（2017）辽02民终4137号

裁判日期: 2017-07-03

公开日期: 2017-07-17

案件名称

高善功、大连广泰房屋开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省大连市中级人民法院

所属地区

辽宁省大连市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

高善功,大连广泰房屋开发有限公司,聚德（大连）地产营销策划有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2017）辽02民终4137号��诉人(原审原告、反诉被告）：高善功，男，1963年5月21日生，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：梁梅、苗松，辽宁众义律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告）：大连广泰房屋开发有限公司，住所地大连市中山区武汉街73号5层502。法定代表人：李道琪，该公司总经理。委托诉讼代理人：康玉奇，辽宁东亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：林静，辽宁正良律师事务所律师。原审第三人：聚德（大连）地产营销策划有限公司，住所地大连市沙河口区成义街**号25-4。法定代表人：严炜，该公司总经理上诉人高善功、大连广泰房屋开发有限公司（以下简称广泰公司）因与原审第三人聚德（大连）地产营销策划有限公司（以下简称聚德公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2015）甘审民初字第00074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人高善功的委托诉讼代理人梁梅、苗松，上诉人广泰公司的法定代表人李道琪及其委托诉讼代理人康玉奇、林静到庭参加诉讼。原审第三人聚德公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高善功上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持高善功的一审诉讼请求。事实与理由：一审法院认定高善功没有证据证明支付全部购房款是错误的，上诉人高善功向广泰公司缴纳房款包括装修款总计2748950元，第一部分合计93万元，是签订商品房认购书前交付现金5万元，高善功外甥女韩永英于2010年3月24日刷卡一笔、3月30日刷卡两笔共计88万元替高善功交付的房款，第二部分是在2010年9月20日签订商品房买卖合同当天支付现金1818950元，总计2748950元。广泰公司为了避税当天只开具了60万元的发票，由聚德公司开具184万元收款收据（该收据上明确写明”房款包括装修款全部交纳完毕”），广泰公司只强调等一等再补换发票，高善功多次催促下，广泰公司于2010年12月8日又开具了30万元的收款发票。从广泰公司以及聚德公司开具的发票和收款收据、商品房买卖合同关于付款的内容、房屋的交接以及供电、暖、物业公司的收据等方面看足以认定广泰公司收到全部购房款。一审法院没有对聚德公司出具的184万元收款收据的性质作出认定是错误的，聚德公司与广泰公司系代理与被代理的关系，即使广泰公司没有收到全部购房款，也应由其自己承担后果。本案中，高善功既不是第三人严炜合同诈骗案的共犯，又不是受害人，而真正的受害人是广泰公司。广泰公司针对高善功的上诉辩称，高善功陈述的所谓付款不符合事实，事实上高善功是在2010年3月24日与广泰公司签订商品房认购书时，向广泰公司交付了5万元定金，高善功代理人陈述高善功的外甥女向广泰公司支付了20万元、33万元、35万元，不符合事实，而事实上叫韩永英的人于2010年3月24日刷卡支付李岐的购房款，广泰公司开具了不动产发票，2010年3月30日韩永英转卡35万元支付吕婷婷购房款，广泰公司开具了不动产发票，同日韩永英刷卡33万元支付周健购房款，广泰公司开具不动产发票，上述时间均在高善功与广泰公司签订商品房买卖合同之前，没有签订商品房买卖合同上述刷卡不可能支付高善功的款项，高善功的代理人称9月20日当日支付1818950元，但是本案证据显示高善功向聚德公司支付上述款项，聚德公司为其开具收款收据，为什么向聚德公司支付上述款项，广泰公司提��的证据公安机关询问嫌疑人严炜陈述是高善功借给严炜160万元，严炜以聚德公司名义给其开具了184万的收款收据，这节事实无论是在一审、二审卷宗是清楚的，在原审中法院没有清晰的认定这一事实。广泰公司认为本案焦点问题是高善功所称的181万元款项支付给谁的问题，希望双方都不要规避这一事实，这一事实对正确处理本案很重要，在一审中证据显示高善功将款项支付给严炜而没有支付给广泰公司，严炜虚开了收款收据。关于原审中也规避了高善功强占房屋的事实，在原审中广泰公司向法庭提供了双方签订的商品房买卖合同，该合同补充协议明确约定高善功入住前需要办理交接手续，而本案高善功没有办理交接手续而强占房屋，一审判决规避了这一事实。广泰公司依据双方的商品房买卖合同，对高善功迟延支付剩余购房款，广泰公司向高善功发出了催交购房��通知，广泰公司提出解除合同是否合法，法庭应否支持，已经证明高善功没有交付160余万元购房款，广泰公司已经发出的通知，有事实根据和法律根据。高善功分别于2010年3月24日签订认购书时向广泰公司交付5万元定金，于2010年9月20日支付了现金55万元，这个时间是双方签订商品房买卖合同时间，广泰公司给其开具了60万元的不动产发票，2010年12月8日刘文德分两笔刷卡30万元，上述共计90万元，是高善功支付的购房款。广泰公司上诉请求：撤销原判，改判驳回高善功的全部诉讼请求，支持广泰公司的一审反诉请求。事实与理由：一审判决以大连市人民检察院的函告为据受理并审理本案的观点是错误，该函告不能成为审理本案的合法依据，其合法依据只能是公安和检察机关不予立案或撤销案件的决定书，检察机关不予起诉的决定书，法院认定不犯罪的判决书��一审判决故意规避了高善功是否合法搬至案涉房屋居住的事实、聚德公司负责全部销售的工作实施、并负责参与美树日记项目的价格制定、销控策略、营销策划、广告平面和宣传推广工作、乙方（聚德公司）不得以任何理由截留房款或扣收代理费、规避了高善功借给严炜160万元款项而严炜开具184万元收据、认定聚德公司为广泰公司全权负责实施并完成美树日记项目销售工作的事实错误，如一审判决不规避前述事实，就能得出高善功没有按照合同约定向广泰公司交付购房款1548950元，且非法强占案涉房屋、与严炜私下交易向严炜支付160万元而以聚德公司的名义开具了184万元收款收据的结论。一审判决以聚德公司出具的收款收据未定性为由而不予支持广泰公司解除合同的诉请是错误的。高善功针对广泰公司的上诉辩称，广泰公司的意见没有事实和法律依据，��善功与广泰公司签订商品房认购书和商品房买卖合同有法律效力，合同已经全部履行，对方已经交付了房屋，第一笔向广泰公司交付的93万元是按照商品房认购书约定的条款第5条履行，商品房买卖合同是9月20日签订，高善功又缴纳了184万元。关于184万元作为本案焦点，房款给了聚德公司，聚德公司跟广泰公司代理协议到2011年7月20日终止，聚德公司是广泰公司全权代理人以及房屋包销商，聚德公司代理广泰公司收取房款的行为视为广泰公司的行为，至于聚德公司收到房款是否交给广泰公司，应适用广泰公司与聚德公司之间的代理合同关系与高善功无关，高善功是善意的购房者。广泰公司主张强占房屋没有事实依据，房屋是由广泰公司交给高善功，高善功交了其他附属的费用，高善功买的样板房，交付后居住一年之久广泰公司也没有提出过没有缴纳剩余房款的问题，��泰公司发送通知是高善功向一审提起诉讼的时候，是广泰公司自演自导的。广泰公司在原审提交的跟周健、吕婷婷、李岐的购房款，与广泰公司的说法是矛盾的，这三笔都是由韩永英直接支付给广泰公司账户内，至于广泰公司认为该三笔款是谁的，于高善功无关。聚德公司二审未到庭陈述意见。高善功向一审法院起诉请求：1.确认位于大连市甘井子区圣林南园22号9-1-1号住宅房屋归原告所有，并继续履行合同，由被告为原告出具房屋销售发票协助原告办理房屋权属证书；2.判令被告支付违约金13744元。广泰公司向一审法院反诉请求：1.解除原、被告于2010年9月20日签订的商品房买卖合同；2.原告向被告支付15400元违约金；3.责令原告腾退大连市甘井子区圣林南园22号9-1-1号房屋。一审法院认定事实：2010年3月23日，原告高善功、被告广泰公司以及第三人聚德公司签订商品房认购书。后原告高善功（买受人）与被告广泰公司（出卖人）于2010年9月20日签署了商品房买卖合同，合同约定：原告购买大连市甘井子区圣林南园22号9-1-1号房屋一套，房屋建筑面积为139.94平方米，单价17500元，总房款2448950元。合同第六条对于买受人的付款方式及期限没有做出约定。合同第八条约定出卖人应当在2010年9月30日前将案涉房屋交付给买受人。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。2010年9月20日，被告广泰公司向原告出具60万元的购房发票，第三人聚德公司向原告出具184万元的收款收据��同日，原告搬至案涉房屋内居住至今。2010年12月8日，被告广泰公司向原告出具30万元的购房发票。关于原告支付购房款的情况，原告陈述案外人韩永英分别于2010年3月24日、3月30日用其名下的银行卡分三次共向被告付款88万元，其余款项均为现金支付。被告广泰公司认可韩永英名下的银行卡共向广泰公司付款88万元，但上述款项系支付案外人李岐、周健、吕婷婷的购房款，且被告广泰公司业已向3名案外人开具了对应数额的购房发票。2008年9月9日，被告广泰公司与第三人聚德公司签订销售代理协议书，约定由第三人聚德公司为被告广泰公司全权负责实施并完成美树日记项目销售工作。2010年5月6日，被告广泰公司与第三人聚德公司签订补充协议书，约定原销售代理协议的销售周期已满，被告广泰公司继续委托第三人聚德公司代理至被告根据销售进度��况决定终止时为止。2011年7月21日，被告广泰公司向第三人聚德公司下发终止代理合同通知书，于2011年7月21日终止双方销售代理合同的执行。2011年9月1日，原告高善功以与本案相同的诉求诉至一审法院。大连市公安局经侦支队于2011年9月22日函告一审法院，内容包括：”就贵院受理的尹增胜、曲日波、王秀玲诉大连广泰房屋开发有限公司、聚德（大连）地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷案件，因与我局立案侦查的聚德公司法定代表人严炜涉嫌诈骗犯罪一案的事实属同一类型的法律事实，根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十二条之规定，特以此函函告贵院，敬请贵院以此规定依法处置。”一审法院于2011年10月20日向大连市公安局经济犯罪案件侦查支队出具函，内容为：”贵支队函已收悉。关于我院受理的尹增胜、曲日波、王秀玲等多人诉大连广泰房屋开发有限公司、聚德（大连）地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷系列案件，经一审法院研究认为，该系列案件暂中止审理，待你支队就刑事案件侦查终结后，我院视侦查结果再作决定”。一审法院于2011年10月20日作出（2011）甘民初字第6867号民事裁定，该案中止诉讼。2012年5月10日，大连市公安局经侦支队向一审法院出具函，内容为”2011年8月31日，我支队对严炜涉嫌诈骗一案立案侦查，经侦查查明，聚德公司法定代表人严炜以非法占有为目的，利用销售代理广泰公司所有的”美树日记”商品房的便利条件，恶意超越代理权限，对部分购房者利用混淆主体和许以购房价格优惠的虚假手段，给购房者开具没有销售主体资格的聚德公司的售房收款收据，所记载的款项高于购房者的实际交款数额，将购房者本应交给广泰公司的购房款据为己有。该案案发后，多数受害群众陆续到我支队报案，另外少部分购房群众以与大连广泰房屋开发有限公司、聚德（大连）地产营销策划有限公司之间的房屋买卖行为为民事纠纷为由向贵院起诉上述二公司，因所诉事实与我局立案侦查的聚德公司法定代表人严炜涉嫌诈骗犯罪一案的事实属同一类型的法律事实，故2011年9月22日我支队函请贵院依法处置，贵院依法中止了此案。现随着我支队侦查工作的深入，在审讯中犯罪嫌疑人严炜供述证实：购房人......高善功......等人均系其利用巨额优惠和虚假合同而涉嫌骗取巨额房款的被害人......由此可知，上述11人所涉事实均为严炜涉嫌诈骗犯罪情节之一，且与贵院正在审理的上述11人民事诉讼问题属同一法律事实。故根据《最高人民法院关于在审��经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十二条之规定，特以此函函告贵院，敬请贵院以此规定依法处置。”一审法院于2012年6月4日向大连市公安局经侦支队作出案件移送函，将包括本案原告高善功在内的十三件案件移送大连市公安局经侦支队。一审法院于2012年6月6日作出通知，告知各方当事人该案移送大连市公安局经侦支队并办理了退费手续。大连市中级人民法院于2013年11月18日作出（2013）大刑二初字第9号刑事判决：”一、被告人严炜犯合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产；二、涉案赃款、赃物，继续予以追缴。”原告高善功未在该判决中列为被害人。2015年12月15日大连市人民检察院回函一审法院，内容为”大连市公安局移送审查起诉的犯罪嫌疑��严炜涉嫌合同诈骗一案，经我院审查后认为，当时证据不足以认定严炜对涉案购房人曲日波、尹增胜、高善功、董春生等共8人构成合同诈骗罪。故我院没有就上述8节事实向大连市中级人民法院提起公诉。”一审法院认为，本案有三个争议焦点：一、（2011）甘民初字第6867号民事案件诉讼程序是否业已终结。二、原告是否完成向被告支付购房款的合同义务。三、被告广泰公司是否可以行使解除权。关于第一个焦点问题，一审法院认为，（2011）甘民初字第6867号民事案件诉讼程序业已终结。根据《最高人民法院在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪若干问题的规定》第十二条：”人民法院已立案审理的经济纠纷案件，公安机关或检察机关认为有经济犯罪嫌疑，并说明理由附有关材料函告受理该案的人民法院的，有关人民法院应当认真审查��经过审查，认为确有经济犯罪嫌疑的，应当将案件移送公安机关或检察机关，并书面通知当事人，退还案件受理费；如认为确属经济纠纷案件的，应当依法继续审理，并将结果函告有关公安机关或检察机关”。（2011）甘民初字第6867号案件在审理过程中，大连市公安局经侦支队两次函告一审法院该案有犯罪嫌疑，一审法院经审查后，依法将该案移送公安机关，并将移送事宜书面通知了各方当事人，同时办理了退费手续。根据《最高人民法院在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪若干问题的规定》第十二条之规定，（2011）甘民初字第6867号案件以移送方式结案，诉讼程序终结。在本案的审理过程中，大连市人民检察院函告一审法院，严炜对购房人高善功一节不足以认定为刑事犯罪，故一审法院应在民事案件中对原告的诉讼请求进行处理。关于第二个焦点问题，一审法院认为，原告诉至一审法院，要求被告履行房屋过户手续，应首先举证证明其向被告完成了房屋买卖合同项下的付款义务。除被告广泰公司向原告高善功开具的90万元发票外，原告对于剩余购房款已经向被告广泰公司支付欠缺相应的证据支持。据此，一审法院认定原告高善功没有完成房屋买卖合同项下的付款义务，对于原告要求确权、被告协助办理房屋权属证书及支付违约金的诉讼请求一审法院不予支持。关于第三个争议焦点，一审法院认为，原告高善功业已支付90万元购房款，对于余款未付的问题，双方系基于对第三人聚德公司出具的收款收据能否认定为原告向被告的付款产生争议而产生，并非原告主观上恶意拒付购房款，故在第三人聚德公司出具收款收据的定性未作出生效判决之前，不宜认定原告高善功恶意拒付购房款，故对于被告广泰��司要求解除房屋买卖合同的诉讼请求一审法院不予支持。一审法院判决：一、驳回原告（反诉被告）高善功的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）大连广泰房屋开发有限公司的诉讼请求。本诉部分案件受理费26590元（原告已预付），由原告自行负担。反诉部分案件受理费14325元（被告已预付），由被告自行负担。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，高善功在一审诉讼中提交了一份载有韩永英签名并捺手印的”证明”，载明：”关于为高善功支付88万元购房款的情况说明：我是韩永英，是高善功的外甥女，身份证号×××。2010年3月24日、3月30日，我用银行卡（卡号×××）在大连广泰房屋开发有限公司售楼处设置的POS机上，为高善功购买美树日记房屋，向大连广泰房屋开发有限公��分别支付20万元、35万元、33万元购房款，合计88万元人民币。每笔付款刷卡后，POS机就会打印出一式两份”银联商务签购单”，收款人留一份，另一份给付款人。这三笔划款共六张（每笔两张）”银联商务签购单”每张单上都有收款人名称和商户号，即大连广泰房屋开发有限公司和001210215200256。”韩永英以其本人的银行卡在广泰公司的POS机上向广泰公司支付三笔款项共计88万元，高善功陈述韩永英系其亲属代其支付了前述88万元购房款并持有韩永英在前述POS机上刷卡的银联回执单原件，广泰公司对高善功持有的回执单原件的真实性没有异议，韩永英没有在广泰公司开发的案涉小区购房。一审诉讼中，聚德公司的法定代表人严炜出庭参加了诉讼，严炜陈述”高善功的购房款均在售楼处交付”、”原告（高善功）在售楼处交的所有购房款”、”274万全部开具收据、发票”、”代表售楼处收取款项”。聚德公司于2010年9月20日向高善功出具的184万元专用收款收据中载明的收款事由为购房款，在该专用收款收据的右下方手写部分记载：”房款包括装修已全部交纳完毕，严炜，2010年9月20日”。广泰公司与聚德公司签订的《销售代理协议书》中约定，广泰公司委托聚德公司作为广泰公司开发的案涉房屋所在的美树日记项目小区的销售代理商，聚德公司负责全部销售的工作实施、并负责参与美树日记项目的价格制定、销控策略、营销策划、广告平面和宣传推广工作。乙方（聚德公司）不得以任何理由截留房款或扣收代理费。二审中，本院询问”韩永英与李岐、吕婷婷、周健是什么关系？”。高善功的答复是：”不认识”；广泰公司的答复是：”什么关系不知道”。本院在本次二审庭审中针对广泰公司与高善功双方在答辩时对于相关房款的支付情况进行了总结询问：”根据双方当事人前述陈述，法庭注意到也就是说高善功支付了1818950元房款，到底是支付给严炜还是给付给广泰公司？该1818950元不包括广泰公司自认已经收取的90万元？”，广泰公司与高善功均回答：对。本院认为，综合当事人在诉讼中的陈述以及诉辩主张，本案焦点问题为：一、韩永英在广泰公司的POS机上向广泰公司支付的88万元是否应认定为高善功支付的购房款；二、聚德公司收取高善功的1818950元款项是否构成有权代理并由广泰公司承担责任。关于第一个焦点问题，本院认为，广泰公司与高善功在诉讼中均对韩永英支付88万元房款的事实无异议，但广泰公司一方面主张韩永英支付该88万元是代替李岐、吕婷婷、周健支付的购房款并向李岐、吕婷婷、周健开具了相应的购房款发票，另一方面对韩永英与李岐、吕婷婷、周健之间究竟是什么关系表示不知道，韩永英为什么要代替李岐、吕婷婷、周健支付购房款又不能作出合理解释，韩永英在既没有在广泰公司开发的案涉小区购买房屋的情况下，而又替其不认识的人支付购房款，显然不符合常理。高善功主张与韩永英之间系亲属关系，韩永英支付的该88万元系替高善功支付购房款，并持有POS机刷卡载明广泰公司名称的银联回单原件，广泰公司对高善功持有韩永英在该POS机上刷卡的银联回单原件的真实性没有异议，综合本院前述分析并结合韩永英出具的”证明”载明其与高善功系亲属关系以及付款说明等证据，相比较广泰公司的证据以及在诉讼中的陈述而言，高善功所作的陈述以及证明的事实更具有客观性，即可以证明韩永英支付的88万元是替高善功支付的购房款。关于第二个焦点问题，本院认为，聚德公司收取高善功的1818950元款项构成有权代理并应由广泰公司承担责任，本院具体分析如下：第一，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条的规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，广泰公司与聚德公司签订了《销售代理协议书》，广泰公司委托聚德公司作为广泰公司开发的案涉房屋所在的美树日记项目小区的销售代理商，负责全部销售的工作实施、并负责参与美树日记项目的价格制定等工作，代为销售包括案涉房屋��内的房屋，该代理行为是广泰公司与聚德公司双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，根据前述相关法律规定，聚德公司代理行为所产生的法律后果应由广泰公司承担。2010年3月24日，广泰公司与高善功签订了”美树日记”商品房认购书，广泰公司不仅在该认购书中加盖了公章，而且聚德公司也以广泰公司代理人的名义加盖了公章，此后，广泰公司与高善功于2010年9月20日签订了商品房买卖合同，即聚德公司实际实施了代理销售案涉房屋的行为，其结果是广泰公司与高善功签订了商品房买卖合同，且聚德公司是在广泰公司委托代理销售案涉房屋的有效代理期间内，代理销售了案涉房屋给高善功，因此，聚德公司代理销售案涉房屋所产生的法律后果，应由被代理人广泰公司承担。第二，现广泰公司与高善功对于高善功于2010年9月20日签订商品房买卖合同时交付了1818950元现金给聚德公司的事实均无异议，高善功主张其交付的1818950元应认定为向广泰公司交付的购房款，广泰公司主张高善功与聚德公司的法定代表人严炜之间存在个人借款，严炜向高善功个人借款160万元而由聚德公司开具了184万元的收款收据，即双方对于聚德公司收取的该1818950元性质如何认定问题存在争议。聚德公司是在广泰公司委托代理销售案涉房屋的有效代理期间内销售了案涉房屋，聚德公司的法定代表人严炜陈述高善功是在广泰公司的售楼处交付前述款项，聚德公司收取前述款项时开具的收款收据载明的收款事由是购房款，因此，作为一个普通的购房者而言，高善功有理由相信聚德公司有权代表广泰公司收取购房款，在无其他充分证据予以反驳的情况下，结合前述聚德公司法定代表人的陈述等，高善功主张聚德公司收取的前述款项应视为代表��泰公司收取的购房款，更具有合理性，更符合通常情况下普通购房人对于购房过程的客观陈述。虽然广泰公司一方面主张系严炜个人向高善功的借款，其依据主要是严炜在公安机关的询问笔录，但严炜在本案一审时亲自参加了庭审，对于该款项明确表示是购房款，而广泰公司未提供其他充分证据予以反驳；另一方面，广泰公司表示聚德公司包括严炜不得收取购房款的依据是其与聚德公司签订代理销售协议中约定的”乙方（聚德公司）不得以任何理由截留房款或扣收代理费”，而从该约定的内容看，聚德公司包括其法定代表人严炜不得以任何理由截留房款，言外之意是聚德公司可以收取房款，仅仅是不允许其截留或扣收，不仅如此，根据广泰公司与聚德公司代销协议约定，聚德公司负责全部销售的工作实施、并负责参与美树日记项目的价格制定等工作，��明聚德公司有权实施包括收取房款的行为，而对于广泰公司与聚德公司之间关于购房款收取的约定不应对抗善意第三人。综合本案现有的证据，从证据优势的角度而言，高善功提交的证据证明力更具有优势。第三，聚德公司的法定代表人严炜虽在案涉小区的房屋销售过程中存在犯罪行为，但检察机关对前述聚德公司收取的1818950元款项已有明确的结论，即不构成犯罪行为，因此，前述争议的款项不应作为刑事案件追赃的范围，高善功亦不是刑事案件的受害人，案涉争议作为民事案件受理符合相关法律的规定。第四，广泰公司把韩永英替高善功交付的购房款认定为是代周健等交付的房款并向周健等开具购房发票，足见其在售房过程中存在管理上的混乱，而这种管理责任不到位所造成的后果，不应由其他人承担。如广泰公司因与聚德公司及其法定代表人严炜之间因代理��系所产生的经济纠纷可以另行解决。关于高善功诉请确认案涉房屋归其所有一节，本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据上述规定，案涉房屋现并未登记于高善功名下，需要广泰公司与高善功进一步履行合同义务，将”债权”转化为物权，案涉房屋过户至高善功名下之后，才产生物权效力，在案涉房屋未过户至高善功名下之前，不宜直接确认归高善功所有。关于高善功请求继续履行合同、广泰公司为其开具房屋销售发票并协助办理房屋产权证书一节，本院认为，高善功与广泰公司双方均认可合同约定的房屋价款为2448950元，且双方对于高善功支付了5万元购房定金的事实亦无异议，由于本院前述已认定韩永英替高善功支付了88万元购房款，聚德公司收取的1818950元视为向广泰公司支付的购房款，在此情况下，高善功支付的购房款已经超过了双方合同约定的购房款，即高善功足额支付了购房款，其要求继续履行合同，有事实根据和法律依据，在此情况下，广泰公司应履行其合同义务，根据办理房产证的需要向高善功开具全额购房款发票并协助办理案涉房屋的产权证书。高善功该项诉请有事实根据和法律依据，本院予以支持。一审法院以聚德公司收取的1818950元款项未定性为由驳回高善功的该项诉请不当，本院予以纠正。关于高善功要求广泰公司支付违约金一节，本院认为，由于双方对于高善功向聚德公司支付的1818950元款项如何处置曾经一直存在争议，且该款项是否应作为刑事案件追赃的款项也没有结论，至2015年12月15日检察机关才向一审法院��函对前述款项有明确的结论，因此，本案具有一定的客观原因导致双方的合同未履行，并非广泰公司主观上具有恶意而故意不履行合同义务，因此，不宜由广泰公司承担违约责任，高善功该项诉请，本院不予支持。关于广泰公司主张解除案涉商品房买卖合同、要求高善功腾退案涉房屋并支付违约金一节，本院认为，由于本院前述已认定高善功已向广泰公司足额支付了购房款，双方应继续履行合同，因此，广泰公司要求解除合同并要求高善功腾退案涉房屋以及支付违约金的诉请，缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。关于广泰公司主张一审法院依据检察机关的函告受理并审理本案，程序违法一节，本院认为，针对高善功向聚德公司支付的1818950元款项是否应作为刑事案件处理的问题，一审法院根据公安机关的要求将该案移送至公安机关，公安机关针对聚德公司及其法定代表人严炜收取该款项的问题进行了刑事侦查并移送检察机关公诉，但检察机关于2015年12月15日已向一审法院回函对前述款项有明确的结论，即针对该款项不足以认定聚德公司的法定代表人严炜构成合同诈骗，不作为刑事案件提起公诉，且高善功在严炜合同诈骗的刑事案件中亦未作为刑事案件的受害人，因此，在刑事案件不成立的情况下，因高善功与广泰公司之间签订了商品房买卖合同，一审法院根据高善功提起的民事诉讼，立案受理并审理本案符合法律规定，广泰公司该项上诉理由，缺乏充分的事实根据和法律依据，本院不予采信。综上所述，高善功的上诉请求部分成立，对其合理部分，本院予以支持；广泰公司的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持大连市甘井子区人民法院（2015）甘审民初字第00074号民事判决第二项；二、撤销大连市甘井子区人民法院（2015）甘审民初字第00074号民事判决第一项；三、大连广泰房屋开发有限公司与高善功于2010年9月20日签订的商品房买卖合同继续履行，大连广泰房屋开发有限公司于本判决生效之日起20日内向高善功开具2448950元购房款发票，并协助高善功办理位于大连市甘井子区圣林南园22号9-1-1号房屋权属证书；四、驳回高善功的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费26590元、反诉费14325元，合计40915元，由高善功负担145元，大连广泰房屋开发有限公司负担40770元。二审案件受理费40915元（高善功预交26590元、广泰公司预交14325元），由高善功负担145元，大连广泰房屋开发有限公司负担40770元。本判决为终审判决。审判长　　阁成宝审判员　　刘丽媛审判员　　季　烨二〇一七年七月三日书记员　　滕子美搜索“”