（2017）苏0585民初38号

裁判日期: 2017-07-03

公开日期: 2017-10-12

案件名称

太仓邻里中心城镇开发有限公司与殷炜、殷艳房屋租赁合同纠纷、物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

太仓市人民法院

所属地区

太仓市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

太仓邻里中心城镇开发有限公司,殷炜,殷艳

案由

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第三十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0585民初38号原告：太仓邻里中心城镇开发有限公司，住所地江苏省太仓市太仓港港口开发区龙江路288号，统一社会信用代码91320585691334367K。法定代表人：李建忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：马俊生（系该公司员工），男，1984年5月25日出生，汉族，住江苏省苏州市平江区。委托诉讼代理人：严佳（系该公司员工），女，1982年3月29日出生，汉族，住江苏省太仓市。被告：殷炜，女，1989年6月21日出生，汉族，住安徽省宿松县。被告：殷艳，女，1984年4月12日出生，汉族，住安徽省宿松县。原告太仓邻里中心城镇开发有限公司与被告殷炜、殷艳房屋租赁合同纠纷、物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭于2017年4月28日、2017年6月28日公开开庭进行了审理。两次开庭，原告太仓邻里中心城镇开发有限公司的委托诉讼代理人严佳均到庭参加诉讼，被告殷炜、殷艳经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太仓邻里中心城镇开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告殷炜之间签订的房屋租赁合同、物业管理服务合同及相关补充协议；二、判令被告殷炜、殷艳共同支付原告2015年1月1日起至2016年10月31日止的租金5095.84元及物业管理服务费6201.96元；三、判令被告殷炜、殷艳共同支付逾期付款违约金（暂计算至2016年12月31日为24606.61元，计算至被告付款之日止）；四、判令被告殷炜、殷艳共同支付解除合同违约金7342.66元；五、判令被告殷炜、殷艳搬离坐落于太仓港城邻里中心117室的商铺；六、判令被告殷炜、殷艳共同支付合同解除之日起至实际搬离之日止的房屋占用使用费和物业管理费。后原告变更诉讼请求为：一、判令被告殷炜、殷艳共同支付原告2015年、2016年两年的租金7420.32元及物业服务费7420.32元；二、判令被告殷炜、殷艳共同支付原告因逾期支付租金、物业服务费而产生的违约金（违约金为以下两部分合计金额：逾期支付租金产生的违约金计算方式为以7420.32元为本金，按照中国人民银行同期同档贷款利率，从2016年6月26日起计算至实际履行之日止；逾期支付物业服务费产生的违约金计算方式为以7420.32元为本金，按照中国人民银行同期同档贷款利率，从2016年1月6日起计算至实际履行之日止）。事实与理由：2012年5月3日，原告与被告殷艳签订《租赁合同》，原告将坐落于太仓港城邻里中心117室的商铺出租给被告殷艳，双方在合同中约定了租赁期限、租金计算方式、支付期限及违约责任。2012年5月25日，原告与被告殷艳、殷炜签订了上述《租赁合同》的补充协议，将承租人从殷艳变更为殷炜。2012年5月26日，原告与被告殷炜签订《物业管理服务合同》，由原告为被告殷炜提供物业管理服务，双方在合同中约定了物业管理服务的期限、费用的计算标准、支付期限及违约责任。后因市场情况变化，原告与被告殷炜多次就租赁合同及物业服务合同签订补充协议，降低了租金及物业服务费的计算标准。在原告与被告殷炜于2015年12月18日签订的补充协议中，双方明确了2015年的租金为2473.44元，2016年的租金为4946.88元。在原告与殷炜于2016年4月30日签订的补充协议中，双方明确了2015年与2016年的物业服务费均为3710.16元。2015年12月18日，两被告向原告出具说明1份，说明中明确被告殷艳与被告殷炜系合伙经营，被告殷艳同意共同承担租赁合同项下的权利义务。自2015年起两被告拖欠租金和物业服务费，但两被告不愿意提前终止合同。2017年1月，因租赁合同与物业服务合同的期限均届满，原告遂自行将117室商铺收回。被告殷炜、殷艳均未作答辩。经审理查明：2012年5月3日，原告与被告殷艳签订《租赁合同》，约定原告将坐落于太仓港区龙江路288号的太仓港城邻里中心117室的房屋出租给被告殷艳，合同载明房屋面积为104.48平方米，房屋用途为经营日用百货；双方约定租赁期限为2012年7月1日起至2016年12月31日止，并约定2012年租金标准为每月每平方米14元，2013年租金标准为每月每平方米21元，2014年租金标准为每月每平方米28元，2015年租金标准为每月每平方米31元，2016年租金标准为每月每平方米31元；此外，双方约定租金为每半年一交付，即每年12月25日之前交付次年上年的租金，每年6月25日之前交付该年下半年的租金；关于承租方逾期付款的违约责任，双方约定由违约方根据应付金额按照日千分之三的比例支付违约金。2012年5月25日，原告与被告殷艳、殷炜签订《租赁合同主体变更补充协议》，约定上述《租赁合同》项下的承租人由被告殷艳变更为被告殷炜。2012年8月15日，原告与被告殷炜签订《太仓客户租金优惠协议》，约定2013年上半年的租金标准由原先约定的每月每平方米21元调整为每月每平方米1元。2013年12月25日，原告与被告殷炜签订《租金及物管费优惠协议》，约定2013年全年的租金标准由原先约定的每月每平方米21元调整为每月每平方米1元。2014年2月18日，原告与被告殷炜签订《关于租赁面积修改的补充协议》，明确涉案房屋的建筑面积实为103.06平方米，被告自愿放弃2012年7月1日起至2013年12月31日止因最终测绘面积与原合同核定面积不符而多交纳的租赁费用，2014年1月1日至2016年12月31日止的租赁费用按照测绘面积计算，2014年全年的租金标准调整为每月每平方米1元。2015年12月18日，原告与被告殷炜签订《租金及综合管理费补充协议》，约定2015年的租金按每月每平方米2元计算，为2473.44元，2016年的租金按每月每平方米4元计算，为4946.88元。2015年12月18日，被告殷炜与被告殷艳出具说明，明确被告殷艳与被告殷炜合伙经营太仓港城邻里中心117商铺，共同承担租赁合同内约定的权利义务。2012年5月26日，原告与被告殷炜签订《物业管理服务合同》，约定原告就太仓港城邻里中心117室房屋为被告殷炜提供物业管理服务，合同期限为2012年7月1日起至2016年12月31日止，每年的物业管理服务费均为每月每平方米5元，2012年的租金于2012年6月20日之前支付，此后各年的租金均于该年1月5日之前支付；此外，双方还约定被告逾期支付物业管理服务费的违约责任，即由被告根据应付金额按照日千分之三的标准支付原告违约金。2013年12月25日，原告与被告殷炜签订《租金及物管费优惠协议》，约定2013年全年物业管理服务费的标准从每月每平方米5元降低为每月每平方米3元。2014年2月18日，原告与被告殷炜签订《物业管理服务合同补充协议》，明确涉案房屋的测绘面积为103.06平方米，被告殷炜放弃2012年7月1日至2013年12月31日期间因最终测绘面积与建筑面积不符而多缴纳的物业服务费，并将2014年全年的物业管理服务费的标准调整为每月每平方米3元，此外，原、被告还明确被告应于2014年、2015年、2016年的每年1月5日前交付该年的物业管理服务费。2015年4月21日，原告与被告殷炜签订《物业管理服务费补充协议》，明确2015年度的物业服务费按照每月每平方米3元计算，为3710.16元。2016年4月30日，原、被告签订《物业管理服务合同补充协议》，明确2016年度的物业服务费按照每月每平方米3元计算，为3710.16元。另查明：2014年6月13日，案外人王某、刘某登记为坐落于太仓××港口开发区××路××室房屋的所有权人，建筑面积为103.06平方米，房屋所有权证号为0100181591。2014年，原告与案外人王敏、刘艳签订《委托经营管理合同》，约定由两案外人委托原告对太仓港城邻里中心1幢一层117号商铺进行统一经营。以上事实，有本院调取的房屋产权登记信息、原告提交的委托经营管理合同、租赁合同、物业管理服务合同、补充协议、说明，当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原告太仓邻里中心城镇开发有限公司与被告殷炜之间的房屋租赁合同、物业服务合同依法成立并生效，对双方当事人具有法律约束力。原告与被告殷炜在租赁合同及物业服务合同的初始合同文本中明确约定了租金及物业服务费的支付方式及支付时间，且通过补充协议的方式明确了2015年、2016年两个年度的租金及物业服务费的费用标准，被告殷炜应当按约履行付款义务，现合同约定的付款期限均已届满，原告要求被告殷炜支付租金7420.32元、物业服务费7420.32元，并无不当，本院依法予以支持。被告殷炜逾期付款，构成违约，应当承担违约责任。原告主动调低违约金，主张以应付租金、物业服务费的金额为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率，从最后一笔租金、物业服务费的支付期限届满后第二天起计算逾期付款违约金，并无不当，本院依法认定被告殷炜支付原告逾期付款违约金（租赁合同逾期付款违约金计算方式：以7420.32元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率，从2016年6月26日起计算至实际履行之日止；物业服务合同逾期付款违约金计算方式：以7420.32元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率，从2016年1月6日起计算至实际履行之日止）。被告殷艳与被告殷炜在说明中明确表示两被告系合伙经营，故应当共同承担经营过程中产生的相关债务，现原告要求两被告共同支付租金、物业服务费及相应的违约金，并无不当，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百零二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告殷炜、被告殷艳共同支付原告太仓邻里中心城镇开发有限公司租金7420.32元及物业服务费7420.32元。二、被告殷炜、被告殷艳共同支付原告太仓邻里中心城镇开发有限公司因逾期支付租金及物业服务费所产生的违约金（违约金为以下两部分合计金额：逾期支付租金产生的违约金计算方式为以7420.32元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率，从2016年6月26日起计算至实际履行之日止；逾期支付物业服务费产生的违约金计算方式为以7420.32元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率，从2016年1月6日起计算至实际履行之日止）。前述两项，均于本判决生效之日起10日内支付至原告的银行账户（户名：太仓邻里中心城镇开发有限公司，开户行：中国工商银行太仓浮桥分理处，账号：11×××46）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费171元，由被告殷炜、殷艳共同负担。案件受理费原告已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时按照负担额一并支付给原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审　判　长　王　晓代理审判员　高　逸人民陪审员　范利初二〇一七年七月三日书　记　员　顾思雯 来自：