（2017）鲁1722民初2175号

裁判日期: 2017-07-03

公开日期: 2017-07-19

案件名称

陈春寿与魏星、陈晓兵房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

单县人民法院

所属地区

单县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈春寿,魏星,陈晓兵,王全国

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第四百零二条，第四百零四条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百三十四条，第一百四十四条

全文

山东省单县人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1722民初2175号原告（反诉被告）：陈春寿（又名陈加民、陈家民），男，1955年2月25日出生，汉族。委托诉讼代理人：石永胜，山东法运律师事务所律师。被告（反诉原告）：魏星，女，1970年2月25日出生，汉族。被告（反诉原告）：陈晓兵，男，1972年9月10日出生，汉族。委托诉讼代理人：许守娟，山东君诚仁和律师事务所律师。第三人：王全国，男，1953年6月24日出生，汉族。原告（反诉被告）陈春寿与被告（反诉原告）魏星、陈晓兵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人石永胜，被告陈晓兵及二被告委托诉讼代理人许守娟，第三人王全国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈春寿向本院提出诉讼请求：被告魏星、陈晓兵及第三人王全国支付购房款105万元及损失15万元。事实和理由：2011年7月1日，第三人王全国与被告魏星、陈晓兵就位于单县锦绣华庭商住小区第A7-20号商铺南侧两间四层门面房（一间属王全国及其子女所有，一间属原告陈春寿所有）签订了回迁房买卖合同。原告对房屋买卖合同予以认可，该两间门市房已于2014年11月2日交付被告魏星、陈晓兵使用，被告仅支付第三人80万元购房款，遂形成本案诉讼。被告魏星、陈晓兵辩称，2011年7月11日，其与王全国、陈华就位于南关街路西门市两间签订了《房屋买卖合同》，约定每间105万元，总价款为210万元，截至目前尚有793,142元房款未支付。2014年4月，原告陈春寿就第三人王全国等人与涉案房屋开发商签订回迁协议效力及是否委托王全国、陈华出售房产发生争议，导致被告魏星、陈晓兵无法支付房款。后王全国等与陈春寿等产生法定继承纠纷诉讼，2016年11月4日，菏泽市中级人民法院（2016）鲁17民终1424号判决书裁决涉案房产一间归属王全国及其子女共有，另一间归属原告陈春寿所有。另，2014年11月30日，第三人王全国向被告魏星、陈晓兵出具书面内容，承诺在涉案房产办理完房产证后再支付剩余房款，现尚不满足付款条件。第三人王全国辩称：同意支付原告陈春寿应得的房款，但陈春寿主张的损失应当由其自行承担。魏星、陈晓兵向本院提出反诉请求：判令原告赔偿魏星、陈晓兵损失25万元（按照应交房时间2014年7月至2016年5月份不能对外租赁造成的损失）。事实和理由：2011年7月11日，陈春寿委托王全国对外转让位于单县锦绣华庭商住小区的回迁商铺并签订了房屋买卖合同。2014年陈春寿以确认合同效力为由提起撤销单县万德福房地产开发有限责任公司与王全国等人签订的《拆迁补偿回迁协议》，并向法院申请对涉案房产进行查封。为此，导致魏星、陈晓兵延期收房，陈春寿应当予以赔偿。陈春寿辩称：其在以前的诉讼中虽曾申请对案涉房产进行查封，但未影响魏星、陈晓兵的经营。涉案房屋买卖合同中约定在交房时应将房款付清，魏星、陈晓兵于2014年11月2日领取了案涉房屋，截止目前，陈春寿未得分文购房款。第三人王全国辩称：魏星、陈晓兵反诉主张，与其无关。原告陈春寿为证明其主张，向本院提交了王全国与魏星、陈晓兵签订的房屋买卖合同（复印件）、单县万德福建设广场开发指挥部关于将回迁安置房交付王全国、陈素华的通知（复印件）、菏泽市中级人民法院（2016）鲁17民终1424号判决书（复印件）、（2015）单民初字第187号卷宗中王全国的调查笔录、陈素华的房屋租赁合同（复印件）、陈素华的10万元借条（复印件）。魏星、陈晓兵质证意见如下：对证据1-3的真实性无异议，2014年11月30日，王全国在涉案房屋买卖合同上对交房款的时间进行了变更，现尚不满足交款条件；大部分房款交付给第三人，目前尚欠房款793142元。单县万德福建设广场开发指挥部关于将回迁安置房交付王全国、陈素华的通知能够证明由于陈春寿的行为给魏星、陈晓兵造成了经济损失。对证据4-6有异议。第三人王全国对原告提交的证据质证意见如下：认可在涉案房屋买卖合同上补加了推迟交付房款的条款。陈春寿未收到房款属实。魏星、陈晓兵为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、涉案房屋买卖合同。其中第5条约定，出卖方保证案涉房产必须没有任何产权纠纷，如出现产权纠纷出卖方承担全部责任。在交付涉案房屋前，因陈春寿恶意诉讼致魏星、陈晓兵不能及时取得房屋。为此，王全国于2014年11月30日补充承诺将剩余房款待房产证办理完毕后再支付；2、王全国出具的1105000元房款收到条八份；3、单县万德福房地产开发有限责任公司出具的收据，证明魏星、陈晓兵为王全国、陈春寿垫付房款差价201858元，契税6056元。同时二人为支持其反诉主张，提交以下证据：4、（2016）鲁17民终1424号民事判决书；5、原告申请查封涉案房产的申请书、第三人要求提供反担保的申请书；6、（2014）单民初字第1214-2号民事裁定书；7、2014年7月9日，拆迁指挥部要求于2014年7月12日前办理回迁手续的通知。陈春寿质证认为：王全国于2014年11月30日补充承诺将剩余房款待房产证办理完毕后再支付系魏星、陈晓兵与王全国恶意串通损害行为，该承诺仅约束王全国，对陈春寿没有约束力。原告的起诉并未造成被告的损失。第三人王全国质证认为：对上述证据无异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，原告提交的证据1、2、3经审查为有效证据，本院对其证据效力予以确认，对证据4、5、6与本案的关联性不予确认。被告提交的证据2、3经审查为有效证据，本院对其证据效力予以确认。对证据1、4、5、6、7的证明目的不予确认。根据当事人的举证、质证及本院的认证，本院认定事实如下：原告陈春寿与陈素华、陈华（已故）系姊妹三人。陈华与王全国系夫妻关系，二人育有王永翼、王永剑；陈春寿与陈轶祥系父子关系。2014年4月30日，陈春寿以单县万德福房地产开发有限公司、王全国、王永剑、陈素华为被告、陈轶祥作为第三人，提起确认合同效力诉讼。期间，陈春寿申请查封单县锦绣华庭商住小区第A7-20号商铺的两间四层门面。该案尚未审结时，2014年11年20日，王全国、王永剑、王永翼以陈轶祥、陈春寿、陈素华为被告，提起法定继承纠纷。2016年11月4日，菏泽市中级人民法院作出终审判决确认三间四层商铺，陈春寿、陈华、陈素华各分得一间四层，陈华应得份额由其第一顺位继承人王全国、王永剑、王永翼享有。2016年11月14日，陈春寿对其提起的确认合同效力纠纷一案申请撤回起诉并同时申请解除对涉案两间商铺的查封。2011年7月11日，王全国接受陈春寿的委托与魏星、陈晓兵签订的房屋买卖合同。魏星、陈晓兵于2014年11月5日实际领取房屋。陈春寿尚未获取房款。本院认为：本案争议的焦点为陈春寿主张魏星、陈晓兵及第三人支付购房款105万元及损失15万元事实和法律依据；2、魏星、陈晓兵主张陈春寿支付250000元赔偿款事实和法律依据。关于陈春寿主张魏星、陈晓兵及第三人支付购房款105万元及损失15万元问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。第四百零二条：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。第四百零四条：受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款：买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。涉案两间四层商铺分别归属于陈春寿、王全国及其子女。2011年7月11日，王全国接受陈春寿的委托与魏星、陈晓兵签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，本院依法确认涉案房屋买卖合同合法、有效，该合同对陈春寿产生当然的约束力。涉案房屋买卖合同约定在房屋交房时房款应付清，2014年11月30日，王全国单方向魏星、陈晓兵承诺“同意剩余房款待房产证办理完毕后再支付”，鉴于魏星、陈晓兵已经明知陈春寿与王全国就涉案房产权属发生纠纷的情况下，王全国单方向魏星、陈晓兵承诺“同意剩余房款待房产证办理完毕后再支付”的行为对陈春寿并不具有当然的约束力。陈春寿、王全国等就涉案房产产生诉讼后并未否认魏星、陈晓兵对涉案房屋的占有、使用，魏星、陈晓兵应于实际占有房屋之际即应履行支付房款义务。其辩称尚未满足付款条件的主张，本院不予支持。另，因魏星、陈晓兵已支付给王全国房款1105000元，垫付房屋差价201858元、契税6056元，尚欠房款787086元。魏星、陈晓兵于2014年11月5日实际占有房屋，因其延期交付涉案房款造成原告陈春寿损失，可按照中国人民银行同期同类贷款利率自2014年11月5日起计付。王全国在处理委托事务后，应当向陈春寿及时支付其占有的应属原告的财产158957元，其不法占有给陈春寿造成的损失，可按照中国人民银行同期同类贷款利率自2014年11月5日起计付。因原告要求二被告共同承担损失15万元，被告魏星、陈晓兵应分担损失124797元、第三人应分担25203元。关于魏星、陈晓兵主张陈春寿支付250000元赔偿款问题。因涉案房产买卖合同中对交房时间未有具体、明确的约定，且法院在采取查封的时候并未禁止二反诉原告对房屋的占有、使用，二反诉原告主张自2014年7月份起至2016年5月份的对外租赁损失于法无据，不应支持。综上所述，原告起诉理由部分成立，对其合理诉求本院予以支持，二反诉原告的反诉理由不成立，对其诉求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四百零二条、第四百零四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告魏星、陈晓兵于本判决生效之日起十日内支付原告陈春寿房款787086元及赔偿损失124796元；二、第三人王全国于本判决生效之日起十日内返还原告陈春寿房款158957元及赔偿损失25203元；三、驳回反诉原告魏星、陈晓兵的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15600元，减半收取7800元，保全费5000元，由原告负担676元，被告魏星、陈晓兵5927元、第三人王全国负担1197元。反诉费2525元，由被告魏星、陈晓兵负担。保全费5000元，由被告魏星、陈晓兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员　　李晗二〇一七年七月三日书记员　　宋丰 来源：