（2017）内2921民初212号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2017-09-12
案件名称
葛志强与赵怀林一审民事判决书
法院
阿拉善左旗人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
葛志强,赵怀林,内蒙古国力房地产开发有限责任公司
案由
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九条第一款；《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：第十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院民 事 判 决 书（2017）内2921民初212号原告：葛志强(执行案外人)，男，1964年3月3日出生，汉族，系个体经营者，现住陕西省靖边县。委托诉讼代理人邱德育，系内蒙古睿华律师事务所律师。被告：赵怀林（申请执行人），男，1958年10月8日出生，汉族，系阿拉善盟工商银行职工，现住内蒙古自治区。第三人内蒙古国力房地产开发有限责任公司（被执行人），社会统一信用代码×××。法定代表人张建国，系公司董事长。委托诉讼代理人吴洋，系公司职员。原告葛志强与被告赵怀林、第三人内蒙古国力房地产开发有限责任公司（以下��称国力公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年1月10日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告葛志强的委托诉讼代理人邱德育与第三人国力公司的委托诉讼代理人吴洋均到庭参加了诉讼，被告赵怀林经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判决不得执行异议标的”欣苑国际”住宅小区A1A2-102号商铺；2、确认原告与第三人国力公司签订的《商品房买卖合同》有效；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与第三人国力公司于2016年6月23日签订《商品房买卖合同》，约定第三人将其位于阿拉善左旗巴彦浩特镇欣苑国际小区的A1A2-102号商业房以659995元的价格出售给原告，原告已于当日向其支付房款500000元。第三人国力公司也将上述房屋的钥匙交给原告，将该套房屋正式交付原告使用，但阿拉善左旗人民法院于2016年10月13日作出《执行裁定书》，对该房产予以查封。原告因此于2016年11月18日向贵院提出书面执行异议申请，但贵院认为原告提供的证据不足以证明异议房屋的所有权属于原告所有，于2016年12月1日以（2016）内2921执异25号《执行裁定书》驳回了原告的异议请求。原告认为，原告购买上述房产在先，阿拉善左旗人民法院查封裁定在后，原告在该房买卖过程中并没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续��，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，贵院的查封行为违反上述规定，损害原告的合法权益，特诉至人民法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告赵怀林未答辩。第三人国力公司述称：1、国力公司确实于2016年6月23日与原告签订了《商品房买卖合同》，并收取了原告的50万元的购房款，原告与国力公司同时签订了合同，购买了国力公司A1A2-102号商铺；2、国力公司具有商品房销售资质；3、被告赵怀林申请阿左旗人民法院（2016）内2921执614号执行裁定书，国力公司没有收到上述文书。如果收到，该裁定书也晚于国力公司与原告签订的《商品房买卖合同》；3、阿拉善左旗人民法院没有对国力公司的销售行为进行限制；4、由于子龙门小区一房数卖，房管局将国力公司子龙门销售网予以锁定，影响国力公司欣苑国际的网签办理；5、国力公司已经向阿拉善左旗人民法院提供执行的车库20余间。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，庭审中当事人对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人因拒不向被告履行生效法律文书确定的给付义务，被告向本院申请对第三人强制执行，本院于2016年10月13日作出的执行裁定书将案涉房屋查封。原告以案外人身份对案涉房屋的执行提出异议，并提交了相应的证据证明第三人已将案涉房屋出售给原告，并要求本院解除对案涉房屋的查封。本院执行部门在审查原告提交的上述证据后认为原告提交的证据不足以证明房屋归原告所有，裁定驳回原告的异议请求，后原告遂诉至本院，要求确认原告与第三人国力公司签订的《商品房买卖合同》有效、判决不得执行异议标的”欣苑国际”住宅小区A1A2-102号商业房。另查明，被告向本院申请对第三人强制执行判决确定的给付义务后，本院就案涉房屋现价值进行委托评估，内蒙古正翔房地产价格评估有限责任公司作出的内正翔估（2016）字第050号《房地产估价报告》显示，案涉房屋经评估，2016年12月21日估值单价为4700元/平方米，案涉房屋总价估值为886279元。本院认为，本案系执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此阻却没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。依据该规定结合到本案中，原告欲阻却人民法院对涉案房屋进行强制执行，须符合以下条件：原告取得涉案房屋善意无过错，且必须在人民法院采取查封、扣押、冻结措施前已经支付全部价款、并已经实际占有。只有完全符合上述条件，人民法院才不得对涉案财产进行查封、扣押、冻结。原告提交的中国银行巴彦浩特东城的银行（回单）凭证上50万元未注明转款用途，虽国力公司代理人承认公司存在客户将款项转入张建国个人账户内的情况，但根据执行异议之诉案件的特殊性，人民法院对该类案件的审理应严格适用当事人自认制度，即使被执行人对于案外人所主张的事实表示承认，也不能免除案外人的举证责任。庭审中，原告亦未提交其与第三人及张建国间无其他经济往来的证据，本院无法排除该款不是原��与第三人或张建国间其他经济目的的往来款项，即使双方间无经济往来，案涉房屋的总价款为659995元，按原告所述也只缴纳了50万元购房款，并未交齐案涉房屋的全部价款。原告起诉状中诉称，其与第三人就案涉房屋签订《商品房买卖合同》当日，第三人即将案涉房屋钥匙交付给原告，房屋交付原告使用。本院认为，实际占有某物要具有合法的形式要件及具有控制和使用的实质要件。尚未办理过户登记时买方对房屋的权利尚不是物权，其请求权的受保护程度是根据支付价款的多少和是否实际占有、是否有请求过户的行为而不同。本案中，原告虽与第三人签订了《商品房买卖合同》，具备了”占有”的形式要件，但原告庭审中并未提交相应的证据证明其实际入住控制并已实际使用，办理物业等入住手续，以业主身份履行房屋产权人的相关权利及���为，不能仅仅以拿到房屋钥匙就视为已经产生公示的效力，且庭审中原告代理人陈述在原告购房之后已经知晓案涉房屋已被查封，其在无法办理房屋过户手续时没有选择解除房屋买卖合同或选择其他法律途径积极寻求房屋请求过户救济，原告的上述消极行为均不能认定其已经实际占有案涉房屋的事实。因原告本人未到庭参加诉讼，原告代理人陈述原告在购房时未了解案涉房屋网签情况，是在购房之后才知悉案涉房屋网签手续已经被锁定而无法办理房屋网签手续，并称原告作为一个普通购房者，对房屋网签认识不深实属正常，本院认为，不动产登记系房屋产权登记的公示外观，因房屋交易存在诸多风险，国家相关部门均已通过电视新闻媒体、手机客户端、报纸媒介等诸多媒体传播、诸多途径进行风险告知，原告作为一个购房者，在买房之前应当到房产所在地的房屋管理部门对房屋进行一个权属调查，看房产是否有完备的预售手续，房产是否被预售过或者被法院查封等。本案中，买房者在房屋买卖交易中，与售房者签订《商品房买卖合同》后就一次性缴纳50万元大额款项前不查明房屋网签登记情况不符合常理，不符合交易习惯，故不能认定其对案涉房未办理过户中无过错。案涉房屋登记性质为商铺，虽然房地产公司在销售房屋时会根据买受者交款比例给予一定的优惠，但案涉房屋周边地理环境优渥，商业价值较高，而案涉房屋的交易总价格偏低，不符合商铺销售市场的行情，故不能认定原告系以合理对价购买案涉商铺。另外原告委托代理人在法庭调查阶段对法庭及被告的部分关键发问问题，均以不清楚、不知道进行回复。上述诸多疑点致使法庭对原告主张其与第三人间存在案涉房屋买卖事实的真实性无法认定，对此原告本人应承担举证不能的法律责任。综上，原告方提交的证据不能证明其与第三人国力公司间就案涉房屋存在真实的房屋买卖关系，不足以阻却人民法院就案涉房屋的查封、扣押、冻结，故本院对原告的诉讼请求不予支持。被告赵怀林经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利，应承担举证不能的法律责任。据此，依据《中华人民共和国物权法》第九条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告葛志强的诉讼请求。案件受理费100元，由原告葛志强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院���交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。审 判 长 冯瑞平人民陪审员 王爱君人民陪审员 段淑芳二〇一七年七月三日书 记 员 李彦荣 来源：百度搜索“”