(2017)内01民终1431号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2017-09-27
案件名称
张连超与张青兰、贺志勇房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张连超,张青兰,贺志勇
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百六十九条,第一百七十条
全文
呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)内01民终1431号上诉人(原审被告):张连超,个体,住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人:高海荣,女住内蒙古自治区呼和浩特市。被上诉人(原审原告):张青兰,内蒙古,个体,住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人:李利东,内蒙古星洋律师事务所律师。原审被告:贺志勇,住内蒙古自治区呼和浩特市。上诉人张连超因与被上诉人张青兰、原审被告贺志勇房屋租赁合同纠纷一案,不服呼和浩特市新城区人民法院(2016)内0102民初5034号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年4月24日立案后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人张连超的委托诉讼代理人高海荣、被上诉人张青兰的委托诉讼代理人李利东到庭参加诉讼,原审被告贺志勇经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭,本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。张连超上诉请求:撤销呼和浩特市新城区人民法院(2016)内0102民初5034号民事判决,驳回张青兰的诉讼请求。事实与理由:一审法院认定在张青兰与贺志勇签订的《房屋使用协议》到期后,张连超与张青兰之间形成不定期租赁合同关系,当事人随时可以解除合同。根据该事实,张连超与张青兰之间的不定期租赁合同已于2016年4月12日解除,并非张青兰提起诉讼之日即2016年6月8日解除。在两年半的租赁期间,张连超付清了所有的租金及全部的水电费。张青兰违背诚实信用原则,在张连超支付其租金的前提下伪造合同恶意诉讼。二、一审法院适用法律错误。一审法院在认定基本事实错误的基础上,适用《中华人民共和国合同法》条款作出的判决属于适用法律错误。张青兰辩称:一审法院认定事实清楚,适用法律正确,应当维持。张青兰并未伪造合同恶意诉讼,张连超在向张青兰交付租金至2016年4月12日后,一直对涉诉房屋实际占有和使用,直到一审判决之后,张连超才将房屋内物品搬走,一审法院认定张连超与张青兰之间形成不定期租赁合同关系属于认定事实正确,张连超应支付其占有和使用房屋期间所产生的租赁费用。张青兰向一审法院起诉请求:1、判令解除张青兰与贺志勇签订的《房屋使用协议》;2、判令张连超。贺志勇给付张青兰自2016年4月13日至房屋使用协议解除之日止的租金(截至2016年9月13日租金为79166元);3、判令张连超、贺志勇承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实:2013年1月16日,张青兰与贺志勇签订了《房屋使用协议》,约定:张青兰将位于车站西街14号店铺一套租赁给被告贺志勇、张连超经营使用,使用时间为2013年10月16日至2014年10月12日,房屋管理费贰拾万元整。2013年10月11日、10月25日,张连超共向张青兰支付了租金人民币20万元。2014年9月22日,张连超向张青兰汇款人民币10万元;2014年10月10日,张连超向张青兰汇款人民币9万元;2015年9月21日,张连超向张青兰汇款人民币9万元。庭审中,张青兰认可没有向张连超收取保证金1万元;张青兰与张连超认可在第一年合同到期后,张青兰与张连超形成了事实上房屋租赁关系,房屋实际由张连超经营管理,张连超向张青兰支付房屋租金。另查明,张青兰于2016年6月8日以兰源酒店的名义起诉张连超,请求解除合同,并认可与张连超口头协议,2014年10月13日至2015年10月12日的房屋租金为19万元;张青兰与张连超认可张连超支付租金至2016年4月12日。一审法院认为,张青兰与贺志勇签订的《房屋使用协议》系双方的真实意思表示,协议不违反法律规定,合法有效。协议到期后,张青兰与张连超达成房屋租赁合意,未签订书面的租赁协议,张青兰与张连超之间形成了不定期租赁合同关系,当事人可以随时解除合同;张连超抗辩称房屋租金支付了9万元,支付至2016年4月12日,双方已经解除了租赁合同,因张连超未提交相关证据证明其向张青兰提出解除合同,故对张连超的此抗辩理由不予支持;2016年6月8日,张青兰以兰源酒店的名义起诉张连超解除合同,张青兰与张连超之间的不定期租赁合同应于此日予以解除,故对张青兰请求解除双方之间的房屋使用协议,不予支持;对于房屋租金,张青兰与张连超认可9万元的租金支付至2016年4月12日,故认定2015年10月13日至2016年10月12日的年租金为18万元;因张青兰与张连超的房屋使用协议于2016年6月8日解除,故对张青兰请求张连超支付2016年4月13日至2016年6月8日期间的房屋租金的诉请,予以支持,房屋租金按照人民币18万元计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条的规定,判决:一、张连超于本判决生效之日起十日内给付张青兰2016年4月13日至2016年6月8日的房屋租金人民币28110元;二、驳回张青兰的其他诉讼请求。本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为,本案的争议焦点为:张连超与张青兰解除房屋租赁关系的准确时间及张连超诉请不应支付张青兰2016年4月13日至2016年6月8日房屋租金的主张是否具有事实及法律依据。鉴于张连超对张青兰与贺志勇所签订的《房屋使用协议》以及由其实际使用所租赁房屋的事实予以认可,故本院确认张青兰与张连超已形成房屋租赁关系。在《房屋使用协议》届满后,张连超仍实际使用所租赁房屋,因此,其即应按照之前协议约定继续支付相应的租金。张连超上诉称其实际使用租赁房屋止于2016年4月14日,而非兰源酒店起诉时的2016年6月8日,其不应承担此期间的房屋租金的上诉主张,由于缺乏证据证明,本院不能支持。综上所述,张连超的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,虽适用法律存在瑕疵,但判决结果正确,应在纠正瑕疵后,予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费704元,由张连超负担。本判决为终审判决。审 判 长 肖建华审 判 员 苏 毅代理审判员 王 晶二〇一七年七月三日书 记 员 秦俐娟 关注公众号“”