（2017）渝0231民初1466号

裁判日期: 2017-07-03

公开日期: 2017-12-12

案件名称

邓杰文与重庆卓信商场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

垫江县人民法院

所属地区

垫江县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

邓杰文,重庆卓信商场经营管理有限公司,重庆百货大楼股份有限公司垫江商场

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第七十一条；《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条

全文

重庆市垫江县人民法院民事判决书（2017）渝0231民初1466号原告邓杰文，男，1998年10月31日出生，汉族，居民，住重庆市南岸区。委托代理人邓毅（系原告之父），男，1972年6月8日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。被告重庆卓信商场经营管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪金龙路235号，统一社会信用代码91500112709426869J。法定代表人马翌，该公司执行董事。委托代理人闵书全，重庆市垫江县桂溪法律服务所法律工作者。委托代理人张华，重庆华立万韬律师事务所律师。第三人重庆百货大楼股份有限公司垫江商场，营业场所重庆市垫江县桂溪街道西欧花园步行街一号，统一社会信用代码915002317815962991。负责人梁晓和，该商场总经理。��托代理人张应渝，该商场员工。原告邓杰文诉被告重庆卓信商场经营管理有限公司（以下简称重庆卓信公司）、第三人重庆百货大楼股份有限公司垫江商场（以下简称百货垫江商场）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案受理后，依法由审判员王贤凡适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓杰文的委托代理人邓毅，被告重庆卓信公司的委托代理人闵书全、张华，第三人百货垫江商场的委托代理人张应渝均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓杰文，诉称：2005年11月9日，我购买了位于重庆市垫江县桂溪镇西欧花园商业街垫江商业大厦正一层130号商铺。同月11日，我与被告重庆卓信公司就该商铺签订了《垫江商业大厦商铺租赁合同》。2016年12月14日，重庆市垫江县国土资源和房屋管理局为该商铺颁发了渝xx垫江县不动产权第xxx号产权证。合同签订后，我依约全面履行了合同义务。合同快到期及到期时，我主动找被告及第三人进行了四次面商无果的情形下，已明确解除合同。甚至于2017年3月20日，我还发过律师函，要求交还商铺并按重百商场所在地当前商铺出售价的年8%付清逾期一年多的商铺使用费，但仍无果。涉案商铺实际由第三人使用，现租赁合同已到期，且被告给的租金较低，我要求被告返还商铺，第三人应负有协助返还商铺的义务。为维护我的合法权益，我特诉至人民法院，请求判决：1.由被告立即返还商铺；2.由被告按重百商场所在地当前商铺出售价的年8%付清逾期一年多的占有使用费32000元。被告重庆卓信公司，辩称：我公司与原告之间的租赁关系仍处于存续状态，并未依法解除，原告要求返还商铺缺乏事实根据和法律依据。原告出租的商铺为我公司整体租赁的摊位之一，原告在购买时已知道该商铺将用于整体出租给第三人。2005年11月，我公司与原告签订的《垫江商业大厦商铺租赁合同》明确约定：租期为10年，租赁期限届满后我公司有权继续承租整个商场，商铺购买人必须保证我公司的继续承租权，不履行视为违约。在原告取得该商铺产权前，原业主重庆市垫江房地产有限责任公司于2011年9月2日与第三人续签了租赁合同，租赁期限为五年十个月，即从2016年1月21日至2021年11月20日。原租赁合同期限届满后，我公司按原合同约定继续履行承租商铺的合同义务，向原出租人支付了到期的商铺租金。2016年4月19，我公司向原商铺买受人发出了《关于签订重百商铺续租补充合同的函》。该商铺权属转移时，原告于2016年6月27日向我公司作出书面承诺，其自愿遵守并履行原商铺租赁合同中的全部约定。2017年3月20日，原告虽向我公司发函要求解除租赁关系。但原告的商铺为我公司整体租赁的摊位之一，现整个商场90%以上的商铺已按原合同约定与我公司完善了续租合同的手续，原告要求解除租赁关系，既不符合原合同的约定，同时还将会导致出租商铺的其他权利人的利益受损，甚至引发社会不稳定事件，我公司已于3月31日明确回复原告不同意解除租赁关系。另原告要求我公司依重百商场所在地当前商铺出售价的年8%支付商铺使用费不符合合同约定，其理由不能成立。我公司与原告在原租赁合同中对租金的计租基数、计租方式均有明确约定，原告获取的年租金=商铺购买合同总金额×年支付比例系数。目前我公司通过商场租赁从第三人获取的租金远远低于我公司实际支付给原告等商铺权利人的租金，处于倒挂状态，且我公司支付给商铺出租人的租金标准并不低于重百商场所在地相同条件和相似位置其他商场的租金标准，不违背公平原则。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人百货垫江商场，辩称：同意被告的答辩意见，我商场已于2011年与被告续签了租赁合同，并按时支付了租金。经审理查明，2005年8月16日，重庆市垫江房地产有限责任公司（甲方）与重庆卓信公司（乙方）签订《信托合同》，约定：在甲方与商铺投资人签订垫江县桂溪镇西欧花园商业步行街垫江商业大厦商服用房《商品房买卖合同》的同时，全权负责代为租赁该处出售的全部商服用房；乙方代为租赁垫江县桂溪镇西欧花园商业步行街垫江商业大厦的期限为十年，起算基准日期为2006年1月30日；计租基数以甲��与第三方签订的《商品房买卖合同》的总额为计算租金的基数；计租方式以计租基数为准，每年按租金收益比例系数计付第三方应得的租金；若十年后重百继续承租，乙方有权继续代甲方租赁西欧花园商服用房，续租的租金年标准原则上不低于甲方与第三方签订的《商品房买卖合同》金额的8%。2005年11月11日，邓毅与重庆市垫江房地产有限责任公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由邓毅购买重庆市垫江房地产有限责任公司开发的位于重庆市垫江县桂溪镇南外街正一层130号摊位，总成交金额为202587元。同日，邓毅（甲方）与重庆卓信公司（乙方）签订了《垫江商业大厦商铺租赁合同》，约定：甲方将位于重庆市垫江县桂溪镇西欧花园商业街垫江商业大厦正一层130号商铺租赁给乙方作为自营、招商或转租经营等一切合法��途使用，该商铺购房合同总金额为202587元；租赁期限为十年，起算基准日期为2006年1月30日；计租基数以甲方的商铺购买合同总金额为计算租金的基数，计租方式以计租基数为准，每年按合同的比例系数计付甲方应得的租金，即年租金=商铺购买合同总金额×年支付比例系数，第一至三年系数为6.8，第四、五年系数为7.8，第六至十年系数为8.8；本合同解除或终止时，乙方将商铺明示后交还给甲方，且乙方无需恢复商铺原状；在本合同约定的租赁期内，甲方有权将本商铺转让给其他第三方，但应该将该商铺已经租赁的事实、租金、租赁时间、已付租金等情况明确告知该受让人，并约定和约束受让人继续履行本合同至租期届满，甲方及其受让人承诺自愿放弃自己对该商铺进行单独经营或者要求解除、撤销本租赁合同的权利；本合同期满，乙方有权继续承租本商场，甲方必��保证乙方继续承租权，如不履行视为违约行为，如乙方不继续租赁，则按原价回购。合同签订后，重庆卓信公司已付清租赁期限内的租金。2016年4月19日，重庆卓信公司向邓毅发出关于签订重百商铺续租补充合同的函，告知：原租赁合同已于2016年1月30日到期，我公司继续租赁该商铺，请于2016年4月30日前到西欧花园租售服务中心签订重百商铺续租补充合同和填写办理重百商铺不动产权证申请资料，逾期不办理，视为同意签订重百商铺《续租补充合同》，我公司将按照续租补充合同约定的标准支付延续期间的租金。重庆卓信公司在合同期限届满后，对2016年的租金已按商铺购买合同总金额的8.9%进行了支付，对2017年的租金已按商铺购买合同总金额的9.0%支付至2017年6月30日。诉讼中，原告陈述被告已按合同约定支付了2016年1月30日��2017年1月29日期间的租金，其主张的商铺逾期使用费32000元实际为该期间不合理的租金，即应按重百商场所在地当前商铺出售价的年8%计算出来后，被告应交给原告的租金。2016年6月27日，邓毅向重庆市垫江房地产有限责任公司、重庆卓信公司出具承诺书，承诺：自愿将该商铺赠与给邓杰文，该商铺的一切权利和义务由邓杰文拥有和履行，并由贵公司申办该商铺的权利人为邓杰文；自2016年7月1日起的商铺租金汇入邓杰文账户。同日，邓毅、邓杰文向重庆市垫江房地产有限责任公司、重庆卓信公司申请，申请载明：邓毅自愿将该商铺赠与邓杰文所有，特向贵公司申请将该商铺的有关合同中的买方、出租人、收款收据的交款单位变更为邓杰文。邓毅、邓杰文提出申请当天，重庆市垫江房地产有限责任公司将2005年11月11日与邓毅签订的��重庆市商品房买卖合同》中的乙方变更为邓杰文重新签订了《重庆市商品房买卖合同》，乙方的签字由邓毅代签；重庆卓信公司将同日与邓毅签订的《垫江商业大厦商铺租赁合同》中的甲方变更为邓杰文重新签订了《垫江商业大厦商铺租赁合同》，甲方的签字由邓毅代签。同日，邓杰文又向重庆市垫江房地产有限责任公司、重庆卓信公司出具承诺书，承诺书载明：我于2016年6月27日自愿接受邓毅和谭要萍的赠与，对垫江县桂溪镇西欧花园垫江商业大厦一层130号商铺享有所有权；我郑重承诺自即日起，自愿遵守并履行邓毅原于2005年11月11日与重庆市垫江房地产有限责任公司签订的《重庆市商品房买卖合同》以及与重庆卓信公司签订的《垫江商业大厦商铺租赁合同》中的全部约定；2016年7月1日前的商铺租金已由邓毅与我自行结清，并由我自行缴纳因赠与该商铺产生的一切税费。2016年12月7日，邓杰文向重庆市垫江房地产有限责任公司出具委托书，委托重庆市垫江房地产有限责任公司办理讼争商铺的登记手续，并向重庆市垫江县国土资源和房屋管理局就讼争商铺提交不动产登记申请表。2016年12月14日，邓杰文取得讼争商铺的不动产权证书。2017年3月20日，邓杰文委托律师向重庆卓信公司、百货垫江商场发出律师函，告知：若贵方不能在2017年3月27日18时前自行采取有效补救措施，交还商铺并付清逾期一年多商铺使用费，邓杰文将强力、强效、充分维权。2017年3月31日，重庆卓信公司复函告知不同意解除已续租的事实合同。另查明，2005年5月27日，垫江县人民政府办公室专题办公会议纪要第15期研究了重庆百货大楼股份有限公司入驻西欧花园有关问题，会议明确了重百垫��商场入驻垫江具有进一步提升城市形象、改善投资环境、完善城市功能、增加就业机会等重要意义，并要求重庆市垫江房地产有限责任公司确保重百垫江商场于2006年1月30日前正式投入营运。2005年11月22日，垫江县人民政府办公室专题办公会议纪要第35期将重百垫江商场纳入商贸流通重点企业予以支持，并为重百垫江商场发展提供宽松的环境。2005年12月27日，垫江县人民政府督查室政务督查通报第6期对重百垫江商场筹建工作进展情况和近期工作任务进行了通报，以确保重百垫江商场如期开业营运。再查明，2005年6月28日，重庆市垫江房地产有限责任公司（甲方）与重庆百货大楼股份有限公司（乙方）签订了《商业用房租赁合同》，约定：甲方将位于重庆市垫江县城南门口东南角的自有产权方“垫江商业大厦”负一层到平街二层约8000平方米的商业用房和500平方米的库房、办公用房提供给乙方使用；租赁期限为10年，租期从双方正式办理房屋交接之日起第七十六天开始计算；租赁期满乙方如需继续租用此房屋，应在租赁合同期满前三个月以书面形式向甲方提供。2011年9月2日，重庆市垫江房地产有限责任公司（甲方）与重庆百货大楼股份有限公司（乙方）签订了《商业用房租赁合同（续租及扩容）》，双方就原租赁合同中承租的负一层、第一层和第二层的续租事宜及该商业用房第三、四层新扩容面积租赁事宜达成一致，约定：双方一致同意将原合同的终止期限顺延至2021年11月20日，续租期限为五年十个月。还查明，2007年11月19日，重庆市垫江房地产有限责任公司取得垫江县桂溪镇南门口西欧花园垫江商业大厦的不动产权证书。重庆市垫江��地产有限责任公司自2005年出售该商铺以来，已售商铺租赁合同涉及287位业主。原租赁合同期限届满后，已有275位商铺业主按约定续签了租赁补充合同，现有包括邓杰文在内的12位业主未签订续租合同。上述事实，有原、被告及第三人的陈述，《重庆市商品房买卖合同》，《垫江商业大厦商铺租赁合同》，承诺书，申请等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，本案的基本事实为重庆市垫江房地产有限责任公司将垫江商业大厦负一层至第四层物业租赁给重庆百货大楼股份有限公司经营百货垫江商场后，又将物业分别出售给了邓毅在内的其他业主，并委托重庆卓信公司与包括邓毅在内的全部购买物业的业主签订租赁合同。租赁期限届满后，邓毅将所购物业赠与原告，现原告要求收回商铺，并支付商铺使用费。本案的争议焦点在于：一、原告要求被告返还商铺，第三人承担协助义务的请求能否成立；二、被告是否应当按百货垫江商场所在地当前商铺出售价的年8%向原告支付商铺逾期使用费32000元的问题。对于争议焦点一，本院将作如下阐述：第一，《中华人民共和国物权法》第七十一条规定:“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”。本案中，原告接受赠与的商铺属于重庆市垫江县桂溪镇南门口西欧花园垫江商业大厦正一层的一部分，与四邻商铺间在平面上紧密相连，空间上没有明确的区分隔断墙体，该商铺难以与其他业主的商铺相区分，不具备独立经��的条件。涉案商铺的垫江商业大厦第一期已购买商铺的包括邓毅在内的287位业主中，已选择继续与重庆卓信公司建立租赁关系的业主户数所占比例超过90%以上，占有绝对优势地位。在此情况下，任何业主要求返还商铺均会影响商场整体功能的发挥，损害商场其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。第二，本案中，原告在接收赠与的同时即与重庆市垫江房地产有限责任公司、被告分别签订了《重庆市商品房买卖合同》、《垫江商业大厦商铺租赁合同》，其中《垫江商业大厦商铺租赁合同》约定：受让人承诺自愿放弃自己对该商铺进行单独经营或者要求解除、撤销本租赁合同的权利；本合同期满，被告有权继续承租本商场，原告必须保证被告继续承租权，如不履行视为违约行为，如被告不继续租赁，则��原价回购。原告在接受赠与的同时亦向重庆市垫江房地产有限责任公司和被告出具承诺书，承诺自愿遵守并履行邓毅原与重庆市垫江房地产有限责任公司签订的《重庆市商品房买卖合同》以及与被告签订的《垫江商业大厦商铺租赁合同》中的全部约定。从上述事实可以看出原告在接受邓毅赠与的商铺时即已知道其商铺在内的垫江商业大厦已整体出租给重庆百货大楼股份有限公司作为重百垫江商场统一经营使用，其应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然要受到一定的限制。第三，《城市房屋权属登记管理办法》第二十条“房屋所有权登记应当按照权属单元以房屋的门牌号、幢、套（间）以及有具体权属界限的部分为基本单元进行登记”的规定，可以作为登记的房屋，必须具有��确的界址和空间隔离设施，能够划清房屋的平面和空间范围，必须具有封闭性。本案中，虽然原告提交的权属证书能够证明位于重庆市垫江县桂溪镇南外街正一层130号摊位归其所有，但权属证书未记载房屋四至界限，垫江商业大厦一层平面图所示亦无明确四至界限，由于业主所购之商铺是没有隔离设施的开放空间，原告也未提交经过房屋管理机关确认的确切四至方位，其购买的面积难以与其他业主的权益相区分。垫江商业大厦正1层实践中也并未进行实体墙体分隔，原告要求返还的商铺所处位置零散、界限不明，第三人使用面积不仅包括原告所有面积也涵盖其他业主的产权面积。故在目前情况下，由于原告的商铺无法实际分割，即便能实际分割也可能会侵害其他业主的利益。综上所述，本案不具备返还原物的客观条件，为了维护市场秩序的稳定，避免侵害其他业主的合法权益，对于原告要求返还商铺的请求不予支持。对于争议焦点二，本院将作如下阐述：第一，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，虽然被告与邓毅签订的以及被告与原告签订的《垫江商业大厦商铺租赁合同》履行期限已经届满，但被告在租赁期限届满后已函告知邓毅：继续租赁讼争商铺，请于2016年4月30日前到西欧花园租售服务中心签订重百商铺续租补充合同，逾期不办理，视为同意签订重百商铺《续租补充合同》，我公司将按照续租补充合同约定的标准支付延续期间的租金。邓毅在租赁��限届满后向重庆市垫江房地产有限责任公司和被告承诺：自愿将该商铺赠与给邓杰文，该商铺的一切权利和义务由邓杰文拥有和履行，自2016年7月1日起的商铺租金汇入邓杰文账户；原告亦在租赁期限届满后向重庆市垫江房地产有限责任公司和被告承诺：愿意接受邓毅等的赠与，自愿遵守并履行原《垫江商业大厦商铺租赁合同》中的全部约定，2016年7月1日前的商铺租金已由邓毅与我自行结清。这一系列的行为均表明被告在原《垫江商业大厦商铺租赁合同》到期后继续使用该商铺，原告对此并没有提出异议，原《垫江商业大厦商铺租赁合同》应继续有效，且租赁期限为不定期。因此，被告并不存在逾期使用商铺的行为。第二，对于使用费标准的问题，原告在诉讼中陈述其主张的商铺逾期使用费32000元实际为2016年1月30日至2017年1月29日��间不合理的租金，应按重百商场所在地当前商铺出售价的年8%计算。本案中，因原《垫江商业大厦商铺租赁合同》继续有效，原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。原租赁合同中约定的最后一年的年租金为商铺购买合同总金额的8.8%，被告在继续使用该商铺的过程中已按商铺购买合同总金额的8.9%支付完2016年的租金，并按商铺购买合同总金额的9.0%支付了2017年6月30日前的租金。原告虽陈述被告支付该期间的租金过低不合理，应按商铺所在地当前商铺出售价的年8%计算，但原告并未能举示证据证明其主张成立，应承担举证不能的法律后果，且被告在支付租金的过程中已在原租赁合同的基础上适当调高标准进行支付。综上，原告主张的商铺逾期使用费32000元缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：驳回原告邓杰文的诉讼请求。案件受理费600元，减半收取300元，由原告邓杰文负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审判员　　王贤凡二〇一七年七月三日书记员　　张　川百度搜索“”