（2017）皖01民终2482号

裁判日期: 2017-07-03

公开日期: 2017-11-08

案件名称

曹猛、程磊房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

安徽省合肥市中级人民法院

所属地区

安徽省合肥市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

曹猛,程磊

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

安徽省合肥市中级人民法院民事判决书（2017）皖01民终2482号上诉人（原审原告）：曹猛，男，1992年3月13日出生，汉族，住安徽省凤阳县。委托诉讼代理人：张超，安徽中天恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：程磊，男，1987年12月1日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：叶义才，安徽神州行律师事务所律师。上诉人曹猛因与被上诉人程磊房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2016）皖0103民初8057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹猛上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，本案诉讼费用由程磊负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，关键证据未作认定。一审证据能够反映程磊多次向本人及中介公司提出要求保证剩余房款即银行贷款的下发时间，并提出如不能保证贷款下发时间就拒绝履行合同。程磊在合同签订后一直不配合本人办理产权过户前的必要程序，致使银行预约还款日推迟至2016年11月18日，当日，本人准备好还款资金，通知程磊及中介公司办理还贷��注销他项权证手续，程磊仍以无法确定贷款下发时间为由拒绝配合办理还贷。实际上，贷款下发时间本人及中介公司是无法保证的，要以银行下发时间为准。2016年11月25日，程磊虽通知本人还贷，但仍要求本人及中介公司保证贷款下发时间，因本人及中介无法保证，程磊仍拒绝还贷。程磊应构成根本违约，本人有权要求解除合同并双倍返还定金。程磊辩称，1、曹猛的上诉理由不成立；2、一审判决认定事实清楚、适用法律正确；3、依法成立的合同，当事人应当积极履行。曹猛向一审法院起诉请求：1、解除曹猛、程磊之间签订的《存量房买卖合同》；2、程磊双倍返还定金共计100000元；3、本案诉讼费用由程磊承担。一审法院认定事实：2016年9月26日，曹猛与程磊签订房屋买卖合同一份，该合同约定程磊将位于合肥市庐阳区龙灯路69号德园4幢2005室房屋出卖给曹猛，房屋总价款为1630000元。同时约定，双方于2016年11月15日共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续，合同约定程磊逾期支付房款未超过二十日的，程磊按日向曹猛支付房款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过二十日后，程磊未支付房款给曹猛的，曹猛有权单独解除合同，程磊应当按日向曹猛支付房款万分之三的违约金。如果曹猛愿意继续履行合同，经曹猛同意，合同继续履行。程磊未按合同约定期限交接存量房的，双方约定处理方式为：逾期未超过二十日的，合同继续履行。合同超过二十日的，曹猛解除合同的，程磊应当全部已付款。如果程磊愿意继续履行合同，经曹猛同意，合同继续履行。程磊与曹猛另行签订补充协议一份，该协议约定曹猛支付定金50000元，该定金在曹猛履行存量房买卖合同后抵作房价款，如程磊不履行该��同，应双倍返还曹猛定金，如曹猛不履行该合同程磊收取的定金不予退还。合同还约定定金由双方自行交接，贷款不成，现金补齐。曹猛同意用首付款给程磊还贷，还贷产生的费用由程磊承担。合同签订后，曹猛向程磊支付购房定金50000元。一审法院认为，双方签订的存量房买卖合同中明确了逾期付款以及逾期交付存量房未超过二十日的，合同继续履行。由此可以认定该合同中明确约定了付款及交付房屋超过约定时间二十日即构成根本违约。对于曹猛要求程磊于2016年11月18日一同前往银行偿还按揭贷款但程磊并未前往，以及程磊要求曹猛于2016年11月25日一同前往银行偿还按揭贷款但曹猛并未前往的情况，曹猛及程磊除陈述理由不一致外，就此事实并无异议。从双方履行过程来看，虽然约定了2016年11月18日偿还银行按揭贷款，此时程磊并未前往，认定构成违��，但是曹猛并未举证证明程磊明确表示拒绝继续履行合同等构成根本违约的情况，另外程磊于2016年11月25日表示要求曹猛办理银行贷款事宜，由此表明程磊对履行合同持有积极的态度。合同法第九十四条关于法定解除合同的条件为“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，双方关于银行贷款偿还事宜仅约定“曹猛同意用首付款给程磊还贷，还贷产生的费用由程磊承担”，并未明确约定确定的履行期限，2016年11月18日程磊未共同办理偿还贷款事宜��离程磊要求曹猛共同办理偿还贷款事宜时间距离仅相隔7天，相对应整个房屋交易而言，该距离时间较短，且合同中关于付款、交付房屋超过二十日即可以解除合同的根本违约的对比条件，故一审法院认为程磊的行为并未构成根本违约，曹猛单方面行使解除权并不符合法律规定。基于程磊不同意解除合同，一审法院对于曹猛的两项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回曹猛的诉讼请求。案件受理费减半收取为1190元，由曹猛负担。二审中，曹猛申请证人朱万顺作证，朱万顺陈述程磊在合同签订后三五天就表示其不想卖房，并因此与朱万顺发生冲突。程磊认为朱万顺与��有利益冲突，证言前后矛盾，且与曹猛系同事关系，不认可其证言。对原判所认定的双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，曹猛与程磊签订的《存量房买卖合同》及相关补充协议合法有效，双方均应按约履行。双方合同约定应于2016年11月15日办理案涉房屋的产权转移登记手续，因案涉房屋已经设立抵押权，在抵押权尚未注销之前该房屋无法交易，双方遂约定将首付款用于偿还剩余贷款。在合同履行过程中，虽然程磊在2016年11月18日拒绝了曹猛要求前往银行提前还贷，但是程磊随后于2016年11月25日通知曹猛前往银行还贷，表明其愿意继续履行合同，程磊的上述行为虽然存在违约的情形，但并不构成根本违约，如曹猛在2016年11月25日应约前往银行还贷，双方所签合同仍能够继续履行。但曹猛于该日向一审法院起诉要求解除案涉合同，并无法定或约定的解除权条件成就，一审法院据此驳回曹猛的诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，曹猛上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2380元，由曹猛负担。本判决为终审判决。审判长　张　勇审判员　张　怡审判员　董江宁二〇一七年七月三日书记员　胡梦云附相关的法律条文：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。来源：百度“”