（2017）浙01民终961号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2017-08-11
案件名称
唐美红、叶秋香房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
唐美红,叶秋香
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终961号上诉人（原审被告）：唐美红，女，1979年6月9日出生，汉族，住浙江省淳安县。委托代理人：王笑春，浙江援手律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶秋香，女，1963年3月15日出生，汉族，住浙江省庆元县。委托代理人：王挺峰，浙江博翔（青田）律师事务所律师。上诉人唐美红因与被上诉人叶秋香房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2016）浙0106民初6871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定：2014年10月26日，叶秋香（甲方）与唐美红（乙方）签订《杭州商铺租赁合同》一份，约定，甲方同意将坐落在3号、4号（面积约140平方米）商铺租赁给乙方经营餐饮。商铺租赁期自2015年2月1日至2021年1月30日，共计陆年。甲方应于2014年10月26日将商铺按开发商交付现状交付给乙方。经甲乙双方交验并移交房门钥匙后即视为交付完成（交付钥匙到租赁期开始的时间计93天为甲方留给乙方的装修时间，不计租金）。固定租金：第一年为252000元；第二年为264600元；第三年为277830元；第四年为291720元；第五年为306300元；第六年为336930元。租金支付方式为每半年支付一次，第一期在签合同时交押金20000元，并在进场装修前最迟在本合同签订后15日内支付租金126000元；第二期在2015年6月30日前支付126000元；第三期在2015年12月30日前支付132300元；第四期在2016年6月30日前支付132300元；第五期在2016年12月30日前支付138915元……如未按此约定支付租金，则甲方有权按拖欠额收取每天百分之三的违约金。超过十五天的即确定为乙方违约，甲方有权解除合同收回商铺。合同另对商铺维护及维修等做了约定。同日，叶秋香将商铺钥匙两把交给唐美红。合同签订后，唐美红仅支付第一期租金126000元。2015年10月27日，因3号商铺的经营者未经许可擅自从事餐饮服务经营，杭州市西湖区市场监督管理局作出（杭西）市管罚处字[2015]778号行政处罚决定书，对唐某处以罚款2000元。2016年3月24日，唐美红委托律师向叶秋香发函要求叶秋香提供房屋产权证明。2016年4月6日，唐美红发函给叶秋香要求解除《杭州商铺租赁合同》并要求叶秋香收函后5日内办理房屋交接手续。审理过程中，双方于2016年9月23日协商一致，同意解除案涉租赁合同，并于次日办理房屋交接手续，唐美红将商铺钥匙两把交还给叶秋香。原审法院认为，叶秋香、唐美红双方签订的《杭州商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约履行。审理过程中，双方协商一致，同意解除案涉租赁合同并已实际办理房屋交接手续，故该院认定案涉租赁合同已于2016年9月23日解除。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于双方于2016年9月24日办理房屋交接手续，唐美红将商铺钥匙两把交予叶秋香，该院认定案涉两间商铺实际腾空交付之日为2016年9月24日，唐美红应支付该日期前的房屋租金及房屋占有使用费。虽唐美红称其于2016年4月自行搬离案涉两间商铺，但是否搬离租赁房屋并不影响房屋租金及占有使用费的计算期间，故对唐美红的上述辩称意见，该院不予采信。现唐美红仅按约支付了第一期租金，自2015年8月1日至2016年9月24日的房屋租金尚未支付，经计算为297990元。对于该款，唐美红应予支付。唐美红抗辩称因叶秋香未交付房屋产权证明，唐美红有权行使不安抗辩权中止支付租金。对此，该院认为，叶秋香作为出租方，应按约履行交付案涉商铺的义务，同时亦应根据法律规定履行合同的附随义务，积极配合唐美红办理经营所需相关证照。现唐美红自认叶秋香按约交付了商铺，叶秋香的丈夫亦曾陪同唐美红的丈夫前往相关部门办理案涉商铺的权属证书及营业执照，并将权属证明原件交付给了唐美红，叶秋香已履行相关的配合义务。现案涉租赁合同中未约定叶秋香需交付房屋产权证明给唐美红，唐美红亦未提交证据证明无法办理营业执照系因叶秋香未交付房屋产权证明，唐美红以此主张不安抗辩权，于法无据，该院不予支持。唐美红未按约支付租金的行为，已构成违约，应承担违约责任。根据合同约定，逾期付款按每天百分之三计算违约金。虽叶秋香自认违约金过高，调整为月4.5%，但该计算标准仍超过因唐美红逾期付款给其造成的实际损失，该院综合合同履行情况、唐美红的过错程度及叶秋香的实际损失，酌情确定违约金计算标准为每日万分之六，自2015年7月1日起暂计至2016年7月27日为47261.63元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、唐美红支付给叶秋香房屋租金297990元及违约金47261.63元（暂计至2016年7月27日），自2016年7月28日起至款清之日止的违约金，以未付款项为基数，按每日万分之六的标准另行计付；二、驳回叶秋香的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8920元，由叶秋香负担2605元，由唐美红负担6315元。宣判后，唐美红不服，向本院提起上诉称：一审法院未审查叶秋香主体是否适格，因为叶秋香没有提供其有权出租的证明。案涉楼盘没有经过竣工验收，按照消防法，案涉楼盘应该经过消防验收，但现有证据无法对此予以证明，合同效力存有异议。叶秋香提供的权属证明存在瑕疵。综上，请求：撤销一审判决，依法改判驳回叶秋香一审诉讼请求。针对唐美红的上诉，叶秋香答辩称：1、本案争议焦点是叶秋香未向唐美红交付房产证及未办理营业执照是否构成违约，唐美红诉称叶秋香交付房产证系其法定义务，但我国并无出租人向承租人交付租赁物房产证的法律规定，也没有未办理营业执照出租人应承担法律责任的法律规定，且案涉合同也没有关于交付房产证及办理营业执照的约定，故一审认定正确，处理结果正确。双方签订租赁合同时唐美红对权属状况是清楚的，签订的合同是双方真实意思表示，一审认定事实清楚，适用法律正确。2、原审适用法律正确、程序合法，唐美红上诉理由不成立。叶秋香已经按照合同约定完成交付义务，唐美红理由不成立。基于以上事实和理由，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。二审中，在本院指定的举证期限内，双方均未向本院提交新的证据。在本院指定的举证期限届满后，唐美红向本院提交：1、355号判决书一份，拟证明案涉楼盘至今未竣工验收。叶秋香向本院提交：2、说明书和吴倩身份证复印件，拟证明吴倩将涉案房屋商铺交付给母亲叶秋香，委托其代为出租给唐美红；3、营业执照副本两份，拟证明营业执照上的经营场所是在涉案房屋隔壁，系同一个房产公司开发，案涉的申瑞国际2幢的商铺是可以办理营业执照的；4、杭州市公安消防局建设工程消防验收意见书，杭州市卫生和计划生育委员会建设项目竣工验收意见书、防雷装置竣工验收申请书、竣工验收同意意见书，拟证明案涉房屋单项是竣工验收，可以交付使用；5、浙江省商品房买卖合同两份，拟证明房屋权属无瑕疵。针对唐美红提交的证据，叶秋香认为，对证据1真实性没有异议，但该证据不能证明待证主张，不能证明案涉楼盘没有竣工验收。本院认为，叶秋香对证据1的真实性没有异议，本院予以确认。针对叶秋香提供的证据，唐美红认为，对证据2无异议；对证据3真实性无法确认，合法性不予认可，关联性无法确认，三性均不予认可；对证据4真实性予以认可，但大楼不只这些分项，整体工程至今尚未竣工验收。且案涉楼盘是精装楼盘，但精装未做，精装之后还需要再进行一次竣工验收；对证据5的真实性认可，但这两份合同中的房屋与出租给唐美红的房屋是否是同一个房屋存疑。本院认为，唐美红对于证据2、4、5真实性没有异议，本院予以确认；证据3与本案无关，本院不予采纳。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：《杭州商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且叶秋香在二审中提供了《建设工程消防验收意见书》等证据，故《杭州商铺租赁合同》并不具备合同无效的法定情形，原审法院认定案涉租赁合同有效并无不当。现叶秋香根据案涉租赁合同的约定向唐美红主张租金，而唐美红则认为案涉房屋因缺少房屋产权证而无法办出营业执照，致使其合同目的无法实现，故无需支付租金，对此，本院认为，首先，叶秋香在签订案涉租赁合同时应该知晓唐美红租赁案涉房屋用于经营，而案涉房屋并未办有房屋产权证，故唐美红无法办理营业执照的原因在于叶秋香。其次，虽然叶秋香提供了《场地权属证明》用以证明案涉房屋具备办理营业执照的条件，但《场地权属证明》系杭州市三墩镇人民政府村镇建设办出具，且并无充分证据证明案涉房屋仅凭《场地权属证明》亦可办理出营业执照。据此，叶秋香提供的证据尚不足以证明案涉房屋符合合同使用目的，唐美红有权拒付租金。因唐美红自认其在杭州市西湖区市场管理监督局作出行政处罚决定书前一直在使用房屋，故其理应支付上述时段的租金，在扣减唐美红已经支付的租金后，唐美红还应支付的租金数额为60900元。关于违约金，因上述租金的支付时间为2015年6月30日，而原审法院酌情调整违约金的计算标准为日万分之六尚在合理范围内，故本院认定违约金的计算方式为：以60900元为基数，按照日万分之六的标准，从2015年7月1日计算至款项付清之日。关于合同解除时间，因本案中叶秋香提供的房屋存在瑕疵，故唐美红享有单方解除权，现查明其发出的解除通知于2016年4月8日到达叶秋香处，故案涉租赁合同于该日解除，原审法院驳回叶秋香要求解除《杭州商铺租赁合同》的诉请并无不妥。综上，原审法院认定事实清楚，但适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销杭州市西湖区人民法院（2016）浙0106民初6871号民事判决及诉讼费负担部分；二、唐美红于本判决生效之日起十五日内支付叶秋香房屋租金60900元；三、唐美红于本判决生效之日起十五日内支付叶秋香以60900元为基数，按照日万分之六的标准，从2015年7月1日起计算至款项付清之日止的违约金；四、驳回叶秋香的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8919元，由唐美红负担1526元，叶秋香负担7393元。二审案件受理费6479元，由唐美红负担1643元，叶秋香负担4836元。（唐美红于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；叶秋香于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费，本院开户银行：工商银行杭州湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68。）本判决为终审判决。审 判 长 胡 宇代理审判员 毕克来代理审判员 丁 晔二〇一七年七月三日书 记 员 吴梦姣 更多数据：