（2017）渝0109民初4097号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2017-09-30
案件名称
重庆普华物业管理有限公司与任晓玲物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市北碚区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆普华物业管理有限公司,任晓玲
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第六条第一款，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0109民初4097号原告：重庆普华物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园二街87号2-1号，统一社会信用代码915001077907304530。法定代表人：曾祥国，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵亚星，女，该公司员工。被告：任晓玲，男，1985年9月11日出生，汉族，住重庆市北碚区。原告重庆普华物业管理有限公司（以下简称普华公司）与被告任晓玲物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2017年5月15日公开开庭进行了审理。原告普华公司的委托诉讼代理人赵亚星，被告任晓玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告普华公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令任晓玲支付从2015年1月1日至2016年11月15日的物业服务费1907.55元、公摊水电费45元，共计1952.55元。2、判令任晓玲支付违约金，从欠费之日起按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算。3、本案诉讼费用由任晓玲承担。事实和理由：2013年4月23日，重庆江山物业发展有限公司、重庆恒友物业有限责任公司、重庆市同兴工业园区建设有限公司与普华公司签订《前期物业服务合同》，对物业服务费用、双方的权利义务、违约责任等进行了明确约定。任晓玲是北碚×××××-×-×的业主，其享受了普华公司提供的物业服务，理应交纳物业服务费。但任晓玲无故拖延交纳物业服务费1907.55元（70.65平方米×1.2元/月.平方米×22.5个月）、公摊水电费45元（2元/月×22.5个月）。为了维护普华公司的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。被告任晓玲辩称，普华公司在起诉状中所述事实及理由除了任晓玲不是无故拖欠不交以外，其他无异议。任晓玲不交物业服务费用的原因为：1、公共卫生方面和公共设施的配备存在瑕疵，合同中约定的公共区域的健身器材没有，公共区域的椅子损坏，没有修复。2、楼底的业主利用绿化带打成混凝土地面进行经营，如办超市、卖床上用品、干洗店等，存在违章搭建。利用楼下车库开药房。部分业主擅自打墙、开门，存在极大的安全隐患。向物管反映，物管没有进行阻止。3、外来人员、闲杂人员可以随意进出小区大门，比如搞推销、收废品，存在安全隐患。4、物业公司没有对收取费用的相关标准以及相关的资质的账目进行公布告知业主，侵害了业主的知情权。5、物管没有召开业主大会，没有贴通知告知已成立业主委员会，也没有把业主委员会相关人员照片以及联系方式告知业主。6、小区车辆乱停乱放，到处碾压绿化带，占用消防通道，消防通道严重堵塞，车辆无法进出，连人行道都占用，行走成问题，在人行道上人让车。向物管经理反映，经理答复去找交巡警。7、做清洁的人员是请的60岁左右的婆婆，用一桶水从顶层一直拖到底层，使整个楼道增加了一种臭味。8、电梯里面经常有狗的大便以及水渍，发出臭味。9、××××小区物业服务费存在三个不同的收费标准，存在乱收费。上述情况都是发生在普华公司给××××小区服务期间。任晓玲同意按0.6元/月.平方米支付普华公司物业服务费，同意支付公摊水电费，不承认支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的档案查询结果证明、裁定书、收据等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对普华公司提供的《前期物业服务合同》，虽然任晓玲认为真实性不确定，但该合同为建设单位与普华公司所签，且为双方在重庆市北碚区房屋管理局备案的合同，任晓玲未提供证据予以反驳，本院对该合同予以采信。2、对普华公司提供的拟证明其已经完全按照合同约定履行了应尽义务的照片打印件5张，任晓玲认可其中两张小区大门的照片是真实的，对其余3张照片不认可，而普华公司也未提供充分证据证明该3张照片拍摄的时间、地点，本院对2张小区大门的照片予以确认，对其余3张照片无法确认。3、对任晓玲先提供的包括24张照片的拼图5张打印件，普华公司质证意见如下：对任晓玲拟证明现在服务的物管公司在清理下水道堵塞的照片4张的真实性无异议，与本案无关联性。对任晓玲拟证明晚上在消防通道、绿化带小车乱停乱放，严重堵塞消防通道的照片9张的真实性不确定。对任晓玲拟证明生活垃圾到处都是的照片4张的真实性不确定，不能确定是在普华公司提供服务期间发生。对任晓玲拟证明公共设施、路灯损坏一直未维修的照片2张的真实性不确定。对任晓玲拟证明摩托车、摊贩经营的手推车停放在人行道上的照片3张的真实性无异议，但对照片的拍摄时间有异议，不能证明是在普华公司为案涉小区提供服务的期间所拍摄。对任晓玲拟证明绿化带改成水泥地私自经营的照片2张的真实性不确定。任晓玲之后提供手机中的拼图照片5张，并陈述除了4张下水道照片之外，其余照片均是普华公司为案涉小区提供服务的期间拍摄。现在只有拼图的照片，原始照片已经丢失。普华公司质证认为照片相同，但任晓玲提供的照片非原始照片，已经过拼改，对其真实性不予认可，对任晓玲的陈述有异议。本院认为，任晓玲未提供充分证据证明照片拍摄的时间、地点，普华公司也未认可，任晓玲也未提供照片原件，本院对该证据无法确认。综合双方陈述及提供的证据，本院确认如下事实：2013年4月23日，重庆江山物业发展有限公司、重庆恒友物业有限责任公司、重庆市同兴工业园区建设有限公司（甲方，建设单位）与普华公司（乙方）签订《前期物业服务合同》。该合同第六条约定：本物业管理区域的物业服务收费选择以下方式：乙方根据物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向甲方、业主收取物业服务费。（一）收费标准1、物业服务费按建筑面积计算，本物业服务费包括电梯系统日常运行费，不包括公用水电分摊费、二次加压费、车辆管理服务费、（住户人身、家庭财产、交通工具）的保管和保险费、绿化用水、清洁用水、临时停电发电机运行费。（1）住宅：1.2元/月.平方米……2、业主自用部分的物业服务费由业主自行承担；物业共用部位及共用设设施设备用水用电费用、二次供水电费由相关业主按照户分摊。第七条约定：业主应于每季度末的23日至30日起交纳物业服务费用……。第十七条约定：本合同管理期限：自2013年2月1日起至2016年1月31日，期限3年，本合同终止。业主委员会续聘时，重新签订合同。第二十三条约定：业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。第二十五条约定：本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人……。第三十一条第5项约定：由于“××××”A组团项目一期业主委员会已成立，故本合同之服务范围仅限A组团二期业主。待二期交房后，由A组团一、二期业主成立业主委员会，并由业主委员会选聘物管公司，本协议终止。该合同已在重庆市北碚区房屋管理局备案。该合同已在重庆市北碚区房屋管理局备案。任晓玲为坐落于重庆市北碚区×××街道××××××××号×幢×-×房屋的产权人，于2013年5月17日接房入住。该房屋为××××小区二期房屋，建筑面积为70.65平方米。普华公司在任晓玲从2013年5月17日接房起至2016年11月15日为案涉小区提供物业管理服务。任晓玲未支付普华公司从2015年1月1日至2016年11月15日的公摊水电费45元（2元/月×22.5个月）。任晓玲从2015年1月1日起至2016年11月15日未向普华公司交纳物业服务费。普华公司与任晓玲物业服务合同纠纷一案，普华公司于2017年4月7日向本院提出撤诉申请，本院于同日以（2017）渝0109民初2747号民事裁定书裁定准许普华公司撤回起诉。××××小区存在3期房屋，一期物业服务收费标准为0.8元/月.平方米，二期物业服务收费标准为1.2元/月.平方米，三期物业服务收费标准为0.95元/月.平方米。2012年6月15日，重庆市北碚区××××小区业主委员会与普华公司签订《物业服务合同》，该合同第六条约定：本物业管理区域的物业服务收费选择以下方式：即：包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：0.8元/月.平方米……。审理中，普华公司要求任晓玲支付从2015年1月1日至2016年11月15日期间的80%的物业服务费、公摊水电费，自愿放弃要求任晓玲支付从2015年1月1日至2016年11月15日期间的20%的物业服务费、公摊水电费的诉讼请求，自愿放弃要求任晓玲支付从欠费之日起按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算的违约金的诉讼请求。上述事实，有《前期物业服务合同》、档案查询结果证明、裁定书等书证，以及双方当事人在庭审中的陈述记录载卷为据，足以认定。本院认为，重庆江山物业发展有限公司、重庆恒友物业有限责任公司、重庆市同兴工业园区建设有限公司与普华公司签订的《前期物业服务合同》，是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《物业管理条例》第六条第一款规定：“房屋的所有权人为业主”。本案中，任晓玲是坐落于重庆市北碚区×××街道××××××××号×幢×-×房屋的产权人，为该房屋的业主。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据上述规定，《前期物业服务合同》对普华公司与任晓玲均有约束力。本案中，《前期物业服务合同》在2016年1月31履行期限届满后，普华公司继续提供物业服务至2016年11月15日，应当视为普华公司以自己的行为实际履行了合同的主要义务，且实际上任晓玲也接受了服务，应当按照《前期物业服务合同》约定的内容确定双方的权利义务。任晓玲辩称××××小区物业服务费存在三个不同的收费标准，存在乱收费，其要求按0.6元/月.平方米交纳物业服务费。本院认为，物业收费标准应当以合同为依据，××××小区的3期房屋存在不同的物业服务收费标准，是因为建设单位按照规划设计分期建造房屋造成，3期房屋的业主应按各期物业管理合同履行各自义务。××××小区一期的《物业服务合同》是一期的业主委员会与普华公司所签订，按《前期物业服务合同》的约定，该业主委员会并不能代表××××小区二期的业主，该《物业服务合同》并不适用于××××小区二期的业主。因此，任晓玲上述辩称意见与《前期物业服务合同》约定不符，本院不予采纳。对任晓玲的其余辩称意见，因其未提供证据证明，本院不予采纳。《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”本案中，任晓玲应当根据《前期物业服务合同》载明的标准1.2元/月.平方米按时支付物业服务费用。任晓玲每月应支付普华公司物业服务费1.2元/月.平方米×70.65平方米=84.78元/月，应支付普华公司从2015年1月1日至2016年11月15日的物业服务费1907.55元（84.78元/月×22.5个月）。任晓玲应支付普华公司从2015年1月1日至2016年11月15日的公摊水电费45元（2元/月×22.5个月）。普华公司放弃要求任晓玲支付从2015年1月1日至2016年11月15日期间的20%的物业服务费、公摊水电费的诉讼请求，为普华公司对其权利的处分行为，本院予以准许。普华公司要求任晓玲支付上述期间的80%的物业服务费1526.04元（1907.55元×80%）和80%的公摊水电费36元（45元×80%）的诉讼请求，本院予以支持。普华公司自愿放弃要求任晓玲支付从欠费之日起按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算的违约金的诉讼请求，为普华公司对其权利的处分行为，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第六条第一款、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：被告任晓玲在本判决生效之日起五日内支付原告重庆普华物业管理有限公司从2015年1月1日至2016年11月15日的物业服务费1526.04元、公摊水电费36元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告任晓玲负担。本判决为终审判决。本判决自送达之日起发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员 李军二〇一七年七月三日书记员 包薇 微信公众号“”