（2017）粤0304民初299号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2018-09-05
案件名称
朱相勇与陈耀辉陈菁房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市福田区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱相勇,陈耀辉,陈菁,耿君平,深圳市家家顺房产交易有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0304民初299号原告（反诉被告）朱相勇，男，汉族，1983年1月31日出生，住址辽宁省大连市沙河口区，委托代理人张青平，广东知明律师事务所律师。委托代理人汪腾锋，广东知明律师事务所律师。被告（反诉原告）陈耀辉，男，汉族，1933年1月28日出生，住址广东省深圳市福田区，被告陈菁，女，汉族，1965年5月4日出生，住址广东省深圳市福田区，两被告共同委托代理人王连申，广东鑫涌律师事务所律师。两被告共同委托代理人麦育，广东鑫涌律师事务所实习律师。第三人耿君平，男，汉族，1964年9月10日出生，住址广东省深圳市福田区，第三人深圳市家家顺房产交易有限公司，住所地深圳市福田区八卦岭工业区八卦岭厂房428栋东侧3楼302-2，组织机构代码68379045-0。法定代表人杜艳花。委托代理人李玲，女，汉族，1994年5月3日出生，住址青海省乐都县，该公司员工。委托代理人侯迪，女，汉族，1994年3月2日出生，住址广东省深圳市福田区，该公司员工。上列原告朱相勇诉被告陈耀辉、陈菁、第三人耿君平、深圳市家家顺房产交易有限公司（以下简称家家顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案受理后，被告陈耀辉提出反诉，本院将本诉与反诉合并审理，依法由审判员吴颂、人民陪审员杨海涛、叶钧如组成合议庭适用普通程序审理本案，于2017年5月4日公开开庭进行了审理，原告本人及其委托代理人张青平、汪腾锋、两被告共同委托代理人王连申、麦育到庭参加诉讼，第三人耿君平、第三人家家顺公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2015年12月30日，原告通过第三人家家顺公司与被告方签订了购买深圳市福田区通新岭村16栋501号房屋的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（合同编号为50333036163），该合同明确约定：“卖方应于收到全部楼款（除交房保证金外）后伍个工作日内将该房产及钥匙交付买方。”“卖方提前解除与租客的租赁合同并按合同约定的日期将房产交付买方使用”。签约后，原告于2016年3月21日将除定金之外的全部剩余购房款通过银行转付被告方。按照约定，被告方应于收到全部楼款（除交房保证金外）后伍个工作日内，即2016年3月29日之前将该房产及钥匙交付原告方，但被告方在房产过户后却至今未依约解除与第三人耿君平的租赁合同将房屋交付原告方，原告与被告方多次交涉始终无果。甚至在原告多次交涉后，被告方干躲避至国外，拒绝履行合同义务。原告在与被告方购房过程中，被告陈耀辉与被告陈菁共同实施了卖房及违约交房的行为，甚至属于被告陈耀辉名下的涉案房产的租赁合同也是由被告陈菁以自己的名义与第三人耿君平直接签订。原告还了解到被告陈耀辉与被告陈菁系父女关系。综上，原告与被告方签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》真实、合法有效，理应得到全面的履行。被告方至今拒绝交房的违约行为已严重违损害了原告利益。据此，请求法院判令：1、两被告连带承担违约金699425元（以成交价505万为基数，按照日万分之五计算自2016年3月29日起，暂计至2016年12月31日直至被告交付房屋为止）；2、两被告履行合同义务立即让第三人耿君平腾出深圳市福田区通心岭村16栋501房，交付原告使用；3、两被告承担本案诉讼费用。两被告共同答辩称：1、被告陈菁并非涉案房屋所有人，即并非涉案合同相对方，对房屋买卖合同并不承担义务。根据涉案房产的登记信息及房屋买卖合同，仅有被告陈耀辉的单方签字，被告陈菁并非涉案房屋所有权人及买卖合同的相对方，对买卖合同并不承担相应合同义务。因此，原告要求被告陈菁支付违约金，请求第三人耿君平腾出房产的请求没有事实及法律依据。2、被告陈耀辉与原告已商定将涉案房屋2016年4月至8月的租金转给原告，替代涉案房屋的交付，因此双方实际已变更了涉案房屋的交付方式，被告陈耀辉并不存在延期交房的违约行为。正如原告起诉状所言，2015年12月30日被告陈耀辉与原告就涉案房屋签署买卖合同，起初合同约定被告陈耀辉需提前解除与第三人耿君平的租赁合同，并于收到原告全部楼款后5个工作日内将涉案房屋及钥匙交付原告，但其后第三人耿君平向被告陈耀辉提出希望继续承租涉案房屋至2016年8月31日租期届满。基于此，被告陈耀辉与原告商定变更涉案房屋交付方式，商议期间由于被告陈耀辉需赶回澳大利亚处理事务，方委托好友戚苑平就变更房屋交付方式继续与原告及其配偶沟通。双方最终商定，被告陈耀辉先将房产过户给原告，由此被告陈耀辉与第三人耿君平于2014年8月15日签订的租赁合同的权利由原告承担，另被告陈耀辉将涉案房屋2016年4月至8月的租金转给原告以替代涉案房屋交付，待2016年8月31日第三人耿君平的租约到期后，由原告与第三人耿君平自行决定是否续租。双方商定后，原告妻子于2016年7月15日向戚苑平发送内容为工商银行朱相勇6222024000022310318的短信，指示被告陈耀辉将上述租金汇至该账户。2016年7月21日，被告陈耀辉委托被告陈菁将22500元的租金汇至上述账户。至此，被告陈耀辉基于涉案合同项下的义务已经全部履行完毕。若被告陈耀辉与原告未就变更房屋交付方式达成合意，则按原约定被告陈耀辉应在2016年3月29日实际交付涉案房产，在被告陈耀辉迟迟不交付房屋的情况下，面对房产如此重大的财产，原告理应及时采取司法手段请求被告陈耀辉交付房产。但实际上，原告在2017年1月4日方才起诉被告陈耀辉，距离初定的2016年3月29日将近一年，如果被告陈耀辉与原告在履行中未就变更交付房产达成合意，原告不可能如此之久才起诉被告陈耀辉要求交付房产。原告之所以违背约定起诉被告陈耀辉，是因为其与第三人耿君平发生了交房纠纷。3、被告陈耀辉已将涉案房屋过户给原告，原告已成为法律上涉案房屋所有权人。因此，涉案房屋实际交付问题应由原告与第三人耿君平解决，与被告陈耀辉无关。根据双方关于变更房屋交付方式可知，被告陈耀辉基于房屋买卖合同的义务自被告陈耀辉将剩余租金汇给原告时即告终止。其次，依据不动产登记生效条例，涉案房屋过户后原告即为涉案房屋所有权人，享有该房屋的所有的物权权能。因此，即使第三人耿君平在2016年8月31日租赁期届满后拒不交付房屋，该问题应由原告与第三人耿君平协商解决，协商不成其可提起诉讼。而目前，被告陈耀辉已非涉案房屋所有权人，不具有请求第三人耿君平退还房屋的权利，因此原告要求被告陈耀辉请求第三人耿君平腾出房屋的诉求，没有事实及法律依据。4、即使被告陈耀辉构成违约，原告诉请的违约金明显过高，请求予以调整。原告诉请的违约金近70万元，即使被告陈耀辉构成违约，按照常理推定，原告的损失无非是延迟交房租金损失。依据2016年福田区租金指导标准计算，其租金损失远低于其诉请的金额。因此，即使被告陈耀辉构成违约，原告诉请的违约金明显过高，应予以调整。被告陈耀辉提出反诉称：被告陈耀辉与原告于2015年12月30日签署《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（合同编号：50333036163）（以下简称“合同”）。合同约定被告陈耀辉将其所有的位于深圳市福田区同心路10号通新岭村16栋501号房屋出售给原告。双方于合同第16条的备注中写明：”总房款包括部分家私电器，详见家私清单”，合同附有一张双方签署的《物业交接清单》，但是根据该清单显示，被告陈耀辉并未将涉案房屋内的任何家电家私包含在总房款内，即买卖合同的交房条件为空房交付，涉案房屋内的所有家电家私均属于被告陈耀辉所有，原告应当在接手涉案房屋时予以归还。2016年3月29日，被告陈耀辉即将涉案房屋交付给原告，然而时至今日原告都未将涉案房屋内的所有家电家私返还给被告陈耀辉。此外，合同第九条约定：“买卖双方同意买方支付定金时从定金或者楼款中预留人民币壹万元整作为交房保证金交由居间方托管，此款在完成产权变更登记及卖方实际交付该房产后五个工作日内结算。”现涉案房屋早己办理产权变更登记，且已于2016年3月29日实际交付给原告，但是原告一直拒不配合被告陈耀辉取回交房保证金。故被告陈耀辉为维护自己的合法权益，依法提起反诉，希望贵院依法维护被告陈耀辉的合法权益。据此，请求法院判令：1、原告返还涉案房屋内的所有家用电器及家具（以上估值30000元）；2、原告协助被告陈耀辉取回交房保证金10000元；3、本案的所有诉讼费用由原告承担。原告针对被告陈耀辉的反诉答辩称：1、根据双方约定，原、被告双方是不带家私交付房屋。签订合同过程中，原告曾到涉案房屋查看，被告陈菁曾当场口头陈述相关电器系第三人耿君平的，并非被告陈耀辉所有。相关电器、家具等并未交付给原告，因此被告主张所谓返还家具、电器等，没有事实及法律依据。2、关于被告第二项反诉请求，根据双方买卖合同第三条约定，买方将定金交付给居间方托管或打入卖方已签署的托管协议或类似协议指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫，因此原告已经履行了合同义务，被告再次向原告主张所谓协助取回保证金，没有事实及法律依据。第三人家家顺公司也明确该1万元在第三人家家顺公司处，请求法庭依法处理。被告陈菁对于被告陈耀辉的反诉无异议。第三人耿君平开庭时缺席，但于庭后到法院陈述事实称：第三人耿君平与被告陈菁签订的租赁合同约定是两年，但是备注栏内备注实际是6年，当时出租给第三人耿君平时，房屋是空房，还给了第三人耿君平一个月的装修期。房屋内的家私家电都是第三人耿君平所有，装修也是第三人耿君平支付的装修款。因为被告陈耀辉在澳大利亚居住，所以支付租金的方式为第一次交付了一个月押金和12个月租金、2015年8月25日又支付了一年的租金。2016年8月之后租金还没有支付，因为双方都没有找第三人耿君平要求支付租金。第三人耿君平同意支付租金，但租赁涉案物业6年是为了小孩读书，目前才居住了2年多。第三人家家顺公司开庭时缺席，但于庭前提交书面情况说明称：2015年12月30日，原、被告在第三人家家顺公司的居间下，签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》及相关补充协议，由被告出售位于深圳市福田区上步通新岭16栋501，约定定金300000元。签合同当日，原告直接向被告支付定金250000元，为防控交易风险，双方同意按照《资金托管协议》之约定将另外40000元定金托管在第三人家家顺公司处（此笔定金已按照《资金托管协议》之约定支付给被告），并按照《深圳市二手房买卖及居间服务合同》在第三人家家顺公司处预留10000元作为被告的交房保证金。第三人积极履行居间服务义务协助原、被告办理资金监管、过户等相关手续，但是在原、被告办理完过户手续之后，被告与涉案房产的租客即第三人耿君平就涉案房产的租约问题未达成一致，并于2016年4月2日向被告发送《催告函》，催促被告尽快协助原告办理交房，但是被告始终不予处理，交易进度停滞不前。第三人家家顺公司在本次交易中已充分履行查明与告知义务，在原、被告发生争议之后一直在积极协调。第三人家家顺公司诚挚地希望原、被告协商解决本案争议，若合同解除，监管在第三人家家顺公司处的款项将按照三方签署的《资金托管协议》退回实际缴款人。经审理查明，2015年12月30日，原告与被告陈耀辉在第三人家家顺公司的居间服务下签署了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，合同约定被告陈耀辉将位于深圳市福田区通新岭村16栋501号转让给原告；转让成交价为505万元。合同对于如何支付房款以及房款的支付时间、递件过户的时间等做出了详细的约定。其中租约现状注明该房产现有租约正在履行中，租期到2016年2月28日止；月租金为4500元。买卖双方一致同意由卖方提前解除原租赁合同并按合同约定的日期将该房产交付买方使用；买卖双方同意买方支付定金时从定金或楼款中预留1万元作为交房保证金交由居间方托管，此款在完成产权变更登记以及卖方实际交付该房产后五个工作日内结算；买方应于收到全部楼款（除交房保证金外）后五个工作日内将该房产及钥匙交付买方。合同备注栏内备注：总房款包括部分家私家电，详情见家私清单。此后，原告向被告陈耀辉支付了购房款，涉案房产于2016年3月14日经核准登记至原告名下。目前仍有1万元作为交房保证金留存于第三人家家顺公司处。房屋登记至原告名下后，原告发现第三人耿君平持有的2014年8月15日第三人耿君平与被告陈菁签订的《房屋租赁合同》约定租期为2014年9月1日至2016年8月31日，租金为每月4500元。租赁合同备注栏内备注被告陈菁承诺可以租六年给第三人耿君平，但每两年递增一次租金，递增幅度为月租金的10%；如在租赁期间被告陈菁要卖房，第三人耿君平承诺不要赔偿损失，在同等条件下第三人耿君平有优先购买权。原告与被告陈耀辉之间就交房问题产生争议，此后被告陈耀辉的朋友于2016年3月29日向原告发出短信称涉案房产租客的事情正在协调当中，如今产权人是原告，原业主这方之前收的租金3-8月以及一个月押金共31500元应当给原告，并要求原告将账号发给被告陈耀辉的朋友，被告陈耀辉今天会转付原告。2016年6月24日，被告陈耀辉朋友再次向原告配偶发出短信称要求原告将账号发过来，这两天把租客预付剩余的租金打给原告。同日，原告向被告陈耀辉朋友回复短信称：“到六月份的给我，后面的你们先和租客谈完再说吧“。2016年7月8日，被告陈耀辉朋友向原告配偶发出短信称被告陈菁需要原告本人的账号。2016年7月15日，原告向被告陈耀辉的朋友提供了收款账号。2016年7月20日，被告陈菁向原告转账支付22500元，摘要为涉案房产2016年3-7月5个月房租4500元/月。收到该笔款项后，原告配偶回复短信称已收到22500元。另查，两被告自称为父女关系。本院认为，原告、被告陈耀辉、第三人家家顺公司签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》系当事人真实意思表示，合法有效。在合同中被告陈耀辉就房屋租赁信息应根据诚实信用原则作如实陈述，而被告陈耀辉在买卖合同中注明的租赁期限远远早于事后第三人耿君平提供的租赁合同约定期限，且被告陈耀辉也未按照房屋买卖合同的约定提前与第三人耿君平解除租赁合同并向原告交付涉案房产。原告有权要求被告陈耀辉承担合同约定的违约责任。原告虽主张按照每日万分之五的标准计算违约金，但该标准过高，原告也未提交证据证明其实际损失，本院酌情调整为按照每日300元的标准进行计算。关于违约金的起算日期问题。原告主张按照合同约定被告陈耀辉收到所有房款之日起五个工作日内应向原告交付涉案房产，被告陈耀辉应自第六个工作日起开始向原告支付逾期交付违约金。但根据双方之间短信沟通记录，显示原告在2016年6月底同意被告陈耀辉将租客实际已预付的截止6月的租金转付给原告，并要求被告陈耀辉继续与租客进行沟通。被告陈耀辉同意并向原告实际转付截止至2016年7月的租金，原告收取并未提出异议。原告收取租金并要求被告陈耀辉继续与租客协商的行为应视为原告同意变更交房日期至2016年7月底。在被告陈耀辉未能举证证明原告同意收取租金以代替实际交房的情况下，2016年7月31日前被告陈耀辉应解除与第三人耿君平的租赁合同并向原告交房。原告有权要求被告陈耀辉自2016年8月1日起向原告支付逾期交房违约金至本案庭审之日止，即2017年5月4日。之后的逾期交房违约金属于尚未发生的事实，原告可待实际发生后，另寻途径解决。关于原告诉请要求被告陈耀辉履行合同义务立即让第三人耿君平腾房并将房屋交付给原告的诉讼请求。首先，原告并未提交证据证明被告陈耀辉与被告耿君平之间的房屋租赁合同经生效判决确认属于无效合同或依法被撤销，在被告陈耀辉与被告耿君平签订的合同合法有效，且未出现一方违约守约方行使合同解除权或双方合意解除租赁合同的情况下。根据买卖不破租赁的原则，原告请求第三人耿君平腾退房产，没有法律依据，本院不予支持。因第三人耿君平与被告陈耀辉签署的合同尚未到期，原告诉请要求被告陈耀辉以实物房产交付原告，缺乏履行的条件，事实上履行不能，本院亦不予支持。原告虽诉请被告陈菁与被告陈耀辉就上述交房及违约责任承担连带清偿责任，但房屋买卖合同的相对方为被告陈耀辉，被告陈菁即便存在协助被告陈耀辉向原告出售涉案房屋的行为，也属于受被告陈耀辉的委托而做出的行为，该行为的法律后果应由被告陈耀辉承担。对于原告要求被告陈菁承担连带清偿责任，本院不予支持。被告陈耀辉反诉要求原告返还涉案房屋内的家用电器及家具，但涉案房屋并未依约向原告交付，也就不存在返还房屋内的家用电器及家具的情形，被告陈耀辉也未提交证据证明何种家用电器及家具被原告占有以及该部分电器及家具的价值。对于被告陈耀辉的该项反诉请求，本院不予支持。关于被告陈耀辉反诉要求原告协助被告陈耀辉取回交房保证金10000元的反诉请求。原告与被告陈耀辉以及第三人家家顺公司均确认尚有10000元留存于第三人家家顺公司处，依据合同约定，该款项应在被告陈耀辉实际交付房产后五个工作日内结算。被告陈耀辉目前尚未实际向原告交付涉案房产，该10000元交房保证金结算前提尚未成就，被告陈耀辉可待实际向原告交付涉案房产五个工作日后，再行结算并要求返还剩余部分。对于被告陈耀辉的该项反诉请求，本院亦不予确认。原告诉请被告向原告交付被告与第三人签订的《房屋租赁合同》的原件，被告当庭陈述原件已经被中介拿走，被告没有留存。该项诉讼请求已实际履行不能。对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告移交第三人已向被告支付的租金及租赁保证金问题。自房屋变更登记至原告名下之日起，原告对涉案房产享有物权，被告理应将2015年11月25日至2016年2月5日止的租金5980元（5200元+2600元÷30天×9天）以及租赁保证金5200元返还给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈耀辉应于本判决生效之日起十日内向原告朱相勇支付逾期交房违约金（逾期交房违约金按照每日300元的标准进行计算，自2016年8月1日计算至2017年5月4日）；二、驳回原告朱相勇的其他诉讼请求；三、驳回被告陈耀辉的反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费52046元，实际应由法院收取的10795元（已由原告预交），由原告负担10091元，由被告负担704元。反诉案件受理费400元（已由被告预交），由被告负担。如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。审 判 长 吴 颂人民陪审员 杨 海 涛人民陪审员 叶 钧 如二〇一七年七月三日书 记 员 俞婷婷（代）茶丽梅 来自：