（2017）浙10民终671号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2017-08-11
案件名称
梁亚辉、台州市路桥废旧塑料市场有限公司合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省台州市中级人民法院
所属地区
浙江省台州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
梁亚辉,台州市路桥废旧塑料市场有限公司,台州市路桥好的塑业有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省台州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙10民终671号上诉人（原审原告）：梁亚辉，男，1981年12月1日出生，汉族，住台州市路桥区。被上诉人（原审被告）：台州市路桥废旧塑料市场有限公司，住所地台州市路桥区新桥镇田际村。法定代表人：应赠明，总经理。被上诉人（原审被告）：台州市路桥好的塑业有限公司，住所地台州市路桥区新桥镇十甲陈、田际村。法定代表人：应赠明，总经理。两被上诉人共同委托代理人：金琴云，浙江力汇律师事务所律师。两被上诉人共同委托代理人：张勤，浙江力汇律师事务所实习律师。上诉人梁亚辉因与被上诉人台州市路桥废旧塑料市场有限公司、台州市路桥好的塑业有限公司合同纠纷一案，不服台州市路桥区人民法院（2016）浙1004民初7423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。梁亚辉上诉请求：一、撤销台州市路桥区人民法院（2016）浙1004民初7423号民事裁定；二、改判被上诉人返还上诉人已支付的737942元。事实和理由：一、一审法院未认真审查合同内容，仅以该合同条款类似于房屋租赁、房屋买卖等相关内容，异于法律规范设定特定名称的有名合同并以上诉人在订立合同时已经知晓讼争房产不具备产权分割登记条件为由驳回上诉人的诉讼请求，属于事实认定不清。二、上诉人与被上诉人签订的合同书系名为租赁实为买卖的合同。确定合同关系应探求合同双方的本意来确定合同性质。（一）上诉人与被上诉人之间签订的合同中双方约定租金支付方式为签订合同之日支付总租金的50%，剩余租金由上诉人在2014年10月10日之前向银行办理租金贷款并支付被上诉人，上述租金交付方式显然不符合交易习惯。（二）根据合同约定，在租赁关系下，出租人将本人所有房屋的使用权无偿归属承租人或将自己房屋等价受偿、补偿、无偿赠与承租人，不符合常理。（三）双方签订合同时，涉案厂房并未建造完成，承租房屋的目的系使用房屋，在房屋未建设完成的情况下，上诉人承租被上诉人厂房有悖常理。因此，上诉人与被上诉人之间签订的合同实为买卖合同。三、被上诉人向中国农业银行股份有限公司台州路桥支公司抵押涉案房产，致使合同无法继续履行，上诉人有权要求解除双方签订的买卖合同，并要求上诉人返还购房款及赔偿损失。上诉人向被上诉人购买房产的目的在于取得涉案房产的所有权以及土地使用权，现上诉人将涉案房屋设立抵押权，导致双方签订的买卖合同无法继续履行，上诉人购买房屋目的无法实现，因此根据合同法规定，上诉人有权要求解除上诉人与被上诉人之间签订的房屋买卖合同，合同解除后，因合同取得的财产应当予以返还，被上诉人应当返还购房款人民币737942元。台州市路桥废旧塑料市场有限公司、台州市路桥好的塑业有限公司共同辩称，一审认定的事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。一、对于上诉人提出本合同名为租赁，实为买卖的主张不成立。本案从形式上和实质上均能反映出本租赁合同是事实存在的，无非租期后二十年因违反法律规定而无效，但不能改变本租赁事实的存在。（一）合同明确约定了租金及支付方式、租赁期限等，意思表示明确，双方在签订时均对上述内容充分了解，因此被上诉人不存在误导上诉人的内容存在，为此上诉人理解为买卖关系，没有事实依据。（二）上诉人提出有关产权办理的约定推定为买卖关系的主张也不成立。对于产权能否办理均不影响双方实际租赁的事实，因被上诉人拍卖方式取得的该地块使用年限为四十年，若地块确实能办理产权分割手续，被上诉人可以优先受让给上诉人的承租方，对于该优先受让的前提只有原承租户，作为承租户可以选择继续承租，也可以选择受让房屋，这仅是对上诉人的选择权利，该选择权利在双方合同签订时并不存在，因此该选择权不能当然代表买卖关系。合同中也写明，如果承租人选择受让房屋时，双方租赁关系终止，也就意味没有选择受让房屋时双方仍然是租赁关系。二、上诉人提出要求解除合同并退还已付租金缺乏事实及法律依据。虽然被上诉人逾期交付承租房屋，但是上诉人可以选择退租，但上诉人仍然选择继续接受承租房并实际占有使用，从而说明双方的承租关系继续有效，现上诉人提出解除合同缺乏事实和法律依据。对于逾期交付房屋，被上诉人也愿意承担逾期交付的违约责任。三、上诉人未按合同约定履行支付余款的义务，应承担违约责任。根据双方合同的约定，上诉人选择分期支付租金，但其仅交付第一期租金后并未按约支付剩余租金，因此上诉人也存在逾期付款的违约责任。梁亚辉向一审法院起诉请求：1.解除原、被告于2014年9月26日签订的《合同书》；2.判令被告台州市路桥废旧塑料市场有限公司返还原告已支付的购房款737942元；3.判令被告台州市路桥废旧塑料市场有限公司支付自2014年9月26日起按日利率万分之三标准计算至实际履行之日止的违约金（暂计至起诉日为138000元）及律师代理费36000元；4.被告台州市路桥好的塑业有限公司对上述债务承担连带责任。一审法院认定事实：被告台州市路桥废旧塑料市场有限公司系被告台州市路桥好的塑业有限公司出资设立的一人有限责任公司。被告台州市路桥好的塑业有限公司赋予被告台州市路桥废旧塑料市场有限公司对台州市路桥废旧塑料市场独立、完整的使用权和处分权。2014年9月26日，原告梁亚辉与被告台州市路桥废旧塑料市场有限公司就位于台州市××废塑料市场××区××、××、××、××室房屋签订《合同书》一份，合同第四条约定：“租赁期限为20年，自2015年4月30日起至2035年4月29日止；租赁期限届满时，双方应当依照本合同约定的租赁条件自动续订租赁合同…续订的租赁合同期限自2035年4月30日起至2052年6月19日止”；合同第五条约定，租金总额包括协议约定的租赁期间和续订租赁期间为1457942元；合同第六条约定，被告台州市路桥废旧塑料市场有限公司应于2015年4月30日前将房屋交付原告使用；合同第十条约定，在合同履行期间，如该房屋经政府部门批准，具备办理土地证分割、房产证分户登记的；同时，原告选择受让该房屋所有权，则自房屋所有权转移至原告名下起，租赁合同终止，原告不需要再支付购房款，其所支付的剩余租金自动转为购房款；合同第十一条约定，被告逾期交付房屋未超过90日的，应向原告支付已付租金日万分之二的违约金，合同继续履行；被告逾期交付房屋超过90日的，原告有权解除合同，被告除应向原告退还已付租金外，还应向原告支付已付租金日万分之三的违约金；合同第十三条约定，合同发生争议由双方协商解决，协商不成，有合同履行地人民法院管辖，因此产生的一切费用由败诉方承担，该费用包含但不限于诉讼费、律师代理费等，合同另对标的物使用等其他事项一并进行了约定；被告台州市路桥好的塑业有限公司作为合同的担保人加盖了公章。2014年9月10日，原告支付被告台州市路桥好的塑业有限公司200000元，同年9月26日，原告支付被告台州市路桥好的塑业有限公司537942元。2016年初，被告台州市路桥废旧塑料市场有限公司将涉案房屋交付原告，原告使用该房屋至今。另查明，2016年5月16日，被告台州市路桥好的塑业有限公司所有的坐落于台州市路桥区新桥镇新文路580号3#厂房设立了他项权人为中国农业银行股份有限公司台州路桥支行的他项证。2016年6月14日，原告支付律师费36000元。一审法院认为，原告梁亚辉与被告台州市路桥废旧塑料市场有限公司自愿就讼争房屋使用、权属达成合意，除租赁期超过20年，超过部分无效外，双方意思表示真实，内容不违反法律规定，应为合法有效，当事人均应当全面履行。依法成立并生效的合同，当事人可协商一致解除合同，或一方依合同约定解除条件成就时或符合法律规定情形时行使解除权。现原告以被告逾期交房超过90日为由，依据《合同书》第十一条约定，要求解除双方之间签订的合同，该院认为，约定解除条件成就后，解除权人应当就解除合同还是继续履行合同择其一行使，否则将使双方当事人的合同法律关系处于一种不稳定状态，本案原告在逾期交房超过90日这一解除条件成就后，选择接受被告交付的房屋，乃为要求对方继续履行合同，已使对方对原告不再行使解除权产生信赖，应视为原告放弃解除合同的权利，现原告据此要求解除合同，有悖于诚实信用原则，该院对该诉讼请求，依法不予支持；对原告提出双方签订合同乃为房屋买卖合同，因讼争房屋属不可分割的标的物，依《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，原告依法可解除合同的主张，该院认为，原、被告签订的合同书条款类于房屋租赁、房屋买卖等相关内容，该合同属性异于法律规范设定特定名称的有名合同，双方当事人在不违反强制性规范及公序良俗前提下，订立任何内容的合同符合合同自由的原则。且原、被告在合同书第十条约定亦表明，原告在订立合同时，已知晓讼争房产尚不具备产权分割登记，现原告以此为由要求解除合同，于法无据，综上，该院对于原告要求解除合同并由被告退还已付款项的诉讼请求依法不予支持。对原告要求被告支付按合同约定的已付房款的日万分之三标准违约金及律师代理费的诉讼请求，该院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，在履行义务后，对方还有其他损失的，应当予以赔偿；双方当事人可以约定一方违约时应向对方支付一定数额的违约金，或约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。鉴于双方均认可实际交付房屋时间为2016年初，但具体日期不详，该院确定违约金从2015年5月1日起计至2015年12月31日止为宜，参照合同对逾期交房超过90日按照已付租金737942元的日万分之三支付违约金的计算标准计245个日历天，确定为54238.74元。因被告并非本案败诉方，原告要求其承担律师代理费不满足合同约定条件，该院对此依法不予支持。鉴于被告台州市路桥废旧塑料市场有限公司系一人有限责任公司，其股东被告台州市路桥好的塑业有限公司未证明公司财产独立于股东自己的财产，故其应对被告台州市路桥废旧塑料市场有限公司的债务承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国公司法》第六十二条、第六十三条之规定，判决：一、被告台州市路桥废旧塑料市场有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告梁亚辉违约金人民币54238.74元，被告台州市路桥好的塑业有限公司负连带责任。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告梁亚辉的其他诉讼请求。案件受理费人民币12920元，由原告梁亚辉负担12420元，由被告台州市路桥废旧塑料市场有限公司负担500元。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，对一审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的合同书中，双方自愿就讼争房屋的用途、期限、租金的支付方式及交付等问题达成合意，该份合同的属性不同于法律规范设定特定名称的有名合同，合同中除租赁期限超过20年部分无效外，其余部分均系双方当事人真实意思表示，且在内容不违反强制性规范的情况下，双方当事人均应按合同约定的内容履行各自的权利义务。现上诉人主张被上诉人向中国农业银行股份有限公司台州路桥支公司抵押讼争房屋，致使合同目的无法实现，要求解除合同。但根据该合同书的内容，双方并未就房屋抵押权设立问题进行约定，且抵押权的设立并不影响上诉人对于该房屋的使用，合同目的并非不能实现。综上所述，梁亚辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12920元，由上诉人梁亚辉负担。本裁定为终审裁定。审 判 长 邬卫国审 判 员 汤坚强代理审判员 陶镜玄二〇一七年七月三日代书 记员 包菲菲 关注公众号“”