（2017）鄂03民终910号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2017-08-17
案件名称
武汉铁路局十堰车务段与胡美凡房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省十堰市中级人民法院
所属地区
湖北省十堰市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡美凡,武汉铁路局十堰车务段
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂03民终910号上诉人（原审被告、反诉原告）：胡美凡，女，汉族，1971年9月7日出生，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：曹树全，湖北鸣天律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）武汉铁路局十堰车务段。住所地：湖北省十堰市茅箭区。代表人：汪逸民，该段段长。委托诉讼代理人：徐海澜，武汉铁路局十堰车务段职工。委托诉讼代理人：操昶，湖北诚智律师事务所律师。上诉人胡美凡因与武汉铁路局十堰车务段（以下简称十堰车务段）房屋租赁合同纠纷一案，不服十堰市茅箭区人民法院（2016）鄂0302民初3109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案受理后，依法组成由王宇鹏担任审判长并主审，王广泉、袁昆组成的合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人胡美凡上诉请求撤销原判，改判被上诉人赔偿上诉人各项经济损失共计574705元、支付餐饮费25060元、返还房屋押金10000元、招标押金20000元，共计679765元；另判令被上诉人承担一审本诉及反诉的诉讼费用及二审诉讼费用。其理由如下：一、一审法院认定事实不清：1.一审法院认定本案诉争的房屋全部装修、改造与租赁房屋形成完全附合的装饰装修物，属于认定事实不清。因本案中所诉争的房屋，原来只是毛坯房，诉争房屋西侧入户楼梯、四周钢化玻璃及隔断，均系上诉人承租后增设的，而上述部分的装修、装饰并未与租赁房屋形成完全的附合装饰装修物，属于可拆卸部分，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，对于该部分的装饰、装修可以由承租人拆除；2.一审法院对上诉人未形成完全附合的装饰、装修部分给予否定，违反公平原则。一审法院依据租赁合同第（二）款第10项、第七条第（二）款第一项约定，其条款约定显失公平和违背法律，但一审法院对于被上诉人合同此部分约定予以确认，违背公平原则。同时，对于楼梯、外墙玻璃等部分的装饰，未将此部分分离并对此价款给予认定，显失公平；3.上诉人已经尽到必要的告知义务，由此造成的损失由被上诉人承担。因上诉人对于租赁房屋装修时间较短，大部分不属于与房屋形成完全的附合，该部分装修新租赁方可以继续使用，有鉴于此，2016年1月19日，上诉人向被上诉人提交“投标说明”，请在招标过程中考虑接标方对上诉人前期经营投入的房屋装修及相关物资等费用的适当补偿。2016年3月6日，上诉人再次向被上诉人送达“告知书”，建议被上诉人制定招标基准价格，应将上诉人前期投入部分计入招标基价，便于上诉人未能竞标成功，能够及时获得合法的补偿。被上诉人在制定竞标基价时，未对与房屋未形成完全附合的装饰部分进行说明，且竞标价款借助了上诉人装修的部分。本案发生争议前，上诉人已经履行告知义务，被上诉人未积极履行，由此造成的损失应由被上诉人承担；4.本案争议房屋实际由被上诉人控制，上诉人不存在拒不返还房屋的情形。本案发生争议时，上诉人基本已腾空所租赁的房屋，被上诉人对所出租的房屋停水、停电，且房屋门锁已被损坏，可以随意进入。上诉人曾多次到租赁房屋进行查看，已有部分社会流浪人士长期在租赁房屋居住，何谈上诉人拒不返还房屋？此时的房屋已经完全处于被上诉人占有和控制。一审法院未查明案件事实，盲目确认争议房屋系上诉人拒不返还，显属错误。二、一审法院适用法律错误。1.一审法院支持被上诉人违背诚实信用原则，属于错误。2016年1月15日，被上诉人在十堰晚报发布《出租房屋招标公告》，对上诉人所租赁的房屋向社会公开招标。被上诉人向社会公开招标，未对可拆卸的装修装饰部分予以说明，并确保公开、公正的条件下，对此部分给予补偿。而被上诉人故意隐瞒租赁房屋的原始概貌，借用上诉人可拆卸的装饰物，提升其租赁价款。由此，上诉人竞标失败，系被上诉人违反诚实信用原则导致的，被上诉人存在违约。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三款规定，被上诉人应支付给上诉人装饰装修的残值损失；2.按照公平原则，一审法院也适用法律错误。假设被上诉人为保证国有资产保值、增值，保证房屋租赁工作的公开、公正、公平的理由成立，但被上诉人向社会公开招标时，上诉人也参与竞标，说明上诉人有续租的愿望，虽后因上诉人竞标失败，导致双方解除合同，应属于因不可归责于双方的事由导致的合同解除。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款规定，对于装饰装修残值损失，双方应按公平原则承担；3.一审法院不予支持装饰装修补偿，显属错误。被上诉人下发“招标通知”并附“红福万家”平面图，其完全根据上诉人的装修格局及装修实物进行招标公示，并未将上诉人经营期间投入的整体装修进行说明和剥离，也未将上诉人投入的部分计入招标基价。后湖北寿康永乐商贸集团有限公司（以下简称寿康永乐公司）以年租金36.5万元竞标成功，此竞标价款显然借助了上诉人所投入的装修部分，并利用上诉人前期装修投入来提升被上诉人的竞标价款，其行为已经改变了同等条件下的内涵，导致上诉人不能续订合同。若被上诉人不违反诚实信用原则，上诉人与被上诉人可能至今仍存在租赁合同关系。一审法院未查明双方不能继续租赁的原因，盲目地认为租赁合同期满，从而适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，判令驳回上诉人的请求，显属错误。十堰车务段一审法院诉讼请求为：1.判决胡美凡排除妨碍立即向原告返还租赁的房屋；2.判决胡美凡支付逾期腾房占有使用费62333元（从2016年1月28日至2016年7月19日）；3.判决胡美凡赔偿拒不返还房屋期间损失10139元（依据房屋租金每月30417元标准，从2016年7月20日开始至房屋实际返还原告止期间的实际时间计算）；4.判决被告承担本案诉讼费用。胡美凡反诉请求为：1.判令被反诉人赔偿反诉人各项经济损失共计574705元；2.判令被反诉人支付餐饮费25060元、返还房屋押金10000元、招标押金20000元，共计55060元；3.判令被反诉人承担本诉及反诉的诉讼费用。一审法院认定：2015年11月5日，被告与原告签订房屋租赁合同，约定租赁房屋面积为349.38平方米，租赁期限一年，从2015年1月25日起至2016年1月24日止，合同期满后，被告应如期交还租赁房屋，具体退还房屋时间为租赁期限届满起3日内。原告为保证房屋租赁工作的公开公正公平，于2016年1月15日在十堰晚报第14版发布《出租房屋招标公告》，在全市范围进行公开招标，对外出租双方诉争房屋，被告也向原告提交投标文件。投标期内，有被告和寿康永乐公司提交投标文件。2016年4月15日，原告进行公开开标，被告的投标总报价为每年租金13.2万元，寿康永乐公司的投标总报价为每年租金36.5万元并中标，2016年4月19日，寿康永乐公司与原告签订新的房屋租赁合同。租赁期限届满后，原告多次催促被告退还租赁房屋和支付逾期腾空返还房屋期间的房屋使用费未果，故而成诉。一审法院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。合同第四条第二款第十项约定被告应当于合同约定期限届满起3日内将租赁房屋腾空退还原告，但被告未将租赁房屋腾空退还原告。原告根据招投标法的有关规定，在房屋租赁合同届满前对其房屋租赁项目进行公开招租的行为，不违反法律、法规之规定，且不影响房屋租赁合同履行至合同期限届满，故合法有效。被告知晓原告的房屋租赁项目公开招投标后，向原告提交了投标资料，是对原告房屋招租行为的认可。经过公开开标，另一投标人寿康永乐公司中标，该公司是新房屋承租人，被告不是房屋承租人。故原告要求被告排除妨碍向原告腾空返还租赁房屋、按照房屋租赁合同约定租金标准11000元/月支付逾期腾空返还房屋从2016年1月28日至2016年7月19日期间房屋占有使用费62333元、按照与寿康永乐公司签订的新房屋租赁合同约定的租金标准，赔偿从2016年7月20日以后至房屋实际返还给原告期间的损失的诉讼请求，予以支持。被告辩称房屋租赁合同采用格式条款限制被告权利及扩大原告权利的条款无效、以及原告排除妨害和支付有关费用事实不成立的意见不能成立，不予支持。根据房屋租赁合同第四条第（二）款第10项、第七条第（二）款第一项的约定，被告对租赁房屋进行改造或者新添设备全部无偿移交原告，原告有权将已经与租赁房屋形成附合的装饰装修物与租赁房屋一起对外公开出租，被告反诉原告赔偿各项经济损失574705元的反诉请求，没有法律依据和合同依据，理由不能成立，不予支持。关于被告要求原告支付就餐费25060元，因被告未提供就餐费证据，不予支持，被告可另行主张权利。被告交付的租房押金10000元，在房屋租赁合同期限届满被告不再续租房屋后，该押金应当退还被告。被告交付的招标押金20000元，在被告未中标后，原告应当退还被告，以上两项费用合计30000元，可从被告应当向原告支付的房屋使用费62333元中扣减，扣减后被告应当支付房屋使用费32333元。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决：一、胡美凡自本判决生效之日起十日内，将租赁房屋腾空返还给十堰车务段；二、胡美凡自本判决生效之日起十日内，向十堰车务段支付逾期返还租赁房屋从2016年1月27日至2016年7月19日期间的房屋使用费32333元；三、胡美凡自本判决生效之日起十日内，向十堰车务段赔偿逾期腾空返还租赁房屋从2016年7月20日至2016年9月20日期间损失60834元，从2016年9月21日起至租赁房屋实际腾空返还给武汉铁路局十堰车务段止期间的损失另行计算、支付，计算标准为30417元/月；四、驳回胡美凡的各项反诉诉讼请求。义务人未按判决指定期间履行上述义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费1612元，由被告胡美凡负担。案件反诉受理费5049元，由反诉原告胡美凡负担。二审经审理查明，原审认定的事实属实，本院予以确认。另，在二审审理过程中，十堰车务段认可应支付胡美凡反诉提出的就餐费25060元，但认为应从胡美凡欠其的房租中扣减。本院认为，双方签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同第二条第1项约定：“租赁期限为1年，甲方（十堰车务段）从2015年1月25日起将租赁房屋交付乙方（胡美凡）使用，至2016年1月24日收回”；第四条第（二）款第10项规定“胡美凡应当于合同约定期限届满起3日内将租赁房屋腾空后退还十堰车务段”。故胡美凡在合同期满后负有将租赁房屋返还十堰车务段的义务，并应支付逾期腾房占有使用费；因通过招投标十堰车务段与寿康永乐公司签订租赁合同，自2016年7月20日至2017年7月19日至，年租金36.5万元。故，逾期腾房占有使用费自胡美凡应腾退房屋之日即2016年1月28日依原合同计算至2016年7月19日，2016年7月20日之后按十堰车务段与寿康永乐公司签订合同计算；胡美凡反诉十堰车务段赔偿各项经济损失574705元的反诉请求系对租赁期间装修等提出，但根据双方签订的房屋租赁合同第七条约定“房屋租赁期间，被告对租赁房屋进行改造或者新添设备全部无偿移交十堰车务段”故该反诉请求不应支持；但十堰车务段应返还胡美凡的房屋押金10000元、招标押金20000元，另，十堰车务段自认尚应支付餐饮费25060元，故该三笔费用应与胡美凡赔偿十堰车务段的款项相互抵消。上诉人称“一审法院认定事实不清，本案中所诉争的房屋，原来只是毛坯房，诉争房屋西侧入户楼梯、四周钢化玻璃及隔断，均系上诉人承租后增设的，而上述部分的装修、装饰并未与租赁房屋形成完全的附合装饰装修物，属于可拆卸部分，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，对于该部分的装饰、装修可以由承租人拆除”，但双方签订的合同中对租赁房屋进行改造或者新添设备已有约定，故应按约定处理，该上诉理由不能成立；上诉人称“一审法院依据租赁合同第（二）款第10项、第七条第（二）款第一项约定，其条款约定显失公平和违背法律，违反公平原则”，但该合同条款并不具有违反法律规定的情形，另如果认为双方签订的合同条款显失公平应通过行使撤销权予以救济，在合同没有被撤销前双方均应受合同条款约束；上诉人称“被上诉人在制定竞标基价时，未对与房屋未形成完全附合的装饰部分进行说明，且竞标价款借助了上诉人装修的部分。本案发生争议前，上诉人已经履行告知义务，被上诉人未积极履行，由此造成的损失应由被上诉人承担”，但竞标价款借助上诉人装修的部分不违反双方约定及法律规定；上诉人上诉称“本案争议房屋实际由被上诉人控制，上诉人不存在拒不返还房屋的情形”，该上诉理由系对本诉提出，但上诉请求只针对反诉部分，且上诉人提供的证据不足以证明其交付房屋；上诉人称“被上诉人故意隐瞒租赁房屋的原始概貌，借用上诉人可拆卸的装饰物，提升其租赁价款。由此，上诉人竞标失败，系被上诉人违反诚实信用原则导致的，被上诉人存在违约，被上诉人应支付给上诉人装饰装修的残值损失”。本院认为，被上诉人在履行与胡美凡租赁合同的过程中没有存在违约情形，且其通过公告方式对外公开招标不存在违法情形，故该上诉理由不能成立；其上诉称“被上诉人向社会公开招标时，上诉人也参与竞标，说明上诉人有续租的愿望，虽后因上诉人竞标失败，导致双方解除合同，应属于因不可归责于双方的事由导致的合同解除。对于装饰装修残值损失，双方应按公平原则承担”。本院认为上诉人竞标失败，不属于不可归责于双方的事由导致合同解除，该理由不能成立。但对于十堰车务段自认尚应支付餐饮费25060元，可以认定，该上诉理由成立，本院予以采纳。综上，上诉人上诉理由部分成立，一审法院认定事实不清，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖北省十堰市茅箭区人民法院（2016）鄂0302民初3109号民事判决第一项，即“胡美凡自本判决生效之日起十日内，将租赁房屋腾空返还给武汉铁路局十堰车务段”；第三项，即“胡美凡自本判决生效之日起十日内，向武汉铁路局十堰车务段赔偿逾期腾空返还租赁房屋从2016年7月20日至2016年9月20日期间损失60834元，从2016年9月21日起至租赁房屋实际腾空返还给武汉铁路局十堰车务段止期间的损失另行计算、支付，计算标准为30417元/月”。二、撤销湖北省十堰市茅箭区人民法院（2016）鄂0302民初3109号民事判决第二项，即“胡美凡自本判决生效之日起十日内，向武汉铁路局十堰车务段支付逾期返还租赁房屋从2016年1月27日至2016年7月19日期间的房屋使用费32333元”；第四项，即“驳回胡美凡的各项反诉诉讼请求”。三、胡美凡自本判决生效之日起十日内，向武汉铁路局十堰车务段支付从2016年1月27日起至2016年7月19日期间的房屋使用费62333元，武汉铁路局十堰车务段返还胡美凡房屋押金10000元、招标押金20000元，支付餐饮费25060元。相互抵消后胡美凡自本判决生效之日起十日内，向武汉铁路局十堰车务支付7273元。四、驳回胡美凡的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1612元，由胡美凡负担；一审案件反诉受理费5049元，由武汉铁路局十堰车务段负担249元，胡美凡负担4800元；二审案件受理费11029元，由胡美凡负担10000元，由武汉铁路局十堰车务段负担1029元。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从指定履行期间的最后一日起计算。审判长 王宇鹏审判员 王广泉审判员 袁 昆二〇一七年七月三日书记员 李大旭附：本判决所适用的法律规定《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……-10- 关注公众号“”