（2017）湘12民终548号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2017-08-31
案件名称
舒虹与怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省怀化市中级人民法院
所属地区
湖南省怀化市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
舒虹,怀化市大汉置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘12民终548号上诉人舒虹，女，1971年9月1日出生，苗族，湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人吴树平（特别授权），鹤城区长城法律服务所法律工作者。被上诉人怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦2楼201号，机构代码证：66858184-5。法定代表人邹明，该公司执行董事。委托诉讼代理人李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。委托诉讼代理人陈晶伦，湖南人和人（怀化）律师事务所实习律师。上诉人舒虹诉被上诉人怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服怀化市鹤城区人民法院（2016）湘1202民初2720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月24日立案受理后，于2017年6月21日依法传唤双方当事人到庭进行了调查询问。本案现已审理终结。原审认定：2012年6月16日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告投建的大汉·龙城兴龙府商品房。合同约定：原告购买被告的第12幢8层07号商品房。房屋总价款为439365元，合同签订时支付定金100000元，合同签订日另付房款39265元，通过公积金短款300000元；原告需在2013年12月31日前将共用部分专项维修资金交予被告；被告应在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。同日，原、被告又签订了《补充协议》，双方在协议第三条中约定：1、原告须在被告发出���交房通知或交房公告注明的交付使用日期内到被告指定的地点办理房屋交接手续。自注明交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由原告承担，且该房屋有关的物业管理费自注明交付之日起由原告承担。原告未能按期接收房屋的，该房屋保修期自注明交付使用日起计算，如本补充条款与买卖合同第八条约定有不一致之处，以本条款为准。2、由于原告原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或原告未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，被告有权拒绝交付房屋，被告由此延期交房无需承担违约责任。3、该商品房经主体分栋验收合格后，被告即通知原告办理交接手续，验收交接后，双方应当签署商品房交接单；原告需及时提供真实的联系方式，以便通知；原告自被告通知之日起一个月内办理好房屋交接手续，否则视为房屋验收合格已交接；被告在交付房屋时具备了主体分栋验收合格条件后，原告不得以其他理由拒绝办理房屋交接手续等内容。双方在协议第四条中约定：2、因本商品房买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担；由原告承担的有关税费、按现行标准由被告代为收取，按办理相关手续时相关规定多退少补。3、原告委托被告办理房屋所有权证和土地所有权证，房产证代办费，按总价款的0.6%交纳，土地使用证代办费，每户为1500元整。在协议第五条中约定：因买卖合同及补充协议履行所发的（包括但不限于）通知等文件原告同意被告的有效通知方式有电话通知、挂号邮件、EMS方式、传真或本地报纸刊登等可供查询的方式。在协议中第九条中约定：双方约定在交房后730日内办好房产证和土地使用权证，原告应积极配合被告办好房产证和土���使用权证，如遇不可抗力因素或原告原因则顺延，若不能按期办好房产证和土地使用权证，被告按原告已付房款1%支付违约金。在协议第十条中约定：本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致的以补充协议为准。上述《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，原告支付全部购房款439365元，被告于2015年7月4日开具销售不动产统一发票。2012年6月16日、7月5日，原告先后向被告交纳契税8787元、房产、国土办证费手续费4136元。另查明，大汉·龙城兴龙府住宅小区12号楼2013年12月31日工程质量经竣工验收合格，2015年1月26日经消防验收合格，2016年6月14日取得《建设工程竣工综合验收备案表》。至开庭日，原告未收房。原审认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告已按合同的约定，履行了相关义务，未存在有违约的情形，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告舒虹的诉讼请求。一审判决后，舒虹不服，向本院提出上诉称：一、请判令被上诉人支付给上诉人逾期交房违约金94375.60元；二、请求依法认定《补充协议》第三条第3点“商品房主体分栋验收合格后，甲方即通过乙方办理交接手续”为无效约定；三、请求判令被上诉人支付给上诉人逾期办证违约金83699.03元。事实和理由：2012年6月16日，双方签订了由怀化市房产管理局和工商局监制的《商品房买卖合同》，合同约定上诉人舒虹以3273.22元/平方米、总价款439365元购买被上诉人开发修建的大汉龙城兴龙府12栋807室（建筑面积为134.23平方米）；该合同约定交房时间为2013年12月31日，交房标准为被上诉人须取得该房的“竣工验收备案表”，逾期交房则由被上诉人按日向上诉人支付已付房款万分之二的违约金。与此同时，被上诉人自备的一份《补充协议》马上交予上诉人进行了签署；该《补充协议》第三条约定交房标准为“该商品房经主体分栋验收合格后，甲方即通知乙方办理交接手续”等，第九条约定“双方约定交房后的730日内办好房产证和土地使用权证”，“若不能按期办好房产证和土地使用权证，甲方按乙方已付房款1%支付违约金”（未加提示或者加粗说明）；这份补充协议与该前后在小区购买商品房的张海燕、刘阳、罗春等等绝大多数人的逾期办证违约金标准“逾期办证的按已付房款日万分之三”明显不一��合同签订当天，原告即向被告支付购房款15886元，并通过按揭贷款向被告公司支付了全部购房款。但被告公司未能如约，直至2016年6月13日才取得约定的《竣工验收备案表》。逾期至今，既没有为原告办理产权登记证书，也不向权属登记提交便于购房人自行申请办证的资料。本案原告对该房屋进行完整的投入后，由于被告迟迟未能办证与交房，导致原告既未能即时入住，也未能凭借这一资产进行再投资利用，更未能通过转让实现成本回收，按照最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第十八条关于逾期办证违约金参照中华人民银行计收逾期贷款利息标准计算，至今损失金额为84962.21元（439365*5.1%÷360*1365天＝84962.21元）。如此看来，诉求将逾期办证违约金调整为日万分之三即83699.03元，在合法、合理的范围内。二审期间，��诉人舒虹与被上诉人怀化市大汉置业有限公司均为向本院提交新的证据。本院查明的本案事实与原判判决所认定的事实相一致，本院予以确认。上述事实，有原审判决所列证据及二审调查询问笔录在卷作证，予以认定。本院认为，上诉人舒虹与被上诉人怀化市大汉置业有限公司所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思的表示，不违法法律强制性规定，合法有效。对于有效的合同，双方均应当按照合同约定履行。本案中，怀化市大汉置业有限公司应交付的商品房已达到主体分栋检验合格的约定交付标准，且不违反法律法规的强制性规定。同时，被上诉人以公告方式发出了交房通知，其通知形式符合《补充协议》第五条中送达事宜的约定，通知发出的时间也在合同约定之前，怀化市大汉置业有限公司已依约履行了通知义务。故被上诉人不存在逾期交房的事实，上诉人要求被上诉人承担逾期交房违约金赔偿的责任的上诉请求于法无据，本院不予采纳。关于上诉人提出要求被上诉人承担逾期办证的违约责任，即承担逾期办证违约金83699.03元的问题。根据《补充协议》的约定，被上诉人应在上诉人实际收房日后730日内为上诉人办理好房屋权属证书，但上诉人至一审开庭时一直未收房，未达到办理房屋权属证书的条件，且上诉人未提交证据佐证其已交纳房屋维修基金，按照《补充协议》约定被上诉人享有办证时间顺延权，故上诉人要求被上诉人承担逾期办证违约金的上诉请求无事实和法律依据，本院亦不予采纳。综上所诉，原审判决认定事实清楚，适用法律和处理正确。上诉人舒虹提出的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费3321元，由上诉人负担。审 判 长 冷旗帜审 判 员 彭湘平审 判 员 黄丽霞二〇一七年七月三日代理书记员 田健伶 微信公众号“”