（2017）琼02民终357号

裁判日期: 2017-07-03

公开日期: 2017-09-04

案件名称

薛江海、郑礼为与邓孝容、邓莉房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

法院

海南省三亚市中级人民法院

所属地区

海南省三亚市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

薛江海,郑礼为,邓孝容,邓莉

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

{C} 海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2017）琼02民终357号上诉人（原审被告）：薛江海。上诉人（原审被告）：郑礼为。两上诉人共同委托诉讼代理人：严婷，海南建亚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓孝容。被上诉人（原审原告）：邓莉。两被上诉人共同委托诉讼代理人：叶洁兴，重庆市渝北区统景法律服务所法律服务者。上诉人薛江海、郑礼为因与被上诉人邓孝容、邓莉房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初8053号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。薛江海、郑礼为上诉请求：1、请求撤销三亚市城郊人民法院（2016)琼0271民初8053号民事判决第三项，依法改判被上诉人支付上诉人涉案房屋（海坡村海滨海709房）自2014年4月7日起至2016年12月7日期间的占有使用费80083元（按每月2500元计算，暂计至2016年12月7日，实计至判决生效后被反诉人交还房屋之日止）；2、一审、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：薛江海、郑礼为认为一审判决认定责任不清，适用法律错误，依法应当撤销。理由如下：薛江海、郑礼为与邓孝容、邓莉于2013年11月20日签订《集资房屋合同》，合同约定：薛江海、郑礼为将三亚市海坡村（海滨海)集资房第7层709房转让给邓孝容、邓莉，房屋面积为68.3平方米，房屋总价32.5万元。反诉人于2014年4月6日将房屋交付给邓孝容、邓莉。即便薛江海、郑礼为的房屋因属于“小产权房”，导致其与邓孝容、邓莉所签的合同因违反国家政策法律规定而无效。但也不能因为涉案房屋属于小产权房，属于违章建筑，就否定薛江海、郑礼为对该房屋的所有权利。对于该房屋尽管薛江海、郑礼为不能取得法律上保护规定的物权所有权，但薛江海、郑礼为作为建造人，对该房屋享有合法占有的权利。这种合法占有的权利应当受到法律的保护，否则公民的合法占有财产将会受到他人任意的暴力侵夺而得不到保护。薛江海、郑礼为认为法律之所以要保护占有，并不一定是为了寻求对真正的权利人的保护，而是为一种维护社会财产秩序和生活秩序的稳定，制止各种釆用暴力侵夺他人的占有，包括不法占有的行为，以贯彻占有制度所体现的“任何人不得以私力改变占有的现状”的原则。因此，尽管薛江海、郑礼为的房屋属违章建筑，但薛江海、郑礼为依然可以对涉案房屋为占有、使用和收益，故一审法院以涉案房屋属于违章建筑就否认薛江海、郑礼为对该房屋的所有权利错误。应当根据《合同法》58条合同无效的规定，认定邓孝容、邓莉向薛江海、郑礼为支付占有使用费。即便该合同因房屋属于违章建筑而无效，但薛江海、郑礼为自签合同前就明确告知了邓孝容、邓莉房屋的所有状况，邓孝容、邓莉对此完全知情。且薛江海、郑礼为的过错已经通过得不到法律保护的物权所有权而得到了惩罚，该过错不能进行再次处罚。不能将买房人认定为商品房买卖中的弱势买房人进行保护，如此一来，更多的小产权房的建造者将会受到极大伤害，而买房人应当对自己的过错买单，否则众多的小产权房的买方因此免费居住多年房屋，最后还能得到自己的所有购房款，严重不符合公平原则，也会导致贪心的泛滥，驱使人们去购买小产权房，获得免费居住几年的权利。这将严重扰乱社会经济秩序。综上所述，请求法院查明事实，认清责任承担，依法撤销一审判决，改判邓孝容、邓莉支付薛江海、郑礼为涉案房屋的占有使用费。邓孝容、邓莉辩称，薛江海、郑礼为与他人合伙在宅基地建房是违章建筑，非法买卖，违反法律规定，因此合同是无效的。薛江海、郑礼为并没有取得涉案房产，不是所有权人。关于占用房屋资金的问题，邓莉、邓孝容当时付了全款，不存在占用房屋的问题。一审法院认定事实：一、关于本诉购房款的退还问题。薛江海、郑礼为所建房屋系使用三亚市天涯区海坡村第六村民小组的农村集体土地修建，系人民政府近年来严厉打击、俗称为“小产权房”的房屋，该类房屋不具备商品住房的性质，不得上市交易。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”、《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，邓孝容、邓莉与薛江海、郑礼为双方于2013年11月20日签订的《集资房买卖合同》属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，薛江海、郑礼为因该合同取得的325000元购房款，应当返还给邓孝容、邓莉，邓孝容、邓莉请求薛江海、郑礼为返还325000元购房款符合法律规定，本院应予支持。关于反诉房屋占有使用费问题。如前所述，邓孝容、邓莉与薛江海、郑礼为双方于2013年11月20日签订的《集资房买卖合同》约定交易标的物是三亚市海坡村第六村民小组（海滨海）集资房第七层709号房，属于违法建筑。该房屋非薛江海、郑礼为的合法财产，依法不受法律保护，也即薛江海、郑礼为对该房屋不能享有法律规定的占有、使用、收益、处分等权能，薛江海、郑礼为请求邓孝容、邓莉支付该房屋的占有使用费，没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第二百三十二条之规定，判决：一、邓孝容、邓莉与薛江海、郑礼为于2013年11月20日签订的《集资房买卖合同》无效；二、薛江海、郑礼为应在本判决发生法律效力之日起十日内向邓孝容、邓莉退还购房款325000元；三、驳回薛江海、郑礼为的反诉请求。本案本诉受理费人民币3087.5元，（邓孝容、邓莉已预缴），由薛江海、郑礼为负担；反诉受理费872.91元（薛江海、郑礼为已预缴），由薛江海、郑礼为负担。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是薛江海、郑礼为请求支付房屋占有使用费是否有法律依据。邓孝容、邓莉作为买方与薛江海、郑礼为作为卖方于2013年11月20日签订《集资房买卖合同》，该合同标的物三亚市海坡村第六村民小组（海滨海）集资房第七层709号房系违法建筑,禁止交易，该合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”邓孝容、邓莉请求薛江海、郑礼为返还325000元购房款符合法律规定，得到一审法院支持。就损失而言，房屋买受人的损失是资金占用损失，房屋出卖人的损失是房屋占有费用损失。因双方均有过错，为简化法律关系，按照互不返还处理为宜。因此，薛江海、郑礼为上诉请求邓孝容、邓莉支付该房屋的占有使用费，本院不予支持。综上所述，上诉人薛江海、郑礼为的上诉请求缺乏法律依据，不应支持。一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费872.91元，由薛江海、郑礼为负担。本判决为终审判决。审判长高建刚审判员扆成塘审判员陈太洪二〇一七年七月三日书记员袁文静附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 微信公众号“”