（2017）渝0109民初3266号

裁判日期: 2017-07-03

公开日期: 2017-09-13

案件名称

周帮永与北碚区XX镇XX村XX村民小组租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市北碚区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

周帮永,重庆市北碚区ＸＸ镇ＸＸ村ＸＸ村民小组

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国农村土地承包法》：第三条第一款；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第十四条第一款，第十五条第一款；《中华人民共和国物权法》：第一百二十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条

全文

文书内容重庆市北碚区人民法院民事判决书（2017）渝0109民初3266号原告：周帮永，男，1971年7月21日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托代理人：何芬兰，重庆索达律师事务所律师。被告：重庆市北碚区XX镇XX村XX村民小组，住所地重庆市北碚区。负责人：李世模，该组组长。委托代理人：江仁杰，重庆市北碚区水土法律服务所法律工作者。原告周帮永与被告重庆市北碚区XX镇XX村XX村民小组租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案受理，依法由代理审判员邓敏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周帮永及其委托代理人何芬兰、被告重庆市北碚区XX镇XX村XX村民小组社长李世模及其委托代理人江仁杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周帮永诉称，提出如下诉讼请求：1、判决原告周帮永与被告重庆市北碚区XX镇XX村XX村民小组（以下简称XX组）签订的土地租用合同继续履行。2、被告支付2万元违约金给原告及赔偿相应损失。3、诉讼相关费用由被告承担。事实与理由：原告周帮永与被告XX组于2009年9月29日签订土地租用合同，约定被告将XX组的荒山共计150亩，全部租给周帮永搞种养殖使用，租期暂定30年，自2009年9月29日至2039年9月29日，租金按年支付。合同签订后，原告将租来的地开始养殖，包括鸡场、羊圈、桂花树种植等，投资几十万。原告每年按时支付租金给被告，直至2016年9月，被告突然决定不再租给原告，同时被告将其租赁给第三方，因为第三方能带来更大的经济，至今，第三方已经在租赁的土地范围内开始建设，而这期间，原告多次找到被告要求继续履行合同，被告及被告租赁土地的村民拒收原告的租金。租赁协议尚有23年到期，被告的行为违反了合同约定，也给原告带来了巨大损失，原告希望能够继续履行租赁协议。为维护原告的合法利益，特诉至贵院要求法院支持其诉讼请求。被告重庆市北碚区XX镇XX村XX村民小组辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求。双方签订合同属实，但因该荒山属于村集体资产，XX组在签订合同时，未经过三分之二的村民同意，且该标的的租期为30年，已超过20年，故《土地租用合同》无效。即使合同有效，则因周帮永在王元友处退保证金即是解除合同的意思；周帮永在2016年9月将鸡、鸭全部处理，且把生活设施撤走也是解除合同的意思；周帮永未在合同约定的时间内缴纳次年租金也是解除合同的意思；加之2010年3月9日，周帮永给XX组出具了一份承诺，即XX组要用地，则周帮永要无偿把地拿出来。现XX组要用地，符合承诺的条件，故双方的合同已经解除，XX组并未违约，应驳回原告的诉讼请求。经审理查明，甲方北碚区XX镇XX村XX组与乙方周帮永签订了《土地租用合同》。合同约定：“一、甲方将XX村XX社承包的荒山计平面150亩，出租给乙方种、养殖使用。二、出租期限暂定为30年，从2009年9月29日起至2039年9月28日止。三、年租金每亩按人民币壹拾伍圆整计算，由乙方支付给甲方，此款在双方签订合同的同时，乙方将一次性甲方付清第一年的租金，先付租金后使用，之后依次在当年的同月同日之前给付。四……。五、违约责任：若甲方违约，必须向乙方支付赔偿金壹拾万圆整。六、……经甲、乙双方签字生效，具有同等法律效力。”甲方由时任社长王元友签字并加盖XX村民小组印章。乙方由周帮永签字，落款时间为2009年9月29日。2010年3月9日，周帮永向XX组出具一份诚（承）诺，该承诺载明：“本人周帮永诚（承）诺XX队如果遇到集体修水池、周帮永必须将池塘湾下两块大田拿出来集体使用，如果集体荒山须要使用也必须无条件拿出。诚（承）诺人周帮永”。2009年12月8日，王元友向周帮永出具一分收据，该收据载明：“今收到周帮永在XX队王元友手里所租用的房屋和土地还原保证金（壹万元正），租期满后退还。”该收据加盖了XX组的印章。2016年6月28，周帮永从王元友处退还了该1万元，并出具了收条：“今收到王元友将XX社员和周帮永所签定（订）的房土地保证金十一家合计壹万元正。”2017年1月1日，XX组与重庆旭兴生态农业有限公司签订《土地入股协议》，XX组将其所有的荒山、林地入股，由重庆旭兴生态农业有限公司在XX组入股的土地上建设生态农业发展经济项目。另查明，王元友原系XX组的组长，于2016年底卸任。XX组出租的荒山所得的租金均已入村财政账，而王元友所收取的周帮永保证金未入村财政账。还查明，周帮永共计交纳了七年的租金。2017年1月16日，周帮永分别与王元友、李世模电话联系，表示了要交租金的意见而未得到王元友与李世模的允许。上述事实，有土地租用合同、收据、收条、承诺、土地入股协议、通话记录以及原、被告的当庭陈述等载卷为据，足以认定。本院认为，本案中，双方争议的焦点为涉案的土地租用合同是否有效，若有效是否已经解除，原告周帮永的诉讼请求能否得到支持。针对上述争议焦点，本院作如下评述：根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三条的规定：“国家实行农村土地承包经营制度。农村土地承包采取农村集体组织内部的家庭承包方式，不宜采用家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。”《中华人民共和国物权法》第一百二十四条第二款的规定：“农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。”根据该规定，农村包括耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地实行的是土地承包经营制度。《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》是调整农村土地及土地承包经营制度的法律规范，本案合同的标的为农村荒山，应由此二部法律调整。本案的关键为XX组能否直接将其所有的荒山直接出租给集体成员之外的周帮永。《中华人民共和国土地管理法》第十四条第一款的规定，农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植、林业、畜牧业、渔业生产。《中华人民共和国土地管理法》第十五条第二款规定，农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。从上述规定可以看出，农民集体所有的土地原则上只能以承包经营的方式流转给本集体经济组织成员，若由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须村民三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。本案所诉争的《土地租用合同》是XX组将农民集体所有的土地以出租的方式流转给XX组以外的个人，虽然XX组系涉案荒山的所权有人，但是法律仅赋予集体经济将其所有的土地进行发包的权利，即发包给本集体经济组织成员为常态，发包给本集体经济组织成员以外的单位或个人为例外，并没有赋予村集体经济组织有权以出租土地的形式对外流转土地，由此可明确本案系土地租赁合同因违反农村土地承包经营制度及相应的法律的强制性规定而无效。且将涉案土地发包给本集体经济组织成员以外的单位或者个人，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。故，XX组直接将涉案荒山直接出租给周帮永，违反了《中华人民共和国土地承包法》的强制性规定，该租赁合同应当无效。无效的合同自始没有法律约束力，故周帮永要求XX组继续履行的诉讼请求本院不予支持。至于无效合同的损失，当事人可根据过错责任另行主张。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。周帮永自“承租”该荒山以来，实际占有该荒山，故XX组所收取荒山租金为荒山占用使用费，XX组不需返还该费用给给周帮永。原告周帮永主张若合同无效后，要求XX组赔偿2万元的经济损失，但周帮永并未举示证据证明其是否存在经济损失以及经济损失的大小，故对该诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国农村土地承包法》第三条、《中华人民共和国土地管理法》第十四条第一款、第十五条第二款、《中华人民共和国物权法》第一百二十四条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告周帮永的诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告周帮永负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。代理审判员　邓　敏二〇一七年七月三日书　记　员　付冬妮重庆市北碚区人民法院民事判决书稿拟稿人   判决结果   驳回原告周帮永的诉讼请求。     签发   （2017）渝0109民初3266号原告：周帮永，男，1971年7月21日出生，汉族，住重庆市北碚区歇马镇天马村埝塘坎组5号，公民身份号码510215197107215413。委托代理人：何芬兰，重庆索达律师事务所律师。被告：重庆市北碚区XX镇XX村XX村民小组，住所地重庆市北碚区XX镇XX村XX组。负责人：李世模，该组组长。委托代理人：江仁杰，重庆市北碚区水土法律服务所法律工作者。原告周帮永与被告重庆市北碚区XX镇XX村XX村民小组租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案受理，依法由代理审判员邓敏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周帮永及其委托代理人何芬兰、被告重庆市北碚区XX镇XX村XX村民小组社长李世模及其委托代理人江仁杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周帮永诉称，提出如下诉讼请求：1、判决原告周帮永与被告重庆市北碚区XX镇XX村XX村民小组（以下简称XX组）签订的土地租用合同继续履行。2、被告支付2万元违约金给原告及赔偿相应损失。3、诉讼相关费用由被告承担。事实与理由：原告周帮永与被告XX组于2009年9月29日签订土地租用合同，约定被告将XX组的荒山共计150亩，全部租给周帮永搞种养殖使用，租期暂定30年，自2009年9月29日至2039年9月29日，租金按年支付。合同签订后，原告将租来的地开始养殖，包括鸡场、羊圈、桂花树种植等，投资几十万。原告每年按时支付租金给被告，直至2016年9月，被告突然决定不再租给原告，同时被告将其租赁给第三方，因为第三方能带来更大的经济，至今，第三方已经在租赁的土地范围内开始建设，而这期间，原告多次找到被告要求继续履行合同，被告及被告租赁土地的村民拒收原告的租金。租赁协议尚有23年到期，被告的行为违反了合同约定，也给原告带来了巨大损失，原告希望能够继续履行租赁协议。为维护原告的合法利益，特诉至贵院要求法院支持其诉讼请求。被告重庆市北碚区XX镇XX村XX村民小组辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求。双方签订合同属实，但因该荒山属于村集体资产，XX组在签订合同时，未经过三分之二的村民同意，且该标的的租期为30年，已超过20年，故《土地租用合同》无效。即使合同有效，则因周帮永在王元友处退保证金即是解除合同的意思；周帮永在2016年9月将鸡、鸭全部处理，且把生活设施撤走也是解除合同的意思；周帮永未在合同约定的时间内缴纳次年租金也是解除合同的意思；加之2010年3月9日，周帮永给XX组出具了一份承诺，即XX组要用地，则周帮永要无偿把地拿出来。现XX组要用地，符合承诺的条件，故双方的合同已经解除，XX组并未违约，应驳回原告的诉讼请求。经审理查明，甲方北碚区XX镇XX村XX组与乙方周帮永签订了《土地租用合同》。合同约定：“一、甲方将虎头村XX社承包的荒山计平面150亩，出租给乙方种、养殖使用。二、出租期限暂定为30年，从2009年9月29日起至2039年9月28日止。三、年租金每亩按人民币壹拾伍圆整计算，由乙方支付给甲方，此款在双方签订合同的同时，乙方将一次性甲方付清第一年的租金，先付租金后使用，之后依次在当年的同月同日之前给付。四……。五、违约责任：若甲方违约，必须向乙方支付赔偿金壹拾万圆整。六、……经甲、乙双方签字生效，具有同等法律效力。”甲方由时任社长王元友签字并加盖XX村民小组印章。乙方由周帮永签字，落款时间为2009年9月29日。2010年3月9日，周帮永向XX组出具一份诚（承）诺，该承诺载明：“本人周帮永诚（承）诺XX队如果遇到集体修水池、周帮永必须将池塘湾下两块大田拿出来集体使用，如果集体荒山须要使用也必须无条件拿出。诚（承）诺人周帮永”。2009年12月8日，王元友向周帮永出具一分收据，该收据载明：“今收到周帮永在XX队王元友手里所租用的房屋和土地还原保证金（壹万元正），租期满后退还。”该收据加盖了XX组的印章。2016年6月28，周帮永从王元友处退还了该1万元，并出具了收条：“今收到王元友将XX社员和周帮永所签定（订）的房土地保证金十一家合计壹万元正。”2017年1月1日，XX组与重庆旭兴生态农业有限公司签订《土地入股协议》，XX组将其所有的荒山、林地入股，由重庆旭兴生态农业有限公司在XX组入股的土地上建设生态农业发展经济项目。另查明，王元友原系XX组的组长，于2016年底卸任。XX组出租的荒山所得的租金均已入村财政账，而王元友所收取的周帮永保证金未入村财政账。还查明，周帮永共计了七年的租金。2017年1月16日，周帮永分别与王元友、李世模电话联系，表示了要交租金的意见而未得到王元友与李世模的允许。上述事实，有土地租用合同、收据、收条、承诺、土地入股协议、通话记录以及原、被告的当庭陈述等载卷为据，足以认定。本院认为，本案中，双方争议的焦点为涉案的土地租用合同是否有效，若有效是否已经解除，原告周帮永的诉讼请求能否得到支持。针对上述争议焦点，本院作如下评述：根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三条的规定：“国家实行农村土地承包经营制度。”农村土地承包采取农村集体组织内部的家庭承包方式，不宜采用家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。《中华人民共和国物权法》第一百二十四条第二款的规定：“农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。”根据该规定，农村包括耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地实行的是土地承包经营制度。《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》是调整农村土地及土地承包经营制度的法律规范，本案合同的标的为农村荒山，应由此二部法律调整。本案的关键为XX组能否直接将其所有的荒山直接出租给集体成员之外的周帮永。《中华人民共和国土地管理法》第十四条第一款的规定，农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植、林业、畜牧业、渔业生产。《中华人民共和国土地管理法》第二十五条第二款规定，农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。从上述规定可以看出，农民集体所有的土地原则上只能以承包经营的方式流转给本集体经济组织成员，若由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须村民三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。本案所诉争的《土地租用合同》是XX组将农民集体所有的土地以出租的方式流转给XX组以外的个人，虽然XX组系涉案荒山的所权有人，但是法律仅赋予集体经济将其所有的土地进行发包的权利，即发包给本集体经济组织成员为常态，发包给本集体经济组织成员以外的单位或个人为例外，并没有赋予村集体经济组织有权以出租土地的形式对外流转土地，由此可明确本案系土地租赁合同因违反农村土地承包经营制度及相应的法律的强制性规定而无效。且将涉案土地发包给给本集体经济组织成员以外成员以外的单位或者个人，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。故，XX组直接将涉案荒山直接出租给周帮永，违反了《中华人民共和国土地承包法》的强制性规定，该租赁合同应当无效。至于无效合同的损失，当事人可根据过错责任另行主张。无效的合同自始没有法律约束力，故周帮永要求XX组继续履行的诉讼请求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。周帮永自“承租”该荒山以来，实际占有该荒山，故XX组所收取荒山租金为荒山占用使用费，XX组不需返还该费用给给周帮永。原告周帮永主张若合同无效后，要求XX组赔偿2万元的经济损失，但周帮永并未举示证据证明其是否存在经济损失以及经济损失的大小，故对其该诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国农村土地承包法》第三条、《中华人民共和国土地管理法》第十四条第一款、第二十五条第二款、《中华人民共和国物权法》第一百二十四条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告周帮永的诉讼请求。案件受理费606元，减半收取303元，由原告周帮永负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。代理审判员邓敏二〇一七年七月三日书记员付冬妮来源：百度“”