（2017）川0191民初4221号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2017-08-17
案件名称
成都市银杏物业管理有限责任公司与成都纳尔泰酒店管理有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
成都高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
成都市银杏物业管理有限责任公司,成都纳尔泰酒店管理有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0191民初4221号原告：成都市银杏物业管理有限责任公司。住所地：成都市人民西路*号**楼。法定代表人：曾煦宗。委托诉讼代理人：刘慕蓉，女，汉族，1990年2月21日出生，住成都市青羊区。系公司员工，一般授权代理人。委托诉讼代理人：向俊蓉，四川中沛律师事务所律师，一般授权代理人。被告：成都纳尔泰酒店管理有限责任公司。住所地：成都高新区天府三街****号*幢**层****号。法定代表人：宋宏莉。原告成都市银杏物业管理有限责任公司（以下简称“银杏物业”）诉被告成都纳尔泰酒店管理有限责任公司（以下简称“纳尔泰酒店”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月5日受理后，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判。于2017年6月6日进行第一次开庭，原告银杏物业的委托代理人向俊蓉、被告纳尔泰酒店的法定代表人宋宏莉均到庭参加诉讼。于2017年7月3日进行第二次开庭，原告银杏物业的委托代理人向俊蓉、被告纳尔泰酒店的法定代表人宋宏莉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银杏物业向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2017年3月23日解除；2、被告向原告支付从2016年11月1日起至合同解除之时的房屋租金，按照71804元/月计算，并向原告支付房屋占用费至实际腾退房屋之日止（其中2016年11月1日至2017年12月31日，按71804元/月计算，2018年至2020年12月31日按照75394元/月计算），被告向原告支付违约金430824元；3、被告向原告支付从2017年1月1日至实际腾退之日止的物管费（暂计至2017年3月31日为22903.05元），从2016年12月1日至实际腾退之日止的水费（暂计至2017年2月1日为974.6元）；4、被告立即将位于成都市高新区天府三街1166号1栋10楼1001-1025号、11楼1101-1117号、1123-1125号，共40间，建筑面积为1940.64平方米的房屋腾退给原告。事实与理由：2015年9月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，主要约定，原告将其位于成都市高新区天府三街1166号1栋10楼1001-1025号、11楼1101-1112号、1123-1125号，共40间，建筑面积共计1940.64平方米的房屋出租给被告，房屋用途为酒店，租赁期限为2015年9月1日至2023年12月31日，2015年9月1日至2017年12月31日月租金为71804元，2018年1月1日至2020年12月31日月租金为75394元，租金每半年支付一次，第一次支付时间为合同签订后7日内，以后的租金支付时间为每年的12月10日前支付下一年度上半年租金，5月10日前支付当年度下半年租金，被告承担租赁期间的物管费、水电费等，违约方将按当年租金的50%支付违约金，并且，若被告存在未按时支付租金达到20天的，原告有权单方解除合同并收回房屋等。此后，原告依约将40间房屋交付给了被告，被告在2016年10月后未再向原告付款，被告拖欠原告从2016年11月1日起的租金至今未付，拖欠租金时间近5个月，原告委托律师于2017年3月23日解除了与被告的合同并要求其立即腾退房屋，被告仍然未支付拖欠的租金亦未与原告办理腾退交接手续。被告纳尔泰酒店答辩称，对于未支付房租，确实是事实。租赁此房的用途是酒店，1月份的时候，我方所欠的房租并不多，除了保证金以外，实际上欠付一个月，但银杏物业封了我方的房子以后就无法经营，就没有办法支付房租。经审理查明，2015年9月1日，原告银杏物业（甲方，出租方）与被告纳尔泰酒店（乙方，承租方）签订了《房屋租赁合同》，主要约定：1、原告将其位于成都市高新区天府三街1166号1栋10楼1001-1025号、11楼1101-1112号、1123-1125号共40间，建筑面积共计1940.64平方米的房屋出租给被告，房屋用途为酒店；2、租赁期限为2015年9月1日至2023年12月31日；3、租金：2015年9月1日至2017年12月31日月租金为71804元，2018年1月1日至2020年12月31日月租金为75394元，2021年1月1日至2023年12月31日的租金为81429元，租金每半年支付一次，第一次支付时间为合同签订后7日内，以后的租金支付时间为每年的12月10日前支付下一年度上半年租金，5月10日前支付当年度下半年租金；4、被告承担租赁期间的物管费、水电费等；5、违约方将按当年租金的50%支付违约金；6、若被告存在未按时支付租金达到20天的，原告有权单方解除合同并收回房屋；7、被告应于本合同生效之日支付原告一个月租金71804元作为保证金，在合同履行完毕10日内，原告对收回的房屋进行检查，无误后全额退款，若房屋有损伤、损坏，原被告双方协商赔偿事宜。合同签订后，被告向原告支付了保证金及首期租金，原告依约将40间房屋交付给了被告，被告从2015年10月后未再向原告付款，拖欠原告从2016年11月1日起的租金，至本次诉讼庭审之日即2017年6月6日仍未支付。2017年3月24日向被告送达了《律师函》载明：“从2016年11月1日起，贵公司逾期付租金5个月，根据《房屋租赁合同》第十二条的规定：未按时支付租金达到20日的，银杏公司有权单方解除合同并收回房屋。现银杏公司授权本所律师，函告贵公司：贵公司与银杏公司于2015年9月1日签订的《房屋租赁合同》于2017年3月23日24时解除。”2017年3月31日，原告代被告支付了2017年1月1日至2017年3月31日的物业管理费22903.05元，2016年12月1日至2017年2月1日的水费974.60元。现被告经营酒店的物品仍留存于案涉房屋之中。本院认为，原告银杏物业与被告纳尔泰酒店签订的《房屋租赁合同》系原、被告双方真实意思表示，合同内容与法无悖，应为合法有效，对当事人均具有约束力。合同各方应该依约履行合同。被告从2016年11月1日起欠付租金的行为已属违约，应对其违约行为承担相应的法律责任。本案争议焦点如下：一、关于合同的解除以及租金、房屋占用费的问题依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，双方可以约定合同解除的条件，双方签订的《房屋租赁合同》第十二条的约定：被告未按约支付租金达到20日的，原告有权单方解除合同并收回房屋。截止2017年3月24日原告送达《律师函》之时，被告欠付租金早已超过20日，因此，原告具有解除权。故本院对其解除合同的行为予以认可，确认《房屋租赁合同》于原告解除合同的《律师函》送达被告之日即2017年3月24日解除。二、关于租金以及房屋实际占用费根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”之规定，被告应该支付合同解除之前即2016年11月1日至2017年3月24日的租金，故对原告主张的要求被告支付2016年11月1日至2017年3月24日的租金341511.63元的诉求予以支持。合同解除后，被告应该返还案涉房屋予原告，但被告经营酒店的物品一直留存于案涉房屋，故对于原告要求被告按照合同约定的租金价格支付实际占用费的诉求予以支持，对于原告提出以合同约定的租金标准作为房屋占用费计算标准的主张予以认可。故对原告要求被告支付从2017年3月25日至实际腾退之日止房屋占用费的诉求予以支持。三、关于案涉房屋的腾退根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，原被告双方签订的《房屋租赁合同》解除后，被告理应将案涉房屋返还原告。故对原告要求被告腾退案涉房屋的诉请予以支持。四、关于违约金双方签订的《房屋租赁合同》中约定，租赁期间双方应当遵守合同约定，任何一方违反合同约定的，按当年租金的50%作为违约金承担违约责任，原告在诉请中提出以2017年861648元/年租金标准作为基数乘以50%，违约金应该为430824元。本院认为，违约金的约定应当以实际损失为依据，原告在本案中的损失为房屋被占用而无法出租时的租金损失，本案中，原告所主张的租金以及房屋占用费已经得到了本院支持，其所受损失不外为被告腾退后，再次招租过程中空置期的租金损失，50%的违约金意味着6个月的空置期，被告认为不合理，在庭审中请求法院予以调整，对此本院酌定2个月。故对原告违约金的诉求予以部分支持，被告应该支付2个月的租金即143608元作为违约金。五、关于物管费与水费已垫付部分2017年3月31日，原告代被告支付了2017年1月1日至2017年3月31日的物业管理费22903.05元，2016年12月1日至2017年2月1日的水费974.60元。按照双方签订的《房屋租赁合同》，物业管理费、水费应由被告承担，现原告代其支付后，取得追偿的权利，且上述费用期间，被告对案涉房屋处于实际占用状态，因此，对于原告要求被告支付其垫付的物管费与水费的诉求予以支持。未垫付部分对于未垫付的物管费。本院认为原告不能在本案中主张，原因如下：首先，原告在非垫付物业费之前本身无权追索相关费用，因为物业费的权利主体并非原告，而是提供物业服务的相关物业公司，在未先行垫付相应物管费，取得相应债权追偿权之前，原告无权代物业公司收取物业费；其次诉讼具有相对性，本案诉讼基础在于原被告之间租赁合同确定的权利与义务，原告只能基于租赁合同主张属于自己的权利，而不能代他人主张权利。具体到本案中，收取物业费是物业公司的权利，受相应的物业纠纷法律调整，与原告的主张是并行的两个法律关系，两个独立案由，不宜一并处理。故对原告的此项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告成都市银杏物业管理有限责任公司与被告成都纳尔泰酒店管理有限责任公司签订的位于成都市高新区天府三街1166号1栋10楼1001-1025号、11楼1101-1112号、1123-1125号房屋的《房屋租赁合同》于2017年3月24日解除；二、被告成都纳尔泰酒店管理有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告成都市银杏物业管理有限责任公司腾退成都市高新区天府三街1166号1栋10楼1001-1025号、11楼1101-1112号、1123-1125号房屋；三、被告成都纳尔泰酒店管理有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告成都市银杏物业管理有限责任公司支付从2016年11月1日至2017年3月24日租金341511.63元；四、被告成都纳尔泰酒店管理有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告成都市银杏物业管理有限责任公司支付2017年3月25日至实际腾退之日止的房屋占用费（计算标准为合同约定的租金标准）；五、被告成都纳尔泰酒店管理有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告成都市银杏物业管理有限责任公司支付违约金143608元；六、被告成都纳尔泰酒店管理有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告成都市银杏物业管理有限责任公司支付原告垫付的2017年1月1日至2017年3月31日的物业管理费22903.05元，2016年12月1日至2017年2月1日的水费974.60元；七、驳回原告成都市银杏物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取5969元，由被告成都纳尔泰酒店管理有限责任公司负担。（此款原告已预交，被告在履行上述债务时一并支付给原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 吴 翔二〇一七年七月三日书记员 韩亚群 微信公众号“”