过户手续时没有选择解除房屋买卖合同或选择其他法律途径积极寻求房屋请求过户救济，原告的上述消极行为均不能认定其已经实际占有案涉房屋的事实。因原告本人未到庭参加诉讼，原告代理人陈述原告在购房时未了解案涉房屋网签情况，是在购房之后才知悉案涉房屋网签手续已经被锁定而无法办理房屋网签手续，并称原告作为一个普通购房者，对房屋网签认识不深实属正常。本院认为，不动产登记系房屋产权登记的公示外观，因房屋交易存在诸多风险，国家相关部门均已通过电视新闻媒体、手机客户端、报纸媒介等诸多媒体传播、诸多途径进行风险告知，原告作为一个购房者，在买房之前应当到房产所在地的房屋管理部门对房屋进行一个权属调查，看房产是否有完备的预售手续，房产是否被预售过或者被法院查封等。买房者在房屋买卖交易中，与售房者签订《商品房买卖合同》后就一次性缴纳90万元大额款项前不查明房屋网签登记情况不符合常理，故不能认定其对案涉房未办理过户中无过错。案涉房屋登记性质为商铺，虽然房地产公司在销售房屋时会根据买受者交款比例给予一定的优惠，但案涉房屋周边地理环境优渥，商业价值较高，而案涉房屋的交易总价格偏低，不符合商铺销售市场的行情，故不能认定原告系以合理对价购买案涉商铺。另外原告委托代理人在法庭调查阶段对法庭及被告的部分关键发问问题，均以不清楚、不知道进行回复。上述诸多疑点致使法庭对原告主张其与第三人间存在案涉房屋买卖事实的真实性无法认定，对此原告本人应承担举证不能的法律责任。综上，原告方提交的证据不能证明其与第三人国力公司间就案涉房屋存在真实的房屋买卖关系，不足以对抗人民法院就案涉房屋的查封、扣押、冻结，故本院对原告的诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第九条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告任秀英的诉讼请求。案件受理费100元，由原告任秀英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。审 判 长 金寿华人民陪审员 金世杰人民陪审员 胡东德二〇一七年七月三日书 记 员 胡春霞 百度搜索“”