（2017）琼02民终226号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2017-09-04
案件名称
康淑芬与三亚华川物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
海南省三亚市中级人民法院
所属地区
海南省三亚市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
康淑芬,三亚华川物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
海南省三亚市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼02民终226号上诉人（原审被告）:康淑芬。被上诉人（原审原告）:三亚华川物业服务有限公司，住所地：三亚市胜利路银河大厦A701房。法定代表人：郑伟峰，该公司经理。委托诉讼代理人：彭群生，该公司员工。上诉人康淑芬因与被上诉人三亚华川物业服务有限公司（以下简称华川公司）物业服务合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初6589号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人康淑芬上诉请求：一、请求依法撤销三亚市城郊人民法院作出的（2016)0271民初6589号民事判决，依法改判驳回一审判决中的第一项或依法发回重审。二、本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人华川公司承担。事实和理由：一、判决认定事实错误，上诉人康淑芬已经按时足额向被上诉人缴纳物业费、水电费，不存在拖欠物业费及水电费的事实，一审判决缺乏事实依据和法律依据。根据被上诉人华川公司在一审庭审中提交的证据，其中的物业缴费通知单是2011年与2012年部分月份的水电费通知单，该部分通知单上的水电费不仅与被上诉人主张的水电费月份、数额不一致，而且该单据是被上诉人华川公司单方制作的，该份证据的真实性无法认定，无法确认被上诉人华川公司未向上诉人康淑芬收取过物业费及水电费；其次，被上诉人华川公司一审庭审中提交的海岳半岛小区住户水电月登记台账及业主欠费清单及区间，均是属于被上诉人华川公司单方制作，其真实性,也是无法认定。被上诉人华川公司根本无法提交相关真实有效的证据以证实上诉人康淑芬拖欠物业费及水电费的事实，一审判决将被上诉人华川公司提交的真实性都无法认定的材料作为认定本案事实的根据，是明显错误和违反证据规则的相关规定，被上诉人华川公司的主张根本毫无事实根据，更无法律依据。而被上诉人华川公司在作为海岳半岛的老业主，一直是采用一年一交，银行转账的固定方式缴纳物业费等相关费用，缴纳的时间均是每年的七月份，上诉人康淑芬是足额按月支付了物业费等费用，不存在拖欠的事实，因此，被上诉人华川公司在一审提交的关于上诉人康淑芬拖欠物业费及水电费的证据根本无法证明其诉讼请求的合法性，根据“谁主张谁举证”的原则，被上诉人华川公司的证据缺乏真实性、关联性和合法性，不应当作为认定事实的根据，应当依法驳回。二、被上诉人华川公司一审主张2012年12月至2013年8月的物业服务费己经超过诉讼时效，应当依法予以驳回。根据《民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”的规定，被上诉人华川公司请求法院保护民事权利的诉讼时效期间为二年，且在二年的诉讼时效内，被上诉人华川公司也没有证据证实其在诉讼时效届满前向上诉人康淑芬进行过书面的催告，其是明显怠于行使权力，其主张要求上诉人支付2012年12月至2013年8月的物业服务费已经超过两年的诉讼时效，依法应当予以驳回。综上，为维护上诉人的合法权益，特上诉至二审法院，请求二审法院在查明事实的基础上，正确认定案件的证明力，在公平公正的基础上，依法撤销三亚市城郊人民法院作出的（2016)0271民初6589号民事判决，依法改判驳回一审判决中的第一项或依法发回重审。被上诉人华川公司辩称，华川公司原始的票据与开具给上诉人康淑芬的票据是一致的，并且票据是系统打出来的，不存在单独给上诉人康淑芬开具假的票据。上诉人康淑芬既然主张票据是假的，应当举证证明其主张的事实。华川公司向一审法院起诉请求：1、判决上诉人康淑芬支付被上诉人华川公司物业费2012.24元、水费78.26元、电费124.98元、公摊费21.53元、违约金4169.16元，共计6406.17元；2、一审案件诉讼费由上诉人康淑芬承担。一审法院认定事实：上诉人康淑芬为位于三亚市金鸡岭大街海岳半岛城邦小区马德里4栋5单元903房的所有权人，该房建筑面积为149.07平方米。2011年2月24日，海岳半岛城邦业主委员会（甲方）与被上诉人华川公司（乙方）签订《海岳半岛城邦物业服务合同》，合同约定被上诉人华川公司承接海岳半岛城邦小区物业，物业服务期限为5年，自2011年2月25日至2016年2月24日止。合同第二十七条约定：业主违反本合同第十三条、第十四条、第十六条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费的，应当按日增加1‰的标准向乙方支付违约金。协议签订后，上诉人康淑芬按照每月223.605元（1.5元/平方米/月×149.07平方米）的标准向被上诉人华川公司支付物业费。对于水电费，上诉人康淑芬2016年2月份的电表读数为24603度、3月份的电表读数为24801度，电费单价为0.6312元/度；2016年2月份的水表读数为1607吨、3月份的水表读数为1627吨。2016年2月份之前的水费单价为2.69元/吨、3月份的水费单价为3.01元/吨。另查，2016年3月15日海岳半岛城邦业主委员会与江苏万园物业管理有限公司三亚分公司签订《海岳半岛城邦小区物业服务合同》，服务期限为2016年3月31日至2019年3月30日，并于2016年4月1日正式收取物业费，同日被上诉人华川公司与海岳半岛城邦业主委员会办理交接手续并退出海岳半岛城邦小区。对于双方没有争议的事实，一审法院予以确认。双方存在争议的问题有：一、被上诉人华川公司主张上诉人康淑芬2012年12月至2013年8月共计9个月未交纳物业费，并提供物业交费单，康淑芬不予认可，称其每年固定于7月份交纳一年的物业费，被上诉人华川公司主张的物业费上诉人康淑芬已经交纳，对此被上诉人华川公司不予认可，上诉人康淑芬未提交相关证据予以证明。二、被上诉人华川公司主张上诉人康淑芬2016年3月共拖欠水费78.26元、电费124.98元，并提供抄表记录。对于被上诉人华川公司的主张上诉人康淑芬不予认可，并向一审法院提交了其两张收款收据，收款收据中反映，上诉人康淑芬已向被上诉人华川公司交纳水费至2016年1月14日，电费至2016年2月14日，从2016年3月15日开始向江苏万园物业管理有限公司三亚分公司交纳水电费，对于2016年1月15日至2016年3月14日期间的水费和2016年2月15日至2016年3月15日期间的电费，上诉人康淑芬未提供相关交费凭证。三、被上诉人华川公司主张2016年3月共产生公摊费21.53元，上诉人康淑芬不予认可，被上诉人华川公司未提交证据予以证明。以上事实，有《商品房买卖合同》、海岳.半岛城邦物业缴费通知单、《海岳半岛城邦物业服务合同》、收款收据、海岳半岛小区住户水电月登记台账及当事人陈述佐证，并经当庭举证、质证，足以认定。一审法院认为：被上诉人华川公司与海岳半岛城邦业主委员会于2011年2月24日签订的《海岳半岛城邦物业服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属有效合同。该合同对全体业主具有约束力，业主应按物业服务合同履行义务。上诉人康淑芬作为海岳半岛城邦小区马德里4栋5单元903房的产权人，其在入住涉案小区后接受了华川公司对“海岳半岛城邦小区”的管理服务。根据权利义务对等原则，上诉人康淑芬享受了被上诉人华川公司提供的物业管理服务理应支付物业管理费。关于被上诉人华川公司服务期限的截止时间的问题。《海岳半岛城邦物业服务合同》约定的被上诉人华川公司物业服务日期至2016年2月24日止，但依据被上诉人华川公司提供的交接单可知被上诉人华川公司向业主委员会办理交接的时间为2016年4月1日，新被上诉人物业公司的服务期限虽从2016年3月31日开始，但实际计算和收取物业费的时间亦为4月1日。另，从被上诉人华川公司向一审法院提交的其他业主3月份的物业费、水电费的缴费单据可知，上述费用的计算截止日期均到3月31日，因被上诉人华川公司确于合同终止后继续对涉案小区提供了物业服务，故应认定被上诉人华川公司提供物业服务期限的截止日期至2016年3月31日止。被上诉人华川公司关于将物业费计算至2016年3月份的主张，有事实根据和法律依据，一审法院予以支持。本案中，被上诉人华川公司关于要求上诉人康淑芬向其支付从2012年12月至2013年8月的物业费和2016年3月的水费、电费的主张，有相关物业收费单为证，本院予以支持。经查，上诉人康淑芬于2012年12月至2013年8月共产生物业管理费2012.45元(149.07平方米×1.5元/平方米·月×9个月)，2016年3月产生水费60.2元[（2016年3月份读数1627吨-2016年2月份度数1607吨）×3.01]、电费124.98元[（2016年3月份度数24801度-2016年2月份度数24603度）×0.6312]。现被上诉人华川公司主张物业费2012.24元，属于被上诉人华川公司对其权利的自主处分，本院予以照准，对于被上诉人华川公司主张的水费78.26元，一审法院仅支持60.2元，超出部分一审法院不予支持。对于被上诉人华川公司主张的公摊费21.53元，因其未提供证据予以证明且上诉人康淑芬不予认可，故对于被上诉人华川公司的该项主张，一审法院不予支持。上诉人康淑芬关于其每年7月固定交纳一年物业费并不拖欠被上诉人华川公司物业费的说法，因未提交证据予以证明，故对于上诉人康淑芬的该抗辩理由一审法院不予采纳。关于滞纳金的问题。依据合同约定经被上诉人华川公司向上诉人康淑芬书面催交，上诉人康淑芬未按期交纳物业费的构成违约，应承担违约金即滞纳金。本案中，被上诉人华川公司提交了其张贴于上诉人康淑芬房门上的书面催缴通知书，用于证明其已尽到书面催交义务，但因实际张贴催缴通知书的时间无法确定，故对于被上诉人华川公司的该项主张，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法》第六十条六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一项、《物业管理条例物业管理条例》第四十二条四十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、康淑芬应于判决生效之日起十日内向三亚华川物业服务有限公司支付物业费2012.24元、水费60.2元、电费124.98元，共计2197.42元；二、驳回三亚华川物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果康淑芬未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（三亚华川物业服务有限公司已预交，已减半收取），由三亚华川物业服务有限公司负担16元，由康淑芬负担9元。本院二审期间，当事人没有新的证据提交，对一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：被上诉人华川公司要求上诉人康淑芬支付物业费、水费、电费等2197.42元否有事实和法律依据。首先，被上诉人华川公司关于要求上诉人康淑芬要求支付从2012年12月至2013年8月的物业费和2016年3月的水费、电费，提供了有关物业收费单予以证明，康淑芬并未举出相反的证据，其抗辩不能成立。其次，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（法释〔2008〕11号）第四条第一款规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”康淑芬一审期间未提出诉讼时效抗辩，亦未在二审期间举出新的证据证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间，其时效抗辩不应予以支持。综上所述，上诉人康淑芬的上诉请求缺乏事实与法律依据，不应支持。一审法院适用法律正确，判决结果并无不当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费50元，由康淑芬负担。本判决为终审判决。审判长 高建刚审判员 扆成塘审判员 李新建二〇一七年七月三日书记员 袁文静附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 搜索“”